Läge sälja fastighetsaktier?

2011-12-07 11:51, Edited at: 2011-12-07 14:39

Det kommer att bli mycket svårare att låna pengar till fastigheter framöver, vilket lär sätta press på fastighetsmarknaden och därmed fastighetsaktier.

Det är Catellas vd Johan Ericsson som är ute och pratar om förutsättningarna för fastighetsfinansiering framöver. Eftersom Catella har en mycket stor position inom rådgivning kring fastighetsaffärer (inte bara i Sverige utan även internationellt), kan hans ord vara värda att tas på allvar.

Så här säger Johan Ericsson i en videointervju från i tisdags (6 dec 2011) på Introduce.se: http://www.introduce.se/foretag/catella/intervjuer/2011/12/catella-forsiktighetsatgarder-vidtagna-i-laneportfoljen

_"Catella är i sin rådgivningsverksamhet inriktat mot fastighetsområdet. Och där ser vi ett stort behov - inte bara utav rådgivningstjänster avseende förändringar i fastighetsportföljer, utan också avseende finansiering. Och det innebär att vi stärker oss på det området; resursmässigt, personellt.

Det här sammanhänger med att den traditionella finansieringsformen - nämligen banklån - kommer att vara belastad framgent med en komplexitet och svårigheter som vi inte har sett historiskt.

• Å ena sidan så har vi bankernas allt svårare situation, vilket begränsar deras utlåning.
• Å andra sidan så ser vi stora lånevolymer som kommer att förfalla under de kommande åren.

Den kombinationen - bankernas begränsade utlåningskapacitet, och stora refinanseringsbehov - gör att det här finns behov av nya former av fastighetsfinansiering.

Det är ett område vi kommer att satsa väldigt mycket i de kommande åren."_

Här återstår att se i vilken utsträckning dessa nya finansieringsformer som Catella ska satsa på, kan ersätta ev frånvaro av banklån för fastigheter framöver.

Aktiemäklarfirman Pareto Öhmans säljrekommendation för Nordea-aktien idag (ons 7 dec 2011) illustrerar delvis läget för bankerna: http://www.avanza.se/aza/press/news.jsp?newsArticleId=N1868832

Pareto Öhman pekar på flera saker:

• Införandet av en "kontracyklisk buffert" bedöms leda till att Nordea tvingas ge lägre aktieutdelning än annars för att klara de nya svenska kapitalkraven för banker. En sådan buffert kan införas 2015 och uppgå till 1,25%, vilket i så fall innebär nedjusterad aktieutdelning från Nordea 2012-2014.
• Införandet av en "liquidity coverage ratio" leder till att Nordeas räntenetto (skillnad mellan in- och utlåning) blir 1% lägre 2012-2013.
• Nordea behöver öka den genomsnittliga löptiden ("durationen") på sin upplåning (särskilt vad gäller dollarupplåning), vilket innebär ytterligare risk vad gäller bankens räntenetto. Dålig konjunktur kan leda till att Nordea får svårt att lägga om lånevillkor och höja avgifter för sina kunder, för att motverka högre upplåningskostnader. Aktieinvesterare har för höga förväntningar på Nordeas framtida räntenetto.

Nordea-aktien har hittills idag (fram till kl 14.30 ons 7 dec 2011) fallit med 2,7% till 53,25 kr. Pareto Öhmans riktkurs för aktien är 5,70 euro (51,36 kr).

I ett tidigare blogginlägg pekades tex på den höga skuldsättningen i börsnoterade fastighetsbolaget Corem: http://www.redeye.se/aktiebloggen/modigt-kopa-corem

Där nämns att Corem har en skuld på 4 miljarder kr att jämföra med att Corem är värt 2 miljarder kr på börsen. Betraktar man Corems preferensaktier som ett obligationslån, blir skulderna nästan 5 miljarder kr samtidigt jämfört med att själva Corem är värt 1,4-1,5 miljarder kr.

Nu ska Corems huvudägare och vd Rutger Arnhult istället bli vd för fastighetsbolaget Klövern som köper fastighetsbolaget Dagon. Och det är samma visa där med hög skuldsättning. Klövern har skulder på 9 miljarder kr jämfört med att Klövern är värt 4 miljarder kr på börsen.

Dessutom har Klövern lagt ett bud på Dagon för 1,4-1,5 miljarder kr. Dagon i sig har tidigare skulder på 4 miljarder kr, och Klövern ska betala budet med kontanter (till 30%) och nya preferensaktier (till 70%). Där kan man utgå ifrån att kontantdelen finansieras med nya lån medan preferensakierna kan betraktas som obligationslån.

Det innebär att Klövern ökar sin skuldbörda från 9 miljarder kr till 14-15 miljarder kr, samtidigt som Klövern fortfarande blir värt ca 4 miljarder kr på börsen. Det är alltså som att man staplar klotsar på varann för att se när tornet rasar?

Och är Arnhults nästa steg att Klövern ska köpa in Corem, med ytterligare skuldsättning som följd?

Ett annat blogginlägg har handlat om fastighetsbolaget Fabege: http://www.redeye.se/aktiebloggen/bilia/salj-bilia-skistar-och-fabege

Där framkom att Fabeges vd Christian Hermelin är optimist, men återigen är skuldsättningen hög med skulder på 16-17 miljarder kr samtidigt som Fabege är värt 8-9 miljarder kr på börsen.

Investmentbolaget Öresund har en ägarandel på 6-7% av Fabege, och är därmed Fabeges näst största aktieägare. Men Öresund har uttalat en avsikt att sälja ut sin ägarandel i Fabege under de kommande åren. Hur kommer det att gå, om fastighetsmarknaden samtidigt försvagas framöver pga sämre finansieringsmöjligheter?