Sälj fastighetsaktier
2014-12-05 05:55, Edited at: 2014-12-05 14:18Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Tycker man ser för många nya fastighetsbolag på börsen och för många fastighetsbolag som ber aktieägare om kapitaltillskott.
Vad är då orsaken till det?
Jo, att fastighetsbolagen (och de som ligger bakom dem) inser att det bland aktieinvesterare just nu är en "hype" kring fastighetsbolag och fastighetsaktier, och att investerarna därför är beredda att betala mer för dessa aktier än de egentligen är värda.
Det är precis som under 1980-talet då det också blev en fastighetsbubbla på börsen.
Alla aktieinvesterare skulle äga fastighetsaktier och det ansågs vara det säkraste som fanns som skulle ge skydd mot inflation osv.
Men liksom alla bubblor tog det en ända med förskräckelse.
Bubblan sprack, fastighetsvärdena och fastighetsaktierna rasade, och drog dessutom med sig bankerna i stöpet eftersom de som köpt fastigheter med lånade pengar ej kunde betala tillbaka lånen.
En invändning är att läget nu är helt annorlunda eftersom man under 1980-talet köpte fastigheter på spekulation om att "kedjebrevet" skulle fortsätta och att fastighetsvärdena därigenom skulle stiga.
Dessutom eldades brasan på av att bankerna (för vilka konkurrensen släppts fri) slogs om marknadsandelar och lånade ut pengar hej vilt.
Nu uppges läget vara helt annorlunda med fastighetsvärderingar som är väl underbyggda av de löpande kassaflöden som fastigheterna genererar osv.
Men här i bloggen är uppfattningen att vi nu har en fastighetsbubbla som blåsts upp rejält tack vare att räntorna fallit till rekordlåga nivåer, om man intar synsättet att detta rekordlåga ränteläge bara är tillfälligt och att räntorna förr eller senare kommer att normaliseras på en klart högre nivå.
Varför är högre räntor ett problem?
1) I princip alla fastighetsbolag är högt skuldsatta.
En högre räntenivå skulle därmed leda till kraftigt högre räntekostnader.
Visst kan man ha gjort säkringar som gör att räntekostnaderna är bundna under en viss period.
Men sådana säkringar varar bara under en viss period framåt i tiden.
Sedan löper de ut och så drabbas man ändå fullt ut av de högre räntorna.
Den höga skuldsättningen gör även att fastighetsaktiernas motiverade värde blir desto känsligare för förändringar i värdena på fastighetsbolagens fastigheter.
Vid en hög skuldsättning kan sänkta fastighetsvärden leda till kraftigt sänkt motiverat värde på fastighetsaktier (stamaktier).
Antag tex följande:
Ett fastighetsbolag äger fastigheter som värderas till 1 miljard kr.
Bolaget har samtidigt skulder på 700 miljoner kr.
Bolagets egna kapital (tillgångar minus skulder) blir därmed 300 miljoner kr.
Antag att bolaget har 10 miljoner st utestående stamaktier.
Det motiverade värdet per aktie blir då 30 kr.
Vad händer då om fastigheternas marknadsvärde sjunker med 10% till 900 miljoner kr?
Jo, eftersom skulderna ligger oförändrat på 700 miljoner kr innebär det att det egna kapitalet minskar med hela fastigheternas värdeminskning på 100 miljoner kr (dvs från ett eget kapital på 300 miljoner kr till ett eget kapital på 200 miljoner kr).
Varje akties motiverade värde har därmed fallit från 30 kr till 20 kr (dvs med ca 33%).
I detta exempel gällde alltså följande:
...Bolaget hade en skuldnivå på 70% av fastigheternas värde.
...Fastigheterna sjönk i värde med 10%.
...Det ledde till att fastighetsbolagets värde (dess egna kapital) minskade med 33% (från 300 miljoner kr till 200 miljoner kr).
...Och det motiverade värdet per aktie i fastighetsbolaget sjönk också med 33% (från 30 kr till 20 kr).
