Sälj Ruric-aktien

2013-08-01 11:33, Edited at: 2013-08-29 08:48

Finansieringsproblem, revisorsanmärkningar och rysk korruption avskräcker med aktien i ryska fastighetsbolaget Ruric.

Sankt Petersburg

Flyger man (eller åker båt) från Stockholm rakt österut i nästan 70 mil kommer man till Sankt Petersburg, Rysslands näst största stad med ca 5 miljoner invånare längst inne i Finska viken.

Staden grundades i början av 1700-talet av tsaren Peter den store, och blev Rysslands första verkliga kuststad vid Östersjön och intog även rollen som landets "fönster mot väst". Staden fick därmed en europeisk prägel mer än någon annan rysk stad.

http://sv.wikipedia.org/wiki/Sankt_Petersburg

Sankt Petersburg har ett blodigt förflutet både i samband med den första ryska revolutionen 1905 och under andra världskriget under 1940-talet:

"Den blodiga söndagen

Den 22 januari 1905 demonstrerade över 200 000 svältande människor i Sankt Petersburg med en petition för bättre förhållanden för arbetare, däribland åtta timmars arbetsdag, samt möjlighet för arbetarrepresentation mot fabriksägarna.

Det fredliga demonstrationståget gick till Vinterpalatset, där tsarens soldater öppnade eld mot demonstranterna.

Hundratals dödades och tusentals sårades och händelsen fick namnet den blodiga söndagen."

http://sv.wikipedia.org/wiki/Ryska_revolutionen_1905

"Belägringen av Leningrad

Under andra världskriget belägrades Leningrad från och med september 1941 till och med januari 1944, och över en miljon människor, de flesta civila, dog.

Merparten avled inte av de tyska granaterna och bombplanens räder utan av svält och kyla, främst under den kalla vintern 1941–42, då det dog upp till 4 000 människor per dag i staden.

Många säger också att stor utspridd kannibalism också förekom av stora gäng som gick omkring och härjade i den svältande staden."

http://sv.wikipedia.org/wiki/Sankt_Petersburg

Sedan Sovjetunionens fall på 1990-talet har staden återtagit sitt gamla namn Sankt Petersburg (efter att i många år under Sovjettiden ha hetat Leningrad efter revolutionären Vladimir Lenin).

Och det är i Sankt Petersburg som ryska fastighetsbolaget Ruric (börsnoterat i Stockholm) har sin verksamhet.

Är aktien köpvärd?

Fastigheten "Gustaf" på Sredny-avenyn i Sankt Petersburg är Rurics mest värdefulla fastighet och bedöms ha ett normalt marknadsvärde på 116 miljoner kr.

Bild från Rurics årsredovisning för 2012: http://ruric.com/files/financial_reports/annual-report-2012-eng.pdf

Bättre bild ovan på Gustaf från Rurics årsredovisning för 2009: http://ruric.com/files/financial_reports/Ruric_AR_2009_locked.pdf

Med Rurics nuvarande ekonomiskt pressade läge är bolagets fastigheter dock bokförda till ett något lägre "likvidationsvärde" om de måste säljas inom kort.

Fastigheten Gustaf var fullt uthyrd per slutet av 2012 med revisionsbyrån Deloitte som största hyresgäst.

Gustaf har varit Rurics bästa fastighetsaffär med en värdeökning på över 40% jämfört med ett investerat belopp på 82 miljoner kr (inkl renovering).

Fastigheten "Magnus" på Vasilievsky-ön i Sankt Petersburg är Rurics näst mest värdefulla med ett bedömt normalt marknadsvärde på 113 miljoner kr per slutet av 2012.

Bild från Rurics årsredovisning för 2012.

Bättre bild på Magnus ovan från Rurics årsredovisning för 2009.

Fastigheten Magnus har inte varit en så lyckad affär för Ruric med en värdeminskning på 6% sedan inköpet av fastigheten år 2005 då inköpskostnaden uppgick till 120 miljoner kr (inkl renovering).

Fastigheten var per slutet av 2012 bara uthyrd till 83% men stora ryska gasbolaget Gazprom var största hyresgäst.

Rurics fastighet "Oscar" ligger fint vid vattnet i de centralaste delarna av Sankt Petersburg med många företag, butiker, teatrar och muséer i området.

Bild från Rurics årsredovisning för 2012.

Bättre bild på Oscar ovan från Rurics årsredovisning för 2009.

Fastigheten är relativt ny och började byggas år 1977 för att bli en del av ett stort biograf-centrum. Inte ens år 1986 var fastigheten färdigbyggd, och när Ruric köpte den år 2004 stod den fortfarande tom.

Oscar anses nu per slutet av 2012 ha ett normalt marknadsvärde på 86 miljoner kr vilket är samma som Ruric har betalat för den inkl renovering.

Norska oljebolaget Statoil är största hyresgäst.

Mätt som marknadsvärde per kvadratmeter ligger Oscar på nästan 29 000 kr per kvadratmeter klart högst av ovannämnda tre fastigheter. Gustaf ligger på 23 000-24 000 kr per kvadratmeter och Magnus på 17 000-18 000 kr.

Som jämförelse har svenska fastighetsbolaget Hufvudstaden (med fastigheter i bästa läge i Stockholm och Göteborg) värderat sina fastigheter till i snitt ca 63 000 kr per kvadratmeter per slutet av q1/2013.

Jättefastigheten Moika Glinki på totalt 47 000 kvadratmeter i bra läge bredvid Marinskij-teatern i Sankt Petersburg (enl Rurics årsredovisning för 2011 som är daterad i maj 2012).

Bild från Rurics årsredovisning för 2011.

Ruric skulle renovera upp komplexet med bla bostäder för ryska försvarsdepartmentet, men departementet ångrade sig vilket lett till en rättstvist där Ruric nu kräver 600-700 miljoner kr i skadestånd.

Ruric värderar skadeståndet i dagsläget till drygt 200 miljoner kr vilket väntas erhållas inom två år.

Enl Rurics resultatrapport för q1/2013 (som kom i maj 2013):

"Based on an independent legal opinion received by Ruric, the estimated recovery of the receivable is expected to be two years from the date of the hearing.

Net present value of the receivable as of 31 March 2013 has
been assessed to SEK 208.2 m."

http://ruric.com/files/financial_reports/Interim-report-Jan-March-2013-eng.pdf

Enl en källa (som i och för sig inte är insatt i detaljerna kring Ruric) lär dock Ruric inte få ut några pengar av ryska försvarsdepartementet.

