Oscar Properties

2015-05-08 04:53, Edited at: 2015-05-10 15:15

Är stamaktien i lyxbostads-bolaget Oscar Properties köpvärd eller ej?

Imponerande hur Oscar Engelbert från ingenstans verkar ha startat Oscar Properties år 2004 och byggt upp bolaget till vad det är idag.

Visst har han haft starka medvindar på vägen:

...Stor bostadsbrist i Stockholm.

...Rekordlåga räntor (vilket gjort folk desto villigare att låna stora pengar för att betala dyrt för bostäder).

...Kraftig börsuppgång (vilket ökat värde på aktier och därmed gjort folk rikare och villiga att betala dyrt för den typ av lyxbostäder som Oscar Properties skapar).

Men han verkar ha haft förmågan att dra nytta av dessa omvärldsfaktorer.

Och han verkar även ha en passion för att skapa härliga bostäder som folk är villiga att betala dyrt för.

Sammantaget har han hur som helst lyckats väldigt bra med Oscar Properties utveckling.

Problem:

Bostadsmarknaden har historiskt sett haft stora fluktuationer (dvs den är konjunkturkänslig).

...Tex under 1980-talet var det en liknande yra som nu med kraftig börsuppgång och bostadspriser som sköt i höjden, särskilt i Stockholm.

...Men som ett brev på posten följdes den festen senare till den istid för börs och bostäder som gjorde entré under 1990-talet.

Efter några års stålbad har läget återigen successivt förbättrats med fallande räntor, stigande börs och stigande bostadspriser.

Och på senare år har festyran tilltagit och karusellen börjat snurra allt snabbare (vilket riskerar vara ett tecken på att det snart kommer en baksmälla och krasch).

Blir tex lite skrämd när jag hör Oscar Engelbert (som vd i Oscar Properties) berätta i följande videoklipp (från 24 apr 2015) om alla spektakulära bostadsprojekt firman har på gång: https://www.youtube.com/watch?v=dDSSpDFE5mw

Tänker att om det blir sämre tider (vilket ju kan gå snabbt), så kommer inget av dessa projekt att bli av.

Eller?

Engelbert i klippet (mina tillägg i icke-kursiv stil):

Vi befinner oss i showroomet för (Oscar Properties bostadsprojekt) Norra Tornen.

Vi har bakom oss modellen för det hus som vi ska börja bygga under 2016:

Ett höghus som ligger i (Stockholms-stadsdelen) Vasastan på Torsgatan där vi ska produktionsstarta 175 lägenheter.

Och det här vi ser framför oss under det här året, det är ju att vi har ju

...mer produktionsstarter

...och mer säljstarter

än någonsin i bolagets historia.

Så att vi har lagt väldigt mycket fokus under det här kvartalet (q1/2015) på att förbereda oss inför de här säljstarterna och produktionsstarterna.

Vi har ett resultat (för q1/2015) som är sämre än kvartal 1 för 2014:

...Vi har ett rörelseresultat på 18 miljoner,

...att jämföras då mot 30 miljoner förra året.

Den främsta förklaringen till detta, det är egentligen så att våra vinster kommer från den successiva vinstavräkningen.

Och alla de här nya projekten som vi ska både säljstarta och produktionsstarta under det här året, de kommer främst att ske under kvartal 3 och kvartal 4.

Så det är där vi kommer att hämta den större delen av vinsterna under det här året.

Vi har en starkare marknad än någonsin; (en genomsnittlig bostadsprisökning i Stockholm? på) 7% upp i sista kvartalet (q1/2015).

//Edit: Enl OP:s q1/2015-resultatrapport:

Priserna på bostadsrätter i Stockholm steg under perioden.

Enligt Mäklarstatistik var det genomsnittliga kvadratmeterpriset på bostadsrätter i centrala Stockholm under perioden 81 700 kr, en ökning med 7 procent sedan föregående kvartal.

http://ms.op.whisprgroup.com/wp-content/uploads/2014/02/Oscar-Properties_Q1_2015_0424-1.pdf

//

Tillströmningen av nya kunder som vill köpa Oscar Properties har aldrig varit så hög.

Och det tror jag är en kombination utav att vi har

...större projekt,

...mer projekt än någonsin,

...och att varumärket har blivit mycket kändare.

Jag menar, ta som exempel idag när vi skickar ut en inbjudan till Lyceum - till en säljstart på ett projekt som vi har nära Tegnérlunden (i Stockholm) så kraschade hemsidan.

Vi har kunder som har stått i kö i två års tid som ringer oss dagligen för att få köpa våra bostäder.

Vi tar ju just nu i bolaget - för att vi har en sådan stor expansion framför oss -

...Vi har nästan 500 lägenheter idag.

...Vi tror att ungefär inom tolv månader så kommer vi ha 1 200 lägenheter i produktion

Och den här produktionsstarten av (Oscar Properties nya bostadsprojekt)

79 & Park,

Norra Tornen

och de här konverteringsprojekten

gör ju att vi får ta mycket kostnader i ett tidigt skede, just nu, som vi inte kan vinstavräkna eftersom vi inte har kommit igång med de projekten ännu.

I den delen som vi kallar för nyproduktion så har vi två projekt som vi jobbar med just nu som ska produktionsstartas det här året:

...Det ena är 79 & Park;

ett fantastiskt projekt på Gärdet (i Stockholm) med utsikt över hela Gärdet.

Det är ritat av en av världens bästa arkitekter som heter Bjarke Ingels Group, även kallad BIG.

Det är ungefär 170 lägenheter som vi redan har produktionsstartat och som vi kommer att börja smyg-säljstarta till våra VIP-kunder under våren (2015).

...Vi har också Norra Tornen;

det projektet som man bakom här ser en bild på.

Och det är ju ett hus - som är ritat också av en annan av världens bästa kända arkitekter (holländska arkitektfirman OMA; Office for Metropolitan Architecture) - på Norra Stationsgatan mitt i Vasastan (i Stockholm)_, där vi då säljer 175 lägenheter och med byggstart under det här året_ (2015).

