Skottdrama hos Victoria Park
2015-06-09 21:52, Edited at: 2015-06-13 05:41Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Är aktien i fastighetsbolaget Victoria Park köpvärd eller ej?
Lyssnade på nyheterna i Sveriges Radio vid lunchtid tis 9 jun 2015.
Hörde då bla följande:
Lunchekot:
Oro i Malmö efter skottväxlingen i (stadsdelen) Rosengård.
Och:
Vi börjar i Malmö.
Nu vid middagstid (dvs vid lunchtid, tis 9 jun 2015) måste åklagare ta ställning till om de 27 personer som greps igår kväll - misstänkta för inblandning i en skottlossning i området Herrgården i Rosengård i Malmö - ska släppas eller inte.
Den här händelsen väcker stor oro.
Så här säger en kvinna som hörde skotten igår:
Kvinnan: Det bara hörs att det är bråk mellan två killar; tjafs.
Sedan har det gått vidare.
Reportern: Du märkte ingenting själv av skottlossningen?
Kvinnan: Jo, igår hörde jag ju den.
Reportern: Ja, vad hörde du då...?
Kvinnan: Jag hörde massa skott efter varandra.
Det var 3-4 skott efter varandra.
Det var borta vid parken ungefär.
Reportern: På gården där skottlossningen var igår kväll så har det varit lugnt nu under förmiddagen (tis 9 jun 2015)_, och ingenting syns längre av polisens avspärrningar._
Bara en rest av ett blåvitt polisavspärrningsband som ligger på marken.
På gården intill så ser man ett skotthål i en fönsterruta till en lägenhet.
Den besköts i söndags kväll (sön 7 jun 2015).
Skottlossningen igår (dvs mån 8 jun 2015) var enligt polisens uppgifter mellan tre olika grupper.
...En lägenhet besköts av en grupp på gården,
...och folk i den här lägenheten besvarade elden.
...Och gruppen på gården besköts också av en annan grupp där.
Polisen fanns redan i området och hade förstärkt bevakning och kunde snabbt gripa 27 personer, och tog även vapen i beslag.
Och nu vid middagstid (tis 9 jun 2015) så måste åklagare ta ställning till om den bevisning som finns räcker för att anhålla de gripna eller om de måste släppas.
Bakgrunden till händelsen igår (mån 8 jun 2015) och till den i söndags (7 jun 2015) är ännu oklar.
Men igår (dvs mån 8 jun 2015) så inleddes rättegången mot sex personer som är misstänkta för flera bombdåd mot bostadsbolaget Victoria Park som äger husen här.
Och bolaget har - sedan det tog över husen - satsat på
...renoveringar,
...och även på att komma åt svartuthyrning av lägenheter.
Men kvinnan jag talar med som bor här, tycker inte att det räcker:
Kvinnan: De kan göra det hur fint de vill.
De kan renovera hur mycket de vill.
Men det kommer inte att ändras.
För det är inte lägenheterna som bråkar ju.
Det är ju människorna som bråkar.
http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/556910?programid=4540
Osv.
Senare nyhetssändning från Sveriges Radio under kvällen tis 9 jun 2015:
Här är Dagens Eko:
19 anhållna efter skottlossningen i Malmö.
http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/556920?programid=4540
Senare i sändningen:
...Ja, 19 personer är alltså nu anhållna för mordförsök efter skottlossningen igår kväll (mån 8 jun 2015) i bostadsområdet Herrgården i Rosengård i Malmö.
...8 har släppts men är fortfarande misstänkta.
Polisen tror att skottlossningen hänger ihop med rättegången som började igår (mån 8 jun 2015) om sprängdåden i vintras mot bostadsbolaget Victoria Park.
http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/556920?programid=4540
Och:
Rättegången som började igår (mån 8 jun 2015) handlar om de tre sprängdåd som utfördes i december (2014) mot bostadsbolaget Victoria Parks kontor.
Bolaget äger strax över 800 lägenheter på Herrgården.
6 personer är misstänkta i det målet, och där finns också kopplingar till utredningen om sprängningen mot Rättscentrum i Malmö den 30 november förra året (2014) - en utredning som har lagts ned och inte lett till något åtal.
Men i och med att rättegången om dåden mot Victoria Park har inletts, så har också den förundersökningen blivit offentlig.
Och i den finns uppgifter om en person som tipsar polisen om vilka som kan ha legat bakom en av sprängningarna.
...Den personen bor på den gård där en lägenhet besköts i söndags (7 jun 2015),
...och det kan också finnas kopplingar till den adress där det var skottlossning igår (mån 8 jun 2015).
http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/556920?programid=4540
//Tillägg 10 jun 2015
Ur Sveriges Radios lunchnyheter ons 10 jun 2015:
Flera av de 19 personer som anhölls igår (tis 9 jun 2015) misstänkta för inblandning i skottdramat i Rosengård i Malmö natten mot tisdag (9 jun 2015)_, kan komma att släppas redan idag_ (ons 19 jun 2015).
Det säger Lars Förstell vid Malmöpolisen till Sydsvenska Dagbladet.
27 personer greps ju på platsen.
19 av dem anhölls igår (tis 9 jun 2015)_, men under förhören ska det inte ha kommit några erkännanden._
Senast vid lunchtid på fredag (12 jun 2015) måste åklagaren besluta om någon av de 19 anhållna ska begäras häktade.
http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/556946?programid=4540
Tillägg 11 jun 2015
Ur Sveriges Radios lunchnyheter tors 11 jun 2015:
Ytterligare sex av de som greps efter den uppmärksammade skottlossningen i Rosengård i Malmö har släppts idag.
Det innebär att tolv misstänkta fortfarande är anhållna.
Samtliga - även de som har släppts - är fortfarande misstänkta för mordförsök.