Bla har domstolsförhandlingarna (ovannämnda så kallade "hearing") skjutits upp flera gånger. Enl årsredovisningen för 2012 (som är daterad 5 juli 2013) var det senaste att hearingen skulle hållas 17 juli 2013: http://ruric.com/files/financial_reports/annual-report-2012-eng.pdf

Och 17 juli 2013 kom besked om att hearingen återigen skjutits upp, denna gång till 11 september 2013:

"Court hearing on Moika - Glinki case is being postponed.

At the request of the defendant Moscow Arbitration Court postponed the hearing on compensation of claim from LLC Glinki 2 to the Ministry of Defence of the Russian Federation until September 11, 2013.

The Ministry of Defence of the Russian Federation had no position for the case so they requested extra time to study the case materials.

Representatives of the Ministry of Defence of the Russian Federation informed Ruric that amicable agreement is not possible and they will use the time to prepare their objections to challenge the full amount of the claim.

The Court has asked the parties to prepare the final clarifications on the claim and objections to the claim by September 11, 2013."

http://www.thomsonreutersone.com/2013/07/17/Update+on+Ruric+court+cases+HUG1717187.html;jsessionid=3dKnRm8J0L1Jw8QnFQ5kQYYKX2Jv3XZFhGCSXnlTFzmjvtmrq21l!1311246903

Dvs det verkar gå att skjutas upp i evighet utan problem för svaranden ryska försvarsdepartementet.

Förväntat skadeståndsbelopp är alltså ganska mycket jämfört med Rurics börsvärde på 80 miljoner kr, men bolaget har skulder på 600-700 miljoner kr som växer hela tiden och snart måste återbetalas så aktien är inget givet köp.

De tre färdiga fastigheterna Gustaf, Magnus och Oscar värderas till knappt 300 miljoner kr.

Dessutom har Ruric ett övrigt fastighetsprojekt (Fontanka 57) samt ett markområde i förorten som kan bli ett lyxigt villaområde någon gång om en farlig elledning kan flyttas, vilket väntas ta tid och bli dyrt.

Sammantaget verkar tillgångarna försiktigt räknat vara värda ungefär lika mycket som skulderna, dvs bolaget är i princip värdelöst om man är pessimistisk.

De tre färdiga fastigherna Gustaf, Magnus och Oscar genererar fullt uthyrda ett årligt rörelseresultat på 20-30 miljoner kr, vilket bara är ca hälften av Rurics årliga räntekostnader på de 600-700 miljoner kronorna i skulder.

Del av Moika Glinki som det skulle sett ut i färdigt skick enl projektplanerna.

Bild från Rurics årsredovisning för 2012.

Enl sid 49 i Rurics årsredovisning för 2009 (som var daterad i maj 2010) fanns ett krav på Ruric vad gäller Moika Glinki-projektet om att "färdigställa byggnader på minst 95 000 kvadratmeter inom kvarteret före utgången av 2011" och att Ruric inlämnat ansökan om förlängning till år 2014 istället: http://ruric.com/files/financial_reports/Ruric_AR_2009_locked.pdf

Dvs hur hänger den ytan för Moika Glinki på 95 000 kvadratmeter enl årsredovisningen för 2009 ihop med ovannämnda yta på 47 000 kvadratmeter enl årsredovisningen för 2011?

Och det kan väl inte vara så att försvarsdepartementet ångrat sig bara för att Ruric inte fullföljt sina ovannämnda förpliktelser enl avtalet att färdigställa fastigheterna till slutet av 2011?

I så fall är det ju inte departementets fel. Men Ruric har väl någon bra förklaring på det eftersom Ruric nu ändå kräver 600-700 miljoner kr i skadestånd av departementet.

Det kan väl inte vara så att Ruric kräver det jätteskadeståndet för pengar Ruric lagt ner på projektet trots att Ruric inte lyckades hålla krävd tidplan?

I så fall har väl Ruric inte lika goda chanser att få rätt til skadeståndet enl domstolen. Men som sagt har väl Ruric någon bra förklaring.

Tex enl årsredovisningen för 2011 framgår att tidplanen verkar ha skjutits upp så att Ruric ska "färdigställa byggnationer" till slutet av 2014 istället.

Rurics fastighetsprojekt Fontanka 57 som är på drygt 18 000 kvadratmeter.

Ruric har hyrt fastigheten enl långtidskontrakt tom åren 2053 och 2054.

Kontraktet köptes år 2006 för 150 miljoner kr. År 2008 sålde Ruric hälften för 90 miljoner kr.

Diskussioner förs nu med den andra ägaren (Highton Limited) om att renovera upp fastigheten till förstklassiga kontorslokaler inkl nytt garage vilket väntas ge goda hyresintäkter med fastighetens goda läge i staden.

Så länge har fastigheten sedan 2012 börjat hyras ut i befintligt skick.

Historik

Ruric (RUssian Real estate Investment Company) grundades tydligen år 2004 kapitaliserades då upp med ett kapital på 240 miljoner kr genom utförsäljning av nya Ruric-aktier.

Aktien börsintroducerades sedan på Stockholmsbörsens småbolagslista First North from apr 2006.

Då var det högkonjunktur och folk letade nya investeringsmöjligheter. Idén uppstod väl att fastigheter i Ryssland måste innebära stor potential eftersom de är så lågt värderade jämfört med fastigheter i väst.

Initiativet till att bilda Ruric togs av familjen Dinkelspiel (som bla är huvudägare i aktiemäklarfirman Nordnet och äger kapitalförvaltningsfirman Öhman) och affärsmannen Nils Nilsson (som bla var medgrundare till IT-bolaget Orc).

Från familjen Dinkelspiel var det särskilt Öhman-vd:n Tom Dinkelspiel som engagerade sig. Han satt bla i Ruric-styrelsen under perioden 2004-2011.

Även fd aktiemäklarfirman Alfred Bergs fd vd Risto Silander samt fondbolaget East Capitals grundare och styrelseordförande Peter Elam Håkansson (fd analyschef på SEB) var även med bland initiativtagarna till Ruric.

http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article3339026.ece

Senare skulle det bla bli en iskall relation mellan Öhman (Tom Dinkelspiel) å ena sidan samt pensionsbolaget Alecta och Robert Weils investmentbolag Proventus å den andra sidan.

Orsaken till det var att det var Öhman, Nils Nilsson och East Capital som lockade in Alecta och Proventus att investera i Ruric, medan Öhman självt lyckades sälja av sina Ruric-aktier vid första bästa tillfälle bakom ryggen på Alecta och Proventus: http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article3339026.ece

Bland de som förlorat pengar på aktien finns även Ikea-grundaren Ingvar Kamprad och tennisstjärnan Stefan Edberg: http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=5401384

Vilken dramatik det har varit kring bolaget.