I pågående produktion har vi HG7 som är ett stort nyproduktionsprojekt som vi har jobbat med i många år.

Där har vi sett lite ökade kostnader under det här kvartalet (q1/2015).

Samtidigt så har vi kunnat höja intäkterna så att vi har en bibehållet god marginal i projektet.

På Chokladfabriken - som är ett konverteringsprojekt där vi har sålt väldigt bra utav - är vi också i slutet av eftersom v__i har en väldigt hög färdigställandegrad av det.

Där ser vi på de inflyttningar som har gjorts, att vi aldrig har haft så lite besiktningsanmärkningar och väldigt nöjda kunder när de har flyttat in.

Vi har också fastigheten som ligger på Kungsholmen som vi kallar för Industriverket;

ett fantastiskt projekt med 4-5 meters takhöjd.

Det är ett projekt vi har jobbat med i många år, som vi kommer att produktionsstarta efter sommaren (2015) om allt går som det ska.

Vi har även fastigheten som vi äger tillsammans med (amerikanska riskkapitalbolaget?) Carlyle, i ett joint venture med dem, som ligger vid Nacka Strand precis vid vattnet -

en gammal kontorsfastighet som vi kommer att bygga om till bostäder. och förhoppningsvis produktionsstarta någon gång efter sommaren (2015) också beroende på när detaljplanen vinner laga kraft då.

Och sist men inte minst ett fantastiskt projekt på Kvarnholmen högst uppe på toppen med utsikt över hela Stockholms inlopp, där vi kommer att börja produktionsstarta det redan innan sommaren (2015).

Det vi har tagit med oss från konverteringssidan (ombyggnation av befintliga fastigheter)_, dvs_

...fokus på design,

...lite bättre kvalitet

...och arkitektur,

det gillar verkligen våra kunder även på nyproduktionssidan (dvs vid byggnation av helt nya fastigheter).

Dvs det finns ett otroligt stort behov där ute från kundsidorna att komma in och bo på nyproduktionssidan i produkter som är bättre än vad våra konkurrenter har:

...Mer fokus på design

...och just det här att man lever i ett hus som man känner är liksom en arkitektonisk skapelse också.

Det har vi ju sett i våra projekt vi gör; att folk är beredda att betala en premie för att få bo i produkter som är bättre.

(Bygger i egen regi)

Byggbolaget som vi nu har drivit i tre år, dvs vi tillhandahåller

...platsledning,

...platschefer,

...produktionschefer

...inköp

de är alla "in house".

Och hela idén med det här från första början, det var ju att samla all erfarenhet från ett projekt till ett annat, för att kunna bli bättre och inte begå samma misstag som man en gång har begått.

Och vad man kan säga är att Chokladfabriken, det är det första projektet där vi ser att vi har haft platschefer som har jobbat i ett projekt som fortsätter in i nästa.

Och där ser vi verligen att det är en stor skillnad:

...Kalkylen håller sig väldigt träffsäkert.

...Vi har mycket bättre resultat på kvaliteten.

...Och vi ser också att - som jag sa tidigare - mycket mindre antal besiktningsanmärkningar under förbesiktningarna.

Så att på det stora hela så kan jag säga att jag är väldigt nöjd med hela den organisation vi har.

Det är en lärande organisation som

...lär sig från tidigare misstag,

...tar med sig all erfarenhet - både bra som dåliga - in till de nya projekten.

En i allra högsta grad väsentlig händelse under kvartalet är att vi bytte lista (där Oscar Properties aktier är noterade)

...från (Stockholmsbörsens småbolagslista) First North

...till (riktiga) Stockholmsbörsen

och det är ytterligare en stämpel på bolaget;

att vi gör rätt saker, har rätt processer, rätt rutiner.

Och det är med det så öppnar vi också för att mer institutionella ägare ska kunna komma in i bolaget, som tidigare inte hade möjlighet att handla aktien för att de har krav på sig att inte kunna handla på First North.

(Marknaden)

Fortsättningsvis tror jag på en väldigt stark marknad.

Jag tror inte att man kommer att kunna se en uppgång med 7% på ett kvartal.

Men jag tror absolut på en fortsatt stark marknad.

Och därigenom så ser du ju även att vi i våra projekt vi genomför, har vi möjlighet nu att höja priserna ytterligare - vilket såklart är bra för Oscar Properties.

Och sammantaget när man tittar till alla de här bitarna så tror jag på ett väldigt bra 2015.

Som alltid så är det ju i vår verksamhet - beroende på

...när vi börjar säljstarta

...eller när vi börjar produktionsstarta,

...vilket ju i sin tur slår på när vi kan börja vinstavräkna,

så är våra kvartal - och kommer att fortsätta vara - väldigt slagiga.

Men jag tror som sagt på helåret -15 på ett väldigt bra år.

https://www.youtube.com/watch?v=dDSSpDFE5mw

Dvs intrycket är lite att

...under IT-bubblan på börsen kring år 2000 var det aktier i IT- och internetrelaterade bolag som var "hetast" bland aktieinvesterare med börskurser som sköt mest i höjden.

Bara bolagens namn slutade på ".com" så var aktieinvesterarna nöjda, men i övrigt brydde de sig inte om vad bolaget sysslade med eller hur det gick.

...Men nu är det denna typ av fastighets- och bostadsrelaterade bolag som är poppis med skyhöga värderingar och börskurser som stigit kraftigt.

Risk för att även detta är en bubbla kommer att spricka, ev redan inom 1-2 år?

Åtta av Oscar Properties bostadsprojekt som Engelbert nämner i klippet:

...Norra Tornen: Höghus på Torsgatan i Vasastan i Stockholm, ritat av arkitektfirman OMA, 175 lägenheter, byggstart 2015/2016.

...79 & Park: På Sandhamnsgatan 79 vid Gärdet i Stockholm, ritat av danska arkitektfirman Bjarke Ingels Group, ca 170 lägenheter, produktionsstartat, har redan säljstartat så smått.

...Nacka Strand: I Nacka söder om Stockholm, en befintlig kontorsfastighet delägd med Carlyle, väntan på att detaljplanen ska bli klar, därefter planerad produktionsstart efter sommaren 2015. Ska bli 150 lägenheter.