Senast imorgon (dvs fre 12 jun 2015) måste åklagaren begära de anhållna häktade, annars försätts de på fri fot.
http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/556987?programid=4540
Och artikel fre 12 jun 2015:
18-åring häktad efter Rosengårdsskjutning
26 av 27 frisläppta.
En man häktades idag misstänkt för mordförsök och övergrepp i rättssak efter skottdramat i Rosengård i Malmö.
Resten, 26 personer, har släppts fria under idag (fre 12 jun 2015) och under torsdagen (lör 13 jun 2015).
http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=96&artikel=6188465
//
Även tal om att skottlossningen skedde på adressen Ramels väg i Rosengård i Malmö.
//Edit: Tex ur Sveriges radios radioprogram "Studio Ett" tis 9 jun 2015:
Man med utländsk brytning: Det var hemskt.
Det bara (vara?) skottlossning.
Massa skrek.
Massa poliser.
Det var hemskt för mina barn också.
De vaknat hela natten.
De kunde inte sova på grund av det som hände igår.
Programledaren: Ja, så här berättar en man - Hussein - om det som hände på Ramels väg i Rosengård sent igår kväll (mån 8 jun 2015) - den våldsamma skottlossningen där alltså.
27 personer kunde gripas.
Programledare nr 2: De var misstänkta för försök till mord och grovt vapenbrott, och nu under dagen (tis 9 jun 2015) så har 19 av dem anhållits.
Det kunde du höra i nyheterna.
http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/556919?programid=1637
//
Enl Victoria Parks hemsida har bolaget fastigheter i sju områden, bla följande område:
Malmö - Rosengård och Limhamn
Byggår: 1968-70
Antal fastigheter: 9
Antal lägenheter: 1 023
Bostadsyta, tkvm: 75
Lokalyta, tkvm: 10
- - -
Totalyta, tkvm: 86
Andel yta av VP, %: 12
http://www.victoriapark.se/?id=4105
Dvs området svarar tydligen för 12% av ytan i Victoria Parks totala fastighetsbestånd.
Enl Victoria Parks hemsida äger bolaget följande 8 fastigheter i Malmö:
Kronodirektören 2 (Ramels väg 1-21)
Kronodirektören 4 (Ramels väg 55)
Kronodirektören 5 (Ramels väg 73)
Kronodirektören 6 (Ramels väg 83-95)
Kronodirektören 7 (Ramels väg 99)
Kronodirektören 8 (Ramels väg 115)
Kronodirektören 9 (Ramels väg 121)
Tullmästaren 2 (Ramels väg 135-147)
http://www.victoriapark.se/?id=4307
Dvs vågar man äga aktier i Victoria Park som uppenbarligen äger fastigheter i ett område som verkar vara rena "vilda västern"?
Victoria Parks senaste resultatrapport avser q1/2015 (och publicerades 23 apr 2015): http://mb.cision.com/Main/11505/9760816/370869.pdf
Så här beskrivs bolaget i rapporten:
KORT OM VICTORIA PARK AB
Victoria Park AB (publ) är ett börsnoterat fastighetsbolag, inriktat på bostadsfastigheter, med affärsområdena
...förvaltningsfastigheter
...och livsstilsboende.
Med ett långsiktigt förvaltningsarbete och socialt ansvarstagande för ett tryggare boende ska Victoria Park skapa och förädla värden i en växande fastighetsportfölj på tillväxtorter i landet.
Victoria Parks fastighetsbestånd uppgår till 708 000 kvm, fördelat på
...634 000 kvm bostäder
...och 73 000 kvm kommersiella lokaler,
till ett marknadsvärde om 6,5 Mdkr.
Därtill äger bolaget byggrätter motsvarande 10 000 kvm BTA vid Limhamns kalkbrott i Malmö.
Victoria Park-aktien är noterad på NASDAQ Stockholm Mid Cap.
http://mb.cision.com/Main/11505/9760816/370869.pdf
Dvs bolaget säger sig äga fastigheter på totalt drygt 700 000 kvadratmeter yta, värda 6-7 miljarder kr.
Och per slutet av kvartalet hade VP en nettoskuld (räntebärande lån minus kassa) på knappt 4 miljarder kr.
Det ger alltså ett motiverat nettovärde (fastigheternas värde minus nettoskuld) på 2-3 miljarder kr.
Fastigheterna genererar hyresintäkter på 600-700 miljoner kr per år.
Och på det erhålls ett "driftnetto" (hyresintäkter minus direkta fastighetskostnader) på drygt 300 miljoner kr.
Det innebär en "överskottsmarginal" (driftnetto delat med hyrestintäkter) på knappt 50%.
Sedan betalar VP ca 100 miljoner kr per år i bankräntor.
Efter skatt (22%) erhålls sedan ett nettoresultat (resultat efter skatt) på 130-140 miljoner kr per år.
Av nettoresultatet måste VP sedan betala drygt 20 miljoner kr per år i utdelningar på de preferensaktier bolaget gett ut.
Återstår därmed drygt 110 miljoner kr i nettoresultat per år till stamaktieägarna.
Och VP anger sig dessutom i praktiken inte behöva betala någon skatt, vilket gör att det årliga nettoresultatet per aktie för stamaktieägarna (dvs efter avdrag för prefaktieutdelningar) blir nästan 0,70 kr per stamaktie och år.
Som jämförelse ligger VP-aktien (B-aktien som handlas mest) i drygt 10 kr.
Det innebär ett "p/e-tal" (börskurs delat med nettoresultat per aktie) på 15.
Motiverat eller ej?
VP:s prefaktier ligger i 301,50 kr och ger en fast, årlig utdelning på 20 kr.
Det innebär en "årsränta" på 6-7%.
Prefaktier har ju förtur till aktieutdelning före stamaktierna.