Tittar man på gammal historik för börskursen går det att få fram from mån 24 apr 2006 på Nasdaq-OMX hemsida: http://www.nasdaqomxnordic.com/aktier/fnhistoriska_kurser/?Instrument=SSE34286

Den dagen var aktien uppe i 269,86 kr som högst och slutade i 247,37 kr.

Rekordnivån 301,34 kr verkar ha nåtts knappt två veckor senare (fre 5 maj 2006).

Bla under våren 2007 bad Ruric tydligen aktieägarna om ett kapitaltillskott på över 400 miljoner kr: http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article204260.ece

Bakgrunden till det kapitalbehovet var att det behövdes för Rurics fastighetsprojekt Moika Glinki, Apraksin Dvor och Fontanka 57: http://hugin.info/141656/R/1313162/304711.pdf

Tydligen hade aktien därefter en toppnivå i dec 2007 då bolaget meddelade att 50% av fastighetsprojektet Moika Glinki sålts för 1,3 miljarder kr till investerare i Dubai.

Det fick Ruric-aktien att skjuta i höjden från 200 kr till 300 kr på en dag när pressmeddelandet om Dubai-affären skickades ut 28 dec 2007.

I maj 2008 tvingades bolaget dock ge besked om att affären inte blev av: http://www.placera.nu/aza/press/press_article.jsp?article=145611

I feb 2008 verkar aktien ha handlats för sista gången över 200 kr och i aug 2008 var aktien för sista gången uppe i över 100 kr.

Därefter går det ganska snabbt tills aktien i okt 2008 är under 30 kr och i dec 2008 under 10 kr.

Någon slags bottennivå på knappt 4 kr verkar ha nåtts i mars 2009 och sedan kom ett ryck upp till 26-27 kr redan i apr 2009.

Men så bar det av nedåt igen. I maj 2010 bad Ruric aktieägarna om ytterligare 170 miljoner kr som led i en finansiell rekonstruktion redan då.

Bla tyckte Avanza-ägda analysavdelningen Placera.nu:s skribent Anders Hägerstrand att aktien då var köpvärd: www.avanza.se/aza/press/press_article.jsp?article=145610

Men i juni 2010 bröt aktien ner genom 3 kr och ett år senare i juni 2011 bröt aktien ner genom 2 kr och i sep 2012 ner genom 1 kr.

I dec 2012 verkar bottennivån 0,04 kr ha nåtts och därifrån har kursen faktiskt stigit en hel del till nuvarande nivå 0,80 kr (slutkurs ons 31 juli 2013) efter att tom ha varit uppe i 1,39 kr som högst i juni 2013.

Det var en kursuppgång som hette duga från 0,04 kr till 1,39 kr vilket innebär att aktien nästan 35-faldigades.

Även till dagens kursnivå 0,80 kr har aktien 20-faldigats från 0,04 kr i dec 2012.

Är det bara en "dead cat's bounce" eller finns det potential till fortsatt kursuppgång från nuvarande nivå?

De senaste resultatrapporterna som kommit är Rurics årsredovisning för 2012 (som är daterad så sent som 5 juli 2013) och resultatrapporten för q1/2013 (som är daterad 31 maj 2013).

Enl båda rapporterna finns det drygt 104 miljoner utestående aktier i Ruric.

Vid börskursen 0,80 kr har bolaget alltså ett börsvärde på ca 83 miljoner kr.

Per slutet av 2012 hade Ruric räntebärande skulder på 636 miljoner kr (ett obligationslån) samt 5 miljoner kr i kassan, dvs en nettoskuld på 631 miljoner kr.

Balansräkningen i q1/2013-resultatrapporten är inte lika tydlig men där framgår att bolaget har 648 miljoner kr i long och short term liabilities samt en kassa på 0,3 miljoner kr per slutet av q1/2013.

Skuldsättningen är därmed mycket hög i Ruric i relation till bolagets börsvärde. Med nettoskuldens nivå i slutet av 2012 uppgår den till 7-8 gånger bolagets börsvärde.

Risknivån i aktien är därmed mycket hög. Vid värdeökning på tillgångarna kan aktien snabbt stiga kraftigt, men vid värdeminskning kan aktien även snabbt falla kraftigt.

Oroväckande formuleringar om finansieringen i q1/2013-resultatrapporten:

"Ruric has not secured financing until the end of 2013 and therefore there is significant doubt that Ruric is able to act on a going concern basis.

With interest levels twice as high as its Net Operating Income, the Company has to find a way to refinance its debt.

Current intention is to find a way to restructure the bond loan and reduce or eliminate the debt burden over the cash flows.

There is a significant coupon payment in November 2013 and the company holds investment properties, which bear no income but instead require substantial rental payments and maintenance costs.

Ruric Board is currently in negotiations with bondholders to secure funding in the short term and working on a solution to enable Ruric to act on a going concern basis."

Dvs:

Befintliga lån varar tydligen bara till slutet av 2013 och därefter finns det stora frågetecken för om Rurics verksamhet kan fortsätta.

Räntekostnaden på lånet är dubbelt så hög som det löpande rörelseresultat Ruric genererar i sin verksamhet.

Bolaget måste därför hitta ett sätt att omfinansiera sina lån.

I första hand försöker bolaget omstrukturera obligationslånet och reducera eller helt eliminera skuldbördan i relation till de löpande kassainflödena.

En stor räntekostnad på lånet ska betalas i nov 2013.

Samtidigt äger bolaget en del tillgångar som dock inte genererar några löpande kassainflöden utan istället kostar höga hyror och underhållskostnader.

Rurics styrelse är därför för närvarande i förhandlingar med obligationsägarna för att ordna finansiering till bolaget på kort sikt, och även att hitta en lösning på finansieringen så att bolagets verksamhet även kan fortsätta långsiktigt.

Bara av det som framkommit hittills räcker det för att avstå från att köpa Ruric-aktien om man inte är mycket riskbenägen och verkligen betraktar aktien som en lottsedel som i bästa fall kan ge storvinst men troligast lär bli helt värdelös.

Om finansieringen i Rurics årsredovisning för 2012:

"Ruric’s financing consists of a secured bond of MSEK 635.7 registered with OMX, maturing on November 16, 2014.

The bond has a coupon rate of 10 or 13 per cent, where Ruric itself can choose to make a cash coupon payment of 10 per cent or make a cash payment of 3 per cent and increase the liability by 10 per cent.

The first two coupons payments were made and Ruric selected to pay a 3 per cent cash coupon.

The company’s indebtedness is too high.

The coupon payments cannot be made through the running operating income from the properties.

The management is putting highest priority on securing long-term financing for the company with solutions emanating from the cash-generating business centers."