...Industriverket: Tre hus som ska byggas om, på Kungsholmen i Stockholm, 4-5 meters takhöjd, planerad produktionsstart efter sommaren 2015.

...Chokladfabriken: Ombyggnad av en befintlig fastighet på Kungsholmen i Stockholm, är nästan klart, mycket har redan sålts och folk har börjat flytta in.

...Kvarnholmen: Verkar vara det projekt som OP kallar Bageriet med ca 114 lägenheter. I Nacka söder om Stockholm, planerad produktionsstart före sommaren 2015. Ombyggnad av befintlig fastighet.

...Lyceum: Ombyggnad av två befintliga hus vid Tegnérlunden i Stockholm, ca 70 lägenheter, har säljstartat.

...HG7: Har produktionsstartat.

Och enl OP:s hemsida är det inga småprojekt utan riktigt stora, spektakulära lyxbostadsprojekt.

Tex om Norra Tornen (inkl bilder): http://www.oscarproperties.com/projekt/norratornen/

Det är i själva verket två fastigheter ("skyskrapor"):

...Innovationen: 178 lägenheter

...Helix: 102 lägenheter

Husen ser ut som höghus byggda av små betonglådor med stora fönster.

Om 79 & Park (inkl bilder): http://www.oscarproperties.com/projekt/79park/

På hemsidan står det att det projektet är på 140 lägenheter, men det har tydligen utökats till 170 lägenheter enl vad Engelbert säger i klippet.

Precis som Norra Tornen ser 79 & Park-huset ut som små lådor med stora fönster uppbyggda till ett större hus.

Totalt om 26 bostadsprojekt på OP:s hemsida:

Chokladfabriken

Tyresö Trädgårdar

HG7

Nybrogatan 19

Lyceum

Bageriet

Saltsjö strand

Nybrogatan 57

Industriverket

Norra Tornen

Gasklockan

Murmästaren

79 & Park

Brofästet

Karlavägen 76

Biografen

Läderfabriken

Stråhattfabriken

Kammakargatan 38

Ateljéhuset

Sandhamnsgatan 39

Luma

Isprinsessan

Stettin 4

Katarina Västra Skola

Posthornet

http://www.oscarproperties.com/projekt/

Enl OP:s årsredovisning för 2014 (signerad 1 apr 2015) har OP totalt

...2 700 planerade lägenheter i sin projektportfölj,

...varav 400-500 håller på att byggas.

Lustigt att Engelbert i klippet inte sa något om OP:s mest spektakulära projekt av dem alla; Gasklockan: http://www.oscarproperties.com/projekt/gasklockan/

Det är en skyskrapa på 140 meter med ca 300 lägenheter i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm.

Huset har ritats av schweiziska arkitektfirman Herzog & de Meuron.

Enl OP:s årsredovisning för 2014 (signerad 1 apr 2015) är Gasklockan ett projekt på 400 bostäder med planerad byggstart år 2016: http://www.oscarproperties.com/wp-content/uploads/2014/02/363584.pdf

...OP:s affärsidé verkar alltså inte vara att vara ett fastighetsbolag som äger och förvaltar ett antal fastigheter med bostäder som hyrs ut till folk.

...Istället verkar affärsidén vara att bygga om befintliga fastigheter eller bygga helt nya fastigheter med bostäder, planera för och ordna med arkitekt och ombyggnation och allt för dessa bostadsprojekt, och sedan helt sälja av dessa bostäder till folk.

Det är ju mer riskabelt eftersom om det blir sämre tider riskerar bostadsförsäljningen att avstanna.

Men om affärsidén vore att bli ett fastighetsbolag som hyr ut fastigheter till folk, genererar ju det stabila intäkter även i sämre tider.

Överraskande därför att OP har gett ut preferensaktier som utlovar en fast aktieutdelning varje år.

Tex fastighetsmagnaten Rutger Arnhult (vd och storägare i fastighetsbolaget Klövern, storägare i fastighetsbolaget Corem etc) har sagt att det krävs ett brett och stabilt kassagenererande fastighetsbestånd för att ett fastighetsbolag trovärdigt ska kunna ge ut preferensaktier, medan han höjt på ögonbrynen om vissa andra bolag (menade han OP?) som gett ut preferensaktier.

Det var under en presentation i feb 2015 i aktiemäklarfirman Nordnets regi som Arnhult pratade om det: https://www.youtube.com/watch?v=L7C6V-dUYZ8

Arnhult ca 36 min in i det klippet:

Sedan tror jag det är väldigt viktigt:

Nu är preffar extremt populärt, och fler och fler mindre bolag introducerar preffar.

Och inte för att nämna några bolag som inte har introducerat preffar - där jag kanske har varit emot att introducera preffar, där minoritetsägare har tyckt att: "Varför gör ni inte preffar?".

Och då kan jag tycka att; ska du ha preffar då ska du ha

...en stor portfölj,

...den ska vara diversifierad,

...du ska ha stabila flöden,

...du ska veta att du har stabila flöden,

...du ska inte vara beroende av enskilda stora hyresgäster,

...du ska ha bra riskspridning på alla sätt och vis:

Du ska ha

...många banker,

...många hyresgäster,

...många orter eller vad det nu är - alltså starka orter i så fall,

så att du inte har ett bolag som har en verksamhet där intäkterna kan sina av andra skäl - gå upp och ned - så att du inte klarar av det där.

Och risken är ju att - lite nu när trenden är het - att mindre bolag, nya bolag, projektinriktade bolag osv som inte har stabila flöden, ska bygga nytt eller växa, har inte den basen som vi alla har (dvs de som var med i panelen under presentationen; Arnhult själv som vd i Klövern, Sven-Olof Johansson som vd i Fastpartner och Biljana Pehrsson som vd i Kungsleden) -

att de börjar köra, och att det där går snett.

För det är ju ett ganska tungt åtagande man ska ut med.

Jag menar - vi (dvs Klövern) ska ut med 325 miljoner kronor om året (i fast preferensaktieutdelning)_, därmed basta._

Och det betalar vi ut kvartalsvis.

