Sälj Ruric-aktien
2013-03-13 07:59, Edited at: 2013-03-13 14:04Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Börskursen i krisdrabbade ryska fastighetsbolaget Ruric kan motiveras för stunden, men bolaget har en utsatt position i händerna på finansiärer och projektdelägare etc.
Ruric (RUssian Real estate Investment Company) har sin fastighetsverksamhet i ryska staden Sankt Petersburg men bolaget är börsnoterat på Stockholmsbörsens småbolagslista First North.
Och oj vilken dramatik det varit. I maj 2008 hade Ruric-aktien en topp på 187-188 kr. Nuvarande börskurs ligger på 0,36 kr (slutkurs tis 12 mars 2013).
En stor del av kursraset kom under senare delen av 2008 till en börskurs på under 4 kr.
En viss återhämtning skedde till ca 24 kr under våren 2009, men därefter har det bara burit utför.
Med ca 104 miljoner utestående aktier i Ruric innebär det att bolagets börsvärde i dagsläget uppgår till 37-38 miljoner kr.
Är det motiverat?
Resultat 2012
Enl bolagets resultatrapport för 2012 (som kom 28 feb 2013) hade Ruric intäkter på 41 miljoner kr och ett nettoresultat på -390 miljoner kr under året!
Brakförlusten innebar att Rurics egna kapital (bokförda tillgångsvärden minus skulder) föll till 121 miljoner kr i slutet av 2012.
Det mesta av fjolårets förlust var bokföringsmässiga nedskrivningar av värdena på Rurics fastighetstillgångar. Mer om det nedan.
Själva den löpande fastighetsrörelsen visade en vinst på 29 miljoner kr.
Utöver värdenedskrivningarna belastades Ruric av räntekostnader på 78 miljoner kr för sina lån.
Bara det är oroväckande; att rörelseresultatet från fastighetsrörelsen uppgår till knappt 30 miljoner kr men räntekostnaderna nästan 80 miljoner kr!
Det är ju inte hållbart i längden.
Cirkusen fortsätter
De senaste beskeden från Ruric är att cirkusen kring bolaget verkar fortsätta.
Skumt besked på Rurics hemsida om bolagets extra bolagsstämma som hölls igår tis 12 mars 2013:
"Results of the shareholders' meeting held on 12.03.13 / The shareholders' meeting held on 12.03.13 did not elect any new directors due to the absence of candidates. The meeting did not vote on the liquidation balance sheet due to unavailability of the auditor's letter"
Verkar tydligen inte ha skickats ut som vanligt pressmeddelande (ännu i alla fall).
Extrastämman hölls tydligen kl 10 på advokatfirman KLA Karlerö Liljeblad Advokatbyrå HB:s kontor i Stockholm.
Och vad innebär beskedet? Varför har revisorn inte uttalat sig om Rurics balansräkning?
Vad säger vd:n Tatiana Ottestig om detta?
Hon själv tillträdde som ny vd för Ruric 16 jan 2013.
Så här stod det om henne i pressmeddelandet om hennes tillträdande (undertecknat av Rurics styrelseledamot Nikolay Berdin):
"Tatiana has significant experience in managing start-ups and established companies both in Swedish and Russian markets.
Her energy, impressive educational and work background is believed to be a great asset to the company."
http://hugin.info/141656/R/1682237/550216.pdf
Vad säger investmentbolaget Proventus (med vd Daniel Sachs)? De äger väl Ruric-obligationer?
Kallelsen till Rurics extrastämma kom 13 feb 2013: http://hugin.info/141656/R/1677942/547431.pdf
Syftet med stämman uppgavs där vara:
"1. Election of the members of the board of directors
2. Approval of the liquidation balance sheet."
Enl Rurics resultatrapport för 2012 (som kom 28 feb 2013):
• "The valuation of properties was adjusted to SEK 407.7 m (911.8) as of December 31
• Ruric’s financing consists of a secured bond loan listed at OMX, amounting to SEK 619.7 m (563.4) with maturity 16
November 2014.
• As in December 2012 the Board of Directors of Ruric AB decided to
prepare the liquidation balance sheet. Based on the assumption that Ruric is not going concern since it does
not meet its obligations in November 2013 the period of exposition of properties in CBRE valuation was taken
10 months from the reporting date to assess the liquidation values.
• Ruric has scheduled an extraordinary shareholders meeting on 12 March 2013 to change the Board members
and to make decisions on liquidation of the Swedish subsidiaries for which liquidation balance sheets are prepared as of 31 December 2012.