2) Räntenivån är en nyckelparameter för att värdera fastigheter.
Och även övriga tillgångar (tex aktier).
Räntenivån är en hörnsten för att beräkna en investerares avkastningskrav på en tillgång.
...Högre räntenivå leder till högre avkastningskrav vilket leder till lägre motiverat värde på tillgången.
...Lägre räntenivå leder till lägre avkasningskrav vilket leder till högre motiverat värde på tillgången.
Under senare år (och egentligen ända sedan fastighets- och finanskrisen i Sverige början av 1990-talet) har räntenivån successivt fallit till allt lägre nivåer, vilket gjort att värdet på tillgångar såsom fastigheter successivt ökat till allt högre nivåer.
Ok, visst är det svårt att se några moln på himlen just nu som skulle leda till dramatiskt högre räntenivåer inom kort (eller ens någon överblickbar framtid):
...Inflationen är rekordlåg.
...Sveriges statsfinanser är i hygglig ordning.
...Konjunkturen är för svag för att elda på inflationen och därmed räntenivån uppåt.
Men här i bloggen är uppfattningen att det är just när himlen är molnfri och man ej tycks kunna se några problem, som det är störst sannolikhet för att läget kommer att försämras.
Det kan i förlängningen tolkas som att det är just nu som den svenska fastighetsmarknaden (och därmed värderingen på börsen av svenska fastighetsbolag) står på topp, och att det nu bara kan börja gå sämre.
//Edit: Kunde inte ha uttryckt det bättre än fastighetskungen Rutger Arnhult själv enl artikel i Dagens Industri 26 apr 2014:
Vad är du rädd för?
”Att någon i min närhet ska drabbas av någon sjukdom.
Annars ingenting, förutom en långvarig räntechock.
Det slår ju sönder allt, och det vill man inte se__.
http://www.di.se/artiklar/2014/4/23/fastighetsklipparens-storsta-skrack/
//
Men ännu så länge flockas aktieinvesterare gladeligen kring fastighetsaktierna som en dans kring guldkalven utan minsta tanke på riskerna.
Och det samtidigt som ägare och fastighetsbolagen utnyttjar läget till att casha hem och pumpa aktieinvesterarna på denna "easy money".
Indikativt för en bubbla är att en trend börjar snurra allt fortare och accentueras.
I linje med det tillkommer allt fler nya fastighetsbolag till börsen via börsintroduktioner.
Och även i linje med det ber de befintliga fastighetsbolagen på börsen aktieinvesterare om allt mer och allt oftare om nya kapitaltillskott.
//Edit: Ett skäl till den allt högre takten i ruljangsen lär vara att fastighetsbolagen och deras ägare är påhejade av olika finansiella rådgivare (banker etc) som tjänar stora arvoden på att få uppdrag att börsintroducera fastighetsbolag och att få aktieinvesterare att pumpa in kapitaltillskott till fastighetsbolagen.
Det är tex precis som när samma ruljangs accelererade för internetrelaterade bolag i samband med IT-bubblan kring år 2000 (som sedermera sprack).
Mer om IT-bubblan: http://sv.wikipedia.org/wiki/IT-bubblan
Det var väl snarast dessa internetrelaterade bolag, deras ägare, finansiella rådgivare, och allt girigare aktieinvesterare som tillsammans skapade den bubblan som sedan sprack.
//Edit: Även om den svenska finanskrisen i början av 1990-talet: http://sv.wikipedia.org/wiki/Finanskrisen_i_Sverige_1990–1994
//
Liksom vid alla bubblor finns det följande kategorier av aktieinvesterare:
1) De som vet att det är en bubbla och surfar med på vågen ett tag och tjänar en hel del pengar på det, men har vett att hoppa av i tid innan bubblan spricker.
2) De som inser att det är en bubbla men hoppar av för sent
3) De som inte fattar att det är en bubbla och är med även när bubblan spricker.