Dvs huvudlånet (obligationen på 636 miljoner kr) ska återbetalas i nov 2014.

Räntan uppgår till 10% per år eller 13% per år beroende på vilket alternativ Ruric väljer:

1) 10% per år om räntan betalas kontant.

2) 13% per år om 3% betalas kontant och 10% skjuts upp till framtiden i form av att låneskulden ökar.

För de första två räntekostnaderna valdes alternativ (2) så nivån 636 miljoner kr innehåller tydligen två års räntor på 10%?

Det verkar så (ungefär i alla fall), för:

• I årsredovisningen för 2010 var obligationslånet bokfört till 511 miljoner kr per slutet av 2010.

• I årsredovisningen för 2011 var lånet bokfört till 563 miljoner kr per slutet av 2011.

• Nu per slutet av 2012 var det alltså bokfört till 636 miljoner kr.

Oroväckande att Ruric har börjat bryta mot vissa villkor i obligationsavtalet men att obligationsägarna ändå har tillåtit det så länge omförhandlingarna av finansieringen pågår. Om förhandlingarna dock inte leder någon vart inom rimlig tid uppges obligationsägarna ha rätt att kräva att Ruric säljer av sina tillgångar och återbetalar obligationslånet.

Enl Rurics q1/2013-resultatrapport:

"6 May 2013 the Bond Agent convened the bondholders meeting because of Ruric did not comply with certain provisions of the Bond Loan Agreement.

The bondholders’ meeting resolves that the breaches of these provisions may be materially detrimental to the interest of the Bondholders, however the bondholders' meeting decided to
commission the Bondholders Committee, consisting of several major bondholders to continue negotiations with Ruric on restructuring.

If it in the opinion of the Bondholders Committee is not possible to reach a reasonable negotiated solution within a reasonable period of time and provided an Event of Default is continuing, the Agent is
authorized to accelerate the Bonds and enforce the security."

http://ruric.com/files/financial_reports/Interim-report-Jan-March-2013-eng.pdf

Hur ser det då ut på tillgångssidan?

Per slutet av 2012 hade bolaget totala tillgångar bokförda till 705 miljoner kr.

Det är en ganska kraftig minskning från ca 1,1 miljarder kr både i slutet av 2010 och i slutet av 2011.

Per slutet av q1/2013 var tillgångarna bokförda till ganska exakt 700 miljoner kr.

Tillgångarna bestod då främst av följande poster:

• fastigheter: drygt 280 miljoner kr

• fastighetsprojekt: knappt 110 miljoner kr

Därtill finns en stor post i form av "övriga långfristiga fordringar" på drygt 240 miljoner kr samt en post "kortfristiga fordringar" på drygt 60 miljoner kr.

Dessa fyra tillgångsposter blir alltså tillsammans nästan 700 miljoner kr.

Fastigheterna bokförda till 282 miljoner kr i slutet av q1/2013 var bokförda till 288 miljoner kr i slutet av 2012, dvs tydligen har en viss värdeminskning skett i början av 2013.

Enl årsredovisningen för 2012 är Rurics inriktning fastigheter i ryska staden Sankt Petersburg.

Sankt Petersburg ligger ju längst in i Finska viken och är Rysslands näst största stad med ca 5 miljoner invånare (efter Moskva med 11-12 miljoner invånare).

Per slutet av 2012 uppgick Rurics fastighetsbestånd till:

• tre färdiga fastigheter på drygt 13 000 kvadratmeter (motsvarande en kvadrat på 114 gånger 114 meter)

• tre fastighetsprojekt på 34 000 kvadratmeter (motsvarande en kvadrat på 184 gånger 184 meter)

• ett markområde på 33 hektar sydost om staden

Ett hektar är ju 10 000 kvadratmeter så 33 hektar borde innebära 330 000 kvadratmeter motsvarande en kvadrat på 574 gånger 574 meter.

Enl q1/2013-resultatrapporten har Ruric bara kvar:

• de tre färdiga fastigheterna

• ett fastighetsprojekt

• markområdet

Sammantaget värderades allt det till 390,5 miljoner kr per slutet av q1/2013.

Enl q1/2013-resultatrapporten är de tre färdiga fastigheterna i själva verket på drygt 14 000 kvadratmeter (motsvarande en kvadrat på 120 gånger 120 meter) fördelat enl följande:

1. fastigheten "Magnus": 6 463 kvadratmeter (45%)

2. fastigheten "Gustaf": 4 943 kvadratmeter (34%)

3. fastigheten "Oscar": 2 976 kvadratmeter (21%)

- - -

Summa 14 382 kvadratmeter (100%)

Marknadsvärdena på fastigheterna bedömdes ligga på följande nivåer per slutet av 2012 enl värderingsfirman CBRE:

1. Gustaf 116 miljoner kr (37%)
2. Magnus 113 miljoner kr (36%)
3. Oscar 86 miljoner kr (27%)
- - -
Summa 314 miljoner kr (100%)

Fast Gustaf alltså bara är den näst största av de tre fastigheterna, så anses den vara värd mest.

Bedömt värde per kvadratmeter:

1. Oscar 28 898 kr per kvm
2. Gustaf 23 427 kr per kvm
3. Magnus 17 422 kr per kvm
- - -
Snitt 21 854 kr per kvm

Dvs enl det är det Oscar som är värd mest räknat per kvadratmeter yta.

Som jämförelse kan nämnas svenska fastighetsbolaget Hufvudstaden med fastigheter i bästa lägen i Stockholm och Göteborg. Enl Hufvudstadens q1/2013-resultatrapport värderade Hufvudstaden sina fastigheter till ca 63 000 kr per kvadratmeter per slutet av q1/2013.

Pga Rurics ekonomiskt pressade situation har Ruric i sin balansräkning värderat ovannämnda tre färdiga fastigheter till "likvidationsvärden", dvs värden som bedöms kunna erhållas för fastigheterna vid en försäljning på kort sikt (vilket ligger lägre än fastigheternas ovannämnda normala marknadsvärden).

Ruric har förenklat beräknat likvidationsvärdena som 7% under ovannämnda normala marknadsvärden. Det gav följande likvidationsvärden för de tre fastigheterna:

Gustaf 105 miljoner kr (37%)
Magnus 101 miljoner kr (36%)
Oscar 76 miljoner kr (27%)
- - -
Summa 282 miljoner kr (100%)

Fullt uthyrda bedöms de tre fastigheterna generera följande årliga rörelseresultat för Ruric:

Gustaf 10 miljoner kr per år (40%)
Magnus 9 miljoner kr per år (33%)
Oscar 7 miljoner kr per år (27%)
- - -
Summa 26 miljoner kr per år (100%)

Det är väl det som avses med att Rurics årliga intjäningsförmåga i rörelsen endast uppgår till halva bolagets årliga räntekostnad på obligationslånet.

