Russian Real Estate köpvärt?

2009-10-14 03:43, Edited at: 2010-06-11 12:27

Idag är det så fel att ha åtagit sig att färdigställa byggnader om minst 95000kvm (=9,5hektar) senast 2011-12-31 på Moika Glinkij området i St:Petersburg. Kort före årsskiftet 2007/2008 tecknade ruric ett avtal med ett arabiskt företag att sälja 50% av detta markområde för 1300MSEK. Köparen drog sig ur och det rättsliga efterspelet pågår fortfarande.

Detta återspeglas i kursfallet till ca: 12SEK på Russian Real Estate som är ca: 1/5 av faktiska substansvärdet. Varning! för att köpa ohämmat stora mängder av detta papper i nuläget. Vill dock sätta perspektiv på värderingen. Bolaget är absolut inte under konkurshot om ej läget stadigt försämras under det kommande året. Jag äger ej aktier i ruric själv, men ledsnade när en kompis ställde frågor som jag inte kunde svara på och bara för nyfikenhetens skull har jag granskat senaste delårsrapport, samt årsred.

Antal aktier: 11363096 st

Rurics JEK/Aktie = 62kr.
Tillgångar: 1647 MSEK
Skulder: 941 MSEK
Projektfastigheternas värde (=fontanka+moika glinkij): 815MSEK

(Redovisning enligt IAS 40 vilket innebär att fastigheterna värderas enligt verkligt marknadsvärde)

Om bolaget värderas till 12 SEK/AKTIE betyder det att vi kan skriva ner projektfastigheterna med -570MSEK så återspeglar vi ungefär dagens kurs.
Nuvarande obligationslån på drygt 800MSEK finns redan upptagna som skulder i balansräkningen. De aktieägare som ej godtar förlänging av sina utestående obligationer återbetalas nov 2010. De som godtar ersätts med nytt obligationslån löptid 16nov 2014 + konvertibler med konverteringskurs 43,90SEK och löptid 5år. 50%av storägarna har uttalat sig positiva till erbjudandet. Utfallet offentliggörs 9nov 2009. Moika Glinkij är 47Hektar byggbar yta som skall exploateras till senast slutet 2011 enligt kontrakt. Erhålls ej förlängning kan dock delar av detta område säljas av. Bolaget är ej hotat av konkurs, det påståendet är löjligt. Dock skulle förlängning av återbetalningsdatum för obligationslån och MG kontraktet utöka rurics möjligheter. Jag sätter riktkurs 30-50SEK på ett års sikt på ruric. Om ni skall köpa i detta bolag köp inte allt på en gång. Mitt förslag köp ca:33% före 9nov och 33% efter 9nov då resultatet på obligationserbjudandet offentliggorts och 34% då förlängningen av tidsfristen för exploatering av moika glinkij erhållits. Håll ett getöga på ett stigande oljepris som påverkar ryska ekonomin positivt och i förlängningen bostadsmarknaden i st petersburg. Om rubeln stärks mot dollarn är det bra för rurics hyresgäster och även för ruric. Slutsats köp Ruric upp till ca: 30SEK men gör det i flera omgångar allt eftersom positiva saker händer. Om bara negativa saker händer så har du bara köpt 33% av det du planerade och förlorar inte så mycket slantar.