Fortnox fullvärderat, sälj Sagax

2014-04-16 20:51, Edited at: 2014-04-17 14:58

Är aktierna i IT-bolaget Fortnox respektive fastighetsbolaget Sagax köpvärda eller ej?

Fortnox

Smålänningar anses ju kunna hålla ordning på pengar.

Bakgrunden är att jordmånen var skral i det steniga Småland vilket gjorde att smålänningarna var tvungna att söka andra födkrokar än jordbruk.

Därav blev de bra affärsmän, gårdfarihandlare och bra på att hantera pengar osv.

I förlängningen även bra på att göra dataprogram för att sköta bolags bokföring.

Smålänningen Jan Älmeby blev rik på att starta, börsintroducera och sälja av bolaget Scandinavian PC Systems (SPCS).

När han var klar med det startade han sedan SPCS-konkurrenten Fortnox för att göra om samma nummer en gång till.

Text om Fortnox från 16 apr 2014:

Fortnox betalar aktiemäklarfirman Remium för att göra prognoser för Fortnox framtida ekonomiska utveckling.

Remium räknar bla med att Fortnox når ett resultat per aktie på 0,61 kr år 2016 (dvs inom 2-3 år):http://www.introduce.se/Global/Bolag/Fortnox/PDF/FNOX_4.013.pdf

Aktiens börskurs idag: 10 kr.

Dvs det blir ett p/e-tal på 16 utifrån förväntat resultat per aktie inom 2-3 år.

Dvs aktien verkar inte särskilt billig men säkert ett välskött bolag.

...R räknar med att F:s intäkter ökar från drygt 80 miljoner kr 2013 till nästan 170 miljoner kr 2016.

Det blir en tillväxttakt på i snitt 27% per år tre år i rad vilket är bra.

Men det är från låga nivåer jämfört med att Fortnox har ett börsvärde på nästan 600 miljoner kr vid börskurs 10 kr.

...En stor del av resultatökningen de kommande åren kommer även från att rörelsemarginalen (rörelseresultat delat med intäkter) väntas öka från 14% år 2013 till 27% år 2016.

...Positivt att F är finansiellt starkt med en nettokassa på 25 miljoner kr även om det inte är mycket i relation till börsvärdet på nästan 600 miljoner kr.

Vad gör egentligen F?

Enl Remiums hemsida Introduce.se:

_"Webbaserade administrationsverktyg

Fortnox

Växjöbaserade Fortnox erbjuder marknaden kostnadseffektiva lösningar inom bland annat bokföring, CRM och fakturering.

Företagets programvaror är helt webbaserade och kan nås från vilken dator som helst.

Affärsmodellen är skalbar och fokus ligger på att nå stora volymer."_

http://www.introduce.se/foretag/fortnox/

Förenklat är väl Fortnox affärsidé billiga dataprogram för att sköta små- och medelstora bolags bokföring.

Remium verkar med sina optimistiska prognoser anta att F successivt får fler och fler bolag att börja använda F:s dataprogram.

Fortnox fokuserar på Sverige medan separata börsnoterade bolaget Fortnox International (även kallat "FINT") satsar på att saluföra Fortnox dataprogram utomlands (vilket ger Fortnox royaltyintäkter från Fortnox International).

Med Fortnox börsvärde är nästan 600 miljoner kr ligger Fortnox Internationals börsvärde på bara 55 miljoner kr vid börskurs 0,20 kr.

Fortnox International hade dock bara intäkter på 4 miljoner kr och ett resultat på -18 miljoner kr under 2013.

Dock nettokassa 15 miljoner kr per slutet av 2013.

Videoklipp med Jan Älmeby (från nov 2011) när han själv var vd för Fortnox International: http://www.youtube.com/watch?v=TEjT51qN95E

Även artikel från jun 2011 med Älmeby: http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/sverige/75-aringen-som-ska-leda-nytt-molnbolag-till-framgang_7001495.svd

"vi har goda chanser att lyckas med det här utomlands", sa han då om potentialen i Fortnox International efter att Fortnox varit framgångsrikt sedan sin start år 2001.

Älmeby själv bor i Växjö mitt i de småländska skogarna.