Utifrån ovanstående är alltså Gustaf den viktigaste av de tre fastigheterna. Det är den som är värd mest och tjänar mest resultat. Därefter kommer Magnus och Oscar i nämnd ordning, även om Oscar har högst värde per kvadratmeter av alla de tre fastigheterna.

Som jämförelse Rurics inköpspriser för de tre fastigheterna:

• Magnus: Inköpt år 2005 för 120 miljoner kr inkl renovering (21 650 kr per kvadratmeter uthyrningsbar yta). Är uthyrd till 82% till ryska oljebolaget Gazprom.

• Oscar: Inköpt år 2004 för 86 miljoner kr inkl renovering (28 850 kr per kvadratmeter uthyrningsbar yta). Är helt uthyrd till norska oljebolaget Statoil.

• Gustaf: Inköpt år 2005 för 82 miljoner kr inkl renovering (17 850 kr per kvadratmeter uthyrningsbar yta). Är helt uthyrd med revisionsbyrån Deloitte som största hyresgäst.

(Uthyrningsläge per slutet av 2012.)

Det innebär följande värdeförändring till och med de normala marknadsvärdena per slutet av 2012:

Gustaf +41%
Oscar 0%
Magnus -6%

Märkligt att det kan skilja sig så mycket fast de alla ligger i samma stad och ser ungefär likadana ut.

Fastighetsprojekten

Utöver de tre färdiga fastigheterna har Ruric som nämnt haft tre fastighetsprojekt som ej är klara.

Det har varit följande tre projekt:

Apraksin Dvor
Fontanka 57
Moika Glinki

• Apraksin Dvor-projektet verkar nu ha sålts per 1 feb 2013 för 10 miljoner kr som ska betalas under en 12-månadersperiod med lika stora delbetalningar en gång i månaden.

• Vad gäller Moika Glinki-projektet hade Ruric där ett avtal med ryska försvarsdepartementet om att utveckla det projektet, men det har departementet sedan dess sagt upp vilket lett till en rättsprocess där Ruric kräver skadestånd.

Ruric bedömer sig kunna erhålla skadeståndet inom två år och beräknar värdet idag av skadeståndet till 208 miljoner kr vilket bokförts som långfristig fordran. (Därav alltså den ganska stora ovannämnda tillgångsposten långfristiga fordringar på drygt 240 miljoner kr i Rurics balansräkning.)

• Fontanka 57 är ett projekt som ägs av Ruric till 50%. Det är en gammal fastighet på drygt 18 000 kvadratmeter som Ruric köpte år 2006 för 150 miljoner kr. Eller egentligen är det bara ett långfristigt hyresavtal som varar fram till år 2053 och 2054.

Fastigheten bedöms kunna renoveras till förstklassiga kontorslokaler inkl ett nytt garage, vilket skulle vara attraktivt i Sankt Petersburg.

År 2008 sålde Ruric hälften av Fontanka 57 för 90 miljoner kr och den ägaren har i sin tur sålt ägarandelen vidare till bolaget Highton Limited som Ruric nu samarbetar med om projektet.

Tills vidare hyrs Fontanka 57 ut i befintligt skick.

Även vad gäller Fontanka 57 har det varit en rättstvist med den myndighet som hyr ut fastigheten. Myndigheten har försökt dubbla den hyresnivå som ska betalas för fastigheten, men enl domstolen fick Ruric rätt där.

Enl Rurics q1/2013-resultatrapport har Fontanka 57 värderats till ett normalt marknadsvärde på 23 miljoner dollar men ett likvidationsvärde på 17,5 miljoner dollar.

Om det avser hela Fontanka 57-projektet varav Ruric äger hälften, blir det knappt 60 miljoner kr för Ruric (hälften av 17,5 miljoner dollar omräknat till kr) vilket överensstämmer med Rurics tillgångspost i form av kortfristiga fordringar på drygt 60 miljoner kr.

• Markområdet i Strelna har väl sagts innebära potential till utveckling av ett lyxigt villaområde i förorten till Sankt Petersburg.

Intressent för ett sådant villaområde bedöms öka vid generellt bättre konjunktur. För närvarande bedöms markmarknaden i Sankt Petersburg vara svag (enl q1/2013-resultatrapporten från i maj 2013).

I dagsläget pågår inget konkret arbete med projektet.

Bla finns en stor el-ledning som tydligen går genom markområdet som måste tas bort innan projektet kan påbörjas. Enl Rurics årsredovisning för 2012 kan det bli dyrt och ta lång tid att ta bort elledningen.

Ändå bedöms Strelna-marken ha ett normalt marknadsvärde på 150 miljoner kr (453 kr per kvadratmeter av markytan på totalt 330 000 kvadratmeter) vilket dock nu sänkts till ett likvidationsvärde på 110 miljoner kr (335 kr per kvadratmeter) i Rurics balansräkning.

Sammantaget alltså:

Rurics tillgångar:

• Rurics tre färdiga fastigheter: drygt 280 miljoner kr i likvidationsvärde

• Förväntat skadestånd för Moika Glinki: drygt 200 miljoner kr

• Strelna-marken: 110 miljoner kr i likvidationsvärde

• Rurics hälft av Fontanka 57: knappt 60 miljoner kr

- - -

Summa: 650 miljoner kr

Rurics skulder:

• Obligationslånet på ca 650 miljoner kr i slutet av q1/2013.

Det ger alltså ett netto på 650 miljoner kr minus 650 miljoner kr = noll kr, dvs ingenting.

Utifrån det är bolaget och aktien värdelöst.

Men tillgångsposterna kan ju alltid diskuteras.

Bla uppgår det totala krävda skadeståndet för Moika Glinki tydligen till uppåt 700 miljoner kr och om det erhålls i slutändan ser det ju riktigt bra ut.

Men frågan är om man kan förvänta sig att Ruric kommer att få ut det (eller något alls) som skadestånd från ryska försvarsdepartementet.

Det har även bla varit tal om att Ruric riktat krav (på typ 70 miljoner kr?) mot bolagets före detta styrelseledamot och storägare Nils Nilssons dödsbo, som han anses ha tagit på otillåtna vägar från bolaget. Men enl en källa är det bara ett villospår för att utse Nilsson till syndabock och någon rättsprocess om det pågår ej enl källan i varje fall.

//Edit: Mer om Rurics krav mot Nils Nilssons dödsbo i tillägg från 29 aug 2013 nedan.

