Sälj Corem och Klövern

2012-06-02 19:40, Edited at: 2012-06-03 14:26

Rutger Arnhults imperium med fastighetsbolagen Corem och Klövern har vuxit fram snabbt, men hög skuldsättning innebär hög risk i aktierna.

Rutger Arnhult (som tidigare var Corems vd men nu är Klöverns vd from i år) är grymt duktig.

Se hur han byggde upp fastighetsbolaget Corum från scratch till att nu ha ett börsvärde på 1,5 miljarder kr (exkl preferensaktierna).

I och för sig kan man hävda att han har haft flyt tack vare:

• att han har haft banker som ställt upp med lån

• att fastighetsmarknaden ständigt har förbättrats under hans tid i branschen

Och nu försöker Arnhult ta ett större grepp med Klövern som har ett börsvärde på nästan 4 miljarder kr (exkl preferensaktier).

Han är själv huvudägare i Klövern med en ägarandel på 27% (19% via Corem och 8% privat, och han kontrollerar även Corem med en ägarandel på 37% privat).

Dock kan risknivån anses vara hög pga att både Klövern och Corem är ganska högt skuldsatta. Dvs hur kommer det att gå för dem om fastighetsmarknaden försämras?

Per sista mars 2012 hade Klövern fastigheter värda 21 miljarder kr och räntebärande skulder på 14 miljarder kr. Därtill kan man betrakta Klöverns preferensaktier (värda 1,6 miljarder kr på börsen) som räntebärande skulder. Då blir Klöverns totala skulder 15-16 miljarder kr. Därmed räcker det att fastigheterna faller i värde med över 25-26% för att Klövern har större skulder än tillgångar, dvs då är bolaget i praktiken konkursmässigt.

Även Corem är högbelånat. Corem äger fastigheter för 5-6 miljarder kr plus Klövern-aktieinnehavet värt 800-900 miljoner kr. Samtidigt har Corem räntebärande skulder på drygt 4 miljarder kr. Därtill kommer Corems preferensaktier vilka kan betraktas som en räntebärande skuld, och de preferensaktierna är tillsammans värda drygt 800 miljoner kr på börsen. Sett på det sättet har Corem totala tillgångar värda drygt 6 miljarder kr och räntebärande skulder på drygt 5 miljarder kr, dvs då räcker det med att Corems tillgångar (fastigheter plus Klövern-aktier) faller i värde med över knappt 20% för att Corem ska ha större skulder än tillgångar, dvs då är bolaget i praktiken konkursmässigt.

Och obs då att Corems Klövern-aktieinnehav (värt 800-900 miljoner kr) är aktier i det högbelånade Klövern vilket gör att Klövern-aktieinnehavet innebär en rejäl hävstång i förhållande till Klöverns fastighetsvärde. Dvs tex för att Corems Klövern-innehav (teoretiskt sett) ska minska i värde med 20% räcker det att Klöverns fastigheter minskar i värde med 5%.

Arnhult har alltså först lyckats skapa en rejäl hävstång i Corem, och för det har han utöver Corems fastigheter även köpt en huvudägar-post i det högbelånade Klövern. Det blir alltså belåning av belåningen, dvs för pengarna i det belånade Corem har han köpt aktier i det belånade Klövern.

Genom ask-i-ask-ägandet har Arnhult lyckats få kontrollen över ett enormt fastighetsbestånd jämfört med det kapital han själv från början har investerat.

Fördelen med det är att så länge fastighetsmarknaden fortsätter att förbättras gör den stora hävstången att värdena på Arnhults aktieinnehav i Corem och Klövern stiger kraftigt (vilket skett hittills).

Men nackdelen är att om fastighetsmarknaden försämras krävs det enl ovan inte så stora värdeförsämringar för att Arnhults förmögenhet ska utraderas ganska snabbt.

Man kan fråga sig vilka banker och ev andra långivare det är som vågar låna ut så många miljarder kr till Arnhults fastighetsimperium.