Och de ska ut varje år.

Och det är ju väldigt mycket pengar.

Vi har inga bekymmer med det.

Men därav så låser vi också in räntebindning osv för att se till att vi verkligen är säkra på att ha det (råd att betala den årliga preferensaktieutdelningen).

Så att det är ett stort ansvar att ge ut det (preferensaktier)_, och se till att det inte havererar._

https://www.youtube.com/watch?v=L7C6V-dUYZ8

Dvs Arnhult verkar varna för risken i preferensaktier som getts ut av just den typen av projektbolag som tex OP utgör.

Hur ser OP:s ekonomiska utveckling ut?

De senaste åren:

Intäkter:

2013: 278 miljoner kr

2014: 496 miljoner kr (+79%)

Härav "försäljning av varor och tjänster":

2013: 262 miljoner kr

2014: 426 miljoner kr (+63%)

De siffrorna har dock delvis påverkats av ändrad struktur.

Enl OP:s årsredovisning för 2014:

Under andra kvartalet 2013 förvärvade koncernen samtliga aktier i Oscar Properties Bygg Holding AB och Oscar Properties Förvaltning AB, tidigare till 50 procent ägt genom joint venture Oscar Properties AB.

Denna omstrukturering har inneburit att de förvärvade bolagen konsolideras i koncernens räkenskaper.

Bolagen har tidigare ingått i kapitalandelen för joint venture Oscar Properties AB.

http://www.oscarproperties.com/wp-content/uploads/2014/02/363584.pdf

Nettoresultat (resultat efter skatt):

2013: 92 miljoner kr
2014: 113 miljoner kr

Nettoresultat per aktie (minus utbetald preferensaktieutdelning):

2013: 3,20 kr

2014: 3,47 kr

Då verkar ju OP-stamaktien billig vid nuvarande börskurs 34,20 kr (aktiens slutkurs på börsen tors 7 maj 2015).

Det innebär ett p/e-tal på knappt 10 beräknat som

...stamaktiebörskurs 34,20 kr

delat med

...nettoresultat per aktie 3,47 kr för 2014

OP:s siffror (intäkter och resultat) verkar dock vara "fluffiga" och innehåller bla följande poster:

Aktiverade kostnader projekt:

2013: 8 miljoner kr

2014: 49 miljoner kr

Värdeförändring fastigheter:

2013: 10 miljoner kr

2014: 20 miljoner kr

"Aktiverade kostnader projekt" är ju kostnader som bolaget haft under perioden (för att bygga bostäder), men som inte bokförts i resultaträkningen.

Istället har dessa pengar tills vidare bokförts som tillgång (och därmed intäktsförts i resultaträkningen), vilket väl då är tills berörda bostäder börjar säljas varvid intäkterna för dessa försäljningar matchas med uppsamlade (men ännu ej bokförda kostnader) enl "matchningsprincipen".

Men om det senare blir sämre tider och bostäderna ej kan säljas (eller åtminstone försenast och/eller till lägre pris än väntat) kan denna bokförda tillgång i form av uppsamlade (men ännu ej bokförda) kostnader behöva skrivas ned.

Dvs risk att ej bokföra kostnader direkt (även om det enl bokföringsreglerna är tillåtet eller tom stipuleras att man ska göra så).

Dessutom värdeförändring i fastigheter vilket ju man inte kan räkna med framöver.

Dvs totalt 49 miljoner kr + 20 miljoner kr = 69 miljoner kr = nästan 70 miljoner kr av resultatet på totalt 113 miljoner kr 2014 (både före och efter skatt) var "fluff".

Det innebär alltså att över 60% av resultatet var fluff och knappt 40% "riktigt" resultat.

Dessutom har OP alltså inte bokfört normal skatt (vilket ju bolaget lär behöva göra på sikt).

Ska man dessutom dra ifrån normal skatt 22% blir resultatet alltså ännu lägre.

Dvs egentligen bör OP:s "riktiga" nettoresultat 2014 beräknas som

...44 miljoner kr (39% av 113 miljoner kr, dvs den del av resultatet som ej är fluff)

...minus normal skatt 22% (10 miljoner kr)

= riktigt nettoresultat 34 miljoner kr.

Det är alltså klart lägre (70% lägre) än det bokförda nettoresultatet på 113 miljoner kr.

Med ca 29 miljoner st utestående OP-stamaktier per slutet av 2014 blir det ett verkligt nettoresultat på 1,19 kr för 2014.

Och med börskursen i 34,20 kr blir det ett p/e-tal på 29.

Då ser aktien inte lika billig ut längre.

OP:s ekonomiska utveckling de senaste kvartalen:

Antal sålda bostäder:

q1/2013: 2 st

q2/2013: 81 st

q3/2013: 42 st

q4/2013: 50 st

q1/2014: 65 st (+3 150%)

q2/2014: 95 st (+17%)

q3/2014: 44 st (+5%)

q4/2014: 40 st (-20%)

q1/2015: 72 st (+11%)

Intäkter:

q1/2013: 1 miljon kr

q2/2013: 105 miljoner kr

q3/2013: 70 miljoner kr

q4/2013: 93 miljoner kr

q1/2014: 86 miljoner kr (+7 682%)

q2/2014: 135 miljoner kr (+29%)

q3/2014: 117 miljoner kr (+68%)

q4/2014: 101 miljoner kr (+9%)

q1/2015: 124 miljoner kr (+44%)

Rörelsemarginal (rörelseresultat delat med intäkter):

q1/2013: 209%

q2/2013: 19%

q3/2013: 46%

q4/2013: 41%

q1/2014: 36%

q2/2014: 14%

q3/2014: 23%

q4/2014: 41%

q1/2015: 15%

Nettoresultat:

q1/2013: 1 miljon kr

q2/2013: 20 miljoner kr

q3/2013: 33 miljoner kr

q4/2013: 38 miljoner kr

q1/2014: 27 miljoner kr (+2 373%)

q2/2014: 17 miljoner kr (-15%)

q3/2014: 31 miljoner kr (-5%)

q4/2014: 38 miljoner kr (0%)

q1/2015: 15 miljoner kr (-44%)

Nettoresultat per aktie (minus preferensaktieutdelning):

q1/2013: -0,11 kr

q2/2013: 0,82 kr

q3/2013: 1,21 kr

q4/2013: 1,43 kr

q1/2014: 0,88 kr (+900%)

q2/2014: 0,44 kr (-46%)

q3/2014: 0,95 kr (-21%)

q4/2014: 1,16 kr (-19%)

q1/2015: 0,38 kr (-57%)

Dvs tar man de siffrorna rakt av ser det ut som

• stigande intäkter de senaste kvartalen

• men fallande resultat

Tror man på Engelberts uttalande om att OP belastas av en del inledande ksotnader för stora projekt som senare (bla under q3/2015 och q4/2015) kommer skördas, kan det bli bra ändå.