//

Med tanke på att Ruric dessutom har kniven mot strupen vad gäller sin finansiering kan aktien inte i nuläget ens anses vara spekulativt köpvärd om man inte är mycket riskbenägen och betraktar aktien som en ren lottsedel.

Bolagets uppger i q1/2013-resultatrapporten (från i maj 2013) att dess strategi nu är att sälja av alla utvecklingsprojekt (inkl tydligen Fontanka 57 och Strelna-marken), och att fokusera på att förvalta de tre färdiga fastigheterna Gustaf, Magnus och Oscar:

"It is Ruric strategy to divest, sell or swap the properties under development and focus on running the operational business centres, trying to maximize the net operating income and improve Ruric cash flow."

http://ruric.com/files/financial_reports/Interim-report-Jan-March-2013-eng.pdf

Det låter inte helt i linje med vad som står i årsredovisningen för 2012 (daterad i juli 2013).

Tatiana Ottestig Pozdnyakova (på bilden ovan) är Rurics vd sedan jan 2013 och hon pratar lite mer om bolagets strategi i årsredovisningen för 2012 (som alltså är daterad så sent som i juli 2013).

(Bild från Rurics årsredovisning för 2012.)

Bla skriver hon om följande i Rurics årsredovisning för 2012:

• Bolaget har börjat med en ny strategi, som inte bara innebär fokus på bolagets befintliga tillgångar.

• Tanken är att bolaget även ska kunna erbjuda sina tjänster som konsult och expert på fastighetsmarknaden i Sankt Petersburg, för utomstående kunder. Det väntas öka Rurics intjäningspotential.

• Bolaget kan tex erbjuda sina tjänster både som projektledare av byggprojekt eller finansiering av fastighetsaffärer både i Ryssland och övriga CIS-länder som tidigare tillhörde Sovjetunionen.

• Ruric bedöms även bla kunna hjälpa stora ryska fastighetsägare att etablera internationella kontakter.

• Av utvecklingsprojekten avser Ruric bla genomföra Strelna-projektet och har inlett arbetet med det.

• I Fontanka 57-projektet ligger fokus till att börja med på att få den fastigheten fullt uthyrd i befintligt skick.

• För Rurics tre färdiga fastigheter (Gustaf, Magnus och Oscar) har beslut fattats om att låta de fastigheterna skötas av oberoende bolag, vilket väntas sänka driftskostnaderna.

• De tre fastigheterna har välkända bolag som hyresgäster och fastigheterna är populära att ha sina lokaler i, vilket inger framtidstro.

• Dessutom väntas hyresnivåerna stiga framöver.

• Sammantaget är Tatiana Ottestig Pozdnyakova optimistisk om framtiden för Ruric tack vare bolagets nya intjäningsmöjligheter och effektiv förvaltning av befintliga fastigheter.

Mer om vd Tatiana Ottestigs bakgrund: http://ruric.com/eng/about/structure/ceo.html

Bla har hon tidigare jobbat för svenska bryggeriföretaget Pripps.

Nu bor hon i Sverige och är gift med en svensk man och de har en son, men hon kommer att vara baserad i Sankt Petersburg och jobba där hälften av året nära Rurics verksamhet.

Dock är Rurics formella huvudkontor tydligen i Stockholm.

Anmärkningar från revisorn

Utöver nackdelen med att Ruric har så hög skuldsättning och olöst framtida finansiering, har bolagets revisor (Mats Kåvik på revisionsbyrån KPMG) flera anmärkningar på bolagets bokföring, enl hans revisionsberättelse på sid 108 i Rurics årsredovisning för 2012: http://ruric.com/files/financial_reports/annual-report-2012-eng.pdf

Enl revisionsberättelsen bla:

• Styrelsen har brustit väsentligt i sitt arbete jämfört med hur arbetet ska utföras enl aktiebolagslagen (bla vad gäller att se till att bokföring etc fungerar på ett bra sätt). Styrelsen har särskilt brustit i sin informationsgivning till aktieägarna.

• Stockholmsbörsen har klagat på Rurics informationsgivning och har inlett en utredning om det. Utredningen kan bla leda till böter och/eller att Ruric-aktien inte längre får vara börsnoterad på Stockholmsbörsen. (I dagsläget är aktien noterad på börsens småbolagslista First North.)

• Ruric upprättade en kontrollbalansräkning i maj 2013. Det var dock inte inom den tidsfrist som en sådan balansräkning ska upprättas enl aktiebolagslagen.

//Edit: Det oroväckande i sig med en kontrollbalansräkning. Det innebär ju att bolagets egna kapital bedöms understiga hälften av den del av eget kapital som utgörs av aktiekapital, och kan tvinga bolaget att likvideras (dvs upphöra med verksamheten, sälja av tillgångar och återbetala skulder).//

• Årsredovisningen för 2012 har inte varit klar inom ett halvår från bokföringsårets avslutande.

• Ruric har under en period saknat styrelse och har inte vidtaget de åtgärder som då ska vidtas enl aktiebolagslagen.

Ryssland

En övrig riskfaktor som aktieägare i ett bolag med verksamhet i Ryssland är den omfattande korruptionen i landet.

Enl organisationen Transparency International kommer Ryssland på plats 133 på listan med totalt 174 positioner (ju längre ner på listan desto mer korruption i landet): http://www.transparency.org/cpi2012/results

Som jämförelse ligger Sverige på plats nr 4. Plats nr 1 delas av Danmark, Finland och Nya Zeeland.

Videoklipp (från dec 2012) om vad TI:s korruptionsmätning innebär: http://www.youtube.com/watch?v=iNf2tv_aXNQ

Här i bloggen har tidigare varnats för att investera i bolag med verksamhet i Ryssland i bla tidigare blogginlägg om jordbruksbolaget Agrokultura och skogsbolaget Rusforest:

• Blogginlägg om Agrokultura från 16 juli 2013: http://www.redeye.se/aktiebloggen/alpcot-agro/salj-agrokultura-aktien

• Blogginlägg om Rusforest från 19 juli 2013: http://www.redeye.se/aktiebloggen/rusforest/salj-rusforest-aktien

Att köpa dessa aktier (Agrokultura, Rusforest eller Ruric) verkar vara som att gå ner sig i ett träsk. Det finns ingen styrsel på dem utan man bara går ner sig djupare och djupare utan att kunna ta sig ur.

Så har det varit hittills i varje fall.

Ägarbilden

Efter att Ruric från början hade svenska huvudägare har bolaget numera ryssen Vadim Gurinov som största aktieägare.