Dvs av de tre kategorierna är det bara kategori 1 som är vinnare i leken medan kategorierna 2 och 3 hör till förlorarna (vilket säkert är den stora merparten av alla deltagare, ev så mycket som 90% medan vinnarna bara är kanske 10%).
Precis samma kategorier kan antas finnas vid den nu pågående fastighetsbubblan på börsen.
Nyckelstrategin är alltså att se till att man tillhör kategori nr 1 och inte 2 eller 3.
Här i bloggen är uppfattningen att om man vill försäkra sig om att tillhöra kategori 1 är det hög tid nu hoppa av det skenande tåget och sälja av sina fastighetsaktier.
//
Tex:
...15 okt 2014: Fastighetsbolaget Kungsleden har fått in ett kapitaltillskott på 1,6 miljarder kr genom att sälja ut nya aktier till aktieinvesterare.
www.avanza.se/placera/telegram/2014/10/15/kungsleden-foretradesemission-fulltecknad.html
...19 nov 2014: Fastighetsbolaget Klövern meddelar att de fått in 1,9 miljarder kr i kapitaltillskott från aktieinvesterare.
Kapitaltillskottet erhölls genom att sälja ut nya preferensaktier till aktieinvesterarna.
www.avanza.se/placera/pressmeddelanden/2014/11/19/klovern-ab-publ-erbjudandet-att-teckna-preferensaktier-i-klovern-overtecknat.html
...4 dec 2014: Fastighetsbolaget Hemfosa har fått in 1,6 miljarder kr genom att sälja ut nya preferensaktier till aktieinvesterare.
www.avanza.se/placera/telegram/2014/12/04/hemfosa-emission-overtecknad-pref-aktie-borjar-handlas-1212.html
...4 dec 2014: Det mindre fastighetsbolaget NP3 har fått in drygt 200 miljoner kr i kapitaltillskott genom att sälja ut nya aktier till aktieinvesterare, och NP3-aktien börjar handlas på börsen.
http://www.np3fastigheter.se/np3-fastigheter-abs-publ-handel-pa-nasdaq-stockholm-inleds-idag/
Aktierna såldes ut för 30 kr per st.
Och som ex på fastighets-hypen nådde börskursen 35 kr som högst under första handelsdagen på börsen (tors 4 dec 2014).
Jojo. Det gäller att smida medan järnet är varmt.
Även bla:
Fastighetsbolaget Stendörren har tagit "köksvägen" till börsen och börsintroducerat sig genom att låta sig bli uppköpt av det befintliga börsnoterade bolaget Header Compression som betalat för Stendörren med nya Header Compression-aktier.
Mer om det i tidigare blogginlägg från 5 nov 2014: http://www.redeye.se/aktiebloggen/hcs-holding-ab/nerpin-bolagen
Tidigare kraschade aktiemäklarfirman Carnegie har också sedermera blivit ett fastighetsbolag på liknande vis.
Så här beskriver sig bolaget nu på sin hemsida:
Äger, förädlar och utvecklar fastigheter
D. Carnegie & Co är Sveriges största noterade fastighetsbolag specialiserat på bostäder.
Vi äger och förvaltar över 15 000 lägenheter koncentrerade framförallt till Stockholmsregionen och vi siktar på att växa våra bestånd inom samma områden.
Och nu är Carnegie som fastighetsbolag värt över 3 miljarder kr på börsen.
//Edit: Medan att köpa stamaktier i ett fastighetsbolag är som att köpa en ägarandel i bolaget, så är preferensaktier mer som att låna ut pengar till bolaget.
Dvs preferensaktier är som en obligation som bolaget ställt ut.
Stamaktier är väl därvidlag mera riskabla än preferensaktier eftersom preferensaktierna har förtur till en viss fast preferensaktie-utdelning som en fast "årsränta".
Många tycker att det känns stabilt, men glömmer bort kursrisken i preferensaktierna.
Blir det ett generellt högre ränteläge så innebär det att preferensaktie-kurserna kommer att falla, eftersom det högre ränteläget gör att investerare kräver högre "ränta" via preferensaktierna.