Dessutom säger han att bostadsmarknaden är starkare än någonsin.

Och att OP kommer att expandera kraftigt och växa från

...nuvarande ca 500 bostäder i pågående produktion

...till ca 1 200 bostäder i pågående produktion om ett år.

Det innebär en tillväxttakt på över 100% i årstakt.

I så fall ser det ju ändå mycket bra ut.

Kvartalssiffrorna ovan blir följande i årstakt (dvs för senast rapporterade 12 mån):

Antal sålda lägenheter:

apr 2013-mars 2014: 238 st

apr 2014-mars 2015: 251 st (+5%)

Intäkter:

apr 2013-mars 2014: 353 miljoner kr

apr 2014-mars 2015: 477 miljoner kr (+35%)

Rörelsemarginal:

apr 2013-mars 2014: 34%

apr 2014-mars 2015: 22%

Nettoresultat:

apr 2013-mars 2014: 118 miljoner kr

apr 2014-mars 2015: 101 miljoner kr (-14%)

Nettoresultat per aktie:

apr 2013-mars 2014: 4,34 kr

apr 2014-mars 2015: 2,93 kr (-32%)

Dvs stigande intäkter men fallande resultat.

Men det kan som nämnt ändå bli bra med kostnader nu inför skördetid under andra halvåret, och kraftig expansion.

Vid börskurs 34,20 kr och ovannämnda nettoresultat per aktie 2,93 kr för senast rapporterade 12 mån, blir aktiens p/e-tal 11-12.

Återigen ser det inte särskilt dyrt ut om man accepterar OP:s bokföring och tror på en fortsatt stark bostadsmarknad osv.

Är man mera skeptisk till bokföringen kan man konstatera att OP redovisat följande nettoresultat per kvartal de senaste kvartalen:

Nettoresultat:

q2/2014: 17 miljoner kr

q3/2014: 31 miljoner kr

q4/2014: 38 miljoner kr

q1/2015: 15 miljoner kr

---

Summa 101 miljoner kr

Och följande resultat före skatt:

Resultat före skatt:

q2/2014: 17 miljoner kr

q3/2014: 31 miljoner kr

q4/2014: 38 miljoner kr

q1/2015: 16 miljoner kr

---

Summa 102 miljoner kr

Dvs OP har bara haft följande skattekostnader under perioden:

Bokförd skatt:

q2/2014: 0 kr

q3/2014: 0 kr

q4/2014: -0,1 miljoner kr

q1/2015: -1,3 miljoner kr

---

Summa -1,4 miljoner kr

Resultatet före skatt är dessutom uppblåst av följande poster:

Kostnader vars bokföring skjutits upp. Istället har de samlats upp som tillgång (och därför intäktsförts som posten "aktiverade kostnader projekt") istället för att direkt belasta resultatet som kostnad:

Aktiverade kostnader projekt:

q2/2014: 6 miljoner kr

q3/2014: 6 miljoner kr

q4/2014: 30 miljoner kr

q1/2015: 10 miljoner kr

---

Summa 52 miljoner kr

Och bokförd värdeförändring i fastigheter:

Värdeförändring fastigheter:

q2/2014: 0 kr

q3/2014: 0 kr

q4/2014: 20 miljoner kr

q1/2015: 6 miljoner kr

---

Summa 26 miljoner kr

Det innebär att resultatet före skatt på 102 miljoner kr under dessa fyra kvartal, i själva verket är uppblåst av följande poster:

aktiverade kostnader projekt 52 miljoner kr

värdeförändring fastigheter 26 miljoner kr

---

Summa 78 miljoner kr

I så fall är den kvarvarande resten (det egentliga resultatet) bara 24 miljoner kr.

Och drar man sedan ifrån normal skatt 22% av det (5 miljoner kr) återstår ett riktigt, underliggande nettoresultat på bara 19 miljoner kr.

Med ca 28 miljoner st utestående OP-stamaktier per slutet av q1/2015 ger det då ett nettoresultat per aktie på bara 0,67 kr.

Och med stamaktiebörskursen i 34,20 kr blir det i sin tur ett p/e-tal på 51 vilket låter mycket högt.

//Edit: Dessutom ska OP

...betala ut en (icke avdragsgill) preferensaktie-utdelning på 24 miljoner kr per år (1,2 miljoner st utestående prefaktier gånger en prefaktieutdelning på 20 kr per prefaktie och år)

...som ska dras ifrån som "räntekostnad"

...innan resten av OP:s resultat kommer stamaktieägarna till del.

Preferensaktie-utdelning räknas ju som aktieutdelning och ingår därför ej som räntekostnad i resultaträkningen.

Men för att beräkna det för stamaktieägarna relevanta kvarvarande nettoresultatet, måste man ju först dra ifrån den årliga prefaktie-utdelningen.

//

OP:s balansräkning

Bla följande tillgångar med angivna bokförda värden per slutet av q1/2015:

förvaltningsfastigheter 620 miljoner kr

projektfastigheter 272 miljoner kr

---

= Summa 892 miljoner kr

andelar i intresseföretag/joint ventures 281 miljoner kr

fordringar hos intresseföretaget/joint ventures 145 miljoner kr

---

= Summa 426 miljoner kr

Det blir tillgångar bokförda till ca 1,3 miljarder kr bara av dessa poster.