Affärsvärlden har bla skrivit om honom i en artikel från maj 2012 där han själv säger att han ångrar att han köpte aktier i Ruric, och skyller bolagets tidigare ledning på den dåliga utvecklingen: http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article3476280.ece

Gurinov har tydligen bakgrund från ett ryskt däckföretag (Cordiant, före detta Sibur Russian Tyres).

Sedan aug 2012 är Gurinov tydligen vd för ryska oljeledningsbolaget Stroytransgaz: http://www.stroytransgaz.com/press-center/news/2012/08/23

Som ägare till det bolaget dyker Gennady Timchenko upp: http://en.wikipedia.org/wiki/Stroytransgaz

Han är ju även storägare i Schweiz-baserade oljehandelsbolaget Gunvor Group där svensken Torbjörn Törnqvist även är delägare.

Gunvor Group har ju av någon anledning fått uppdraget att sälja en stor del av den ryska oljan på världsmarknaden, och tjänar grova pengar på det.

Timchenko dyker upp som världens 62:a rikaste person med en förmögenhet på över 14 miljarder dollar per mars 2013 enl amerikanska tidningen Forbes: http://www.forbes.com/profile/gennady-timchenko/

Han är bla vän med Putin. De har tex gått på samma judoklubb. Och enl konspirationsteoretikerna är det i själva verket Putin som är den verkliga ägaren av Timchenkos tillgångar (vilket båda dock förnekar bestämt).

Putin har ju bakgrund från Sankt Petersburg, så det är möjligt att han även velat komma över Rurics fastigheter billigt via Timchenko via Gurinov.

Putin blev informerad om Ruric åtminstone senast i juni 2007 då han besökte bolaget och dåvarande styrelseordförande Nils Nilsson: http://hugin.info/141656/R/1313272/304747.pdf

Bland övriga större aktieägare i Ruric finns bla svenska finansmannen Robert Weil via sitt investmentbolag Proventus.

• Enl Rurics årsredovisning för 2012 ägde Proventus 2,88% av Ruric per slutet av 2012.

• Det var en minskning från en ägarandel på 3,57% per slutet av 2011 enl Rurics årsredovisning för 2011.

• Och per slutet av 2010 var Proventus ägarandel 4,05% enl årsredovisningen för 2010.

Weil verkar alltså inte ha någon jättetro på Ruric.

Nuvarande ägarandel på knappt 3% är bara värd drygt 2 miljoner kr vid Rurics nuvarande totala börsvärde på drygt 80 miljoner kr.

Proventus är dock känd för att vara en stor innehavare av Ruric-obligationer.

Och man vill helst inte ha Weil som motpart vid affärsförhandlingar, eftersom han alltid brukar bli vinnare i sådana förhandlingar.

Historierna om honom är många. Under 1970-talet var det bara några få svenskar som var intresserade av aktier.

Weil och några få andra aktieintresserade brukade stå utomhus och huttra vid börsskärmen i SEB:s huvudkontor vid Sergels Torg i Stockholm.

Weil insåg att svenska aktier var lågt värderade jämfört med utländska aktier, och satsade allt han hade på att köpa aktier (säkert inkl hög belåning).

Sedan kom 1980-talet då alla aktier sköt i höjden och Weil blev miljardär.

Han blev så stor att han till och med kunde göra storaffärer som att köpa hela Götabanken och sälja den dyrt vidare till försäkringsbolaget Trygg-Hansa precis innan 1990-talskrisen bröt ut och Götabanken kraschade och fick övertas av svenska staten i en räddningsaktion. Götabanken slogs sedan ihop med Nordbanken vilket blev staten för dagens Nordea.

På sistone har Weil övergått till att vara mer inriktad på räntebärande placeringar och lånar bla ut pengar till små- och medelstora företag tillsammans med utomstående investerare via Proventus Capital Partners som totalt har en utlåningsportfölj på över 10 miljarder kr.

Frågan är alltså vad Weil vill i förhandlingarna med Ruric. Kommer det att bli kvar något värde för Rurics aktieägare?

Eftersom Proventus även är aktieägare i Ruric kan man ju hoppas på det.

Men kommer tex Ruric att be aktieägarna om ett stort kapitaltillskott så att Ruric-aktien faller kraftigt och Proventus kan köpa fler Ruric-aktier billigt (eller byta sina Ruric-obligationer till Ruric-aktier för en gynnsam konverteringskurs)?

Enl en Affärsvärlden-artikel från nov 2011 hade Proventus Ruric-obligationer för 45 miljoner kr medan pensionsbolaget Alecta hade Ruric-obligationer för 180 miljoner kr: http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article3339026.ece?service=mobile&content=main

Tidigare blogginlägg

• Ruric-aktien fick rekommendationen "sälj" i ett tidigare blogginlägg från 13 mars 2013: http://www.redeye.se/aktiebloggen/ruric/salj-ruric-aktien

Då låg börskursen i 0,36 kr jämfört med en kurs på 0,75 kr i skrivande stund (vid 11.30-tiden tors 1 aug 2013).

Dvs det har hittills inte varit en bra rekommendation (särskilt inte tom 7 juni 2013 då aktien nådde en topp på 1,39 kr), men rekommendationerna här i bloggen avser utvecklingen på flera års sikt medan det på kort sikt kan bli tillfälliga kursfluktuationer åt olika håll beroende på investerarnas humör.

//Tillägg 1 aug 2013

1)

Finanskrisen 2008/2009

Det är ju lätt att vara efterklok och kritisera Ruric för att ha varit dåligt skött osv, men bla så inträffade ju oväntat den globala finanskrisen 2008/2009 vilket säkert kraftigt bidragit till att försämra Rurics ekonomiska utveckling.

Sedan borde ju Ruric tex ha kunnat undvika alla revisorsanmärkningarna även om bolaget haft en del "otur" med sina affärer i själva verksamheten pga bla finanskrisen.

Tex utan finanskrisen hade väl Dubai-investerarna gått vidare och köpt hälften av Moika Glinki-projektet för 1,3 miljarder kr och då hade ju Ruric haft sitt på det torra (även om det projektet därefter ändå gick snett).

Problemet nu är dock att Ruric efter krisen sitter med så stora skulder i relation till tillgångarna att det är svårt att se något framtidshopp för aktien.

2)

Apraksin Dvor

Som nämnt har Ruric sålt sitt projekt Apraksin Dvor för 10 miljoner kr.

Det projektet var tidigare bokfört till nästan 80 miljoner kr vilket skrevs ner till noll kr så sent som i q3/2012.

Vad hände med det projektet?

Bolaget skriver i årsredovisningen för 2012 att projektet lades ut till försäljning och köparen för 10 miljoner kr var den enda som la ett bud.