Exempel:
Antag att en preferensaktie står i börskursen 100 kr och att man får 7 kr per år i preferensaktieutdelning.
Det ger en "årsränta" på 7%.
Men säg att det generella ränteläget (tex statsobligations-räntorna) stiger med 1 procentenhet.
Då kommer investerare att kräva 8% årsränta på preferensaktierna.
Vad blir då den motiverade preferensaktie-kursen?
Jo:
...Den årliga preferensaktie-utdelningen 7 kr
delat med
...ett avkastningskrav på 8% per år (dvs 8 delat med 100 = 0,08)
= 7 kr delat med 0,08
= 87,50 kr
Men när avkastningskravet var 7% blev preferensaktiens motiverade värde 7 kr delat med 0,07 = 100 kr.
Dvs en räntehöjning med 1 procentenhet ledde till att preferensaktie-kursen föll med 12,5%.
Så även om man tycker att den årliga preferensaktie-utdelningen är "säker", så kan preferensaktie-kursen röra sig kraftigt beroende på hur det allmänna ränteläget utvecklas.
//
Tidigare blogginlägg om fastighetsaktier
För att vara ärlig skall erkännas att varningar för fastighetsaktier utfärdats flera gånger tidigare, trots att de därefter haft en fortsatt god utveckling i takt med att det rådande drivshusklimatet för fastigheter och fastighetsbolag bestått (och snarast förstärkts ytterligare i takt med ännu lägre räntenivå).
Tex:
11 feb 2014: Sälj Fabege-stamaktien.
http://www.redeye.se/aktiebloggen/fabege/salj-fabege-seamless
...Den låg då i 85 kr.
...Ligger nu i 101,80 kr och har dessutom gett en aktieutdelning på 3 kr (utbetald i samband med bolagsstämman i mars 2014).
Dvs 85 kr investerat i en Fabege-aktie i feb 2014 har sedan dess ökat till 104,80 kr (dvs en totalavkastning på 23% på ca 10 månader!).
10 mars 2014: Sälj stamaktierna i fastighetsbolagen Corem och Klövern.
http://www.redeye.se/aktiebloggen/corem/salj-corem-klovern
Ovannämnda "fastighetskungen" Rutger Arnhult är huvudägare i båda dessa bolag.
...När blogginlägget skrevs låg Corem-stamaktien i 25,30 kr.
...Och nu står den i 27,90 kr.
...Dessutom har aktien gett en aktieutdelning på 0,70 kr (utbetalad i samband med bolagsstämman i apr 2014).
Dvs 25,30 kr investerat i en Corem-aktie 10 mars 2014 har sedan dess vuxit till 28,60 kr (börskurs 27,90 kr plus aktieutdelning 0,70 kr).
Det motsvarar en "totalavkastning" (kursförändring plus aktieutdelning) på 13% på ca 9 månader.
Börsen som helhet har under samma period gett en totalavkastning på 10%.
Dvs Corem-aktien outperformade börsen under perioden.
Sälj-rekommendationen i mars har alltså hittills varit fel.
6 apr 2014: Säljrekommendation för stamaktien i fastighetsbolaget Hemfosa.
http://www.redeye.se/aktiebloggen/hemfosa-fastigheter/salj-hemfosa-aktien
...Då låg aktien i 106,50 kr.
...Och nu ligger den i 148,50 kr.
Dvs aktien är under perioden upp 39%.
22 maj 2014: Säljrekommendation för stamaktien i fastighetsbolaget Wallenstam.
http://www.redeye.se/aktiebloggen/wallenstam/wallenstam-vivoline
...Då låg Wallenstam-stamaktien i 111,90 kr.
...Ligger nu i 123,70 kr.
Dvs aktien är upp 11% under 6-7 månader.
4 jun 2014: Säljrekommendation för stamaktien i fastighetsbolaget Balder.
http://www.redeye.se/aktiebloggen/balder/framgangssagan-balder
...Aktien låg då i 88 kr.