I praktiken kan man betrakta prefaktier som en räntebärande skuld (utöver VP:s övriga nettoskuld på knappt 4 miljarder kr).
Och VP har drygt 1 miljon st utestående prefaktier.
Vid en prefaktiekurs på drygt 300 kr innebär det alltså att prefaktieskulden har ett marknadsvärde på drygt 300 miljoner kr.
VP:s totala nettoskuld kan alltså sägas vara drygt 4 miljarder kr.
Det innebär 60-70% av det bedömda värdet 6-7 miljarder kr på VP:s fastigheter.
Och en så hög skuldsättning innebär stora risker vid förändringar i fastigheternas marknadsvärde.
...bedömt värde på VP:s fastigheter: 6-7 miljarder kr
minus
...total nettoskuld (inkl prefaktier): drygt 4 miljarder kr
= stamaktieägarnas motiverade värde: 2,3-2,4 miljarder kr
Med drygt 220 miljoner st utestående VP-stamaktier innebär det ett motiverat värde på 10-11 kr per VP-aktie.
Men vad händer då om fastigheterna får en värdeförändring på -10%?
Med den höga skuldsättningen på 60-70% av fastighetsvärdet innebär det att
...en värdeförändring på -10% för fastigheterna
ger
...en värdeförändring på -28% vad gäller stamaktieägarnas nettovärde.
Det innebär att det motiverade värdet per VP-stamaktie då sjunker
...från 10-11 kr
till
...7-8 kr.
Man kan tom beräkna (förenklat) att om VP-fastigheternas värde sjunker med 30-40% så blir VP-stamaktien värdelös (stamaktieägarnas nettovärde blir noll).
Dvs det verkar finnas stora risker i VP
...både vad gäller de områden där bolaget har sina fastigheter
...och vad gäller VP:s höga skuldsättning.
Därmed även vad gäller räntenivån.
I dagsläget betalar VP som nämnt ca 100 miljoner kr per år i räntekostnader (av rörelseresultatet på drygt 270 miljoner kr per år).
Dvs om räntan blir 2-3 gånger högre än idag, så kommer VP bara visa nollresultat till aktieägarna.
Och VP:s ränta är idag låg.
Enl q1/2015-resultatrapporten:
Per bokslutsdatum uppgick den genomsnittliga räntan på utnyttjad kredit till
2,2 procent (3,3), exklusive räntederivat och räntetak.
Räntebindningstid, inklusive räntederivat och räntetak, uppgick till 3,7 år (2,7).
Genomsnittsräntan inklusive räntederivat och räntetak uppgick till 2,6 procent (3,3).
Under perioden har bolaget ingått avtal avseende ränteswap med nominellt belopp på 619 Mkr och slutdatum år 2022/2024/2025.
Andel lån som är räntesäkrade via derivat, räntetak eller fast ränta uppgick till 65,2 procent (57,9).
http://mb.cision.com/Main/11505/9760816/370869.pdf
Dvs på vanliga lån har VP en ränta på 2-3% per år uppbundet i 3-4 år.
Men vad händer därefter om räntan skulle börja stiga kraftigt?
Tex artikel om fastighetsmagnaten Rutger Arnhult (storägare i bla de börsnoterade fastighetsbolagen Klövern och Corem, bla vd i Klövern) i Dagens Industri 26 apr 2014:
Fastighetsklipparens största skräck
http://www.di.se/artiklar/2014/4/23/fastighetsklipparens-storsta-skrack/
Ur artikeln bla:
Vad är du rädd för?
”Att någon i min närhet ska drabbas av någon sjukdom.
Annars ingenting, förutom en långvarig räntechock.
Det slår ju sönder allt, och det vill man inte se.”
Mer om Arnhults imperium i tidigare blogginlägg från feb 2015: http://www.redeye.se/aktiebloggen/corem/arnhult-imperiet-ett-korthus
Bland VP:s största aktieägare prominenta namn som
...skånska IT-miljardären Dan Olofsson (ägarandel 7-8%)
...fastighetsmagnaten Erik Selin (ägarandel 2-3%)
Selin är ju miljardär och storägare (samt vd) i börsnoterade fastighetsbolaget Balder.
Mer om Balder i tidigare blogginlägg från jun 2014: http://www.redeye.se/aktiebloggen/balder/framgangssagan-balder
Tal i VP:s q1/2015-resultatrapport om att värderingen av bolagets fastigheter till 6-7 miljarder kr innebär att fastigheternas direktavkastning då motsvarar en årlig "ränta" (direktavkastning) på drygt 5%.
Dvs vad händer då om räntekostnaden på VP:s lån blir högre än 5% under de kommande åren?
Jo, per def innebär ju det (förenklat) att värdet på fastigheterna blir lägre.
Ett argument för fastigheter nu när räntorna är låga, är ju att fastigheter är att betrakta som en "räntebärande obligation" som ger en säker och stabil årsränta (driftnettot) som ligger klart högre än tex räntan på bankkonton eller svenska statsobligationer.
Tex om man nu köper en svensk statsobligation med löptid 10 år, får man en årsränta på 1,04% i 10 års tid: https://www.avanza.se/index/om-indexet.html/18995/10-ars-ranta
Då är det väl bättre att äga tex VP:s fastigheter som ger en "årsränta" på över 5% per år?
Men dock risker tex:
...om räntan börjar stiga kraftigt och räntekostnaderna på VP:s lån blir så höga att nästan hela driftnettot äts upp av räntekostnaderna
...vilda västern i VP:s bostadsområden (dock som nämnt bara drygt 10% av VP:s fastigheter i Rosengård, och de som bor där säger själva i radion att de inte har något annat ställe att flytta till)
Har även talats om att räntenivån i sig inte är det största hotet mot tex fastighetsbolag, utan möjligheten att över huvud taget få låna pengar.
