Sälj Klövern-aktien
2013-10-24 08:42, Edited at: 2013-10-25 14:06Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Hur vågar huvudägare och vd Rutger Arnhult köra fastighetsbolaget Klövern med en så hög skuldsättning?
Klöverns q3/2013-resultatrapport kom ons 23 okt 2013: http://hugin.info/134084/R/1737396/582470.pdf
Enl rapporten var bolagets fastigheter värda 23 miljarder kr per slutet av sep 2013.
Samtidigt hade bolaget räntebärande skulder på 15-16 miljarder kr.
Och dessutom har bolaget gett ut ca 18,5 miljoner preferensaktier som betalar ut en fast aktieutdelning på 2,50 kr per kvartal (=10 kr per år), med förtur till utdelning framför stamaktierna.
Dvs preferensaktierna kan också betraktas som en räntebärande skuld (ur stamaktieägarnas perspektiv).
Börskursen för Klöverns preferensaktier ligger i 148,25 kr (slutkursen igår ons 23 okt 2013).
Klöverns totala utestående preferensaktie-stock är därmed värd ca 2,75 miljarder kr.
Det kan betraktas som vad det skulle kosta Klövern att i dagsläget återköpa alla sina egna preferensaktier, och därmed kan det även betraktas som att preferensaktierna motsvarar en räntebärande skuld på 2,75 miljarder kr.
Inkl övriga räntebärande skulder på 15-16 miljarder kr har alltså Klövern (enl detta synsätt) totala räntebärande skulder på över 18 miljarder kr:
"vanliga" räntebärande skulder 15 634 miljoner kr
preferensaktier 2 748 miljoner kr (ca 18,5 miljoner utestående preferensaktier gånger rådande preferensaktiekurs 148,25 kr)
- - -
Summa 18 382 miljoner kr
Det är en hisnande hög nivå i sig.
Det är väl inte många börsbolag (ens bland de stora industriföretagen etc) som har en så hög skuldsättning i kronor.
Och det är även en hög skuldsättning i relation till värdet på de fastigheter Klövern äger.
Som nämnt äger bolaget fastigheter värda ca 23 miljarder kr per slutet av sep 2013.
Det betyder att Klöverns "belåningsgrad" uppgår till 79%:
Klöverns totala skuldsättning 18 382 miljoner kr
delat med
värdet på Klöverns fastigheter: 23 170 miljoner kr
=
0,793 dvs 79,3%
Vad innebär då det?
Jo, det ger en hög hävstång vad gäller förändringar i stamaktiernas värde när fastigheternas värde förändras.
Med nuvarande fastighetsvärde och skulder är det motiverade värdet på Klöverns stamaktier knappt 5 miljarder kr:
fastigheternas värde 23 170 miljoner kr
minus
Klöverns totala skuldsättning 18 382 miljoner kr
=
stamaktiernas motiverade värde 4 788 miljoner kr
Antag sedan att fastigheterna ökar 10% i värde (allt annat lika).
Då blir det istället enl följande:
fastigheternas värde 23 170 miljoner kr gånger 1,1 = 25 487 miljoner kr
minus
skuldsättning 18 382 miljoner kr
=
7 105 miljoner kr
Dvs det räckte med att fastigheterna ökade i värde med 10% för att stamaktiernas värde skulle öka med 48%.
Det kan man kalla för hävstång.
Men tyvärr blir alltså effekten även den motsatta om fastigheterna skulle falla i värde.
Antag att fastigheterna faller i värde med 10% från nuvarande nivå.
Då blir det enl följande (allt annat lika):
fastigheternas värde 23 170 miljoner kr gånger 0,9 = 20 853 miljoner kr
minus
skuldsättning 18 382 miljoner kr
=
2 471 miljoner kr
Dvs om fastigheterna sjunker i värde med 10% från nuvarande nivå minskar stamaktiernas motiverade värde med 48% (dvs i princip en halvering).
Det innebär alltså en hög risknivå i Klöverns stamaktie.
Klöverns stamaktie har i dagsläget en börskurs på 28,90 kr på börsen.
Ovannämnda motiverade värde på 4 788 miljoner kr för Klöverns stamaktier i dagsläget motsvarar ca 28,75 kr:
4 788 miljoner kr
delat med
totala antalet utestående Klövern-stamaktier ca 166,5 miljoner st
=
ca 28,75 kr per aktie
Och enl beräkningarna ovan blir stamaktiens motiverade värde följande:
• Om fastigheterna stiger 10% i värde: 42,66 kr (+48% från 28,75 kr)
• Om fastigheterna sjunker 10% i värde: 14,84 kr (-48% från 28,75 kr)
Man kan även räkna ut att det räcker med att fastigheterna sjunker i värde med 21% för att stamaktiernas motiverade värde ska bli noll, dvs då blir de värdelösa.
//Edit: Det stämmer ej riktigt eftersom Klövern bla även äger 30% av fastighetsbolaget Tribona, och den ägarandelen är värd ca 450 miljoner kr vid nuvarande börskurs 38,70 kr per Tribona-aktie.
Men exkl Tribona-innehavet borde beräkningen nedan stämma någorlunda.
//
Klövern-fastigheternas nuvarande värde 23 170 miljoner kr (per slutet av sep 2013)
minus
Klöverns totala skulder 18 382 miljoner kr
=
4 788 miljoner kr (= stamaktiernas nuvarande motiverade värde)
Dvs om fastigheterna minskar i värde med lika mycket som stamaktiernas totala motiverade värde, innebär det att fastigheterna sjunker i värde till samma nivå som Klöverns totala skulder (inkl preferensaktierna):
23 170 miljoner kr (dvs fastigheternas nuvarande värde)
minus
4 788 miljoner kr (dvs en antagen värdeminskning av fastigheterna)
=
18 382 miljoner kr (dvs ett antaget fastighetsvärde på samma nivå som nuvarande skuldsättning)
Och en värdeminskning av fastigheterna från 23 170 miljoner kr till 18 382 miljoner kr innebär en värdeminskning på ca 21%:
18 382 miljoner kr
delat med
23 170 miljoner kr
=
0,79 (dvs 79%)
Och 1 minus 0,79 = 0,21 (dvs 21%).
Är det då uteslutet att det kan bli en värdeminskning på 21% framöver för Klöverns fastigheter?
Nej, det är det givetvis inte.
Sådana värdeminskningar har förekommit tidigare på svensk fastighetsmarknad, inte minst under den generella bank- och fastighetskrisen i Sverige i början av 1990-talet.
Ett synsätt är att fastighetsmarknaden (och värdet på fastigheter i Sverige) är uppblåst pga den låga räntenivån, eftersom investerare därmed betraktar fastigheter som ett bra alternativ till lågavkastande statsobligationer.
Men vad betyder det om statsobligationernas räntenivå är konstgjort låg för närvarande pga stora stimulansåtgärder från centralbanker runt om i världen (tex Federal Reserve i USA och Europeiska Centralbanken (ECB) här i Europa)?
Här i Sverige ligger Riksbankens årliga styrränta på 1%.
