Jag läste några artiklar på nätet om amerikanska och engelska medborgare som ondgjorde sig över att banker godkände lån till privatpersoner på 4 till 5 gånger den disponibla inkomsten. Amerikanerna och britterna är ju ärkekonservativa! I Sverige har trots allt en fjärdedel av befintliga låntagare ett lån på mer än 7 gånger den disponibla inkomsten och en tiondel av låntagarna har ett lån på mer än 10 gånger den disponibla inkomsten. Jag skulle gärna vilja veta hur statistiken ser ut för nya låntagare, om vi har nån bankanställd här med lite insyn i låneansökningar? För hushållen i stort är dock inte belåningen ett problem. Snittet för Stockholm är t.ex. ganska sunda 2.5 gånger disponibla inkomsten.

Jag vet att Sverige skiljer sig lite från t.ex. USA och Storbritannien i och med att räntorna är avdragsgilla. Dock är ju inte amorteringarna avdragsgilla. Idag kräver många banker ingen amortering, men skulle vi teoretiskt få ett prisfall kommer bankerna absolut att kräva amortering.

Det är lite som vid värdering av ett tillväxtbolag. Har ni sett vad som händer när ett tillväxt-bolag som ökar vinst och omsättning helt plötsligt slår om till sjunkande omsättning och lägre marginaler. Det som kändes så attraktivt vill många inte ta i med tång. Ett sånt bolag var Entraction som var rejält hyllat på Redeye ett tag och undertecknad var också med på tåget som fripassagerare. Kursen sjönk som en sten innan vändningen kom. Från över 70 kronor till under 20. Jag tror att det finns en risk för att samma rädsla och logik kan drabba bomarknaden.

Om vi får en ränta på 5.5% med krav på 40 års rak amortering och kontantinsats på 10% så tänkte jag göra några räkneexempel. Dessa antaganden känns kanske orimliga idag, men med den fallande marknadens rädsla och logik tycker jag inte det är så överdrivet. Det är långt ifrån ett worst case-scenario i alla fall.

Om vi har två par med disponibel inkomst på 500 000 SEK per år där par A lånade 3 500 000 SEK (7 gånger disponibel inkomst) och par B lånade 5 000 000 (10 gånger disponibel inkomst), hur mycket måste de lägga av sin pengar på boendet om de har 5 000 SEK i driftskostnad månad givet kriterierna ovan?

Par A får betala 5000 SEK i driftskonstnad, 11 200 SEK i räntor efter skatteavdrag och 7 200 SEK i amortering. Alltså lägger de totalt 23 400 SEK i månaden eller 56% av sin nettoinkomst på boendet.

Par B får betala 5000 SEK i driftskostnad, 16 000 SEK i räntor och 10 400 SEK i amortering. Alltså lägger de totalt 31 400 SEK i månaden eller 75.5% av sin nettoinkomst på boendet.

Idag lägger snitthushållet cirka 28% av sin nettoinkomst på boendet och de rikaste hushållen långt under 20%. Nog är Sverige ett väldigt liberalt land allt som tillåter sådan skuldsättning!

Hälsar en smått bekymrad Whimsical