• With interest levels twice as high as its Net Operating Income, the company has to find a way to refinance its debt. Two scenarios are anticipated: either the bondholders convert all or some of their bonds to equity in the company or the bonds are refinanced by bank debt.
• There is a significant coupon payment in November 2013 and the company holds investment properties, which bear no income but instead require substantial rental payments and maintenance costs. These facts raise doubts that Ruric will be able to perform as going concern.
• Ruric Board is currently in negotiations with bondholders to secure funding in the short term and working on a solution to enable Ruric to act on a going concern basis."
Före Tatiana Ottestig var det Ingvar Ljungqvist som var Rurics vd. Han tillträdde så sent som i juni 2012: http://hugin.info/141656/R/1620254/517602.pdf
Ljungqvist verkar vara en välrespekterad person med bla lång erfarenhet inom SEB. Enl pressmeddelandet om hans vd-utnämning:
"Mr Ljungqvist has over 20 years international experience from SEB-Enskilda in New York and Stockholm. He has also worked with IBM and Case Asset Management. Mr Ljungqvist holds a Master of Science degree from the Royal Institute of Technology in Stockholm and resides in Stockholm."
Men Ljungqvist uttryckte oenighet med Rurics ägare/styrelse när det i aug 2012 kom besked om att ryska banken Alfa Bank anlitats som finansiell rådgivare kring rekonstruktionen av Ruric: http://hugin.info/141656/R/1636183/525732.pdf
Det beslutet fattades tydligen över huvudet på Ljungqvist.
Värdering av bolaget/aktien
Dvs Ruric har fastigheter värderade till 408 miljoner kr och skulder på 620 miljoner kr samt kommande stor ränteutbetalning i nov 2013.
Ändå ligger börskursen i 0,36 kr vilket med ca 104 miljoner utestående aktier ger ett börsvärde på 37-38 miljoner kr. Hur kan det komma sig?
En orsak lär vara ett skadestånd som Ruric kräver av ryska försvarsdepartementet, och värderas av Ruric till 252 miljoner kr i nuvärde.
Det krävda skadeståndet är väl betydligt högre men väntas erhållas först om två år. Rättegång inleds på mån 18 mars 2013.
Dvs i så fall fastigheter 408 miljoner kr plus skadestånd 252 miljoner (kr = 660 miljoner kr minus skulder 620 miljoner kr = 40 miljoner kr.
Då kan man förstå nuvarande börsvärde på 37-38 miljoner kr (börskurs 0,36 kr).
Men köp av Ruric-aktien till den nivån lockar ändå inte på den nivån (ev för väldigt riskbenägna). Dels ska finansieringen förhandlas och frågan är hur det blir. Som n.ämnt är väl investmentbolaget Proventus (med finansmannen Robert Weil som huvudägare) bland de slugaste som finns på finansmarknaden. Man vill nog helst undvika att ha honom som motpart i sådana här svåra förhandlingar.
Tex var Proventus huvudägare i Götabanken innan den svenska finans- och fastighetskrisen bröt ut i början av 90-talet. I sista sekund lyckades Proventus sälja av Götabanken till stackars försäkringsbolaget Trygg-Hansa som blev sittande med "Svarte Petter". Men Weil säger säkert att han inte visste att Götabanken skulle hamna i jättekris osv.
Och förutom finansieringsfrågan finns det stora frågetecken kring Rurics utvecklingsprojekt (som fortfarande är bokförda i knappt 120 miljoner kr).
Fastigheterna/utvecklingsprojekt
Värderingen av fastigheterna till 407,7 miljoner kr innebär alltså en sänkning med över 500 miljoner kr (55%) under 2012!
Kvarvarande värde (407,7 miljoner kr) består enl resultatrapportens balansräkning av:
• Investment property 288.8
• Real estate projects 118.9
(=summa 407,7 miljoner kr)
"Investment property" består av tre Sankt Petersburg-fastigheter:
• Gustaf 106,8 miljoner kr
• Magnus 103,0 miljoner kr
• Oscar 77,7 miljoner kr
(summa 287,5 miljoner kr)
Värdet på dem har sänkts med 8-9% (27 miljoner kr) under 2012, främst för att de omklassificerats till likvidationsvärden från långsiktiga marknadsvärden.