Men enl Riksbankens egen prognos väntas en ganska stor höjning av styrräntan de kommande åren till som huvudscenario 2,75% framåt hösten 2016 (även om osäkerhetsintervallet är stort): http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Prognoser-och-rantebeslut/Aktuell-prognos-for-reporanta-inflation-och-BNP/
//Tillägg 24 okt 2013
Efter att ovanstående skrevs kom besked om att Riksbanken idag (tors 24 okt 2013) tills vidare bibehåller sin styrränta på 1%.
Men Riksbankens prognos för den framtida styrräntan har justerats något.
Nu är huvudscenariot att styrräntan kommer att höjas så att den ligger på 2,90% mot slutet av 2016: http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Prognoser-och-rantebeslut/Aktuell-prognos-for-reporanta-inflation-och-BNP/
Dvs det blir i så fall ännu högre än om man räknar med 2,75% från hösten 2016.
//
Dvs risk för fallande marknadsvärden på fastigheter framöver om den generella räntenivån börjar stiga?
Ett synsätt är att det inte är säkert, eftersom en stigande räntenivå är ett tecken på förbättrad konjunktur och ökad inflation vilket i sig höjer värdet på fastigheter.
Men mot det kan man invända att som nämnt ovan att fastighetsmarknaden för närvarande är mer än motiverat uppblåst pga nuvarande låga ränteläge, vilket netto skulle innebära fallande fastighetsvärden - även vid förbättrad konjunktur och ökad inflation.
Dessutom är en fråga hur hög räntenivå Klövern skulle klara på sina lån innan bolaget börjar gå med förlust.
Som nämnt är "räntan" på preferensaktierna en fast preferensaktieutdelning 10 kr per år.
I relation till Klöverns nuvarande preferensaktiekurs på 148,25 kr innebär det en "årsränta" på ca 6,75% (förenklat exkl så kallad "ränta på ränta-effekt").
Och eftersom preferensaktier formellt sett betraktas som aktier och ej räntebärande lån, är denna räntenivå inte avdragsgill heller vilket gör det till en väldigt dyr typ av skulder (förutom att det suger upp en stor mängd aktieutdelning som stamaktieägarna annars skulle ha haft rätt till).
Med ca 18,5 miljoner utgivna preferensaktier och en preferensaktieutdelning på 10 kr per preferensaktie och år innebär det alltså att Klövern måste betala ut ca 185 miljoner kr i "ränta" till preferensaktieägarna varje år.
Och enl Klöverns q3/2013-resultatrapport uppgår räntan på bolagets vanliga lån på 15-16 miljarder kr till i snitt 4,3% per år.
Det innebär att Klövern vid den lånenivån måste betala ut en räntekostnad på nästan 700 miljoner kr per år på de vanliga lånen:
vanliga lån 15 634 miljoner kr
gånger
en årsränta på 4,3%
=
en räntekostnad på 672 miljoner kr per år
Fördelen med vanliga lån är dock att räntan är avdragsgill.
Och med en skattesats på 22% i Sverige betyder det i praktiken att man bara behöver betala 78% av räntekostnaden.
78% av 672 miljoner kr blir då 524 miljoner kr.
Varför behöver man bara betala 78% av räntekostnaden för att räntekostnaden är avdragsgill?
Antag tex ett bolag med ett rörelseresultat på 1 000 kr och räntekostnader på 300 kr under ett år.
Då blir årets resultatet före skatt 1 000 kr minus 300 kr = 700 kr.
Och resultatet efter skatt blir 700 kr minus 22% skatt = 700 kr gånger 0,78 = 546 kr.
Om man inte hade haft någon räntekostnad skulle resultatet efter skatt ha blivit 78% av 1 000 kr = 780 kr.
Dvs skillnaden med och utan räntekostnad blir bara 234 kr (780 kr minus 546 kr) och inte hela räntekostnaden 300 kr.
Det innebär alltså att räntekostnaden bara påverkar resultatet efter skatt med 78% av den totala räntekostnadsnivån, tack vare att räntekostnaden är avdragsgill (dvs får kvittas mot rörelseresultatet innan skatten på rörelseresultatet beräknas).
Enl ovan måste alltså Klövern på sin totala skuld (18 382 miljoner kr) betala en årsränta på:
185 miljoner kr på preferensaktierna
672 miljoner kr på de vanliga lånen (före effekt av att denna räntekostnad är avdragsgill)
- - -
Summa 858 miljoner kr
Preferensaktieutdelningen är ju fast 2,50 kr per kvartal (dvs 10 kr per år) så den kommer ej förändras oavsett hur högt det generella ränteläget blir.
Men orosmolnet är räntan på de övriga lånen.
Enl Klöverns q3/2013-resultatrapport har bolagets vanliga lån en räntebindningstid på i snitt tre år.
Dvs förenklat kan man betrakta det som att räntekostnaden 672 miljoner kr kommer att ligga fast på den nivån under de kommande tre åren, men därefter så kommer Klövern att få betala den rådande marknadsräntan.
Enl Klöverns resultatrapport för q3/2013:
För senast rapporterade 12 mån (okt 2012-sep 2013):
hyresintäkter 2 155 miljoner kr
minus
direkta driftskostnader för fastigheterna 842 miljoner kr
minus
kostnader för huvudkontoret 76 miljoner kr
=
rörelseresultat 1 237 miljoner kr
minus
räntekostnader 663 miljoner kr
=
resultat efter räntekostnader 574 miljoner kr
För q3/2013:
hyresintäkter 549 miljoner kr
minus
direkta driftskostnader för fastigheterna 186 miljoner kr
minus
kostnader för huvudkontoret 17 miljoner kr
=
rörelseresultat 346 miljoner kr
minus
räntekostnader 175 miljoner kr
=
resultat efter räntekostnader 171 miljoner kr
Med en årsränta på 4,3% på en skuld på 15 634 miljoner kr blir räntekostnaden 672 miljoner kr per år.
Det är alltså förenklat nu då Riksbankens styrränta ligger på 1%.
Men som nämnt väntas styrräntan öka till 2,75% hösten 2016.
Det innebär en räntehöjning med 1,75 procentenheter under den perioden (dvs på ca tre år).
Antag att Klöverns skuldränta ökar med lika mycket till 6,05% om tre år (dvs 4,3% plus 1,75% = 6,05%).
En årsränta på 6,05% på en skuld på 15 634 miljoner kr blir då en årlig räntekostnad på 946 miljoner kr (dvs en ökning med 274 miljoner kr per år).
Det kan då jämföras med att Klövern enl ovan hade ett totalt rörelseresultat (dvs resultat före räntekostnader) på 1 237 miljoner kr under senast rapporterade 12 mån.
Dvs förenklat med nuvarande räntenivå (4,3%):
rörelseresultat 1 237 miljoner kr
minus
räntekostnad 672 miljoner kr
=
resultat efter räntekostad 565 miljoner kr
Och med en förväntad räntenivå på 6,05% om tre år:
rörelseresultat 1 237 miljoner kr
minus
räntekostnad 946 miljoner kr
=
resultat efter räntekostnad 291 miljoner kr
Dvs en räntenivå som höjs med 1,75 procentenheter innebär (allt annat lika) att resultatet efter avdrag för räntekostnader faller med 48%.
Det är alltså nästan en halvering.
