Stor uppsida i Victoria Park

2013-07-25 10:59, Edited at: 2013-07-25 13:06

Jag anser att fastighetsbolaget Victoria Park är mycket intressant både för stam- och prefaktieägare. Nedan följer lite ang. bolaget generellt och sedan lite key points för stam och pref.

Victoria Park har en intressant nisch som innebär att de satsar på bostadsfastigheter i socialt utsatta områden, exempelvis Rosengård i Malmö. Kan bolaget bevisa att de kan genomföra renoveringar (och hyreshöjningar) samt få hyresgästerna/kommunen/allmänheten mer nöjda än vad de är idag så finns det mycket att hämta.

Ett något förenklat räkneexempel: Bolaget renoverar en tre på 75 m2. Väggarna målas om, köket byts ut etc.

Total kostnad: 30 000 kr

Hyra innan renovering: 6500 kr/mån
Hyra efter renovering: 7500 kr/mån

Alltså höjs den årliga hyresintäkten med 12 000 kr och vi har en "payback-period" på 2,5 år på denna renovering som säkert "håller" i 10-15 år minst. Med andra ord en riktigt bra kalkyl.

+Stabila betalare och starka kassaflöden (direkt från staten i många fall)

+Överlag starka orter med bostadsbrist och där det inte byggs mycket hyresrätter. Risken för vakanser är låg.

+Finns oerhört mycket att köpa inom denna nisch. Miljonprogrammet = 1 miljon bostäder.

+Starka ägare, inte minst tillför Erik Selin mycket tyngd.

-Litet bolag jämfört med de andra noterade fastighetsbolagen.

-Noterat på First North och likviditeten är dålig. Har dock blivit bättre och kommer bli ännu bättre efter emissionen.

-Hur stora renoveringsbehov finns det verkligen i de här husen? Är det framförallt enkla och billiga invärtes renoveringar som krävs eller även jobbiga och dyra saker som fasad, tak, avlopp etc? Räknar dock med att bolaget gjort en bra DD här och ser detta som en mindre risk.

Intervju med VD: http://wip.zoomvisionmamato.com/portals/1/broadcasts/6h42gnvk

Stamaktien

Victoria Park vill växa riktigt aggressivt från 250 k m2 till 1000 k m2 inom en snar framtid och det bör inte vara omöjligt för dem att hitta bestånd att köpa.

Hävstången för stamaktieägarna är rejäl och samtidigt som risken är hög (ur ett skuldsättningsperspektiv) så handlar det mycket om att man vill sitta i samma båt som Erik Selin, Dan Olofsson och VD Greg Dingizian och att det trots allt nu handlar om bostadsfastigheter med mycket låg vakans- och "konkursrisk”.

Kombinationen av fullt fokus på högavkastande bostäder och hög tillväxt kommer sannolikt locka in många investerare i aktien. Hyresintäkterna och därmed kassaflödena kommer att öka markant tack vare förvärv och hyreshöjningar.

Det skulle inte förvåna mig om den handlas till 15 kr vid årsskiftet. Liknande uppsida hittar man inte i något av de i Stockholm noterade fastighetsbolagen.

Prefaktien

Balder pref har lägst yield (drygt 6%) av alla preffar eftersom bolaget har en stor andel (50%) bostäder i beståndet vilket investerarna gillar. I Victoria Park får man istället 100% exponering mot bostäder.

Dock får man ju även lite projektutveckling från den "gamla" businessen men den andelen kommer minska gradvis över tid.

Nackdelen med Victoria Park är att andelen prefkapital jämfört med stamkapital är stor. Dessutom har de ju relativt nyligen övergått till förvaltningsfastigheter. Dessa två parametrar kanske fått vissa investerare att rynka lite på näsan i alla fall i detta tidiga skede.

Trots detta anser jag att den bör handlas minst i linje med Corem Pref (7,2% yield), dvs. till 278 kr initialt. Eftersom vissa kanske fick på sig mer preffar än de hade räknat med kanske det blir ett visst initialt säljtryck i samband med noteringen i slutet av juli men det skulle inte förvåna mig om aktien gick mot 275-280 kr relativt snabbt.

Ur ett längre perspektiv och i takt med att bolaget kan uppvisa ett track record så bör yielden successivt komma ner mot 6%.

Rent psykologiskt kommer Victoria Parks pref framstå som billig jämfört med de två andra preffarna som också delar ut 20 kr/år, nämligen Fastpartner pref och Balder pref som handlas till 330 kr.

325 kr är inlösennivån för Victoria Park. Det finns en stor uppsida i om bolaget skulle lösa in alla eller delar av preferensaktierna. I Alm Equity (ett annat fastighetsbolag som endast arbetar med projektutveckling av bostäder) så skedde en inlösen av var fjärde prefaktie vilket innebär en omedelbar värdeökning på över 25%, så visst kan det finnas stor uppsida även i preffar.