"Real estate projects" består av tre utvecklingsprojekt:
• Apraksin Dvor (ägarandel 65,5%): Stora problem med staden Sankt Petersburg och kringliggande fastighetsbolaget Glavstroy att utveckla projektet vidare. Värderingen av Apraksin Dvor sänktes från 78,2 miljoner kr till 0 kr under q3/2012.
• Fontanka 57 (50%): Medägaren har sålt sin andel till Highton Limited som diskussioner förs med om framtid. Projektet kan bli fina kontor. Nuvarande fastighet har hyrts ut tills vidare.
• Strelna: Ett markområde i förorten som bedöms kunna bli attraktivt (för bostäder?) vid bättre konjunktur. Dock stor el-ledning måste tas bort först vilket väntas bli knepigt.
Summa bokförda till 118,9 miljoner kr i balansräkningen.
Det innebär en sänkning med 80% (478,6 miljoner kr) under 2012.
Projektet Moika Glinki ingick även där tidigare, men har nu omklassificerats i balansräkningen som "långsiktig fordran".
Kräver skadestånd
En räddning för Ruric kan bli de ca 700 miljoner kr som bolaget tydligen har krävt i skadestånd av ryska försvarsdepartementet för att departementet anses ensidigt ha sagt upp ett avtal om fastighetsprojektet Moika Glinki som Ruric investerat i för departementets skull. Skulle tydligen bli bostäder till departementspersonal etc. Där har rättsprocess inletts och rättegång ska tydligen hållas nu på mån 18 mars 2013 enl resultatrapporten:
"On 7 February 2013 the court hearing on Moika Glinki against Russian Ministry of Defence was postponed to March 18
2013__."
Ruric räknar med att det kan ta två år att få ut skadeståndet och värderar nuvärdet av skadeståndet till ca 250 miljoner kr i dagsläget:
"Based on an independent legal opinion received by Ruric, the estimated recovery of the receivable is expected to be two years from the date of the hearing. Net present value of the receivable has also been
preliminary assessed to be SEK 252.4 m."
Ruric har tydligen bokfört detta belopp (252,4 miljoner kr) som tillgång i sin balansräkning! (bland långsiktiga fordringar på totalt 309,5 miljoner kr).
"Based on the above information Ruric reclassified the value of the
Moika Glinki investment project from properties to long-term receivables."
Ur balansräkningen per slutet av 2012 (miljoner kr):
"Other long-term receivables 309.5 (80,3)"
Det innebär alltså en ökning av denna tillgångspost med229 miljoner kr under 2012.
Koppling till Putin?
Enl en konspirationsteori ligger ryska presidenten Vladimir Putin bakom ett dolt övertagande av Ruric för egen privat vinning som del av hans stora ekonomiska intressen (vilket han givetvis skulle förneka).
Enl resonemanget har ju Putin själv sin bakgrund från Sankt Petersburg men ogillar utländska investerares försök att komma in och köpa ryska tillgångar (tex fastigheter) billigt.
I Ruric har ju ryska affärsmannen Vadim Gurinov plötsligt dykt upp som storägare. Han har sin bakgrund som mogul i den ryska däckindustrin.
Nu är Gurinov tydligen vd för bolaget Stroytransgaz som bygger oljeledningar: http://www.stroytransgaz.com
Och vem äger då Stroytransgaz? Jo, Gennady Timchenko: http://en.wikipedia.org/wiki/Stroytransgaz
Han är ju partner med Torbjörn Törnqvist i oljetradingfirman Gunvor Group: http://en.wikipedia.org/wiki/Gunvor_(company)
Gunvor har ju märkligt nog fått i uppdrag att sälja en stor del av den ryska oljan genom åren och tjänat enorma pengar på det.
Att Putin är kopplad till Gunvor med Timchenko som bulvan har ju framförts enl bla Uppdrag Granskning och Financial Times:
http://www.youtube.com/watch?v=Uom2DXV9zOY
Enl konspirationsteorin skulle det även vara Putin som ligger bakom ägandet av Stroytransgaz dit ryska staten i så fall säkert styr en hel del av uppdragen att bygga oljerörledningar i Ryssland.
Konspirationsteorin skulle även förklara varför Ruric verkar ha fått staden Sankt Petersburg och domstolarna emot sig tex kring utvecklingsprojektet Apraksin Dvor. Enl Rurics resultatrapport för 2012:
"The City, Glavstroy and Ruric have been unable to amicably settle outstanding issues regarding the development of the territory, such as infrastructure, electricity, construction permits and so on.