Och från det kvarvarande resultatet på 291 miljoner kr efter räntekostnader ska alltså fortfarande först 22% skatt dras ifrån längre ner i balansräkningen, och därefter ska 185 miljoner kr dras i preferensaktieutdelningar.
Det dröjer alltså inte länge förrän det inte blir mycket kvar till stamaktieägarna.
185 miljoner kr efter 22% skatt blir 237 miljoner kr före 22% skatt (185 miljoner kr delat med 0,78).
Dvs för att kunna betala 185 miljoner kr i preferensaktieutdelningar av resultatet efter skatt måste man tjäna ett resultat på minst 237 miljoner kr före skatt.
Och det räcker med en årsränta på 6,4% för att Klöverns resultat efter räntekostnader ska hamna ner på under 240 miljoner kr i årstakt.
Även om det är en förenklad beräkning som förutsätter inga förändringar i övrigt etc, så är det lite skrämmande.
Invändningar
Om tex Klövern kan höja sina hyresintäkter för att kompensera för högre räntor, så är det ju ingen fara på taket.
Men kan man vara säker på att det går?
Dock uppger tex Klövern i sin q3/2013-resultatrapport att nuvarande fastigheter med nuvarande hyreskontrakt ger en hyresintäkt på nästan 2,5 miljarder kr per år (2 485 miljoner kr).
Bara det är alltså 330 miljoner kr mer än ovannämnda 2 155 miljoner kr som Klövern haft i hyresintäkter under senast rapporterade 12 mån.
//Edit: Och Klövern har en viss andel outhyrda fastigheter i dagsläget.
Nuvarande hyresintäkts-nivå på ca 2,5 miljarder kr per år utgör 89% av vad Klövern skulle få om alla bolagets fastigheter vore helt uthyrda.
Dvs den så kallade "ekonomiska uthyrningsgraden" ligger i dagsläget på 89% för Klövern, vilket ger potential till fortsatta hyresintäkts-ökningar, om uthyrningsgraden ökar.
Tex per slutet av 2012 var uthyrningsgraden 88% så sedan dess har den i alla fall ökat med 1 procentenhet till 89%.
Edit: Mäter man Klöverns ytmässiga uthyrningsgrad så ligger den bara på 81% per slutet av sep 2013 enl bolagets q3/2013-resultatrapport, dvs av Klöverns totala uthyrningsbara fastighetsyta på ca 2,54 miljoner kvadratmeter var 19% outhyrt vilket låter mycket.
Dock har nivån legat däromkring de senaste åren.
Per slutet av 2011 var den ytmässiga uthyrningsgraden 80% vilket ökade något till 81% per slutet av 2012 och där låg den alltså även per slutet av sep 2013.
(Att den ekonomiska uthyrningsgraden för sin del samtidigt låg på 89% indikerar att det är de fastighetsytor med särskilt låga hyresnivåer som står tomma, vilket i sin tur indikerar dåliga lägen och skick på de fastigheterna?)
//
Dessutom räknar Klövern med att med nuvarande fastigheter och hyreskontrakt etc så ger nuvarande fastigheter värderade till 23 miljarder kr en "direktavkastning" (dvs hyresintäkter minus direkta fastighetskostnader, och det nettot delat med fastigheternas bedömda marknadsvärde) på över 7% per år (7,2%).
Dvs om man har fastigheter för 23 miljarder kr som ger en "årsränta" på över 7% per år, så är det väl inget problem att ha lån på 15-16 miljarder kr med en årsränta på drygt 4% per år plus "lån" i form av preferensaktier för knappt 3 miljarder kr med en årsränta på knappt 7% per år?
Klövern håller dessutom på med flera nya fastighetsprojekt som väntas bidra till intjäningen när de är klara.
Tex avser Klöverns åtta största pågående projekt en kommande uthyrningsbar yta på nästan 100 000 kvadratmeter.
Projekten innebär investeringar på ca 400 miljoner kr för Klövern (varav 200-300 miljoner kr återstår), och de väntas alla stå klara under 2013 eller 2014 och generera tillkommande hyresintäkter på 120-130 miljoner kr per år (ev redan delvis inbakat i Klöverns förväntade hyresintäkter på 2,5 miljarder kr per år).
Som jämförelse är Klöverns befintliga fastigheter på 2,5-2,6 miljoner kvadratmeter värderade till 23 miljarder kr och ger hyresintäkter på ca 2,5 miljarder kr per år.
Mot ovannämnda resonemang kan även invändas att det framförts i flera tidigare blogginlägg där Klöverns stamaktie fått rekommendationen "sälj", men hittills är det Arnhult som fått rätt och Klövern-aktien har bara fortsatt stiga.
(En tolkning av det är dock att det bara innebär att "fallhöjden" nu är ännu högre?)
1)
Tex i ett tidigare blogginlägg (från 2 juni 2012) fick Klövern-aktien rekommendationen "sälj" vid dåvarande börskurs 23 kr för stamaktien: http://www.redeye.se/aktiebloggen/corem/salj-corem-och-klovern
Och nu ligger alltså stamaktien i 28,90 kr och då har även en aktieutdelning på 1,50 kr per stamaktie utbetalats under våren 2013.
Dvs 23 kr investerat i Klövern-aktien 2 juni 2012 har därefter (förenklat beräknat) vuxit till 30,40 kr idag (börskurs 28,90 kr plus utbetalad aktieutdelning 1,50 kr).
Det innebär alltså en totalavkastning (kursförändring plus aktieutdelning) på 32% under en period på knappt 1,5 år vilket är mycket bra.
Hatten av för Arnhult för det. Hittills har hans "gamble" funkat fantastiskt bra.
Men som nämnt är intrycket att det även innebär stora risker om det går snett.
Han själv är ju fd aktieanalytiker från bla aktiemäklarfirman Öhman där han bevakade fastighetsbolagens aktier.
Han har ju huvudet på skaft och verkar ha förutsett att upplägget ska funka ett tag till.
2)
I ett tidigare blogginlägg (från 24 mars 2013) fick alla de större fastighetsbolagens aktier rekommendationen "sälj": http://www.redeye.se/aktiebloggen/swedbank/salj-banker-fastighetsbolag-byggbolag
Då låg Klöverns stamaktie i 27,80 kr.
Och sedan dess har aktien stigit till nuvarande kurs 28,90 kr plus att den även gett en aktieutdelning på 1,50 kr i apr 2013.
Dvs 27,80 kr investerat i Klöverns stamaktie 24 mars 2013 har sedan dess vuxit till 30,40 kr (börskurs 28,90 kr plus aktieutdelning 1,50 kr) vilket innebär en totalavkastning på över 9% på sju månader vilket väl är helt ok.
Vad har då Klövern för fastigheter?
Enl q3/2013-resultatrapporten ägde Klövern totalt knappt 400 st fastigheter (390 st för att vara exakt) per slutet av sep 2013.