(OP hade totala tillgångar bokförda till nästan 1,7 miljarder kr per slutet av q1/2015).

Positivt att de ovannämnda tillgångsposterna väl är ganska lättsålda tillgångar (så länge fastighetsmarknaden inte försämras).

...Förvaltningsfastigheter och projektfastigheter är väl fastigheter som OP byggt om och håller på att sälja av till bostadsköpare, eller ska bygga om för att senare sälja till bostadsköpare.

...Intresseföretag/joint ventures-posterna är väl bla den fastighet i Nacka Strand som OP delägare med Carlyle och ska bygga om till bostäder.

Bland skulderna hade OP följande räntebärande skulder per slutet av q1/2015:

Långfristiga skulder:

...obligationslån 345 miljoner kr

...skulder till kreditinstitut 323 miljoner kr

...övriga räntebärande långfristiga skulder 100 miljoner kr

Kortfristiga skulder:

...skulder till kreditinstitut 161 miljoner kr

---

= Summa räntebärande lån 928 miljoner kr

...Och i kassan fanns samtidigt 45 miljoner kr.

Det blir en nettokassa (räntebärande lån minus kassa) på 883 miljoner kr per slutet av q1/2015.

Dessutom utestående preferensaktier vilket också är att betrakta som räntebärande lån ur stamaktieägarnas synvinkel.

OP verkar under våren 2015 ha utökat sin finansiering genom att

...lösa in gamla prefaktier för 176 miljoner kr

...och samtidigt sälja ut nya prefaktier för 268 miljoner kr

=> kapitaltillskott på 93 miljoner kr netto till OP.

Oroväckande att bolaget tar till en relativt dyr finansieringsform som prefaktier (vars prefaktieutdelning dessutom inte är avdragsgill för OP), istället för att ta banklån nu när räntan är rekordlåg.

Ville bankerna inte ge OP sådana lån?

Det kan ju i så fall tolkas som en varningssignal om OP.

De nya prefaktierna såldes ut för 253 kr styck och ger en prefaktieutdelning på 20 kr per år.

Det innebär en årlig "räntekostnad" på knappt 8% för OP (20 kr delat med 253 kr).

Och OP:s nya prefaktier slutade tors 7 maj 2015 i kurs 241,50 kr.

Varför har de fallit från teckningskursen?

(Ev pga generellt stigande räntenivå sedan dess.)

Den som köper OP:s prefaktier för nuvarande kurs 241,50 kr får då en på drygt 8% (så länge OP har råd att betala den).

Dvs om OP fick in 268 miljoner kr genom att sälja ut nya preffar för 253 kr per st, måste det innebära att den samlade prefaktiestocken nu är värd 256 miljoner kr när prefaktiekursen fallit 4-5% till 241,50 kr.

Detta prefaktiestockvärde är då att betrakta som ytterligare en räntebärande skuld för OP, eftersom det (teoretiskt sett) är vad det skulle kosta för OP att återköpa dessa prefaktier för att därmed bli av med dem.

Ur stamaktieägarnas synvinkel har OP alltså

...en vanlig nettoskuld på 883 miljoner kr

...en utestående prefaktieskuld på 256 miljoner kr

---

= Summa nettoskuld 1 139 miljoner kr = ca 1,1 miljarder kr.

Och samtidigt:

...OP-stamaktien i 34,20 kr

...ca 28 miljoner st utestående OP-stamaktier

= ett stamaktie-börsvärde på 960 miljoner kr.

OP kan alltså sägas ha en mycket hög skuldsättning med en nettoskuld på motsvarande 119% av stamaktiebörsvärdet, beräknat som

...ovannämnda totala nettoskuld 1 139 miljoner kr

delat med

...stamaktie-börsvärdet 960 miljoner kr

= 119%

//Edit: Nej,

...OP har nu 1,2 miljoner st utestående prefaktier

...vilket med rådande prefaktiekurs 241,50 kr (slutkursen tors 7 maj 2015)

innebär ett prefaktie-börsvärde på 290 miljoner kr.

Då blir OP:s totala nettoskuld:

...vanlig nettoskuld 883 miljoner kr

...prefaktiestock 290 miljoner kr

---

= Summa 1 173 miljoner kr

Och det blir i sin tur 122% av OP:s stamaktiebörsvärde 960 miljoner kr.

Dvs utifrån det har OP alltså en nettoskuld på knappt 1,2 miljarder kr motsvarande 122% av stamaktie-börsvärdet.

//

Att relatera nettoskulden till ett bolags stamaktie-börsvärde har ju betydelse, eftersom det då visar hur enkelt det skulle vara att (teoretiskt sett) sälja ut nya stamaktier för att återbetala nettoskulden.

...Om nettoskuldens andel av stamaktiebörsvärdet är litet (tex upp till 10%), är det ju en baggis för bolaget att sälja ut nya stamaktier för att återbetala nettoskulden.

...Men om nettoskulden (som i OP:s fall) tom är klart större än stamaktiebörsvärdet, kan det bli svårt. Särskilt om tiderna försämras.

Dvs OP-stamaktien lär innebära en hög risknivå pga

...bostadsmarknadens stora konjunkturkänslighet

...bolagets höga skuldsättning

Egentligen borde ett konjunkturkänsligt bolag som OP därför istället ha en stor nettokassa som buffert mot sämre tider.

Men bolaget anser kanske då att den höga expansionstakt bolaget vill ha ej skulle gå att upprätthålla.

Vill man som aktieinvesterare

...spela på den starka bostadsmarknaden

...men undvika den höga risknivå som OP-aktien verkar innebära med OP:s höga skuldsättning,

kan stamaktien i konkurrenten Besqab vara ett alternativ: http://www.besqab.se/

Besqab hade följande skuldsättning per slutet av q1/2015:

kassa 228 miljoner kr

långfristiga skulder till kreditinstitut 41 miljoner kr

kortfristiga skulder till kreditinstitut 295 miljoner kr

---

= nettoskuld 108 miljoner kr

Och räknar man dessutom med långfristiga finansiella tillgångar i kassan blir nettoskulden bara 58 miljoner kr.

