Ingen rekommendation, men en observation

2018-04-30 08:52, Edited at: 2018-04-30 08:58

Det är många aktieägare som lägger mycket energi på att haussa det bolag de själva har investerat i för att själv snabbt tjäna pengar. Jag vill därför vara tydlig och be er att inte betrakta detta som en köprekommendation, utan mer som en observation som jag önskar dela med mig av.

Bolaget jag tycker ni ska observera och bevaka är fastighetsbolaget Real Holding. Ett bolag som jag tror har gjort grovarbetet, städat ut det värsta och nu är redo att redovisa det goda resultatet av det, med början på årsstämman den 8 maj.1

Bolaget har befunnit sig i en dålig finansieringsstruktur, men med en ny kompetent ledning nu tagit sig ur den. Under andra halvan av 2017 har en omstrukturering och refinansiering av bolaget genomförts och idag är bolaget på väg att återhämta sig och kommer att redovisa en Q1 rapport på årsstämman den 8 maj som visar att bolaget är helt felvärderat. Det är min fasta tro. 

Under 2017-2018 har följande hänt 

 * Bolaget har bytt ledning och styrelse samt påbörjat en kraftfull ”turn-around” med syfte att skapa en plattform för framtida tillväxt.

• En nyemission om 55 MSEK har genomförts, vilken stärkt det egna kapitalet. 

• I samband med nyemissionen inlöstes även 73% av preferensaktierna.

• En uppgörelse nåddes med APP Equity om överlåtelse av fastigheten i Örnsköldsvik, utan negativ likviditetspåverkan för bolaget.

• Real Holding har tillträtt fastigheten Kompaniet 4 i Tranås kommun 21 februari 2018. Förvärvet har skett i bolagsform och baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 176 MSEK. Fastighetens hyresintäkter är 20 MSEK. 

Värt att notera är att den operativa ledningen ihop med de stora ägare, Bengt Linden, Gremio Fastigheter AB, Erik Hemberg och även styrelseordförande Bengt Engström har tecknat KRAFTIGT i emissionen, vilket visar att det finns ett förtroende såväl ledningen som strategin som är lagd. Det går även att tillägga att emissionskursen var 0.50kr vilket är ca 100% upp från dagens kurs.

Intressant läsning

Läser man årsredovisningen för 207 som nyligen kom ut kan man läsa ut att de har lyckats vända företaget och detta borde lett till att en uppvärdering redan borde ha skett. Men ibland gör marknaden i stort sina missar vilket leder till att man kan göra bra investeringar.

Eget kapital har växt och var per den sista december uppe i 63,7 miljoner, vilket borde reflektera i en minimikurs på 0:29 kr bara det. Om man skulle värdera bolaget utan andra värden. Och då har vi inte inkluderat den största fastigheten Kompaniet 4 i Tranås som tillträddes i februari i år, vilket kommer öka det egna kapitalet ytterligare upp mot 50-öringen, tror jag.

 Vidare kan vi läsa att 2016 hade bolaget 13 st fastigheter och hyresintäkter på 26,5 miljoner kr/år. 2017 förändrades det till 11 st fastigheter men ökade hyresintäkterna till 35,7 miljoner. Jag läser det som att de har sålt av två dåliga fastigheter och ökat uthyrningen och hyran kraftigt på de kvarvarande fastigheterna. Det finns inte reflekterat i dagens kurs.

Hur kan det ha gått till? Har inget svar på det men jag kan läsa i årsredovisningen att Real Holding förvärvade i juli 2017 fastigheten Torsås 1:141 i Småland. Affären gjordes på en underliggande fastighetsvärdering om ca 17 miljoner kronor och aktierna tillträddes mot revers, varvid säljaren valt att kvitta en stor del av köpeskilling mot aktier i Real Holding och blir därmed en av de större ägarna i Bolaget. Fastigheten var vid tillträdet till drygt hälften vakant varpå det fanns en stor utvecklingspotentialen i fastigheten. Här kan de förbättrade intäkterna ha kommit ifrån, men det är en gissning. 

Händelser efter Årsredovisningen

Real Holding har fördelaktigt förvärvat en fastighet i Tranås, Kompaniet 4. Förvärvet genomfördes med tillträde den 21 februari 2018 och ger hyresintäkter på 20 miljoner per år och är den störta fastigheten i koncernen. Jag tror att detta är ett första förvärv av många. Men ett förvärv som ger ett bra kassaflöde och en rejäl uppdatering av bolaget.

Sammanfattningsvis 

Under 2017 har undermåliga eller felaktiga fastigheter avyttrats, befintliga fastigheterna rustats upp och uppgraderats. En ny fastighetsförvaltare har anlitats som har sänkt kostnaderna rejält. Under fjärde kvartalet har flera fastigheter värderats om i enlighet med uppdaterade fastighetsvärderingar som följer av de redovisningsprinciper (IFRS) som tillämpas samt att värdeförändringar på avyttrade fastigheter har återförts. Total värdeförändring under helåret 2017 är 4,6 Mkr enligt Årsredovisningen. En ny attraktiv fastighet att förvärva eller fler är förmodligen under luppen och något vi sannolikt kommer se under 2018. Den nya ledningen har vänt företaget och jag gissar att det kommer att synas i siffrorna, samt snabbt gör att aktiemarknaden kommer att uppvärdera bolaget. Har själv tagit position i bolaget och hoppas att mina observationer är rätt så att jag gör en bra affär. Rekommenderar alla att läsa igenom årsredovisningen, samt ta del av Q1 rapporten den 8 maj för att själva skapa sig en egen uppfattning. Min personliga uppfattning är att det finns en anledning att storägare såg ett värde i att gå in på 0,50 kr och att bolaget på sikt kommer ge en bra avkastning även för dom.

Jag vill vara tydlig med att detta inte är en rekommendation att ni som läser köper aktier i bolaget. Se det mer som en rekommendation att ni själva gör er analys och tar ett eget beslut efter det. Skribenten äger själv aktier i bolaget.