//Edit: Exempel på Klöverns fastigheter kan tex beskådas på avdelningen "lediga lokaler" på Klöverns hemsida: http://www.klovern.se/sv/Lediga-lokaler/
Överst på den listan står i skrivande stund en kontorslokal på Lagergrens gata i Karlstad: http://klovernv3.capitex.se/Pages/ObjDesc.aspx?iframeId=Lokalerframe&iframeurl=http%3a%2f%2fwww.klovern.se%2fresizeIframe.htm&objGuid=3Q5S07932RADVN1N&objtype=CMLokal
Man får väl anta att det är Klöverns fastighet på bilden, och den ser hyfsat fräsch ut.
Enl beskrivningen på hemsidan:
"• Omgivning
Fastigheten ligger i Karlstad Business Park, ett expansivt och attraktivt område vid inre hamn i centrala Karlstad.
• Service
Bageri/café finns i fastigheten. Lunchrestaurang i grannhuset. Tio minuters promenadväg till centrum där all tänkbar service finns.
• Kommunikationer
Tio minuters gångavstånd till tåg och busscentral. Lätt att nå via E18."
Dvs Karlstad är väl inte den hetaste staden i Sverige att ha fastigheter på, men för att ligga i Karlstad verkar fastigheten se fräsch ut och ha bra läge.
Den specifika lokalen Klövern vill hyra ut i annonsen är på 210 kvadratmeter (dvs förenklat uttryckt en kvadrat som är 14,5 meter gånger 14,5 meter).
Den uppges vara avsedd för 11 personer med möjlighet att bereda plats för yttterligare 8 pers i ett öppet kontorslandskap.
Med 11 pers blir det 19 kvadratmeter per person (ca 4 gånger 4 meter).
Med 19 pers blir det 11 kvm per person (ca 3 gånger 3 meter).
Klövern delar enl nedan in sin verksamhet i fyra geografiska regioner i Sverige.
Härav är Karlstad en av de fem städerna som ingår i region Mellan/Norr.
På Klöverns hemsida finns en lista på alla bolagets 390 fastigheter: http://www.klovern.se/Global/Fastigheter%20och%20projekt/Fastighetsförteckning/Klöverns%20fastighetsförteckning%202013-09-30-swe.pdf
Där ingår även Karlstad-fastigheten ovan på Lagergrens gata 2 och 4.
Fastigheten heter tydligen Barkassen 7 och är byggd år 1990.
Den är på totalt drygt 12 000 kvadratmeter varav 95% kontorslokaler, men även 4-5% butikslokaler och 0,4% industri/lager.
Fastigheten anges generera hyresintäkter på 17 miljoner kr per år.
Det blir en hyra på knappt 1 400 kr per kvadratmeter och år.
• Totalt har Klövern knappt 50 fastigheter i Karlstad (inkl Kristinehamn).
Det är alltså en ganska stor del av bolagets totalt knappt 400 fastigheter.
• De knappt 50 fastigheterna är tillsammans på totalt drygt 200 000 kvadratmeter (varav Barkassen 7 är den näst största av de fastigheterna).
Det är knappt 8% av Klöverns totala fastighetsyta på ca 2,5 miljoner kvadratmeter.
• De knappt 50 fastigheterna genererar tillsammans hyresintäkter på drygt 200 miljoner kr per år (dvs drygt 8% av Klöverns totala hyresintäkter på ca 2,5 miljarder kr per år).
Det betyder att Klöverns totalt knappt 50 fastigheter i Karlstad/Kristinehamn genererar hyresintäkter på i snitt 1 020 kr per kvadratmeter och år.
Barkassen 7 ligger alltså klart över det på 1 378 kr per kvadratmeter och år.
Men för Klöverns totala bestånd är snittet en hyra på bara 978 per kvm och år.
Stockholm är en annan av Klöverns fyra regioner och där ligger snittet på 1 357 kr per kvm och år, dvs lägre än Karlstad-fastigheten Barkassen 7:s 1 378 kr per kvm och år.
Orsaken är väl att kontorslokaler generellt ligger högre än industri- och lagerlokaler, och Klöverns totalsnitt är ju en blandning av bla dessa kategorier.
//
Som nämnt är fastigheterna enl ovan värderade till 23 miljarder kr per slutet av sep 2013.
Det är enl en värdering som i huvudsak genomförts av utomstående fastighetsvärderingsfirmorna DTZ och Savills.
Fastigheterna hade tillsammans en total uthyrningsbar yta på 2,54 miljoner kvadratmeter (motsvarande en kvadrat som är 1,6 kilometer gånger 1,6 kilometer stor).
Det innebär att fastigheterna värderades till drygt 9 000 kr per kvadratmeter (23 miljarder kr delat med en yta på 2,5 miljoner kvadratmeter).
Det är ju klart lägre än den rekordnivå på 200 000 kr per kvadratmeter som folk tydligen betalar för lägenheter i stadsdelen Östermalm i Stockholm: http://bors-nliv.svd.se/index.php/news/svd/8556556
Enl den artikeln bla:
"På Östermalm är priser över 100 000 kronor per kvadratmeter inget som man längre reagerar på."
Då verkar ju Klöverns fastigheter på bara 9 000 kr per kvadratmeter vara billiga?
Njae, det är väl inte jämförbart.
För det första kan man ju tycka att bostadspriserna på Östermalm i sig är sjukt uppblåsta (även om ovannämnda nivåer avser de finaste lägenheterna).
För det andra fördelar sig Klöverns fastigheter enl följande per fastighetskategori (enl q3/2013-resultatrapporten per slutet av sep 2013):
kontor 47%
industri/lager 35%
utbildning/vård/övrigt 11%
butiker 7%
- - -
Summa 100% (2,54 miljoner kvadratmeter)
Dvs Klövern äger inga bostadsfastigheter som väl brukar vara högre värderade än företagsfastigheter, eftersom bostadsfastigheter anses vara stabilare etc.
Trots att Klövern har en så hög skuldsättning så är alltså bolaget fokuserat på konjunkturkänsliga företagsfastigheter som väl är de som faller mest i värde vid en sämre konjunktur etc.
Geografiskt delar Klövern in sina fastigheter i fyra regioner (andelar nedan av marknadsvärdet på Klöverns fastigheter):
Stockholm 40%
Mellan/Norr 21%
Syd 20%
Öst 19%
- - -
Summa 100% (23 miljarder kr)
Dvs med en stor del av fastigheterna på landsbygden (eller i varje fall utanför de största storstäderna) leder ju det till ett lägre värde på fastigheterna än annars.
Mer exakt är regionerna indelade enl följande:
• Stockholm:
Kista
Storstockholm
Uppsala
• Mellan/Norr:
Karlstad
Västerås
Örebro
Falun/Säter
Härnösand/Sollefteå
• Syd:
Borås
Göteborg
Halmstad
Kalmar
Karlskrona
Öresund
• Öst:
Linköping
Norrköping
Nyköping
Dvs även om 40% av fastigheterna ligger i region Stockholm, så är det inte precis Stockholms innerstad utan inkluderar även bla Klöverns fastigheter i Uppsala som ligger 7 mil norr om Stockholm.
Klövern självt har sitt huvudkontor i Nyköping av alla ställen.
Förenklat är det väl så att ju mer perifera lägen ett fastighetsbolag har på sina fastigheter, desto mer sjunker fastigheterna i värde i sämre tider (eftersom då är det bara fastigheterna i bästa lägen som efterfrågas)?