Där har även Fortnox sitt huvudkontor, medan Fortnox International har sin bas i Billdal utanför Göteborg.

...Fortnox hade 85 pers anställda per slutet av 2013.

(Låter ej särskilt mycket för ett bolag värt 584 miljoner kr på börsen vid börskurs 10 kr.)

...FINT hade 19 pers anställda per slutet av 2013.

//Edit: Enl FINT:s hemsida har bolaget bytt namn från Fortnox International till FINT AB.

Det står även följande på FINT:s hemsida:

Fortnox har i Sverige cirka 50 000 kunder med sammanlagt omkring 100 000 licenser.

Fortnox har en stark tillväxt och några av framgångsfaktorerna är:

...de kompetenta produkterna

...produktbredden

...enkelheten i användningen

...en mycket attraktiv prisbild

När Fortnox nu genom FINT AB går ut i utvalda länder i Europa så är det med väl utprovade produkter som anpassas till de lokala marknadernal.

Målgruppen för våra produkter är mindre företag med upp till ca 20 anställda.

Dessa utgör långt över 90 procent av antalet företag i alla länder.

Marknaden är alltså stor, men vi har också en hel del goda argument för att lyckas.

http://fintab.se/

//

//Tillägg 17 apr 2014

Fortnox affärsmodell är att låta kunderna "prenumerera" på Fortnox dataprogram.

Ur Remiums hemsida Introduce.se om Fortnox:

Kostnadseffektiva abonnemang

Bolagets (dvs Fortnox) intäktsmodell är i form av abonnemang och betalning sker per system och sedan per extra användare i systemet.

Prissättningen är en viktig fråga för Fortnox som har valt att vara en uttalad lågprisleverantör på marknaden.

Priserna för de olika modulerna ligger mellan 59-99 kronor per månad.

Att koppla på en extra användare kostar mellan 19-59 kronor.

Bolaget erbjuder också per-klicktjänster såsom kreditupplysning, automatisk fakturainläsning osv.

http://www.introduce.se/foretag/fortnox/

Dvs Fortnox har tydligen flera olika del-dataprogram, och kunderna kan prenumerera på olika delar var för sig som kan kombineras enl kundens önskemål.

Dessutom tar Fortnox betalt per person som använder varje del-dataprogram hos kunden.

//

Sagax

Flera fastighetsaktier har fått rekommendationen "sälj" här i bloggen på sistone:

...Hemfosa 6 apr 2014: http://www.redeye.se/aktiebloggen/hemfosa-fastigheter/salj-hemfosa-aktien

...Corem, Klövern 10 mars 2014: http://www.redeye.se/aktiebloggen/corem/salj-corem-klovern

...Fabege 11 feb 2014: http://www.redeye.se/aktiebloggen/fabege/salj-fabege-seamless

Hur har det gått med de rekommendationerna?

Fabege-aktien stod då i 85 kr.

Nu i 88,25 kr.

Och då har ändå Fabege under perioden betalat ut en aktieutdelning på 3 kr per aktie (som avskiljdes i samband med Fabeges bolagsstämma i mars 2014).

Dvs en Fabege-aktie för 85 kr 11 feb 2014 har sedan dess vuxit till 91,25 kr (börskurs 88,25 kr plus aktieutdelning 3 kr).

Corem-aktien låg i 25,30 kr.

Nu 24 kr.

Har bolagsstämma 29 apr 2014 så ingen aktieutdelning avskiljd ännu i år.

Klövern-aktien låg i 35,70 kr.

Nu i 36 kr.

Bolagsstämma 23 apr 2014 så ingen aktieutdelning avskiljd ännu i år.

Hemfosa-aktien i 106,50 kr.

Nu i 105,75 kr.

Har precis börsintroducerats så betalar väl därmed ej ut någon aktieutdelning i år.

I och för sig avser rekommendationerna här i bloggen aktiernas utveckling på lång sikt, dvs åtminstone 2-3 år.

Därför säger det ej så mycket hur aktierna har gått på några månader eller veckor.

Men ändå intressant att följa utvecklingen.