...Ligger nu i 102,75 kr.
Dvs den är +17% på 6 månader.
Samtliga ovannämnda fem säljrekommendationer för fastighetsaktier har alltså hittills inte stämt.
Aktiernas totalavkastning sedan säljrekommendationerna här i bloggen:
1. Hemfosa-stamaktien +39% på ca 8 månader.
2. Fabege-stamaktien +23% på ca 10 månader.
3. Balder-stamaktien +17% på ca 6 månader
4. Corem-stamaktien +13% på ca 9 månader
5. Wallenstam-stamaktien +11% på ca 6-7 månader.
Det har alltså varit skördetid för alla dessa fem aktier under perioderna sedan de fick säljrekommendation.
Snarare borde man alltså hittills ha haft köprekommendation på dem alla.
Men betyder det att säljrekommendationerna var felaktiga?
Inte nödvändigtvis.
Även om alla fem aktier haft goda ökningar sedan rekommendationerna, kanske det ändå är så att den risknivå som aktierna inneburit ej har gjort det värt det att äga dem.
Sedan blev det ändå så att de alla har haft goda ökningar och fastighetsaktier om något blivit ännu mera populära bland aktieinvesterare på börsen.
//Edit: Ett resonemang är att det i det fortsatta drivhusklimatet för fastighetsbolagen, är de mest riskabla fastighetsaktierna som stigit mest i listan ovan.
Enl samma resonemang kommer det det därmed även vara samma aktier som kommer att falla mest när det blir sämre tider.
//
Här i bloggen är uppfattningen att det på lång sikt kommer att visa sig att alla de fem ovannämnda aktiernas börskurser idag ligger på uppblåsta nivåer som ej kommer att hålla.
Rekommendationen blir därför:
...sälj Fabege-stamaktien vid börskurs 101,80 kr.
...sälj Corem-stamaktien vid börskurs 27,90 kr.
...sälj Hemfosa-stamaktien vid börskurs 148,50 kr.
...sälj Wallenstam-stamaktien vid börskurs 123,70 kr.
...sälj Balder-stamaktien vid börskurs 102,75 kr.
//Tillägg 5 dec 2014
Besked om att börsnoterade fastihetsbolaget Tribona säljer fastigheten Saltängen 1 i Västerås för drygt 1 miljard kr.
Fastigheten är på drygt 100 000 kvadratmeter (dvs förenklat; en kvadrat på drygt 300 gånger 300 meter) och är helt uthyrd till mataffärskedjan ICA.
Vem har då Tribona fått att köpa denna fastighet?
Jo, det är norska aktiemäklarfirman Pareto som samlat ihop ett gäng investerare (Pareto-kunder?) som köper fastigheten via det nybildade bolaget Saltängen Property Invest AB.
Enl Tribonas pressmeddelande:
Bakom Saltängen Property Invest AB står ett antal institutionella och privata investerare.
www.avanza.se/placera/pressmeddelanden/2014/12/05/tribona-ab-publ-saljer-fastighet-for-1-075-mkr-i-vasteras.html
Dvs varningssignal att investerare nu är så heta på gröten att de är villiga att tom köpa ut den här typen av stora fastigheter från fastighetsbolag?
Efter affären kommer Tribona att ha kvar fastigheter med ett bedömt marknadsvärde på 4-5 miljarder kr.
Vd Per Johansson uppger för nyhetsbyrån Direkt att Tribona valt att sälja fastigheten för att minska Tribonas risknivå eftersom fastigheten varit så stor i förhållande till Tribonas övriga fastighetsbestånd.
Den har svarat för nästan 20% av beståndet (vilket verkar vara mätt som fastighetens värde som andel av det totala Tribona-fastighetsbeståndets värde).
www.avanza.se/placera/telegram/2014/12/05/tribona-forsaljning-storfastighet-enkom-for-minska-risk-vd.html
Negativt att det visar sig att trots Tribona får ut över 1 miljard kr för fastigheten, så var det 55 miljoner kr under Tribonas bokförda värde för fastigheten.