Det är bara drygt 3% av Besqabs stamaktiebörsvärde på knappt 1,8 miljarder kr.

Och Besqab har inga utestående preferensaktier.

Men tror man på en fortsatt stark bostadsmarknad, kan man ju se det som en fördel att OP har en hög skuldsättning vilket ger bättre "hävstång" än Besqab.

Och

...även om OP:s nettoskuld kunde beräknas till ca 1,1 miljarder kr enl ovan,

..nämndes även att OP hade fastigheter etc på 1,3 miljarder kr som väl är relativt lättsålda så länge inte fastighetsmarknaden försämras osv.

Sammantagen reflektion

Utifrån vad som framkommit i detta bloggnlägg blir rekommendationen "sälj" för Oscar Properties stamaktie vid nuvarande börskurs 34,20 kr (aktiens slutkurs tors 7 maj 2015).

• Det är säkert duktigt folk i bolaget.

• Bostadsmarknaden är het.

Men stora risker pga

• Bostadsmarknaden har historiskt varit väldigt konjunkturkänslig.

• OP:s höga skuldsättning.

Är man riskbenägen och tror på en stark bostadsmarknad i flera år framöver, lär OP-stamaktien bli en god investering.

Men är det värt risken.

Här i bloggen är uppfattningen att det i så fall finns andra aktier som är bättre alternativ.

Bloggens track record

Tex tidigare blogginlägg (från 6 mars 2015) om börsens bostadsprojektbolag: http://www.redeye.se/aktiebloggen/alm-equity/bostadsprojekt-bolag-alm-besqab-oscar

...Där fick OP-stamaktien rek "sälj" vid dåvarande börskurs 33,90 kr.

...Och nu ligger aktien i 34,20 kr.

Dvs den är i alla fall upp nästan 1% på två månader.

...Besqab-stamaktien fick också rek "sälj" i det blogginlägget vid dåvarande börskurs 110,50 kr.

...Och den ligger nu i 113,75 kr.

Dvs den är +3% under periden och har därmed outperformat OP-stamaktien.

Bäst har dock stamaktien i konkurrenten Alm Equity gått:

...Då i mars 2015 låg den i 134,75 kr och fick också rek "sälj" i det blogginlägget.

...Nu ligger den i 160 kr.

Den är alltså hela +19% under perioden.

Dvs utveckling av bolagens stamaktier under perioden (knappt två månader):

Alm Equity +19%

Besqab +3%

Oscar Properties +1%

OP-stamaktien har alltså gått sämst av dessa tre bolag.

Intressant att den först steg kraftigt till ett kursrekord på 43 kr 26 mars 2015.

Men därefter är aktien 20-21% ner.

Bla kom OP:s q1/2015-resultatrapport 24 apr 2015 vilket inte verkar ha livat upp stämningen bland aktieinvesterarna.

Vd största aktieägaren

Positivt att OP:s grundare och vd Oscar Engelbert är bolagets klart största stamaktieägare med en stamaktieägarandel på 58%.

...Med OP:s totala stamaktiebörsvärde i 900 miljoner kr-1 miljard kr (vid stamaktiebörskurs 34,20 kr)

...innebär det att hans stamaktier i OP är värda 500-600 miljoner kr.

Tydligen har Engelbert tidigare cashat hem (sålt av) OP-aktier för 180 miljoner kr i samband med att OP börsintroducerades i feb 2014 för en teckningskurs på 30 kr per stamaktie: http://www.di.se/artiklar/2014/2/17/kusinerna-engelberts-klipp/

Och tydligen ingår Engelbert i den driftiga mediamagnat-familjen Bonnier som bla äger Expressen, Dagens Nyheter och TV4.

Släktens nedstigande led:

0)

Gutkind Hirschel (levde 1778-1862, tysk som flyttade till Danmark år 1801, tog sig namnet Gerhard Bonnier)

1)

Gutkind Hirschel fick nio barn, bla:

...Adolf Bonnier (skickades till Sverige år 1827, startade bokhandel och förlag)

...Albert Bonnier (skickades år 1835 som 14-åring till Sverige efter Adolf, anses vara mediaimperiets grundare, startade eget förlag)

2)

Karl Otto Bonnier (son till Albert Bonnier)

3)

Tor Bonnier (son till Karl Otto Bonnier)

4)

Tors barn bla:

Albert "Abbe" Bonnier junior (född 1907, startade bla Expressen år 1944)

Lukas "Lucke" Bonnier (född 1922)

5)

Albert Bonnier junior fick sedan följande barn:

Charlotte Bonnier (född 1932)

Jeanette Bonnier (född 1934)

Joakim Santesson (född 1946 utom äktenskapet, död 2014)

6)

Charlotte Bonnier har fått tre barn i två olika äktenskap.

7)

Oscar Engelbert (dotterson till Charlotte Bonnier)

Källa till släktträdet bla: Wikipedia, Resumé.

Jeanette Bonnier har suttit i OP:s styrelse sedan starten 2004: http://www.oscarproperties.com/for-investerare/styrelse/

Tal om att hon är mediaimperiet Bonniers enskilt största aktieägare.

Hon uppges ha en ägarandel på 10% av Bonnier-koncernen: http://www.dn.se/nyheter/sverige/jeanette-bonnier-slakten-far-inte-arva-mina-andelar/

Dock tal om kris för koncernen med

...problem för traditionell media som tidningar och tv,

...samtidigt med hög skuldsättning efter bla köp av veckopress i USA och TV4 samt Canal Plus i Norden (numera C More)?

Det dyra veckotidnings-köpet i USA har tydligen ännu så länge inte varit särskilt lyckat.

Det var tidigare Bonnier-vd:n Jonas Bonnier som ansvarade för det, men har tydligen numera lämnat Bonnier-koncernen helt: http://www.resume.se/nyheter/media/2015/03/27/ute-ur-bonnier/

(Jonas Bonnier är son till Lukas Bonnier nämnd ovan.)