Meetings with the city to amicably settle Ruric’s issues separately have also been inconclusive so far.
Furthermore, during 2012 Ruric has lost several court cases on registering the title for Apraksin Dvor bld. 33."
Och det skulle även kunna förklara problemen med ryska försvarsdepartementet i projektet Moika Glinki.
I det sammanhanget kan nämnas att enl organisationen Transparency International hamnar Ryssland på plats 133 (av totalt 174 platser) på listan över länderna i världen med mest korrupt statsförvaltning (plats nr 1 =minst korrupt, plats nr 174 =mest korrupt): http://www.transparency.org/cpi2012/results
Dvs om det inte är Putin som sätter käppar i hjulet för Ruric för Putins egen privata vinnings skull, så kanske det är för att myndighetspersoner etc (själva eller med ryska maffian?) vill ha mutor för att inte skapa problem? Eller så kan det vara en kombination.
Detta är givetvis rena spekulationer som inte alls behöver stämma med verkligheten, men man kan ju fråga sig varför Ruric har haft så mycket problem med olika parter i Ryssland. En orsak kan ju vara att det är ett generellt knepigt land att ha verksamhet i, med landets stora byråkrati och bakgrund som kommuniststat etc.
Vd för Ruric Management
Även om Tatiana Ottestig är vd för Rurics moderbolag Ruric AB så verkar det som att det är Vyacheslav Balabaev (vd för bolaget Ruric Management) som sköter den löpande ruljansen.
Han har även en blogg på Rurics hemsida där han skriver om sina tankar: http://ruric.com/eng/news/blog/
Ett intressant inlägg är från 18 feb 2013 som länkas till en annan hemsida eftersom det inte uppges kunna publiceras på Rurics egen hemsida: http://rmceo.blogspot.se/2013/02/for-whom-bond-tolls.html
Han beskriver där bla Rurics historik med bolagets start år 2004 av numera bortgångne finansmannen Nisse Nilsson med ett kapital på 250 miljoner kr från en grupp aktieägare.
(Nilsson startade ju bla börsnoterade bolaget Orc Software som blev en framgångssaga, numera uppköpt av riskkapitalbolaget Nordic Capital för 2 miljarder kr i slutet av 2011/början av 2012. Nilsson hade väl dock lämnat Orc flera år innan dess.)
Finansieringen av Ruric utökades kraftigt och bolaget gjorde olika investeringar, men enl Balabaev var uppföljningen av investeringarna dålig.
Plötsligt var pengarna slut och Ruric hamnade i kris. Balabaev skyller på de investmentbanker som var rådgivare kring finansieringen, eftersom de var de enda som var insatta i Rurics ekonomiska läge.
Så här skriver Balabaev bla:
_"It was they who tightened the noose of debt around the company's neck. It was they who rubbed hands hoping that the forced restructuring would help them to obtain everything the company had reaped and gained due to stockholders.
They weren't deeply concerned about the further development, were they? They didn't blow the whistle on ineffective management and the company's failure to be something more than a bag of stocks, did they?
It's obvious who was interested in it. They didn't risk their money but expected to seize and resell, earning commission charges and partially returning on investments to bondholders.
It seems to be the common method of operations with stocks for several investment bankers in Russia. They raise as much more money as they can, then convince that the corporate management will be OK knowing that they'll make money even if it's not."_
Balabaev nämner Rusforest och Black Earth Farming (ryskt skogsbolag respektive ryskt jordbruksbolag, båda börsnoterade i Stockholm) som liknande exempel på bolag som hamnat i kris för att ägarna/ledningen inte haft koll utan att de bara är de finansiella rådgivarna kring bolagen som utnyttjat situationen och skott sig.
Aktiemäklarfirman Öhman (numera Pareto-Öhman) med tidigare vd och tidigare ägare Tom Dinkelspiel har väl bla varit engagerad som finansiell rådgivare till Ruric genom åren och anses tex ha satt press på Nisse Nilsson att pumpa in mer pengar i bolaget när det började gå illa.
Öhman har ju numera köpts av norska aktiemäklarfirman Pareto och blivit Pareto-Öhman i Sverige, och Öhman har genom åren även varit finansiell rådgivare till tex Rusforest (där Pareto-Öhman nu är rådgivare kring Rusforests pågående finansiella rekonstruktion).