I och med affären gör Tribona därmed en reaförlust på 55 miljoner kr.
Johansson nämner även för nyhetsbyrån Direkt att fastighetsmarknaden blivit allt hetare i så måtto att lagerfastigheter i bra lägen (dvs tydligen som Saltängen 1) värderas allt högre.
Det har lett till att den "direktavkastning" man får som ägare av den typen av fastigheter
...sjunkit ner från 7,5% per år för en tid sedan
...till nu 6,5% för fastigheter i bra lägen
...och Johansson spår en fortsatt minskning till 6,0%.
En fastighets direktavkastning definieras som
...det årliga driftnetto som fastigheten genererar
...som andel av fastighetens marknadsvärde.
Och driftnettot är ju i sin tur den "årsränta" fastigheten genererar åt fastighetsägaren (dvs förenklat; hyresintäkter minus direkta förvaltningskostnader för fastigheten).
Ju högre fastighetsköpare är villiga att betala för en fastighet, desto lägre direktavkastning får de på fastigheten.
Och det som nämnt ovan vad gäller den negativa effekten av en stigande räntenivå på preferensaktiers motiverade börskurs, gäller även enl samma princip för fastigheter.
Dvs om räntenivån stiger med 1 procentenhet, leder det till höjt avkastningskrav även för fastighetsägare.
Och det leder i sin tur till lägre motiverat värde för fastigheter.
Dvs antag tex att fastighetsägare i dagsläget har ett avkastningskrav som gör att de är villiga att köpa fastigheter för en direktavkastning på 7,0%.
Antag sedan att det generella ränteläget stiger med 1 procentenhet.
Då stiger (förenklat och allt annat lika) även den direktavkastning (som fastighetsägare vill ha för att äga en fastighet) från 7,0% till 8,0%.
Och med samma driftnetto leder det per definition till att fastighetens marknadsvärde sjunker.
Antag en fastighet som genererar ett årligt driftnetto på 7 miljoner kr och att fastighetsägare har ett avkastningskrav som gör att de är villiga att köpa fastigheten om den ger en direktavkastning på minst 7%.
Fastighetens motiverade marknadsvärde blir då
...7 miljoner kr
delat med
...0,07
= 100 miljoner kr
Antag sedan att den generella räntenivån stiger med 1 procentenhet så att fastighetsägarnas årliga avkastningskrav också stiger med 1 procentenhet.
Då innebär det att fastighetsägarna kräver en direktavkastning på minst 8% per år för att köpa fastigheten.
Hur mycket är de då villiga att köpa fastigheten för (givet att driftnettot ligger kvar på 7 miljoner kr per år)?
Jo:
...7 miljoner kr
delat med
...0,08
= 87,5 miljoner kr
Dvs
...om den generella räntenivån förändras med +1 procentenhet
...så leder det till att fastighetens motiverade värde förändras med -12,5%.
Nu pratar alltså Tribonas vd Per Johansson snarare om att fastighetsägarnas direktavkastningskrav på fastigheter typ Saltängen 1 snarare har sjunkit från 7,5% per år till 6,5%, och ev håller på att fortsätta falla ner till 6,0%.
Men i och för sig kan man förstå investerare eftersom ränteläget i dagsläget är rekordlågt.
Tex köper man idag en svensk statsobligation med en löptid på tio år får man bara en ("riskfri") årsränta på 1,09%: www.avanza.se/index/om-indexet.html/18995/10-ars-ranta
Dvs är det värt att köpa en fastighet om den ger en årsränta på 6-6,5% när man bara får drygt 1% i årsränta för en riskfri statsobligation?
Investerare verkar tydligen tycka det i dagsläget.
Det handlar väl även vilken låneränta fastighetsköpare (investerare) får låna till för att köpa fastigheter.
Är banker eller obligationsinvesterare villiga att låna ut 70-80% av marknadsvärdet på en fastighet, för en årsränta på 3-4%?