Tex under den globala finanskrisen 2008/2009 blev finansmarknaderna, bankerna och därmed möjligheten att låna några pengar alls, helt nedfrusna.
Pågår det en längre tid är ju det dödsstöten för högt skuldsatta fastighetsbolag som VP.
Men just nu är det goda tider för fastighetsbolagen och inget som tyder på någon nära förestående kris.
Här blir ändå rekommendationen "sälj" pga de stora risker man kan tycka det finns i VP:s stamaktie vid börskurs 10-11 kr.
Till VP:s fördel även bla möjligheten med att bolaget bygger flera fastigheter.
Som nämnt uppger sig bolaget ha områden med rätt att bygga fastigheter på 10 000 kvadratmeter.
Och VP håller tydligen på att bygga nya fastigheter.
Enl q1/2015-resultatrapporten:
HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT
I april (2015) byggstartade Victoria Park de första 57 lägenheterna i den sista etappen på livsstilsboendet i Malmö.
Per bokslutsdag var 41 lägenheter sålda, vilket motsvarar 72 procent.
http://mb.cision.com/Main/11505/9760816/370869.pdf
Som jämförelse tex tidigare blogginlägg (från maj 2015) om bostadsprojektbolaget Oscar Properties: http://www.redeye.se/aktiebloggen/oscar-properties-holding/oscar-properties
Största aktieägare i VP är affärsmannen Greg Dingizian med en ägarandel på 11-12% (per slutet av q1/2015).
Ett intryck är att han har "riggat upp" VP för att göra ett snabbt klipp på att fastighetsmarknaden och fastighetsaktier nu är så heta.
Stämmer det, och kommer han i så fall att lyckas med sitt upplägg?
Dingizian var bla under en kortare tid själv vd för VP för ett tag sedan.
Och bla blev det väl vissa sura miner bland aktieinvesterare när VP ganska kort efter sin börsintroduktion bad aktieinvesterare om nytt, stort kapitaltillskott.
Men aktieinvesterarna är väl ännu så länge nöjda med det eftersom fastigheter och fastighetsaktier snarast blivit ännu hetare (populärare bland investerare) på sistone:
...VP-stamaktien kunde köpas för ca 5 kr för ett år sedan (dvs sommaren 2014).
...Och nu i mars 2014 var den uppe i toppnivån 11 kr.
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/479955/victoria-park-b#
Bla har VP tydligen använt kapitaltillskottet från investerarna, till att köpa fastigheter (bla Rosengårds-beståndet).
Artikel om Dingizian (från okt 2012):
AVFÄRDAR PÅSTÅDDA FRÅGETECKEN
Comeback!
Affärsmannen Greg Dingizian har flyttat tillbaka från en time out i Indonesien och är nu vd och storägare i bostadsprojektbolaget Victoria Park som köper en ytterligare fastighet i Malmö för 110 miljoner kronor.
Enl den artikeln om Dingizian bla:
han har även startat den vegetariska snabbmatskedjan Meaning Green.
Kedjan blev nedlagd efter tv-dokumentären ”Den gröne kapitalisten” om Dingizian.
//Edit: Bla om "Den gröne kapitalisten":
Den gröne kapitalisten
Historien om Greg Dingizian, mannen bakom det gröna alternativet till McDonalds, och hans försök att bygga en världsomfattande kedja av restauranger.
Filmen följer honom från öppnandet av första restaurangen i Malmö hösten 1998 och avslutas när han öppnar en restaurang i London ett år senare – och står inför en osäker framtid. Dokumentären är gjord i samarbete med Göran Skytte.
Inget grönt McDonalds
Försöket med att skapa ett grönt alternativ till McDonalds misslyckades. Ganska snart efter att filmen visats på SVT i början av år 2000 lades hela kedjan av restauranger ner.
Greg Dingizian reste sig dock efter misslyckandet. Han var under en period vd för HSB med ansvar för att slutföra Turning Torso-bygget. Idag är han bland annat delägare i Hylliehus Fastighets AB och planerar att bygga bostäder och butiker i det nya Hylliecentrum som precis påbörjats. Gregs ambition är att bygga ett hus som blir häftigare än självaste Turning Torso.
http://www.autoimages.se/produktioner/dokumentarfilm/den_grone_kapitalisten/
Även:
Den gröne kapitalisten / en film av Göran Skytte, Magnus Gertten, Stefan Berg
Historien om Greg Dingizian, invandrarkillen från Rosengård i Malmö, som försökte bygga ett grönt alternativ till McDonalds, Meaning green
Språk
svenska
Speltid
58 min.
http://smdb.kb.se/catalog/id/002407289
Dvs Dingizian själv kommer tydligen från Rosengård.
Aftonbladet-artikel i aug år 2000:
Fiasko för grön snabbmat
MALMÖ.
Några av näringslivets toppar startade den vegetariska snabbmatskedjan Meaning Green.
Men det varade inte ens två år.
I dag har samtliga restauranger stängts och Meaning Green avvecklas.
Meaning Green skulle bli det vegetariska alternativet till McDonalds och Burger King.
Huvudägarna,
...finansmannen Rune Andersson
...och Bra Böcker-ägaren Alf Tönnesson,
var mycket entusiastiska.
Fyra restauranger slår igen
Enligt planerna skulle det bli hundra restauranger över hela Europa.
Det blev fyra restauranger,
...två i Stockholm,
...en i Malmö
...och en i London.
Nu är de alla stängda och det 100-tal anställda som berörts har fått söka sig till andra arbeten.
Enl den artikeln satsades 60 miljoner kr på Meaning Green.
Men de pengarna gick alltså upp i rök.
Enl artikeln:
Efter den första tidens nyfikenhet svek gästerna och förlusterna ökade.