Och för hans egen del skulle man rekommendera honom att snarast minska eller helt upphöra med belåningen av Klövern och Corems tillgångar, tex genom att sälja av en stor del av dessa bolags fastigheter innan en ev försämring av fastighetsmarknaden kommer.

Dvs han borde så snabbt som möjligt säkra upp det som säkras kan av hans förmögenhet.

Hans aktieinnehav i Corem och Klövern är i dagsläget värda över 1 miljard kr (varav ca 800 miljoner kr i Corem och 300-400 miljoner kr i Klövern), dvs han är numera miljardär. Så det är stora belopp det handlar om.

Men Arnhult verkar inte visa några tecken på att bromsa sin expansionsiver.

Enl Klöverns resultatrapport för q1/2012 http://www.klovern.se/Global/IR%20och%20Press/Finansiella%20rapporter/Del%C3%A5rsrapporter_sv/Q1/Del%C3%A5rsrapport%20Q1%202012.pdf siktar han nu på att fortsätta öka upp Klöverns fastighetsbestånd från ett värde på 21 miljarder kr till 25 miljarder kr.

-

Sammantagen reflektion

Visst kan fastighetsmarknaden framöver fortsätta förbättras i Sverige eller åtminstone ligga stabil. Det brukar ju sägas att Norden ännu så länge har en hygglig konjunktur jämfört med tex Sydeuropa.

Och tack vare Klöverns och Corems höga skuldsättningar innebär en fortsatt förbättrad fastighetsmarknad att värdet på bolagens aktier bör fortsätta stiga ganska kraftigt.

Men vågar man ta den risken mot bakgrund av att värdet på aktierna pga den höga skuldsättningen faller ganska kraftigt om fastighetsmarknaden börjar försämras?

Eftersom tex utvecklingen i Sydeuropa snarare verkar försämras känns det våghalsigt att i dagsläget betta på Arnhults högbelånade fastighetsimperium (dvs aktier i Klövern och Corem).

Att köpa preferensaktier i dessa bolag innebär något lägre risk eftersom de har förtur till aktieutdelningar före de ordinarie aktierna.

Men även preferensaktierna lär innebära en inte obetydlig risk, om man betraktar dem som räntebärande lån som vid en konkurs är lån som är efterställda Corems och Klöverns övriga långivare.

Dessutom kan det betraktas som ett orosmoln att Corem och Klövern över huvudtaget emitterat preferensaktier, eftersom det kan tolkas som att bankerna inte varit villiga att ställa upp med normala banklån i motsvarande utsträckning till rimliga villkor. Och varför har bankerna i så fall inte varit villiga till det? Förmodligen i så fall för att belåningen redan är så hög - enl denna tolkning.

-

Sammantaget blir rekommendationen därför här att man som aktieinvesterare säljer sina ordinarie aktier och preferensaktier i Corem och Klövern.

Visst kan man invända att den slutsatsen är att helt vara ute och cykla eftersom den svenska fastighetsmarknaden i princip bara har förbättrats sedan den stora finans- och fastighetskrisen i början på 90-talet, och att det inte verkar finnas direkta tecken på en försämring nu heller.

Den höga belåningen av Klövern och Corem gör dock att riskerna här anses bli för höga, särskilt för Corem som inte bara självt är belånat utan till stor del äger aktier i Klövern som i sin tur är högbelånat.

---

Skala för aktie-rekommendationer:

• "Köpläge": En aktie som för tillfälligt är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning.

• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt, även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.

• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt.

• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång.

• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.

• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.

Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex 1-2 års tid. Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs.

Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.

Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra: http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella

Här blev alltså rekommendationerna följande:

• "Sälj" för Corems ordinarie aktie vid nuvarande börskurs 20 kr.

• "Sälj" för Corems preferensaktie vid nuvarande börskurs 131,50 kr.

• "Sälj" för Klöverns ordinarie aktie vid nuvarande börskurs 23 kr.

• "Sälj" för Klöverns preferensaktie vid nuvarande börskurs 139,50 kr.

Börskurserna är slutkurser från fre 1 juni 2012.