I så fall kan fastighetsköpare (investerare) tycka att det är en god affär
...att hosta fram 20-30% av fastighetens marknadsvärde i eget kapital
...låna resten (dvs 70-80%) för en årsränta på 3-4%
...och sedan inkassera en årlig direktavkastning ("årsränta") på 7% från fastigheten
Antag tex en fastighet som köps för 1 miljard kr och att investerare kan låna 75% av det beloppet för en årsränta på 3,5%.
1)
Antag att fastigheten ger en direktavkastning på 7% per år vid ett marknadsvärde på 1 miljarder kr.
Då kommer fastigheten att generera en årlig direktavkastning på 70 miljoner kr.
2)
Från det får man sedan dra räntekostnader på 3,5% per år gånger lånet på 750 miljoner kr.
Det blir en årlig räntekostnad på 26,25 miljoner kr.
3)
Det ger då en årlig vinst på 70 miljoner kr minus 26,25 miljoner kr = 43,75 miljoner kr.
Efter 22% i skatt återstår ett nettoresultat (resultat efter skatt) på 34,125 miljoner kr.
Och det har då erhållits med ett eget kapital på 250 miljoner kr.
Det ger därmed en årlig avkastning på eget kapital på:
...34,125 miljoner kr
delat med
...250 miljoner kr
= 13,65%
Dvs hyfsat god affär att få en årsränta på 13-14% när man bara får ca 1% på statsobligationer.
Och om det fastighetsbolagets aktieägare då väljer att låta hela det nettoresultatet (34,125 miljoner kr) delas ut till aktieägarna, kommer det egna kapitalet ligga kvar på 250 miljoner kr så att fastighetsbolaget ger samma avkastning (årsränta) på det egna kapitalet även året därpå osv.
Det förutsätter dock ett oförändrat driftnetto, vilket bla förutsätter oförändrade hyresintäkter, vilket i sin tur förutsätter tex att alla hyresgäster finns krav och betalar oförändrad hyra osv.
Det förutsätter även oförändrad ränta på lånet osv.
Dvs risk för att fastigheten kommer att falla i värde tex
...om den generella räntenivån stiger.
...Och/eller om konjunkturen försämras så att det blir svårt att behålla hyresgäster till samma hyresnivå osv.
Och med ovannämnda höga skuldsättning leder tex
...ett minskat fastighetsvärde med 10% (dvs med 100 miljoner kr)
...till att fastighetsbolagets egna kapital (marknadsvärde) sjunker från 250 miljoner kr till 150 miljoner kr (dvs med 40%!).
//
- - -
Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:
• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning som väntas leda till kursuppgång inom en ganska snar framtid (typ inom 0,5-1 år).
• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt (typ inom de närmaste månaderna), även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.
• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt (dvs på typ 3-5 års sikt).
• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång. Man bör alltså ej ha en stor del av hela aktieportföljen i en sådan aktie.
• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.
• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.
Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp").
Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.
Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra:http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella
Det är ej säkert att blogginlägget har tagit upp alla aspekter som är relevanta för bedömningen av den aktie som blogginlägget handlar om. Och de aspekter som tas upp i blogginlägget kan ha feltolkats.
"Käpphästar" i denna blogg bla:
1) Fundamental aktieanalys vs teknisk aktieanalys
På lång sikt är fundamental aktieanalys det enda relevanta för att bedöma om en aktie är köpvärd eller ej, dvs förenklat; den ekonomiska utvecklingen för ett börsbolags verksamhet och hur bolagets aktie värderas i förhållande till den ekonomiska utvecklingen mm.
Enl den finansiella vetenskapen går det inte att i längden bli rik på så kallad teknisk aktieanalys, dvs att spå framtida börskurser utifrån diagram för historiska börskurser etc.
Det har även visat sig i vetenskapliga studier.
Man kan tjäna pengar på teknisk aktieanalys några enstaka gånger, men därefter kommer man förr eller senare att göra förlustaffärer vilket gör den analysmetoden meningslös.