– Det var framför allt på kvällar som det inte kom några kunder, säger (Meaning Greens dåvarande vd) Bo Forsén.
http://wwwb.aftonbladet.se/nyheter/0008/19/green.html
Dvs Dingizian måste vara en väldigt övertygande person om han fick med luttrade gamla rävar som affärsmannen Rune Andersson på att satsa pengar i Meaning Green.
Hoppas inte Dan Olofsson och Erik Selin går samma öde till mötes i Victoria Park, som (efter Dingizians agerande) drabbade Andersson och Tönnesson i Meaning Green.
(Andersson var ju bla tidigare hyllad vd för gummiproduktbolaget Trelleborg som bla köpte gruvbolaget Boliden och Trelleborg-aktien sköt i höjden på 1980-talet osv.)
Dingizian i framträdande från 2014 (om bostäder): https://www.youtube.com/watch?v=2OOva5kd3uc
(Han står där längst till vänster i bild.)
Framträdandet verkar vara från Almedals-veckan på Gotland i jun 2014 i arrangemang av Ikeas och Skanskas bostadsprojekt "Bo Klok":
Bostadskarriär i miljonprogrammen – visst går det!
Beskrivning av evenemanget
Miljonprogram eller miljonärsprogram, för de få och rika eller de många och vanliga? Går det egentligen att göra bostadskarriär i miljonprogrammen? Inte minst, är det önskvärt?Vi diskuterar bland annat om flyttkedjor inom stadsdelar kan frigöra bostäder och i förlängningen motverka boendesegregering
Utökad beskrivning av evenemanget
På flera håll i bostadsdebatten påstås att det inte finns förutsättningar eller intresse att bygga i tillsynes mindre attraktiva områden. För att öka bostadsbyggandet krävs att vi förtätar i befintliga förorter och i utkanten av medelstora städer. Där kan de många nya hemmen skapas till priser som många kan betala. Är miljonprogrammen bostadskrisens räddning? Vi diskuterar bland annat om flyttkedjor inom stadsdelar kan frigöra bostäder och i förlängningen motverka boendesegregation.
http://www.almedalsveckan.info/22565
Dingizian säger bla i klippet (på skånska) att han inte längre är vd för VP utan vice styrelseledamot.
Det verkar han vara fortfarande enl VP:s hemsida där han beskrivs så här (i avsnittet om VP:s styrelse):
Greg Dingizian, född 1960
Vice Styrelseordförande sedan 2013.
Invald i styrelsen 2006 och 2012.
Huvudsaklig sysselsättning: Arbetande vice styrelseordförande Victoria Park AB.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Betting Promotion AB och FC Rosengård.
Utbildning & erfarenhet: Ekonom. Tidigare VD i
Victoria Park AB,
Gotic AB,
Meaning Green AB,
Wilh. Sonesson AB
och HSB Malmö ek. för.,
grundare av Victoria Park AB och Annehem Fastigheter AB.
Aktieinnehav i Victoria Park: 11 560 000 A-aktier och 13 940 000 B-aktier, varav 150 000 A-aktier och 300 000 B-aktier genom pensionsförsäkring.
Inte oberoende av bolaget och ledningen, inte oberoende av bolagets större ägare.
http://www.victoriapark.se/styrelse-2015.aspx
Som det framgår där är det den kraschade kedjan Meaning Greens fd vd Bo Forsén som nu är styrelseordförande i VP.
Så här beskrivs Forsén på VP:s hemsida:
Bo Forsén, född 1948
Styrelsens ordförande sedan 2010 och ordförande av ersättningsutskott och revisionsutskott.
Huvudsaklig sysselsättning: Styrelsearbete.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Norén Fastigheter AB och Scandinavian Resort AB.
Styrelseledamot i Roxtec AB, Catena AB och Cale AB.
Utbildning & erfarenhet: Fil. kand. ekonomi. Tidigare VD och styrelseledamot i Wihlborgs samt vice VD i Trelleborg.
Aktieinnehav i Victoria Park: 1 081 330 A-aktier, 2 162 660 B-aktier och 4 000 Preferensaktier.
Beroende/oberoende: Oberoende av bolaget och ledningen, oberoende av bolagets större ägare.
http://www.victoriapark.se/styrelse-2015.aspx
Dvs mörkar tydligen sin fd roll som Meaning Green-vd!
Forsén verkar ha Trelleborg-bakgrund, dvs tydligen kände han där Rune Andersson och så var det väl Andersson som senare föreslog Forsén som Meaning Green-vd (fast det projektet misslyckades).
Dingizian säger även i klippet att oron i Rosengård kommer att ordna upp sig på 10-20 års sikt, och att så tex tidigare har skett i fd oroliga New York-stadsdelar som Manhattan och Harlem.
Dock är väl veckans skottlossning i Rosengård inget tecken på att läget hittills har förbättrats där?
Snarare verkar det försämras.
Dingizian är tydligen född i Irak och fyller 55 år i aug 2015: http://sv.wikipedia.org/wiki/Greg_Dingizian
Bla om Dingizian i Wikipedia-länken ovan:
Misstänkt för insiderbrott
Under sin tid som styrelseledamot på det börsnoterade Wilhelm Sonesson utnyttjade Dingizian insiderinformation om en kommande omstrukturering av företaget till att köpa aktier i bolaget.
När nyheten om omstruktureringen kort därefter gjordes offentlig ökade aktierna kraftigt i värde.
Detta ledde till att Finansinspektionen åtalsanmälde Dingizian till Ekobrottsmyndigheten för insiderbrott.
Den dåvarande svenska insiderlagstiftningen reglerade vid tillfället endast börshandlade aktier när dessa såldes över börsen och då Dingizian köpt aktierna utanför börsen kunde han utnyttja denna lucka i lagen till att straffritt genomföra affären.
http://sv.wikipedia.org/wiki/Greg_Dingizian
Listigt!
