I den här serien expanderar jag Redeyes allseende öga till kontinenten - a.k.a. Danmark. Jag har börjat i aktiemarknadens svar på Christiania, First North, och går i klassiskt svenskt manér igenom listan i bokstavsordning och sätter betyget “dejlig” eller “dårlig”, som är min svensk-danska tolkning av “hot or not”.
Efter inte mindre än sju “dårlig”-rekommendationer, drabbades jag så smått av vårkänslor och utnämnde DLVS, ett vaccineringsbolag, till dejlig! Upprymdenheten var så stark att jag kände att jag behövde ta en längre paus och “bara” skriva om annat - men nu får det räcka, dags att dra vidare och mot alla odds granska en fastighetsspekulant: EgnsInvest Tyskland.
Affärsmodell och historik
EgnsInvest Tyskland är ett slags fastighetsbolag, eller aktivt förvaltad fastighetsfond, inriktad på hyresfastigheter i Berlin. Bolaget grundades 2008 av EgnsInvest, som är en förmögenhetsförvaltare inom bl.a. aktier, obligationer och fastigheter ägd av sex sparekasser på Jylland, och tog in sitt kapital i samband med en notering på First North 2008.
Så varför just hyresfastigheter i Berlin? I korthet: därför att de är billiga. Medan resten av västvärlden just upptäckt att den sitter med skägget i brevlådan, med någon form av bostadsbubbla drivet av privata spekulanter i nästan varje land, har priserna i Tyskland i det närmaste stått still de senaste 10 åren.
Förklaringen tar sin början i den tyska återföreningen runt 1990. En lag som infördes 1991, för att sätta fart på den östtyska ekonomin, erbjöd då alla som byggde fastigheter i forna Östtyskland eller Berlin full avdragsrätt på hela utgiften på skatten. Så alla, som hade råd, byggde, utan tanke på avsättningsmöjligheterna. Inledningsvis gav det och den allmänna yran kring återföreningen upphov till en spekulativ boom, med prisstegringar på 70%, men det förbyttes i slutet på 90-talet i överkapacitet, och prisfall. Botten nåddes 2004, och sedan dess har priserna stigit något igen. Tyskland har dock en relativt stor andel hyresboende, och har därför haft en långt mindre stigning i priserna de senaste åren, än i många andra länder.
Berlin är på många sätt som Tyskland i stort, fast ännu mer extremt;
- Bara ca 15% äger sitt boende
- Hyrorna är låga, ca 100 kr per kvm och månad
- Priserna är ännu lägre - mellan 15.000 och 20.000 kr per kvm, att jämföra med ca 25.000 i Frankfurt och 33.000 i Munchen, som tillhör de hetaste städerna i Tyskland.
- Direktavkastningen är hög, 6-7%
Anledningen är, utöver överkapaciteten, också den ekonomiska situationen. Befolkningen i Berlin (ca 3,4 miljoner människor) växer, men inte särskilt snabbt. Till skillnad från många städer i forna Västtyskland, har man heller inte dragit samma fördel av högkonjunkturen i industrin. Historien, med Berlin som en delad stad under 50 år, har också gjort att den inte har samma naturliga administrativa särställning som många andra huvudstäder. Istället är hushållsinkomsterna ca 10% lägre än många andra delar av Västtyskland, drivet av den höga arbetslösheten.
Tanken på att priserna i Berlin, som tillhör de lägsta bland huvudstäder i Västeuropa och t.o.m. är billigt jämfört med en del Östeuropeiska huvudstäder, skulle utjämnas är alltså temat för EgnsInvest. Det är inget unikt tema; sedan 2004 har många utländska investerare, främst amerikaner, britter och skandinaver, köpt på sig bostäder. De tyska delstaterna, som tidigare varit stora ägare, tackar och tar emot, då det betytt att de kunnat stärka sina kassor genom att sälja av fastigheter. Förra året sägs ca hälften av alla köp - och det gjordes rekordmånga det året - gjorts av anglosaxiska investerare.
EgnsInvests affärsmodell består i att köpa, utveckla och sälja hyresfastigheter i Berlin. För det har man tagit in drygt MDKK 175, och tänker sig därtill ta upp lån på ca det dubbla, vilket ger en total investeringsbudget på ca MDKK 500. Det mesta ska läggas på att köpa fastigheter, men man kommer även att investera en del i att t.ex. bygga penthouse-lägenheter i somliga av de köpta husen. Köpen ska göras främst i centrala områden med låg arbetslöshet och stigande befolkning.