Regionerna fördelar sig enl följande på andel uthyrningsbar fastighetsyta:
Mellan/Norr 27%
Syd 25%
Stockholm 25%
Öst 23%
- - -
Summa 100% (2,5 miljoner kvadratmeter)
Det innebär följande värdering per kvadratmeter och region:
Stockholm 14 542 kr per kvadratmeter
Öst 7 647 kr per kvm
Mellan/Norr 7 177 kr per kvm
Syd 7 144 kr per kvm
- - -
Totalsnitt 9 122 kr per kvm
Dvs som väntat högst värderingsnivå per kvm i Stockholm, men lite otippat att region Syd ligger lägst.
Som jämförelse låg värderingarna per kvm på följande nivåer per slutet av 2012:
Stockholm 14 606 kr per kvm
Öst 7 297 kr per kvm
Mellan/Norr 7 226 kr per kvm
Syd 6 848 kr per kvm
- - -
Snitt 8 946 kr per kvm
Det innebär följande förändring i värde per kvm och region från slutet av 2012 till slutet av sep 2013 (dvs på nio månader):
Öst +4,8%
Syd +4,3%
Stockholm -0,4%
Mellan/Norr -0,7%
- - -
Snitt +2,0%
Dvs en värdeökning på 2% per kvadratmeter.
Den totala värdeförändringen var +2,4% (från 22 624 miljoner kr per slutet av 2012 till 23 170 miljoner kr per slutet av sep 2013).
Men samtidigt var den uthyrningsbara ytan +0,4% (från 2 529 000 kvadratmeter till 2 540 000 kvadratmeter).
Så per kvadratmeter blev värdeförändringen +2,0%.
Lite överraskande att det var en värdeminskning i Stockholms-regionen, men det är ju negativt eftersom det är Klöverns enskilt största region.
Ekonomisk uthyrningsgrad per region i slutet av sep 2013:
Syd 91%
Stockholm 89%
Mellan/Norr 89%
Öst 89%
- - -
Snitt 89%
Som jämförelse var nivåerna följande per slutet av 2012:
Syd 89%
Mellan/Norr 89%
Stockholm 88%
Öst 87%
- - -
Snitt 88%
Det innebär följande förändring från slutet av 2012 till slutet av sep 2013:
Syd +2 procentenheter
Öst +2 procentenheter
Stockholm +1 procentenhet
Mellan/Norr oförändrat
- - -
Snitt +1 procentenhet
Klövern delar in sina fastigheter i "förvaltningsfastigheter" och "förädlingsfastigheter", dvs befintliga fastigheter som bara förvaltas samt fastigheter som vidareutvecklas (förädlas) genom olika investeringar i ny- och ombyggnader etc.
Klöverns fastighetsbestånd fördelade sig på dessa två kategorier enl följande per slutet av sep 2013:
Av det totala marknadsvärdet på Klöverns fastigheter:
• förvaltningsfastigheter 90% (marknadsvärde 20 766 miljoner kr)
• förädlingsfastigheter 10% (marknadsvärde 2 404 miljoner kr)
- - -
Summa 100% (23 170 miljoner kr)
Av den totala uthyrningsbara ytan för Klöverns fastigheter:
• förvaltningsfastigheter 86% (2 182 000 kvadratmeter)
• förädlingsfastigheter 14% (358 000 kvadratmeter)
- - -
Summa 100% (2 540 000 kvadratmter)
Denna fördelning skiljer sig dessutom åt per Klöverns fyra geografiska regioner.
Andel förädlingsfastigheter per region (mätt utifrån fastigheternas marknadsvärden):
Syd 25%
Stockholm 14%
Öst 5%
Mellan/Norr 3%
- - -
Totalt 10%
Mätt i kronor har dock region Stockholm mest förädlingsfastigheter mätt enl marknadsvärden:
Stockholm 1 118 miljoner kr
Syd 899 miljoner kr
Öst 226 miljoner kr
Mellan/Norr 161 miljoner kr
- - -
Summa 2 404 miljoner kr
Dvs det är väl positivt att det mesta av Klöverns förädlingsprojekt ligger i mer expansiva regioner som Stockholm och Skåne, snarare än i Norrland och i övriga landet.
//Edit: Ovan nämndes att värderingen av Klöverns totala fastighetsbestånd till 23 miljarder kr innebär en direktavkastning på 7,2% per år på hela beståndet.
Fördelat per region blir det följande direktavkastningar:
Syd 7,5%
Mellan/Norr 7,5%
Öst 7,4%
Stockholm 6,9%
- - -
Snitt 7,2%
Dvs enl praxis i fastighetsbranschen är fastigheter i bättre lägen dyrare än fastigheter i sämre lägen, vilket allt annat lika ger lägre direktavkastning för fastigheter i bättre läge än fastigheter i sämre läge.
Direktavkastningarna ovan är alltså tydligen vad värderingsinstituten DTZ och Savills anser Klöverns fastigheter är rimliga att värderas till.
Dvs Klövern kan väl ganska noga utifrån sina hyreskontrakt etc fastställa fastigheternas förväntade driftnetto per år framöver (hyresintäkter minus direkta driftskostnader för fastigheterna) med nuvarande hyreskontrakt etc, och utifrån det kan värderingsinstituten sedan fastställa vilken direktavkastning som är rimlig per region, och då får man ju även ut fastigheternas bedömda marknadsvärde.
fastigheternas driftnetto
delat med
fastigheternas marknadsvärde
=
fastigheternas direktavkastning
Utifrån det gäller ju då även följande:
fastigheternas driftnetto
delat med
fastigheternas direktavkastning
=
fastigheternas marknadsvärde
Som jämförelse var det följande direktavkastnings-nivåer som gällde per region per slutet av 2012 enl Klöverns q4/2012-resultatrapport:
Syd 7,6%
Mellan/Norr 7,5%
Öst 7,4%
Stockholm 6,9%
- - -
Snitt 7,2%
Den totala direktavkastningen var alltså densamma som nu per slutet av sep 2013.
Och per region var den enda skillnaden att det då ansågs vara motiverat med en direktavkastning på 7,6% för region Syd vilket nu per slutet av sep 2013 sänkts ett snäpp till 7,5% (vilket indikerar att prisnivån på Klöverns typ av fastigheter stigit något i region Syd under de första nio månaderna 2013).
Men det räckte tydligen inte till för att sänka Klöverns totala direktavkastning.
Klöverns genomsnittliga hyresintäkter per kvadratmeter och år och region:
Stockholm 1 358 kr per kvm och år
Öst 908 kr per kvm och år
Mellan/Norr 903 kr per kvm och år
Syd 745 kr per kvm och år
- - -
Snitt 978 kr per kvm och år
Dvs som väntat kan högsta hyresnivån tas ut i Stockholm.
Men lite överraskande att lägsta nivån är i Syd och inte i tex Mellan/Norr.
Som jämförelse var nivåerna följande enl q4/2012-resultatrapporten:
Stockholm 1 396 kr per kvm och år
Mellan/Norr 893 kr per kvm och år
Öst 879 kr per kvm och år
Syd 747 kr per kvm och år
- - -
Snitt 976 kr per kvm och år
Och det innebär följande förändring från q4/2012-rapporten till q3/2013-rapporten:
Öst +3,3%
Mellan/Norr +1,0%
Syd -0,3%
Stockholm -2,7%
- - -
Snitt +0,3%
Dvs totalt sett en liten, liten hyreshöjning per kvadratmeter och år.