För de fyra ovannämnda fastighetsaktierna ser den ut enl följande sedan respektive säljrek gavs (avseende totalaavkastning under perioden, dvs kursförändring plus ev aktieutdelning):

Fabege +7%

Klövern +1%

Hemfosa -1%

Corem -5%

Dvs en blandad kompott så här långt.

Och nu en ytterligare fastighetsaktie som får säljrek; Sagax.

Text från 16 apr 2014:

_Dags att ta hem vinsten i denna fastighetsaktie anser jag.

De svenska fastighetsbolagen har länge haft optimala förhållanden med rekordlåga räntor och stabil konjunktur.

Men det behövs inte stora försämringar i förutsättningarna (högre räntor och/eller sämre konjunktur) för att fastighetsaktiernas motiverade värden ska falla kraftigt._

_Tex läget för Sagax per slutet av 2013:

...fastigheter värda 11 miljarder kr

...räntebärande lån på 7 miljarder kr

...utestående preferensaktier (som för stamaktieägarna kan betraktas som räntebärande lån) värda 1,7 miljarder kr på börsen

Dvs att prefaktierna är värda 1,7 miljarder kr på börsen kan tolkas som att de innebär en räntebärande skuld på 1,7 miljarder kr för Sagax._

_Sagax har därmed alltså:

...fastigheter värda 11 miljarder kr

...räntebärande lån på nästan 9 miljarder kr

Det innebär alltså en belåningsgrad på över 80%.

Det innebär att en förändring av fastigheternas värde med -10% gör att stamaktiens motiverade värde förändras med -51% (dvs mer än en halvering)._

_Och då är Sagax fastigheter mestadels konjunkturkänsliga lagerlokaler etc.

Sagas självt anser dock säkert att fastigheterna är stabila tack vare bla bra lägen och långa hyreskontrakt med bra hyresgäster osv._

_Mitt råd alltså: Sälj Sagax B-aktie vid nuvarande börskurs 32,20 kr.

Vi får se inom 1-2 år om det var en bra rek eller ej._

//Edit: Sagax höga belåning slår även åt andra hållet.

Dvs så länge det går fortsatt bra för bolaget fortsätter aktien att stiga kraftigt.

...Sagax B-aktien kunde köpas för 18,30 kr för ca ett år sedan (dvs i apr 2014).

...Står alltså nu i 32,20 kr.

Sagax A-aktie har varit börsnoterad längre.

...A-aktien kunde köpas för 14,80 kr i nov 2011.

...Står nu i 33,70 kr.

Till kursuppgångarna bidrar väl (förutom fortsatt lågt ränteläge och stabil konjunktur) att Sagax-ledningen med storägare/vd David Mindus i spetsen fortsätter att köpa på sig fler fastigheter i snabb takt.

Blir det som att bygga ett högt torn med klotsar (eller ett korthus med spelkort), dvs spännande att se hur högt man kan bygga men förr eller senare så rasar alltihop?

Han själv borde vara försiktig som är Sagax största aktieägare med en ägarandel på 21% av bolaget.

Hans aktieinnehav är värda 1,4 miljarder kr med rådande börskurser.

På kort sikt kan Sagax hålla verksamheten i gång tack vare:

• långa hyreskontrakt med kreditvärdiga hyresgäster i fastigheter i bra lägen

• räntebindningar

Men:

• Så länge konjunkturen är fortsatt stabil lär ränteläget förr eller senare återgå till normala nivåer som ligger klart högre än nuvarande låga räntenivåer som fortfarande är artificiellt nedpressade som led i ländernas stimulansåtgärder efter den djupa globala finanskrisen 2008/2009.

Och högre räntor höjer investerares avkastningskrav på fastigheter (liksom för andra tillgångsslag såsom aktier och obligationer).

Dvs även om Sagax självt kan hålla uppe hyresintäkter och nere räntekostnader, räcker i så fall höjda avkastningskrav på fastigheter till för att sänka värdet på Sagax-aktien.

Och även om Sagax kan hålla stången en viss tid (kanske flera år), så slår sämre konjunktur förr eller senare igenom på även Sagax hyresintäkter samtidigt som högre räntenivå förr eller senare även får genomslag på Sagax räntekostnader.