Till dags dato har man kommunicerat ut köp för MDKK 183, för 21 kommersiella lokaler och 184 bostäder, om totalt ca 16,500 kvm (ca SEK 14000 / kvm). Det handlar om
- 2 fastigheter i Prenzlauerberg (Östberlin, ca 5 km från centrum)
- 3 fastigheter i Friederichchain (Östberlin, ca 5 km från centrum)
- 1 fastighet i Mitte (centrum)
- 1 fastighet i Steglitz (södra Västberlin, ca 1 mil från centrum)
Husen från dessa områden i Östberlin är eftertraktade därför att de tillhör de få hus från sekelskiftet (Altbauten) som klarade sig genom andra världskriget, och därför kan stoltsera med vackra fasader, stukaturer och generösa takhöjder om 3-4 meter, att jämföra med många fula och kompakta boenden från senare epoker.
Organisation och ledning
På klassiskt fondmanér är all förvaltning i bolaget utkontrakterad - det finns en direktör och tre styrelsemedlemmar, men all daglig verksamhet sköts av rådgivarna EgnsInvest Management A/S och Svanen Ejendomsinvest A/S.
EgnsInvest Management står för marknadsföring och administration av bolaget, och förvaltar fastighetsportföljen. I utbyte för man 0,85% av portföljvärdet per år plus en fast avgift per lokal om DKK 4700 / 6000 för boende resp. kommersiell.
Svanen är rådgivare vid portföljförvaltningen, och sköter förvärv, försäljningar och utveckling. Bolaget är utöver rådgivare till EgnsInvest också en egen investerare i fastigheter, både i Tyskland och i andra länder, med drygt 1,2 miljard DKK investerat bara i Tyskland, och driver även en egen fond inriktad på Berlin. Svanen får för sina tjänster en honoar på 2-2,5% vid köp, 1-2% vid försäljning, och 0,2-0,225% av portföljen i årlig avgift. EgnsInvest kan även välja andra rådgivare.
Både Svanen och EgnsInvest Management får även en success fee på 5% var på alla vinster från fastighetsförsäljningar.
Finanser och värdering
Idag handlas EgnsInvest till ca DKK 108, jämfört med investerat kapital om ca DKK 100 per aktie vid noteringen (emissionskursen var DKK 104,5 med 4,5 kr i courtage och noteringskostnader).
I EgnsInvests prospekt räknar man med en direktavkastning på ca 6% på investerat kapital. Därtill kommer administrativa omkostnader på drygt 1,5%, inkl. noteringskostnader etc, och räntor på 3,5% (motsvarande 5,2% - mestadels EURIBOR + 0,6%). Efter skatt blir det därför inte mycket till vinst från rörelsen.
Istället är avkastningen i stort sett avhängigt värdestegringen. Här räknar man med 4% per år, vilket med 3x hävstång, ger en beräknad avkastning på eget kapital om ca 13,5% per år 2010.
Känsligheten i kalkylen är relativt stor - varje procentenhet i värdestegring mer eller mindre gör ca +-2% på eget kapital. En procentenhet på EURIBOR ger 1,5% utfall.
Hur går det hittills? Jag kan konstatera att det från andra källor rapporteras att priserna i Berlin står relativt stilla eller är upp svagt år över år, och att EURIBOR ligger ca 0,2 procentenheter högre än prospektet. Bolaget verkar dock ha kommit igång med sina investeringar, och fått till synes bra priser per kvm.
EgnsInvest är i mina ögon en enda stor spekulation i fastighetspriser i Berlin. Går priserna upp, kommer hävstången göra det till en god affär. Själv var det länge sedan jag var i Berlin, och jag har svårt att bedöma situationen.
Klart är att priserna är låga; i nivå med eller strax under priserna i t.ex. Malmö, Helsingborg och Lund. Berlin verkar mycket o-bubbligt, och hela Tyskland ser ut att undgå bostadsbubblan väl. Risken för större prisfall tycks liten.
Å andra sidan är argumentet att Berlin är en huvudstad lite svagt - Berlin har varken den starka ekonomiska eller administrativa ställning som karakteriserar en huvudstad ännu. Berlins ekonomi ser svag ut, och eurons förstärkning medför en risk för att Tysklands exportberoende ekonomi nu kyls av igen. Bara kulturen verkar ha en riktigt stark ställning, med Berlin som en av de hetare städerna i Europa inom t.ex. mode och “finkultur”. Dessutom finns en risk i att utländska spekulanter har en mycket stor andel av bostadsmarknaden, och vinsthemtagningar när priserna faller på hemmamarknaderna kan ha stor inverkan.
Ett mindre riskmoment / frågetecken är rådgivarens ställning - det är i mina ögon tveksamt med en rådgivare som driver egen verksamhet på sidan om. Hur prioriteras vem som får köpa fynden då, tro?
För mig är det som fäller avgörandet att aktien handlas med en premie på 8% över substansvärdet. Vid eller under investerat kapital hade det kunnat vara en attraktiv placering, men här diskonteras redan ett års uppgång trots att både ränten och priserna inte tycks utvecklas som tänkt.
EgnsInvest får stämpeln dårlig, men håll koll på ev. utförsäljningar i aktien under hundralappen.