Men moraliskt schysst mot de Sonesson-aktieägare han köpte aktierna av (till lågt pris innan insiderinfon om omstruktureringen blev allmänt känd)??
//
Även ur Realtid.se-artikeln (från okt 2012) om Dingizian:
Enligt Wikipedia blossade kritik upp mot Dingizian sedan han som vd för HSB i Malmö lät HSB i Malmö sälja sju fastigheter till affärsmannen Christer Jönsson som mindre än ett år senare sålde av sex av fastigheterna med en vinst på över 30 miljoner kronor.
Två år senare sålde Jönsson den sjunde fastigheten vilket gjorde att den sammanlagda vinsten summerades upp till 40 miljoner kronor.
Och:
Dingizian uppges ha sagt upp sig från HSB i Malmö i augusti/september 2005 och innan han avgått som vd där ingick han själv affärssamarbete med Jönsson vilket ledde till bildandet av Annehem.
Och:
Som det beskrivs var Annehem embryot till Victoria Park, men det står även att Annehem köptes av byggbolaget Peab medan Dingizian flyttade till Indonesien med sin familj 2010.
Därefter har han alltså tydligen kommit tillbaka och blivit vd för Victoria Park sedan i juni 2012.
Dvs blåste Dingizian HSB Malmö på det som nu är VP där han själv är storägare, och tog en time out i Indonesien efter den blåsningen för att sedan komma tillbaka till Sverige när dammet lagt sig?
Men även enl artikeln:
Dingizian avfärdar kritiken att han skulle ha sålt HSB-fastigheterna för billigt till Jönsson.
– Det där är ganska löjligt. Jag har köpt hus av andra som jag sedan sålt vidare i olika befattningar på olika bolag med ännu större vinster. Det betyder ju inte att den som sålde till mig gjorde något fel. Ibland blir det helt enkelt så att det uppstår tillfällen
VP gjorde bla stora fastighetsköp under 2014.
Enl bolagets årsredovisning för 2014:
TVÅ STORA FÖRVÄRV
Under 2014 genomförde Victoria Park två stora förvärv.
...Det första förvärvet var en bostadsfastighetsportfölj i Eskilstuna på totalt 3 100 lägenheter för 1,7 Mdkr med en uthyrbar yta om 244 000 kvm.
...Det andra var ett fastighetsbestånd på 1 300 lägenheter i Göteborg, med en uthyrbar yta om 112 000 kvm och ett underliggande fastighetsvärde om 925 Mkr.
http://mb.cision.com/Main/11505/9767949/375449.pdf
Dvs ganska stora fastighetsköp i relation till att VP nu totalt har fastigheter på drygt 700 000 kvadratmeter värda 6-7 miljarder kr.
Rosengårds-beståndet köptes tydligen kring årsskiftet 2012/2013.
Enl VP:s q4/2013-resultatrapport:
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN (dvs under helåret 2013):
...Vid årsskiftet 2012/2013 tillträddes bostadsfastigheterna Herrgården och Öresundsgården i Malmö om totalt ca 78 tkvm.
...I maj (2013) förvärvades bostadsfastighetsportföljer i Linköping och Markaryd om totalt ca 176 tkvm, som tillträddes i augusti.
http://mb.cision.com/Main/11505/9697518/325089.pdf
//Edit: Greg Dingizians tid på den svenska börshimlen kanske kan jämföras med Rikard Akhtarzand (även kallar "Mr 1 500 procent") efter sin tid på IT-bolaget Formpipe.
Tex artikel från okt 2008:
"Mr 1.500 procent" gör comeback efter domen
På Stureplan i Stockholm City tror många fortfarande att han sitter inlåst för skattebrott på Kolmårdenanstalten.
I verkligheten fortsätter ”Mr 1.500 procent" att göra miljonklipp på börsen.
Tidningen Diego har träffat Rikard Akhtarzand - underbarnet från Rinkeby som efter en kometkarriär som lobbyist och sakkunnig inom politiken tjänade storkovan på Stureplan.
På två års tid hade hans miljon från en lyckad lägenhetsaffär ökat till 20 miljoner kronor på börsen och han hade både våning på Östermalm och sommarhus ute på Värmdö.
http://www.dagensps.se/artiklar/2008/10/18/43616323/index.xml
Men även enl den artikeln:
I april 2007 gick allting snett.
Rikard Akhtarzand
...friades visserligen från anklagelserna om insiderbrott i hans dårande bolag Formpipe
...men fälldes för oredovisade mångmiljoninkomster från sina uppdrag som emissionsgarant.
http://www.dagensps.se/artiklar/2008/10/18/43616323/index.xml
Och:
...I oktober 2007 dömdes Akhtarzand av Stockholms tingsrätt till åtta månaders fängelse för grovt skattebrott.
...Domen mildrades dock i Hovrätten till att omfatta villkorlig dom och 175 timmars samhällstjänst inom Stadsmissionen.
Finansmannen berättar i intervjun att han aldrig menade att undanhålla pengarna i sin värdepappersdepå från Skattemyndigheten.
"Jag skulle ju självklart ha följt upp och kollat det här, men mot bakgrund av den situation jag befann mig i föll det mellan stolarna.
Det är ingen bortförklaring, men det är i alla fall en förklaring”,
säger Rikard Akhtarzand till Diego.