Inte heller fundamentalanalys ger vinst varje gång, men här är i varje fall uppfattningen att den i längden ger klart bättre resultat för aktieinvesteringar än teknisk analys.
Och rent logiskt borde även fundamentalanalys vara det enda som fungerar långsiktigt eftersom det bara är den som är underbyggd av rimliga resonemang jämfört med teknisk analys.
2) Aktieutdelningar
Aktieutdelningar och nivån på dem anses här vara irrelevanta i sig för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej.
Aktieutdelningar är ju bara som att man har 1 000 kr på banken och gör ett uttag på 100 kr. Man blir inte rikare för det utan har ändå bara 1 000 kr (fast 100 kr kontant och 900 kr kvar på banken).
Allt annat lika bör en aktiekurs falla med lika mycket som aktieutdelningen när aktieutdelningen avskiljs från börskursen.
Däremot kan aktieutdelningen indikera att bolaget är lönsamt och genererar bra resultat per aktie och räknar med en fortsatt god utveckling för resultatet per aktie, men då är aktieutdelningen bara en sekundäreffekt av det.
Det enda relevanta för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej anses här vara hur mycket pengar ett bolag genererar (och väntas generera de kommande åren) i sin löpande verksamhet (mätt förenklat som tex resultat per aktie), och hur börskursen ligger i förhållande till det.
Sätter man in pengar på bankkonto vet man alltid säkert (förhoppningsvis) att man får tillbaka insatta pengar plus ränta (även om räntan är låg) när man vill ta ut pengarna.
Köper man en aktie för att få aktieutdelning tar man alltid en risk för att börskursen står lägre när man senare vill sälja aktien.
Dvs det är inte säkert att man får tillbaka insatta pengar när man köper en aktie.
Dessutom får man ju (normalt) betala 30% skatt på erhållna aktieutdelningar, vilket snarare i sig gör det till en nackdel med aktier som ger hög aktieutdelning.
3) Immateriella tillgångar
Många börsbolag har mycket "luft" i sina balansräkningar i form av abstrakta så kallade immateriella tillgångar (immateriella anläggningstillgångar) bokförda till stora belopp bland tillgångarna i balansräkningen.
Ofta kan de immateriella tillgångarna ha uppstått tex om ett bolag köpt ett annat bolag dyrt (dvs för ett pris som överstiger det köpta bolagets bokförda tillgångsvärden), eller om ett bolag bokför utvecklingskostnader som en tillgång som belastar resultatet utspritt över flera år i form av årliga avskrivningar.
Om ett bolag börjar gå dåligt finns risk för att det bokförda värdet på de immateriella tillgångarna måste skrivas ned. Och det kan då bli stora nedskrivningar eftersom många bolag har stora immateriella tillgångar.
Nedskrivningarna ger en negativ resultateffekt med samma belopp som även minskar bolagets egna kapital med lika mycket (allt annat lika).
Med de stora nedskrivningar det därmed lätt kan bli, kan det mesta eller hela ett bolags egna kapital därigenom raderas ut (och ev till och med bli negativt) vilket gör att bolaget omgående måste få kapitaltillskott från aktieägarna för att överleva.
Sådana kapitaltillskott erhålls då oftast genom att bolaget säljer ut nya aktier till aktieägarna via nyemission, vilket då brukar försämra börskursens dåliga utveckling ytterligare.
Dvs stora immateriella tillgångar i ett bolags balansräkning innebär en förhöjd risknivå i bolagets aktie.
I detta blogginlägg blev alltså rekommendationerna följande:
...sälj Fabege-stamaktien vid börskurs 101,80 kr.
...sälj Corem-stamaktien vid börskurs 27,90 kr.
...sälj Hemfosa-stamaktien vid börskurs 148,50 kr.
...sälj Wallenstam-stamaktien vid börskurs 123,70 kr.
...sälj Balder-stamaktien vid börskurs 102,75 kr.
Det var aktiernas slutkurser på Stockholmsbörsen tors 4 dec 2014.