Dock historiskt sett brukar höga räntor och god konjunktur gå hand i hand, medan låga räntor och svag konjunktur går hand i hand.

Men som det är nu kan det tex snarare blir så att räntenivån normaliseras på klart högre nivåer än idag, samtidigt som konjunkturen ligger oförändrad eller ev tom försvagas något.

Även om Riksbanken själv enl sina senaste uttalanden skruvat ned sina förväntningar på en kommande ränteuppgång, räknar Riksbanken fortfarande som huvudscenario med kraftigt stigande räntor i Sverige framöver: http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Prognoser-och-rantebeslut/Aktuell-prognos-for-reporanta-inflation-och-BNP/

Genom sin styrränta styr ju Riksbanken i stor utsträckning även räntenivån på andra räntor (i förlängningen även på Sagax räntebärande lån).

...Riksbankens styrränta ligger för närvarande på 0,75%.

...Och Riksbanken räknar med att den kommer att ligga kvar där eller ev falla något framåt början av 2015.

...Men därefter väntas en kraftig ökning till över 2,5% framåt början av 2017 (även om osäkerhetsintervallet är stort).

En nyckelfråga är i vilken utsträckning investerare i den nuvarande värderingen av Sagax stamaktie (A- eller B-aktien), alternativ 1: bakat in ett framtida, normaliserat klart högre ränteläge.

Eller alternativ 2: Har man antagit att nuvarande rekordlåga ränteläge kommer att bestå?

Förmodligen lutar det allt mer spekulativa och riskbenägna börsklimatet åt att investerare hoppas på alternativ 2, vilket gör att kommande högre räntor kommer att slå desto hårdare mot värderingen av stamaktier i högbelånade fastighetsbolag.

...Sagax hade per slutet av 2013 en räntenivå på 4,4% på sina räntebärande lån på totalt ca 7 miljarder kr.

Lånen hade en genomsnittlig räntebindning på 3,7 år (vilket dock var nedkortat från 5,2 år per slutet av 2012).

...Sagax preferensaktier ger en preferensaktie-utdelning (årsränta) på 2 kr per år för de som äger preferensaktierna.

Med preferensaktiernas börskurs nu i 33,70 kr innebär det förenklat en räntenivå på 2 kr per år delat med preferensaktie-börskurs 33,70 kr = 5,9% per år.

Dvs Sagax räntekostnad (utifrån ovannämnda förutsättningar).

...räntebärande lån: 4,4% per år på 7 miljarder kr = 309 miljoner kr per år

...preferensaktier: 5,9% per år på 1,7 miljarder kr = 100 miljoner kr per år

En skillnad är dock att räntan på räntebärande lån är avdragsgill mot intäkter.

Med en skattesats på 22% gör det att en ränta på 4,4% i praktiken bara blir 78% av 4,4% = 3,4%

I praktiken blir Sagax räntekostnad alltså:

...3,4% per år av räntebärande lån på 7 miljarder kr

...5,9% per år av räntebärande lån på 1,7 miljarder kr

---

= Viktat genomsnitt: 3,9% per år på lån på 8,7 miljarder kr.

Det blir en räntekostnad på 341 miljoner kr per år.

Som jämförelse innebar värderingen av Sagax fastigheter till 11 miljarder kr per slutet av 2013 att fastigheterna antas ge en "direktavkastning" (löpande driftnetto delat med marknadsvärde) på 7,7% per år.

Det är dock före skatt och ska jämföras med att Sagax har en viktad snittränta på lån på 4,7% per år (dvs som snitt av vanliga räntebärande lån och preferensaktier).

Antag då att snitträntan stiger med 2 procentenheter till 6,7% per år i början av 2017 (dvs om tre år).

Tex lär investerare som får 6,7% årsränta (på att låna ut pengar) då kräva en högre direktavkastning för att köpa fastigheter.

Säg att man som idag kräver en "riskpremie" på 3 procentenheter för att köpa fastigheter.

Då kommer investerare kräva en direktavkastning på 9,7% per år för att köpa Sagax fastigheter.

Med ett oförändrat driftnetto innebär det (allt annat lika) att värdet på fastigheterna blir lägre.

Hur mycket lägre?