Även tråd på forumet Flashback om Akhtarzand: https://www.flashback.org/t557454
Där hänvisas bla till följande Realtid.se-artikel (från okt 2007) om honom: http://www.realtid.se/ArticlePages/200710/09/20071009103609_Realtid348/20071009103609_Realtid348.dbp.asp
Efter sju sorger och åtta bedrövelser verkar Formpipe på sistone ha fått en del fart trots allt, och är upp
...från under 4 kr år 2012
...till en topp på 8-9 kr nu i maj 2015
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/210208/formpipe-software
Akhtarzand har för sin del dykt upp som vd i bolaget Addvise (noterat på Stockholmsbörsens småbolagslista First North): http://www.addvisegroup.se/om-addvise/styrelse/rikard-akhtarzand/
Addvise är där värt 50-60 miljoner kr vid börskurs ca 7 kr: https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5512/addvise-lab-solutions
...Addvise-aktien hade en botten på 2-3 kr år 2010
...steg till en topp på 12-13 kr 2013
...men besvikelse och botten på 5-6 kr under 2014
...ny topp på 11-12 kr under 2015
...och återigen ner till nuvarande kurs ca 7 kr
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5512/addvise-lab-solutions
...Tydligen har Akhtarzand nu under i apr 2015 betalat analysfirman Redeye för att göra en analys om Addvise. I analysen kom Redeye sedan fram till att Addvise är värt 80-90 miljoner kr: http://www.aktiespararna.se/analysguiden/Hitta-Bolag/Halsovard/ADDvise/Pressmeddelanden/2015/ADDvise-Redeye---ADDvise-ar-positionerad-for-expansion/
...Nu i maj 2015 ansåg Redeye att Advise-aktien var värd över 11 kr: http://www.redeye.se/analys/today/addvise-lab-solutions-q1-stark-forsaljning-och-okad-lonsamhet
Tidigare har tex framkommit i feb 2015 att Addvise vinstvarnade och ej nådde sina prognoser för 2014: https://www.avanza.se/placera/telegram/2015/02/17/addvise-vinstvarnar-for-4-kv-nar-ej-helarsprognoser.html
Innan dess hade Addvise (och Akhtarzand) så sent som i nov 2014 upprepat att prognoserna för helåret 2014 skulle hålla: https://www.avanza.se/placera/telegram/2014/11/05/addvise-upprepar-helarsprognos-borjan-4-kv-over-forvantan.html
Innan dess hade Addvise i aug 2014 fått in 50 miljoner kr genom lån från obligationsinvesterare: https://www.avanza.se/placera/pressmeddelanden/2014/09/30/addvise-lab-solutions-ab-stort-intresse-for-addvise-obligationslan.html
Addvise beskriver sig så här på sin hemsida:
Om ADDvise
ADDvise är Sveriges ledande leverantör av utrustning till laboratorier och forskningsmiljöer.
Vi erbjuder produkter inom områderna
laboratorieinredning,
skyddsventilation,
laboratorieutrustning,
renrum,
klimatrum
och service.
Vår verksamhet består av
...egenutvecklade standardprodukter,
...speciallösningar
...och en mycket kompetent personal med gedigen erfarenhet av att driva stora som små projekt.
Vi har egen tillverkning i Hässleholm och kommer under de kommande åren fortsätta förstärka vår säljorganisation både geografiskt och kompetensmässigt.
http://www.addvise.se/om-addvise/
Och förutom Akhtarzand kan Dingizian ev jämföras med egyptiern Refaat El-Sayed och hans tid i läkemedelsbolaget Fermenta (vars aktie sköt i höjden under 1980-talet men sedan kraschade då bolaget visade sig vara ett luftfslott):
http://sv.wikipedia.org/wiki/Refaat_El-Sayed
http://sv.wikipedia.org/wiki/Fermenta
Eller varför inte aktiemäklarfirman Carnegies fd tradingchef Aleksandar Adamovic som fick sparken (av Carnegies dåvarande vd Stig Vilhelmson) under stort buller och bång och stora tradingförluster.
Adamovic själv anser sig dock helt oskyldig till alla oegentligheter och felaktigheter, vilket han beskriver i sin bok "Ondskans herrar" (från år 2008).
Om boken:
Ondskans herrar : om makt, ett drev och en familj
På den framgångsrike aktie- och derivathandlaren Vuks himmel finns inga moln.
Livet leker.
Han är lyckligt gift med Disa, har två underbara barn och har just åtagit sig ett nytt, spännande uppdrag när bomben briserar.
Fina Firman, hans tidigare arbetsgivare, vinstvarnar och anklagar både Vuk och hans två närmaste medarbetare för omfattande brottslighet.
Drevet går: på spaltmeter efter spaltmeter i medierna tillåts Vuks tidigare chefer häva ur sig de mest grundlösa anklagelser.
Vänner och tidigare bekanta drar sig undan.
Har Vuk och hans avdelningverkligen förskingrat de mångmiljonbelopp som Fina Firman hävdar?
Kan tre män föra en hel firma bakom ljuset år efter år?
Vuk försöker resonera med sina tidigare chefer, men till ingen nytta.
Företagsledningen har bestämt sig för att göra de tre handlarna till syndabockar - kosta vad det kosta vill - och väjer inte ens för rena maffiametoder.
För Vuk finns inget alternativ.
Om han vill rädda sig själv och sin familj måste han ta fajten och bekämpa ett etablissemang som mer och mer framstår som Ondskans Herrar.
Ondskans Herrar är en ytterst initierad berättelse om finanselitens vidlyftiga livsstil, branschens totala brist på lojalitet och en okunskap bland högsta ansvariga som både skrämmer och förbryllar.
http://www.bokus.com/bok/9789197744805/ondskans-herrar-om-makt-ett-drev-och-en-familj/
SKANDALBOKEN
”Sex, missbruk och våld på Carnegie”
Det är en skrämmande bild av Carnegie som målas upp i tidigare tradingchefen Aleksandar Adamovics nya bok ”Ondskans herrar”.
För att inte tala om Castro Khatib.
Mer om honom i tex tidigare blogginlägg från dec 2013: http://www.redeye.se/aktiebloggen/skandaler-del-4
Där hänvisas bla till följande länk från maj 2010:
Fifflarna – Castro Khatib, Net Capital och Tritel Media
http://blog.zaramis.se/2010/05/09/fifflarna-castro-khatib-net-capital-och-tritel-media/
Och på senare tid bla om Khatib:
...Från 9 feb 2015:
Castro Khatib misstänkt i stort ekomål i Tyskland
Castro Khatib sitter häktad i Sverige men ska överlämnas till Tyskland där han riskerar fem års fängelse.