Nu har familjen tillsatt fiaskobolaget Eniros förre vd Tomas Franzén som vd: http://www.bonnier.se/om-oss/styrelse-och-ledning/Hogsta-ledningen/Tomas-Franzen/

Ska han få ordning på Bonnier?

Varför anges inte Franzéns vd-tid på Eniro i beskrivningen av honom på Bonniers hemsida (länken ovan):

Tomas Franzén är vd för Bonnier AB sedan mars 2014.

Han arbetade som vd för Com Hem från 2008 till 2014, och innan dess var han vd Song Networks från 2002 till 2004.

Tomas Franzén har cirka 20 års erfarenhet som vd inom både noterade och privatägda bolag.

Varför skriver de inte att han var telefonkatalog-bolaget Eniros vd 2004-2008 (och att Eniro därefter hamnade i djup kris efter de företagsköp Franzén genomförde av bla norska telefonkatalogbolaget Findexa)?

http://sv.wikipedia.org/wiki/Tomas_Franzén

http://sv.wikipedia.org/wiki/Eniro

---

Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:

• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning som väntas leda till kursuppgång inom en ganska snar framtid (typ inom 0,5-1 år).

• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt (typ inom de närmaste månaderna), även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.

• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt (dvs på typ 3-5 års sikt).

• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång. Man bör alltså ej ha en stor del av hela aktieportföljen i en sådan aktie.

• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.

• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.

Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp").

Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.

Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra: http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella

Det är ej säkert att blogginlägget har tagit upp alla aspekter som är relevanta för bedömningen av den aktie som blogginlägget handlar om. Och de aspekter som tas upp i blogginlägget kan ha feltolkats.

"Käpphästar" i denna blogg bla:

1) Fundamental aktieanalys vs teknisk aktieanalys

På lång sikt är fundamental aktieanalys det enda relevanta för att bedöma om en aktie är köpvärd eller ej, dvs förenklat; den ekonomiska utvecklingen för ett börsbolags verksamhet och hur bolagets aktie värderas i förhållande till den ekonomiska utvecklingen mm.

Enl den finansiella vetenskapen går det inte att i längden bli rik på så kallad teknisk aktieanalys, dvs att spå framtida börskurser utifrån diagram för historiska börskurser etc.

Det har även visat sig i vetenskapliga studier.

Man kan tjäna pengar på teknisk aktieanalys några enstaka gånger, men därefter kommer man förr eller senare att göra förlustaffärer vilket gör den analysmetoden meningslös.

Inte heller fundamentalanalys ger vinst varje gång, men här är i varje fall uppfattningen att den i längden ger klart bättre resultat för aktieinvesteringar än teknisk analys.

Och rent logiskt borde även fundamentalanalys vara det enda som fungerar långsiktigt eftersom det bara är den som är underbyggd av rimliga resonemang jämfört med teknisk analys.

2) Aktieutdelningar

Aktieutdelningar och nivån på dem anses här vara irrelevanta i sig för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej.

Aktieutdelningar är ju bara som att man har 1 000 kr på banken och gör ett uttag på 100 kr. Man blir inte rikare för det utan har ändå bara 1 000 kr (fast 100 kr kontant och 900 kr kvar på banken).

Allt annat lika bör en aktiekurs falla med lika mycket som aktieutdelningen när aktieutdelningen avskiljs från börskursen.

Däremot kan aktieutdelningen indikera att bolaget är lönsamt och genererar bra resultat per aktie och räknar med en fortsatt god utveckling för resultatet per aktie, men då är aktieutdelningen bara en sekundäreffekt av det.

Det enda relevanta för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej anses här vara hur mycket pengar ett bolag genererar (och väntas generera de kommande åren) i sin löpande verksamhet (mätt förenklat som tex resultat per aktie), och hur börskursen ligger i förhållande till det.

Sätter man in pengar på bankkonto vet man alltid säkert (förhoppningsvis) att man får tillbaka insatta pengar plus ränta (även om räntan är låg) när man vill ta ut pengarna.

Köper man en aktie för att få aktieutdelning tar man alltid en risk för att börskursen står lägre när man senare vill sälja aktien.

Dvs det är inte säkert att man får tillbaka insatta pengar när man köper en aktie.

Dessutom får man ju (normalt) betala 30% skatt på erhållna aktieutdelningar, vilket snarare i sig gör det till en nackdel med aktier som ger hög aktieutdelning.

3) Immateriella tillgångar

Många börsbolag har mycket "luft" i sina balansräkningar i form av abstrakta så kallade immateriella tillgångar (immateriella anläggningstillgångar) bokförda till stora belopp bland tillgångarna i balansräkningen.

Ofta kan de immateriella tillgångarna ha uppstått tex om ett bolag köpt ett annat bolag dyrt (dvs för ett pris som överstiger det köpta bolagets bokförda tillgångsvärden), eller om ett bolag bokför utvecklingskostnader som en tillgång som belastar resultatet utspritt över flera år i form av årliga avskrivningar.

Om ett bolag börjar gå dåligt finns risk för att det bokförda värdet på de immateriella tillgångarna måste skrivas ned. Och det kan då bli stora nedskrivningar eftersom många bolag har stora immateriella tillgångar.

Nedskrivningarna ger en negativ resultateffekt med samma belopp som även minskar bolagets egna kapital med lika mycket (allt annat lika).

Med de stora nedskrivningar det därmed lätt kan bli, kan det mesta eller hela ett bolags egna kapital därigenom raderas ut (och ev till och med bli negativt) vilket gör att bolaget omgående måste få kapitaltillskott från aktieägarna för att överleva.

Sådana kapitaltillskott erhålls då oftast genom att bolaget säljer ut nya aktier till aktieägarna via nyemission, vilket då brukar försämra börskursens dåliga utveckling ytterligare.

Dvs stora immateriella tillgångar i ett bolags balansräkning innebär en förhöjd risknivå i bolagets aktie.

I detta blogginlägg blev alltså rekommendationen "sälj" för Oscar Properties-stamaktien vid börskurs 34,20 kr.

Det var aktiens slutkurs på Stockholmsbörsen tors 7 maj 2015.