Sagax fastigheter idag värderade till 11 miljarder kr ger en direktavkastning på 7,7% per år.

7,7% av 11 miljarder kr = drygt 800 miljoner kr per år i driftnetto (hyresintäkter minus löpande driftkostnader för fastigheterna)

Marknadsvärdet 11 miljarder kr är alltså förenklat beräknat som 800 miljoner kr delat med 0,077.

Stiger investerarnas avkastningskrav för fastighetsköp istället till en direktavkastning på 9,7% per år, så innebär det då att fastigheternas marknadsvärde (givet samma driftnetto) istället blir:

800 miljoner kr delat med 0,097 = 8-9 miljarder kr.

Dvs om avkastningskravet höjs med 2 procentenheter (från en fastighets-direktavkastning på 7,7% per år till 9,7% per år), sjunker fastigheternas motiverade värde med 21% (från 11 miljarder kr till 8-9 miljarder kr).

Vad innebär då det för Sagax som har skulder på 8,7 miljarder kr?

Edit: Resonemanget ovan är förenklat.

Tex vad gäller preferensaktie-lånet på 1,7 miljarder kr.

Preferensaktiernas börskurs står idag i 33,70 kr och de ger en preferensaktie-utdelning (årsränta) på 2 kr per år.

Dvs 5,9% per år.

Om det generella ränteläget stiger med 2 procentenheter, innebär det (förenklat) att investerare skulle kräva 7,9% ränta per år för att köpa Sagax preferensaktier.

Men eftersom preferensaktie-utdelningen ligger fast på 2 kr per år innebär det att preferensaktie-kursen måste sjunka för att aktien ska kunna ge 7,9% ränta per år.

Kursen måste då sjunka från dagens nivå 33,70 kr till ca 25,21 kr (dvs en förändring med -25%).

Och då innebär ju det i sin tur att det samlade börsvärdet på Sagax utestående 50 miljoner preferensaktier sjunker:

...från 1,7 miljarder kr (50 miljoner st gånger 33,70 kr per st)

...till ca 1,3 miljarder kr (50 miljoner st gånger 25,21 kr per st)

Dvs en stigande räntenivå gör att det som betraktas som Sagax räntebärande lån i form av utestående preferensaktier, sjunker vilket då även sänker Sagax totala belåningsgrad.

Resonemanget ovan är för övrigt även värt att observera för investerare som äger preferensaktier:

En generellt stigande räntenivå kommer att sänka börskursen för preferensaktier (som ger en fast preferensaktie-utdelning per år).

Som nämnts ovan brukar högre ränteläge och sämre konjunktur sällan gå hand i hand.

Men de kan göra det.

Så var det tex under den globala finanskrisen 2008/2009 då bankernas stora kreditförluster på bolån i USA gjorde att det knappt gick att låna några pengar alls.

Det i sin tur ledde till kraftigt negativa konjunktur-effekter (vilket dock parerades snabbt tack vare ländernas kraftiga stimulansåtgärder, vilket dock i sin tur ledde till skyhöga statsskulder i många länder vilket innebär ökad känslighet för nya störningar).

Tex ökad oro i Ukraina skulle kunna leda till en liknande oro.

Idag ger alltså Sagax fastigheter ett driftnetto på drygt 800 miljoner kr per år

Sämre konjunktur kan sänka det genom:

...att Sagax ej kan ta ut lika hög hyra per kvadratmeter och år

...högre andel outhyrda fastighetsytor

De hoten kan i och för sig motas på kort sikt genom hyreskontrakt med lång löptid med kreditvärdiga hyresgäster i bra, moderna fastigheter i bra lägen osv.

Men säg att en ny internationell störning leder till att Sagax driftnetto sjunker med 10% och att direktavkastnings-kravet för Sagax fastigheter samtidigt stiger från 7,7% per år till 9,7% per år.

Hur förändras då värdet på Sagax fastigheter?

Om fastigheterna är värda 11 miljarder kr vid direktavkastnings-krav 7,7% per år och driftnetto 800 miljoner kr per år, blir värdet istället:

7,7 miljarder kr vid driftnetto 750 miljoner kr per år delat med direktavkastnings-krav 9,7% per år

Det innebär en förändring med -29%.