...Från 17 feb 2015:
Castro Khatib klagar på hovrättens beslut
Vill få en högre instans att pröva tingsrättens beslut om ett överlämnade till Tyskland.
...Från 10 mars 2015:
Castro Khatib utlämnad till Tyskland
Inget prövningstillstånd från Högsta domstolen.
//
Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:
• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning som väntas leda till kursuppgång inom en ganska snar framtid (typ inom 0,5-1 år).
• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt (typ inom de närmaste månaderna), även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.
• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt (dvs på typ 3-5 års sikt).
• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång. Man bör alltså ej ha en stor del av hela aktieportföljen i en sådan aktie.
• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.
• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.
Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp").
Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.
Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra: http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella
Det är ej säkert att blogginlägget har tagit upp alla aspekter som är relevanta för bedömningen av den aktie som blogginlägget handlar om. Och de aspekter som tas upp i blogginlägget kan ha feltolkats.
"Käpphästar" i denna blogg bla:
1) Fundamental aktieanalys vs teknisk aktieanalys
På lång sikt är fundamental aktieanalys det enda relevanta för att bedöma om en aktie är köpvärd eller ej, dvs förenklat; den ekonomiska utvecklingen för ett börsbolags verksamhet och hur bolagets aktie värderas i förhållande till den ekonomiska utvecklingen mm.
Enl den finansiella vetenskapen går det inte att i längden bli rik på så kallad teknisk aktieanalys, dvs att spå framtida börskurser utifrån diagram för historiska börskurser etc.
Det har även visat sig i vetenskapliga studier.
Man kan tjäna pengar på teknisk aktieanalys några enstaka gånger, men därefter kommer man förr eller senare att göra förlustaffärer vilket gör den analysmetoden meningslös.
Inte heller fundamentalanalys ger vinst varje gång, men här är i varje fall uppfattningen att den i längden ger klart bättre resultat för aktieinvesteringar än teknisk analys.
Och rent logiskt borde även fundamentalanalys vara det enda som fungerar långsiktigt eftersom det bara är den som är underbyggd av rimliga resonemang jämfört med teknisk analys.
2) Aktieutdelningar
Aktieutdelningar och nivån på dem anses här vara irrelevanta i sig för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej.
Aktieutdelningar är ju bara som att man har 1 000 kr på banken och gör ett uttag på 100 kr. Man blir inte rikare för det utan har ändå bara 1 000 kr (fast 100 kr kontant och 900 kr kvar på banken).
Allt annat lika bör en aktiekurs falla med lika mycket som aktieutdelningen när aktieutdelningen avskiljs från börskursen.
Däremot kan aktieutdelningen indikera att bolaget är lönsamt och genererar bra resultat per aktie och räknar med en fortsatt god utveckling för resultatet per aktie, men då är aktieutdelningen bara en sekundäreffekt av det.
Det enda relevanta för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej anses här vara hur mycket pengar ett bolag genererar (och väntas generera de kommande åren) i sin löpande verksamhet (mätt förenklat som tex resultat per aktie), och hur börskursen ligger i förhållande till det.
Sätter man in pengar på bankkonto vet man alltid säkert (förhoppningsvis) att man får tillbaka insatta pengar plus ränta (även om räntan är låg) när man vill ta ut pengarna.
Köper man en aktie för att få aktieutdelning tar man alltid en risk för att börskursen står lägre när man senare vill sälja aktien.
Dvs det är inte säkert att man får tillbaka insatta pengar när man köper en aktie.
Dessutom får man ju (normalt) betala 30% skatt på erhållna aktieutdelningar, vilket snarare i sig gör det till en nackdel med aktier som ger hög aktieutdelning.
3) Immateriella tillgångar
Många börsbolag har mycket "luft" i sina balansräkningar i form av abstrakta så kallade immateriella tillgångar (immateriella anläggningstillgångar) bokförda till stora belopp bland tillgångarna i balansräkningen.
Ofta kan de immateriella tillgångarna ha uppstått tex om ett bolag köpt ett annat bolag dyrt (dvs för ett pris som överstiger det köpta bolagets bokförda tillgångsvärden), eller om ett bolag bokför utvecklingskostnader som en tillgång som belastar resultatet utspritt över flera år i form av årliga avskrivningar.
Om ett bolag börjar gå dåligt finns risk för att det bokförda värdet på de immateriella tillgångarna måste skrivas ned. Och det kan då bli stora nedskrivningar eftersom många bolag har stora immateriella tillgångar.
Nedskrivningarna ger en negativ resultateffekt med samma belopp som även minskar bolagets egna kapital med lika mycket (allt annat lika).
Med de stora nedskrivningar det därmed lätt kan bli, kan det mesta eller hela ett bolags egna kapital därigenom raderas ut (och ev till och med bli negativt) vilket gör att bolaget omgående måste få kapitaltillskott från aktieägarna för att överleva.
Sådana kapitaltillskott erhålls då oftast genom att bolaget säljer ut nya aktier till aktieägarna via nyemission, vilket då brukar försämra börskursens dåliga utveckling ytterligare.
Dvs stora immateriella tillgångar i ett bolags balansräkning innebär en förhöjd risknivå i bolagets aktie.
I detta blogginlägg blev alltså rekommendationen "sälj" för Victoria Park-stamaktien vid börskurs 10,20 kr.
Det var slutkursen för Victoria Parks B-stamaktie per slutet av tis 9 jun 2015.
VP har både A-stamaktier och B-stamaktier varav B-stamaktien är den mest handlade.