Klart störst höjning i Öst men en överraskande stor minskning i Stockholm.
Siffrorna lär ju inte vara helt jämförbara utan beror på förändringar i beståndet, dvs att vissa fastigheter har sålts medan andra har köpts och att ev nya ej helt färdiga projektfastigheter tillkommit osv?
Ett fastighets rörelsemarginal (rörelseresultat delat med intäkter) utgörs av den så kallade överskottsgraden (driftnettot delat med hyresintäkterna, där driftnettot utgörs av hyresintäktärna minus fastigheternas direkta driftkostnader).
Klöverns överskottsgrad jan-sep 2013 fördelad per geografisk region:
Stockholm 66%
Öst 63%
Syd 62%
Mellan/Norr 62%
- - -
Snitt 63%
Dvs högst i Stockholm.
Teoretiskt sätt borde det väl gå att ha samma kostnadsnivå var man än är geografiskt, varför överskottsgraden i så fall mest beror på hyresnivån som ju ligger högst i Sthlm.
Siffrorna ovan inkluderar både förvalningsfastigheter och förädlingsprojekt så en mer jämförbar siffra är ev överskottsgraden bara för förvaltningsfastigheterna per region (eftersom förädlingsprojekten väl är fastigheter som renoveras etc):
Stockholm 68%
Öst 65%
Syd 64%
Mellan/Norr 62%
- - -
Snitt 65%
Dvs även där högst nivå i Sthlm.
Som jämförelse överskottsgraden för förvaltningsfastigheterna jan-sep 2012:
Stockholm 71%
Öst 69%
Syd 65%
Mellan/Norr 63%
- - -
Snitt 67%
Dvs de var klart högre jan-sep 2012 jämfört med jan-sep 2013.
Ev beror det på ovanligt sträng vinter i början av 2012 med stora snöskottningskostnader etc?
//
Så här beskriver Klövern sin inriktning enl q3/2013-resultatrapporten:
"Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang
erbjuder kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner.
Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i
Sverige med kommersiella lokaler som inriktning."
http://hugin.info/134084/R/1737396/582470.pdf
Dvs bolaget konstaterar att inriktningen är "kommersiella lokaler", dvs företagsfastigheter (i motsats till bostadsfastigheter) och att Klövern fokuserar på det.
Dessutom står det att bolaget geografiskt sett fokuserar på "valda tillväxtregioner", dvs regioner med god ökningstakt i den ekonomiska aktivitetsnivån.
Frågan är dock om alla ovannämnda orter Klövern finns på är att betrakta som tillväxtregioner.
Och kommersiella lokaler avser väl inte bara fastigheter för företag utan även för stat och kommun etc.
Enl q3/2013-resultatrapporten var fördelningen av Klöverns kunder enl följande (mätt som andelar av Klöverns hyresintäkter):
privata 55%
publika 26%
offentliga 19%
- - -
Summa 100% (2 221 miljoner kr)
Det avser väl ej börsnoterade företag 55% respektive börsnoterade företag 26%, samt offentliga sektorn 19%.
Enl vd Rutger Arnhult i q3/2013-resultatrapporten:
"Idag kommer ca 20 procent av Klöverns kontraktsvärde från hyresgäster
inom offentlig sektor.
Det vore naturligtvis glädjande om vi fortsätter att öka den andelen."
http://hugin.info/134084/R/1737396/582470.pdf
Dvs han ser väl det som en stabil och kreditvärdig kundkategori.
Arnhults fastighetsimperium
Det är bara att göra hatten av för den makalösa utvecklingen för Arnhults fastighetsimperium, sedan han under 1990-talet själv började investera i fastigheter då han fortfarande var aktieanalytiker på aktiemäklarfirman Öhman.
I börsnoterade fastighetsbolaget Corem har han en ägarandel på 36% per slutet av juni 2013: http://investor.corem.se/shareholders.cfm
Han ägde då ca 28,7 miljoner stamaktier och ca 1,25 miljoner preferensaktier i Corem.
Vid nuvarande börskurser 20,20 kr för stamaktien och 146,50 kr för preferensaktien innebär det följande värden:
Arnhults stamaktier i Corem: 580 miljoner kr
Arnhults preferensaktier i Corem: 183 miljoner kr
- - -
Summa 764 miljoner kr
Corem äger i sin tur 17-18% av Klövern per slutet av sep 2013 (och är därmed Klöverns enskilt största aktieägare): http://www.klovern.se/sv/IRPress/Aktien1/Storsta-aktieagare/
Dessutom äger Arnhult själv 9-10% av Klövern.
Hans aktieinnehav där består av ca 17 miljoner stamaktier och 0,2 miljoner preferensaktier värda enl följande (vid börskurser 28,90 kr för stamaktien och 148,25 kr för prefaktien):
stamaktierna 496 miljoner kr
prefaktierna 30 miljoner kr
- - -
Summa 526 miljoner kr
Lägger man ihop värdena på hans aktieinnehav i Corem och Klövern summerar det alltså upp till nästan 1,3 miljarder kr vid nuvarande börskurser.
Corems aktieinnehav på 17-18% av Klövern är värt 931 miljoner kr (ca 32 miljoner stamaktier gånger en börskurs på 28,90 kr).
Som jämförelse har Corem ett totalt börsvärde på drygt 1,5 miljarder kr (om man bara räknar de ca 76 miljoner utestående Corem-stamaktierna gånger Corems stamaktie-börskurs 20,20 kr).
Corem-stamaktiens börskurs är alltså väldigt känslig för förändringar i Klövern-stamaktiens börskurs, eftersom värdet på Corems Klövern-innehav utgör 61% av Corems totala stamaktie-börsvärde.
Det är ganska vågat av Arnhult, eftersom Klövern i sin tur är högt skuldsatt.
Förändringar i Klöverns fastighetsvärde får alltså stort genomslag på Klöverns stamaktie-börskurs, som i sin tur får stort genomslag på Corems stamaktie-börskurs.
Och eftersom Arnhult är både styrelseledamot och största aktieägare i Corem (samt vd och största aktieägare i Klövern) är det väl han som bestämmer hur upplägget ser ut.
En fråga är hur bankerna vågar låna ut alla dessa miljarder kr till både Corem och Klövern med dessa förutsättningar?
Corem kommer med sin q3/2013-resultatrapport först imorgon fre 25 okt 2013.
Enl q2/2013-resultatrapporten mm hade bolaget:
• fastigheter värderade till 6 miljarder kr
• Klövern-aktier värda drygt 900 miljoner kr
• en nettoskuld (räntebärande skulder minus kassa etc) på 4,5 miljarder kr
• en räntebärande skuld i form av utgivna preferensaktier värda nästan 1 miljard kr på börsen (ca 6,6 miljoner prefaktier gånger Corems prefaktiekurs 146,50 kr)
Det blir precis som i Klövern en skuldsättningsgrad på 79%:
skulder på ca 5,5 miljarder kr (vanliga lån 4,5 miljarder kr plus prefaktier 969 miljoner kr)
delat med
tillgångar på 6,9 miljarder kr (fastigheter 6,0 miljarder kr plus Klövern-stamaktier 0,9 miljarder kr)
=
ca 0,789 dvs ca 79%
För Corem innebär det dock i praktiken en högre skuldsättning än Klövern, eftersom Corem äger en stor mängd stamaktier i Klövern som i sin tur är högbelånat (med en skuldnivå på 79% av tillgångarna).