Även om en sådan höjd räntenivå även innebär att preferensaktie-skulden minskar, vad innebär det då för Sagax-stamaktiens värde?

Det är ju inte bra utifrån att Sagax i dagsläget har räntebärande lån på 8,7 miljarder kr enl ovan (varav 1,7 miljarder kr i preferensaktie-skuld, även om den kan anses falla till 1,3 miljarder kr om räntenivån höjs med 2 procentenheter).

//

//Tillägg 17 apr 2014

Nedan avsnitt ur vd/storägare David Mindus vd-ord i Sagax årsredovisning för 2013 (som är daterad 16 apr 2014): http://www.sagax.se/Global/Sverige/Om_AB_Sagax/Finansiell_information/Finansiella_rapporter/Arsredovisningar/SAGAX%20ARSREDOVISNING%202013%20WEBB.pdf

(Texten är delvis bearbetad för att förtydliga.)

Om Sagax:

Sagax investerar i fastigheter som genererar stabila driftnetton och

förvaltar dem med ett mycket långsiktigt perspektiv.

Sagax är fokuserat på ett segment som utgör cirka 10 % av fastighetsmarknaden; fastigheter för lager och lätt industri, vilket karakteriseras av begränsad hyrespotential men hög stabilitet.

Sagax har varit verksamt inom detta segment i många år.

Verksamheten har sedan starten visat god lönsamhet och positivt kassaflöde.

I tillägg till vår direktägda fastighetsportfölj har Sagax ägande i två

intresseföretag;

...Söderport Fastigheter, som är fokuserat på kommersiella

fastigheter främst inom lager och lätt industri och där Sagax äger 50 %,

...samt Hemsö Fastigheter som är fokuserat på samhällsfastigheter och

där Sagax äger 15 %.

//Min kommentar:

Dvs för att som aktieinvesterare göra en korrekt bedömning av om Sagax-aktien är köpvärd eller ej, bör man beakta:

...Sagax fastigheter (11 miljarder kr per slutet av 2013)

...Sagax skulder (7 miljarder kr per slutet av 2013)

...Sagax preferensaktie-skuld (1,7 miljarder kr till rådande prefaktiekurs)

...men även Sagax ägarandelar i Söderport och Hemsö

...fastighetsaffärer som Sagax gjort efter 2013

I Söderport äger Sagax 50%.

Söderport hade per slutet av 2013:

...fastigheter värda 2,9 miljarder kr

...skulder på 2,0 miljarder kr

Dvs förenklat ett eget kapital på 900 miljoner kr.

Sagax ägarandel i detta egna kapital uppgår till 470 miljoner kr (dvs ca 0,5 miljarder kr).

I Hemsö äger Sagax 15%.

Hemsö hade per slutet av 2013:

...fastigheter värda 23 miljarder kr

...skulder på 15 miljarder kr

Dvs förenklat ett eget kapital på 7,9 miljarder kr.

Sagax ägarandel i detta egna kapital uppgår till 1 191 miljoner kr (dvs ca 1,2 miljarder kr).

Dvs Sagax förenklat:

Tillgångar:

fastigheter 11 miljarder kr

ägarandel Hemsö 1,2 miljarder kr

ägarandel Söderport 0,5 miljarder kr

Summa 12,7 miljarder kr

Skulder:

skulder 7 miljarder kr

preferensaktie-skuld 1,7 miljarder kr

Summa 8,7 miljarder kr

Därmed Tillgångar minus Skulder = ett eget kapital ("substansvärde") på 4 miljarder kr.

Och tillgångarna är därmed belånade till ca 69%.

Men då är det när ägarandelarna i Hemsö och Söderport bara tagits med som Sagax andelar av de bolagens egna kapital.

De egna kapitalen hos Hemsö och Söderport består i sin tur av tillgångar minus skulder enl ovan.

Hemsös belåningsgrad (skulder delat med tillgångar): 65%

Söderports belåningsgrad: 68%

...Söderport verkar ha samma inriktning som själva Sagax: "kommersiella

fastigheter främst inom lager och lätt industri"

...Hemsö är inriktat på "samhällsfastigheter" (dvs fastigheter som används av den offentliga sektorn).