Av årsredovisningen för 2012 framgår att det varit en rättstvist även kring Apraksin Dvor. (Dvs därmed har det varit rättstvist kring nästan alla av Rurics projekt; Moika Glinki, Fontanka 57 och Apraksin Dvor.)

För Apraksin Dvor gällde tvisten om Ruric ägde projektet eller ej. Ruric hävdade i domstol att så var fallet, men tydligen fanns det andra av annan uppfattning.

Bla fanns krav på att Ruric skulle fullfölja Apraksin Dvor-projektet inom vissa tidsgränser för att äganderätten skulle tillfalla Ruric, men i domstolen fick Ruric inget klart besked.

Enl årsredovisningen för 2012:

"Bolaget försvarade visserligen sitt investeringsavtal beträffande
denna fastighet i domstol, men fick inga klara och entydiga besked
gällande den legala rätten till byggnaderna.

Dessa faktorer bidrog till att Ruric inte lyckades nå sitt mål om långsiktig finansiell stabilitet."

http://ruric.com/files/financial_reports/annual-report-2012-eng.pdf

Frågan är alltså om detta är ytterligare ett exempel på hur ryssarna med sitt paragrafrytteri kan klämma utländska företag på pengar genom att tvingas sälja tillgångar till vrakpris.

Rurics ägarandel i Apraksin Dvor-projektet var 65%. Resterande ägarandel ägdes av staden Sankt Petersburg vilket reser frågetecken om det är parter kopplade till staden som nu köper ut projektet billigt.

Nedskrivningen av ägarandelens bokförda värde från 78 miljoner kr till noll kr under q3/2012 baserades enl Rurics årsredovisning för 2012 på "bedömt återvinningsvärde vid hävning av projektet".

Tydligen hade Ruric en del hyresintäkter från Apraksin Dvor så länge det var igång. Medan Rurics tre färdiga fastigheter (Gustaf, Magnus och Oscar) genererade hyresintäkter på 35 miljoner kr under 2012 (+10% från 2011) så genererade Apraksin Dvor hyresintäkter på 3-4 miljoner kr (-51% från 7 miljoner kr 2011).

Enl Rurics årsredovisning för 2012 såldes Apraksin Dvor "på grund av bristande laglig möjlighet att hyra ut kommersiella fastigheter vid Apraksin Dvor", vilket helt klart låter skumt.

Dessutom skumt att det bara var en budgivare på projektet när Ruric skulle sälja det (den slutgiltiga köparen Gledeco Assets Ltd).

Apraksin Dvor omfattade tre fastigheter (nr 15, 16 och 33) och Ruric hade avtal med ryska myndigheter angående byggnaderna.

Alla tidsmässiga krav på projektet uppfylldes vad gäller fastighet nr 33 vilket skulle ha inneburit att Ruric blev ägare till byggnaden, men ändå så blev det inte så.

Enl Rurics årsredovisning för 2012:

"Alla åtaganden beträffande byggnad 33 har slutförts men under 2012 har koncernen förlorat flera rättsliga processer kring registreringen av äganderätten till Apraksin Dvor, byggnad 33."

Vad gäller fastigheterna 15 och 16 bestreds Rurics avtal av "lokala myndigheter", och någon uppgörelse lyckades inte nås.

Avtalet omfattade byggnadstillstånd men även kringinvesteringar såsom infrastruktur och el.

Ruric vädjade till staden Sankt Petersburg om hjälp, men till ingen nytta enl Rurics årsredovisning för 2012:

"Sammanträden med staden för att separat nå en uppgörelse i
godo kring koncernens bekymmer har hittills också varit resultatlösa."

Apraksin Dvor omfattade ovannämnda tre fastigheter som ligger i stadens gamla marknadsområde mellan Nevskiy Prospekt och Sennaya Ploschad.

Enl Rurics årsredovisning för 2011 var det redan under år 2009 som rättstvisterna kring Apraksin Dvor blossade upp mellan Ruric och den andra delägaren i projektet (staden Sankt Petersburg).

En separat tvist var mellan Ruric och Sankt Petersburgs fastighetskontor (Kugi) där Ruric hoppades vinna och få belagt att alla krav för fastighet 33 uppfyllts vilket skulle gett Ruric äganderätten till byggnaden. Men så blev alltså inte fallet.

Från början var det år 2005 som Ruric köpte 65% av Apraksin Dvor-projektet som då omfattade två fastigheter och gav indirekt rätt att utveckla fastigheterna.

Rurics avsikt var att ta aktiv del i en uppfräschning av hela Apraksin Dvor-området.

Men Ruric förlorade en anbudstävling om detta under hösten 2007, och därefter verkar Ruric ej längre ha haft kontrollen över projektet.

Rurics bokförda värde för Apraksin Dvor-projektet de senaste åren:

Per slutet av 2010: 99 miljoner kr
Per slutet av 2011: 78 miljoner kr
Per slutet av 2012: noll kr

Detta är alltså pengar som är borta och inneburet en ren förlust för Ruric.

Enl Rurics årsredovisning för 2009 var det år 2005 som Ruric köpte 65% av Apraksin Dvor som omfattade främst butikslokaler på 12 000-13 000 kvadratmeter.

Tom 2009 hade Ruric plöjt ner över 300 miljoner kr i projektet (varav 168 miljoner kr i köpeskilling samt renovering av vägar och trottoarer, plus renoveringskostnader på 136 miljoner kr).

Enl årsredovisningen för 2009 hade Ruric även en option som gav rätt att köpa ut stadens ägarandel på 35% när arbetet var klart.

Enl årsredovisningen var det enda som återstod då av arbetet en flytt av en brandstation till en plats som Ruric ännu inte blivit informerad om plus slutbetalning på 8 miljoner kr.

Och en årsredovisningen för 2009 (som var daterad i maj 2010):

"Det kan inte uteslutas att ytterligare åtaganden kan ha uppstått under året (2009) som styrelsen och företagsledningen inte känner till."

Dvs otroligt att det i så fall verkar kunna plötsligt tillkomma fler saker Ruric måste göra för att projektet ska kunna anses vara fullföljt, utan att Ruric informeras om det.

Och dessutom att Rurics revisorer inte tillåtits granska de projektbolag (som Ruric varit delägare i och utgjort de bolag som varit direkt involverade i projektet?) får ju varningsklockor att ringa om att skumma grejer pågått i dem:

"Bolagets revisor har inte tillåtits granska dessa projektbolag."

Enl årsredovisningen för 2011 (daterad i maj 2012) står det att Ruric fortfarande inte blivit anvisad plats för vart brandstationen ska flyttas, och att det därutöver är en slutbetalning på 7 miljoner kr som kvarstår för Apraksin Dvor-pr… [content has been truncated]