//Edit: Skuldnivån i Klövern blir något lägre om man beaktar att Klövern även äger ca 30% av Tribona.
Men Tribona är i sin tur skuldsatt.
Enl sin q3/2013-resultatrapport hade Tribona per slutet av sep 2013:
• fastigheter värda 5,3 miljarder kr
• en nettoskuld på 3,0 miljarder kr
Det innebar alltså en skuldsättningsgrad på 57% (nettoskuld delat med fastighetsvärde).
Man kan alltså se det enl följande:
1) Arnhult äger aktier i det skuldsatta Corem.
2) Corem äger aktier i det skuldsatta Klövern
3) Klövern äger aktier i det skuldsatta Tribona.
Genom detta "ask-i-ask-ägande" kan alltså Arnhult kontrollera en stor tillgångsmassa med en relativt sett liten kapitalinsats.
Men risknivån är hög eftersom skuldsättningen i flera led innebär att små förändringar i tillgångsvärdena i slutledet får stora förändringar i värdet på Arnhults kapital.
Och om han själv dessutom är skuldsatt privat blir det ännu större hävstång.
Positivt om tillgångsvärdena stiger, då det ger stor kapitalvärdeökning för honom, men om tillgångsvärdena börjar falla kan det ge stor motsatt effekt.
//
//Tillägg 25 okt 2013
Corems resultatrapport för q3/2013 har kommit fre 25 okt 2013: http://files.shareholder.com/downloads/ABEA-4N3O9X/2752949434x0x700111/2b35442e-09d7-40d8-acc0-ce69a0d20932/Corem_Delaarsrapport_jan-sep_2013.pdf
Enl rapporten:
• Corem ägde fastigheter värda 6 022 miljoner kr per slutet av sep 2013.
Enl rapporten har fastighetsbeståndet ökat i värde med 192 miljoner kr (drygt 3%) från 5 830 miljoner kr i början av 2012 till 6 022 miljoner kr per slutet av sep 2013.
Men det beror på fastighetsköp samt ny-/till-/ombyggnader, samtidigt som Corem under perioden sålt en del fastigheter och fått en mindre del valutaeffekter. Själva värdeförändringen i befintliga fastigheter uppgick till -43 miljoner kr under perioden.
• Corems Klövern-stamaktier värda 943 miljoner kr (32,2 miljoner Klövern-stamaktier gånger Klövern-stamaktiens börskurs 29,30 kr vid kl 14 fre 25 okt 2013.
• Corem hade en nettoskuld på 4 527 miljoner kr per slutet av sep 2013.
• Corems preferensaktier värda 970 miljoner kr (ca 6,6 miljoner st gånger rådande börskurs 146,75 kr per st vid kl 14 fre 25 okt 2013).
Det ger Corem en skuldsättningsgrad på 79%:
• skulder (nettoskuld 4 527 miljoner kr plus preferensaktier 970 miljoner kr)
delat med
• tillgångar (fastigheter 6 022 miljoner kr plus Klövern-stamaktier 943 miljoner kr)
=
ca 0,789 = ca 79%
//
Tvist med hyresgäst
Arnhult var tidigare vd för Corem men valde att istället tillträda som ny vd för Klövern from 1 jan 2012.
Som Corem-vd hade han stenkoll på varenda en av Corems hyresgäster och gjorde bedömningar av hyresgästernas kreditvärdighet (dvs förmåga att betala framtida hyror enl ingångna hyreskontrakt).
Det minskade väl därmed risken för att Corems hyresgäster plötsligt inte skulle kunna betala överenskomna hyror.
Och han jobbar säkert likadant i Klövern.
Dock kan tydligen inte riskerna med obetalda hyror undvikas helt.
I tex q3/2013-resultatrapporten framkommer info om en pågående tvist om hyran mellan Klövern och en hyresgäst:
"På grund av pågående hyrestvist har Klövern minskat intäkterna under perioden (dvs jan-sep 2013) med 15 mkr."
15 miljoner kr utgör i och för sig bara 0,9% av Klöverns totala hyresintäkter på 1 630 miljoner kr under jan-sep 2013, men ändå.
Även enl rapporten:
"TVISTER
Klövern har en pågående större hyrestvist.
Hyresgästen har deponerat 60 mkr avseende perioden januari–december 2013 samt 15 mkr avseende 2012 hos Länsstyrelsen.
Klövern har, genom reducering av hyresintäkterna, reserverat 15 mkr för
2013 och 15 mkr för 2012.
För kvartal tre 2013 har ingen reservering gjorts."
Sedan tidigare har framkommit att tvisten är mellan Klövern och telekom-utrustnings-tillverkaren Ericsson.
Bla enl artikel från Fastighetssverige.se från 30 juli 2013:
"Klövern i hyrestvist med Ericsson
Klövern har reserverat pengar för en hyrestvist med sin största hyresgäst, Ericsson."
http://www.fastighetssverige.se/artikel/klovern-i-hyrestvist-med-ericsson-12270/
Dvs det är ju inte bra att tvisten är med Ericsson som tydligen är Klöverns enskilt största hyresgäst.
Fastighetssverige hänvisar till nyhetsbyrån Direkt som skrivit tvisten handlar om "vid vilken tidpunkt Ericsson flyttade in fullständigt i fastigheten Isafjord 1 vid huvudkontoret i Kista, och därmed om från och med när full hyra kan tas ut".
Enl artikeln sa Arnhult till Direkt att den reservering som Klövern gjort avser utfallet om tvisten slutar med sämsta möjliga scenario för Klövern.
Dvs blir det bättre än så lär det alltså bli en positiv resultateffekt pga återförd del av reserveringen.
Enl Direkt-artikeln från 11 juli 2013 lät det inte som att Klövern och Ericsson var så arga på varandra, utan förde en sansad och konstruktiv diskussion utan att saken ännu gått till domstol: http://bors-nliv.svd.se/index.php/news/detail/52d765d3-1bef-429c-8549-8f359af6aa33
Arnhult sa där att han utgick ifrån att saken skulle lösas:
"Det är många parter inblandade.
Du har en byggherre, du har oss som mellanhand, och så har du en hyresgäst.
Man får diskutera fram det där, men det kommer vi att lösa."
Enl den artikeln svarar Ericsson för 13% av Klöverns hyresintäkter men Arnhult uppgav för Direkt att han inte såg risk för att tvisten skulle störa kundrelationen med Ericsson.
Bla har Klövern tidigare fått uppdraget att bygga till Ericssons huvudkontor, vilket han betraktade som ett "hedersuppdrag".
Dock trist att tvisten verkar avse när Klövern därefter hade rätt att ta ut full hyra för tillbyggnaden osv.