//

Om Sagax intjäning:

Vår affärsmodell kan schematiskt beskrivas enligt följande:

Sagax fastighetsportfölj genererar 7,7 % avkastning vilka finansieras med

65 % långfristiga lån som kostar 4,4 % i ränta.

Det innebär att 2,9 procentenheter av avkastningen går till lånens räntekostnader.

De återstående 4,8 procentenheterna av den löpande avkastningen tillfaller aktieägarna.

Denna del av verksamheten skapar 14 % löpande avkastning på eget kapital.

Därutöver påverkas avkastningen på eget kapital av:

...kostnaderna för central administration

...och intjäningen från våra intresseföretag

vilket sammantaget bidrar med ytterligare 1,5 procentenheter i avkastning.

Sagax når således sitt avkastningskrav om 15 % avkastning på eget

kapital utan beaktande av fastigheternas värdeförändring.

Om riskerna i Sagax:

Riskerna i verksamheten består i huvudsak av att:

1)

vi kan missbedöma stabiliteten i en fastighets driftnetto.

2)

Vi kan även missbedöma kostnaden för eller tillgången till långfristig finansiering.

Så parerar Sagax dessa risker:

Vi anstränger oss för att hantera riskerna som är kopplade till driftnettot genom att:

noga välja våra investeringar

diversifiera intäkterna

och teckna långa hyresavtal

Vi hanterar våra finansiella risker genom att

kapital- och räntebinda bolagets finansiering för flera år framöver

och genom att ha goda likviditetsreserver

Om framtidsutsikterna inför 2014:

Utsikter inför 2014

Under första kvartalet 2014 har Sagax:

1)

nettoinvesterat cirka 640 miljoner kronor, varav 600 miljoner kronor avsåg Helsingfors.

2)

Därutöver slutförde Sagax intresseföretag Söderport renodlingen av den så kallade Bilprovningsportföljen genom en avyttring om 126 miljoner kronor.

3)

Sagax påbörjade även en om- och tillbyggnad i Stockholm för 120

miljoner kronor.

4)

Den viktigaste händelsen var dock Sagax förvärv av fastigheter

från bolag inom Volvokoncernen som tillkännagavs den 28 mars 2014.

Investeringen genomförs delvis av vårt intresseföretag Söderport och

delvis av Sagax.

Sagax investering, inklusive vår andel av förvärvet via Söderport, uppgår till sammanlagt 1,2 miljarder kronor.

Det är den enskilt största affären Sagax genomfört sedan vårt förvärv av fastigheter från Gambro 2007/2008.

Förvärvet beräknar tillföra cirka 45 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat 2014.

Enligt prognosen för 2014 som tillkännagavs i bokslutskommunikén

i februari (och alltså exkluderar ovan nämnda förvärv från Volvokoncernen)

beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet

före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och

tillkännagivna förvärv och försäljningar, uppgå till 600 miljoner kronor.

Prognosen är 15 % bättre än utfallet 2013.

Således är det med tillförsikt som jag ser fram emot 2014.

//

---

Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:

• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning som väntas leda till kursuppgång inom en ganska snar framtid (typ inom 0,5-1 år).

• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt (typ inom de närmaste månaderna), även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.

• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt (dvs på typ 3-5 års sikt).

• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång. Man bör alltså ej ha en stor del av hela aktieportföljen i en sådan aktie.

• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.

• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.

Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp").

Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.

Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra:http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella

Det är ej säkert att blogginlägget har tagit upp alla aspekter som är relevanta för bedömningen av den aktie som blogginlägget handlar om. Och de aspekter som tas upp i blogginlägget kan ha feltolkats.

"Käpphästar" i denna blogg bla:

1) Fundamental aktieanalys vs teknisk aktieanalys

På lång sikt är fundamental aktieanalys det enda relevanta för att bedöma om en aktie är köpvärd eller ej, dvs förenklat; den ekonomiska utvecklingen för ett börsbolags verksamhet och hur bolagets aktie värderas i förhållande till den ekonomiska utvecklingen mm.

Enl den finansiella vetenskapen går det inte att i längden bli rik på så kallad teknisk aktieanalys, dvs att spå framtida börskurser utifrån diagram för historiska börskurser etc.