Enl Black Earth Farmings hemsida är det alltid Öhman (sedermera Pareto-Öhman) som varit finansiell rådgivare till Black Earth Farming vad gäller obligationsemissioner, börsintroduktion och nyemission (inkl nyemissionen i slutet av 2012).
Mer om Rusforest och dess nuvarande kris-situation samt om Black Earth Farming i ett tidigare blogginlägg (från tis 12 mars 2013): http://www.redeye.se/aktiebloggen/vostok-nafta/langsiktigt-kop-vostok-nafta).
Tex skulle Dinkelspiel säkert bestämt förneka att han/Öhman agerat bara för att Öhman skulle tjäna feta arvoden på Ruric utan övriga intressenters bästa för ögonen.
Men Balabaev kritiserar bla ett brev från Rurics obligationsägare (bla Proventus) från feb 2013 ställt till Ruric-styrelsen och Gurinov, och Balabaev verkar mena att det även nu är de bakomliggande rådgivande investmentbankerna som ligger bakom brevet och dess förslag - eftersom det innebär att investmentbankerna som varit rådgivare kan håva in mer intäkter till sig själva: http://ruric.com/00/06022013-letter-to-board.pdf
I sitt blogginlägg inbjuder Balabaev till en enkätundersökning bland de svenskar som läser det, om vilket förslag som är bäst:
• obligationsinnehavarnas förslag
• att Ruric säljer av sina tillgångar
• att obligationerna kan bytas till aktier i Ruric motsvarande en ägarandel på under 50% av Ruric (och att Ruric därefter drivs vidare i nuvarande form)
Balabaev verkar mena att obligationsinnehavarnas förslag är att ta över Rurics tillgångar via ett separat bolag men att obligationsinnehavarna inte har kompetensen att driva bolaget, utan att det även ligger i obligationsinnehavarnas intresse att låga Rurics nuvarande aktieägare och ledning finnas kvar (genom att obligationsinnehavarna istället byter sina obligationer till en minoritetsandel i Ruric).
Enda skälet till att investmentbankerna avråder från det är enl Balabaev att investmentbankerna då tjänar mindre rådgivningsavgifter på det. Enl Balabaevs blogginlägg:
_"Why in the world is it impossible to convert bonds into the minority interest of Ruric AB? This company has a good development strategy, knowledge of successful stock operations; it is an experienced company promising growth of its stock price.
The investment bankers will get the commission charges threefold less due to the wheeler-dealer activity, valuations, monetary motion, bridge credits, etc. That's why.
When were they concerned about business, people, public benefits and minorities' interests? Crying from the housetops about the transparency and compliance control, they walk through the market trampling down everything breathing. At the burial of one's hope they shall grin like fat Cheshire cats."_
Rurics obligationer handlas tydligen separat på börsen och enl Balabaev låg obligationskursen (per 5 feb 2013) i 38% av obligationernas nominella värde (lånebelopp). Obligationsinvesterare verkar alltså inte räkna med att återfå 100% av utlånat belopp.
Om de största obligationsinnehavarnas förslag (enl ovannämnda brev) genomförs bedömer Balabaev att Ruric kommer att lämnas utblottat i konkurs och aktien blir då värdelös för aktieägarna.
Men trots det kommer obligationsinnehavarna inte tjäna på det förslaget enl honom, även om det innebär att Ruric inte behöver återbetala obligationslånet om obligationsinnehavarna får ta över alla Rurics tillgångar. Orsaken är enl Balabaev att Ruric-tillgångarna då läggs i ett nytt, separat bolag som kommer att drivas vidare ev med någon ny partner.
Och obligationsinnehavarna kommer enl honom ändå inte att ha koll på detta bolag som kommer att skötas av någon annan.
Enl blogginlägget:
"As a result, bondholders get the minority of a company they've never had a grasp of and in which they would never keep control."
Ur Ruric-aktieägarnas synvinkel kan det tolkas som oroväckande att det verkar vara en sådan infekterad relation mellan Ruric och obligationsinnehavarna, vilket tyder på att det verkar vara långt ifrån en överenskommelse som är bra för Ruric-aktieägarna.
Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:
• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning.
• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt, även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.
• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt.
• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång.
• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.
• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.
Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommandtionen "kortsiktigt köp").
Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.
Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra: http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella
Här fick alltså Ruric-aktien rekommendationen "sälj" vid nuvarande börskurs 0,36 kr (slutkurs tis 12 mars 2013).