Och hur som helst innebär det ju en förhöjd risknivå för Klövern och Klöverns aktieägare att en enskild hyresgäst (Ericsson) svarar för så mycket som 13% av hyresintäkterna.
Det motsvarar ju ca en sjundedel till en åttondel av Klöverns totala hyresintäkter.
I Klöverns årsredovisning för 2012 (som är daterad 15 mars 2013) står det om projektet med Ericssons huvudkontor:
"2010 träffade Klövern och Ericsson ett tioårigt hyresavtal som innebar att delar av Klöverns byggrätter i Kista, i direkt anslutning till Ericssons befintliga huvudkontor, skulle nyttjas för en nybyggnation om 27 tkvm kontor samtidigt som 9 000 kvm byggdes om för ny verksamhet.
Tre år senare flyttar omkring 1 200 Ericssonanställda in i sina nya lokaler.
Sommaren 2013 beräknas cirka 3 000 personer ha sin arbetsplats i fastigheten Isafjord 1."
Det handlar alltså om en ombyggnad av 9 000 kvadratmeter och nybyggnad av 27 000 kvadratmeter.
Även ur Klöverns årsredovisning för 2012 om Ericsson-projektet:
"Vi färdigställde i princip vårt största ny- och ombyggnadsprojekt för Ericssons räkning under året (dvs 2012)_, vilket bidrog till att vår nettoinflyttning blev positiv._
Vi är stolta över slutresultatet som ger en inspirerande inblick i hur morgondagens moderna kontor kommer att se ut."
Dessutom är tydligen mera på gång:
"Klövern planerar för nya fastigheter bredvid Ericssonkvarteret, där företaget äger outnyttjade byggrätter.
Bara i Kista finns fortfarande omkring 180 tkvm potentiell yta."
Enl sid 17 av Klöverns årsredovisning för 2012 är Ericsson by far Klöverns största hyresgäst och svarar för 13% (283 miljoner kr per år) av Klöverns totala årliga hyresintäkter.
Nr 2 är klädföretaget Kappahl som i och för sig bara svarar för 2% (38 miljoner kr) av Klöverns hyresintäkter, men utvecklingen för Kappahl har ju varit skakig på sistone.
• Under 2012 hamnade Kappahl i kris och fick bla be aktieägarna om ett kapitaltillskott på nästan 400 miljoner kr.
• Och det var efter att Kappahl under 2011 fått in ett kapitaltillskott på 600 miljoner kr.
Dvs symptom på att Kappahls affärsmodell inte fungerar, och därmed risk i förlängningen att Kappahl inte kommer att kunna betala sina hyror till Klövern?
//Tillägg 24 okt 2013
Förfinade beräkningar jämfört med tidigare i blogginlägget:
Klövern har följande tillgångar:
• fastigheter värda 23 170 miljoner kr per slutet av sep 2013
• Tribona-aktier värda 454 miljoner kr (ca 11,6 miljoner Tribona-aktier gånger Tribona-aktiens börskurs 39,10 kr som slutkurs tors 24 okt 2013)
Klövern har följande skulder:
• en nettoskuld på 15 439 miljoner kr per slutet av sep 2013 (räntebärande lån 15 634 miljoner kr minus kassa 195 miljoner kr)
• preferensaktier värda ca 2,76 miljarder kr på börsen (ca 18,5 miljoner utestående preferensaktier med en börskurs på 148,75 kr som slutkurs tors 24 okt 2013)
Det ger netto ett motiverat börsvärde på 5 428 miljoner kr för Klöverns stamaktier.
Och med Klöverns ca 166,5 miljoner utestående stamaktier ger det ett motiverat värde på ca 32,59 kr per stamaktie.
Som jämförelse slutade börskursen för Klöverns stamaktie i 28,90 kr som slutkurs tors 24 okt 2013.
Utifrån innebär Klövern-stamaktiens börskurs på 28,90 kr att den handlas med en rabatt på ca 11% i förhållande till det motiverade värdet på 32,59 kr.
Omvänt kan man se det som att stamaktiens börskurs har en uppgångspotential på 12-13% (från börskursen 28,90 kr till det motiverade värdet 32,59 kr).
Siffrorna innebär även att Klövern har en skuldsättningsgrad på 77% beräknat som:
• skulderna
delat med
• tillgångarna
Dvs:
• nettoskulden plus preferensaktierna
delat med
• Klövern-fastigheterna plus Tribona-aktieinnehavet
Men orsaken till att stamaktien fick rekommendationen "sälj" i detta blogginlägg är den höga risknivån enl nedan:
Hur förändras det motiverade värdet på Klövern-stamaktien vid förändringar i marknadsvärdet på Klöverns fastigheter?
• Om förändringen i fastigheternas marknadsvärde är +10% (från 23 170 miljoner kr till 25 487 miljoner kr), förändras Klövern-stamaktiens motiverade värde med +43% från ca 32,59 kr till ca 46,50 kr.
• Om förändringen i fastigheternas marknadsvärde är -10% (från 23 170 miljoner kr till 20 853 miljoner kr), förändras Klövern-stamaktiens motiverade värde med -43% från ca 32,59 kr till ca 18,68 kr.
Ovan har antagits att värdet på Tribonas fastigheter ligger oförändrat vid förändringar i värdet på Klöverns fastigheter.
Antag istället att Klöverns och Tribonas fastigheter får samma värdeförändring.
Hur blir då effekten på Klövern-stamaktiens motiverade värde?
Tribona hade förenklat följande tillgångar och skulder per slutet av sep 2013:
• fastigheter värda 5 304 miljoner kr
• nettoskuld 3 003 miljoner kr (räntebärande lån 3 408 miljoner kr minus kassa 405 miljoner kr)
Det ger ett motiverat börsvärde på 2 300 miljoner kr.
Med ca 38,9 miljoner utestående Tribona-aktier ger det ett motiverat värde på ca 59,09 kr per Tribona-aktie.
Men Tribona-aktiens börskurs ligger i bara 39,10 kr på börsen (slutkurs tors 24 okt 2013).
Det innebär att aktien på börsen handlas med en rabatt på hela 34%.
Eller omvänt att aktien har en uppgångspotential på 52% (från 39,10 kr till 59,09 kr).
Ett motiverat värde på 59,09 kr per Tribona-aktie är ev lite överdrivet. Tribona självt anger att bolagets egna kapital per aktie uppgick till 49,60 kr per slutet av sep 2013.
Det innebär ändå en uppgångspotential med 27% från nuvarande börskurs 39,10 kr.
Men antag förenklat att Tribona-aktiens motiverade värde ligger på 59,09 kr.
Då blir Klöverns 11,6 miljoner Tribona-aktier värda 686 miljoner kr.
Och då blir beräkningen av Klövern-stamaktiens motiverade värde följande:
Tillgångar:
• fastigheter värda 23 170 miljoner kr per slutet av sep 2013
• Tribona-aktier värda 686 miljoner kr (ca 11,6 miljoner Tribona-aktier gånger Tribona-aktiens motiverae värde ca 59,09 kr.
Skulder:
• en nettoskuld på 15 439 miljoner kr per slutet av sep 2013 (räntebärande lån 15 634 … [content has been truncated]