Det har även visat sig i vetenskapliga studier.

Man kan tjäna pengar på teknisk aktieanalys några enstaka gånger, men därefter kommer man förr eller senare att göra förlustaffärer vilket gör den analysmetoden meningslös.

Inte heller fundamentalanalys ger vinst varje gång, men här är i varje fall uppfattningen att den i längden ger klart bättre resultat för aktieinvesteringar än teknisk analys.

Och rent logiskt borde även fundamentalanalys vara det enda som fungerar långsiktigt eftersom det bara är den som är underbyggd av rimliga resonemang jämfört med teknisk analys.

2) Aktieutdelningar

Aktieutdelningar och nivån på dem anses här vara irrelevanta i sig för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej.

Aktieutdelningar är ju bara som att man har 1 000 kr på banken och gör ett uttag på 100 kr. Man blir inte rikare för det utan har ändå bara 1 000 kr (fast 100 kr kontant och 900 kr kvar på banken).

Allt annat lika bör en aktiekurs falla med lika mycket som aktieutdelningen när aktieutdelningen avskiljs från börskursen.

Däremot kan aktieutdelningen indikera att bolaget är lönsamt och genererar bra resultat per aktie och räknar med en fortsatt god utveckling för resultatet per aktie, men då är aktieutdelningen bara en sekundäreffekt av det.

Det enda relevanta för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej anses här vara hur mycket pengar ett bolag genererar (och väntas generera de kommande åren) i sin löpande verksamhet (mätt förenklat som tex resultat per aktie), och hur börskursen ligger i förhållande till det.

Sätter man in pengar på bankkonto vet man alltid säkert (förhoppningsvis) att man får tillbaka insatta pengar plus ränta (även om räntan är låg) när man vill ta ut pengarna.

Köper man en aktie för att få aktieutdelning tar man alltid en risk för att börskursen står lägre när man senare vill sälja aktien.

Dvs det är inte säkert att man får tillbaka insatta pengar när man köper en aktie.

Dessutom får man ju (normalt) betala 30% skatt på erhållna aktieutdelningar, vilket snarare i sig gör det till en nackdel med aktier som ger hög aktieutdelning.

3) Immateriella tillgångar

Många börsbolag har mycket "luft" i sina balansräkningar i form av abstrakta så kallade immateriella tillgångar (immateriella anläggningstillgångar) bokförda till stora belopp bland tillgångarna i balansräkningen.

Ofta kan de immateriella tillgångarna ha uppstått tex om ett bolag köpt ett annat bolag dyrt (dvs för ett pris som överstiger det köpta bolagets bokförda tillgångsvärden), eller om ett bolag bokför utvecklingskostnader som en tillgång som belastar resultatet utspritt över flera år i form av årliga avskrivningar.

Om ett bolag börjar gå dåligt finns risk för att det bokförda värdet på de immateriella tillgångarna måste skrivas ned. Och det kan då bli stora nedskrivningar eftersom många bolag har stora immateriella tillgångar.

Nedskrivningarna ger en negativ resultateffekt med samma belopp som även minskar bolagets egna kapital med lika mycket (allt annat lika).

Med de stora nedskrivningar det därmed lätt kan bli, kan det mesta eller hela ett bolags egna kapital därigenom raderas ut (och ev till och med bli negativt) vilket gör att bolaget omgående måste få kapitaltillskott från aktieägarna för att överleva.

Sådana kapitaltillskott erhålls då oftast genom att bolaget säljer ut nya aktier till aktieägarna via nyemission, vilket då brukar försämra börskursens dåliga utveckling ytterligare.

Dvs stora immateriella tillgångar i ett bolags balansräkning innebär en förhöjd risknivå i bolagets aktie.

I detta blogginlägg blev alltså rekommendationerna följande:

...Fortnox-aktien: "Fullvärderad" vid börskurs 10 kr.

...Sagax-aktien: "Sälj" vid börskurs 32,20 kr.

Börskurserna var aktierna slutkurser på börsen ons 16 apr 2014.

För Sagax var det slutkursen för Sagax B-aktie.