Köpläge i Corem-aktien

2012-03-16 11:07, Edited at: 2012-03-28 15:41

Fastighetsbolaget Corems huvudägare Rutger Arnhult har tagit kommandot i fastighetsbolaget Klövern, och lär väl nu låta Klövern köpa Corem.

Det är i alla fall något man kan spekulera om.

Corem har berörts i tidigare blogginlägg:

• 11 okt 2011: "Modigt köpa Corem?" http://www.redeye.se/aktiebloggen/modigt-kopa-corem

• 7 dec 2011: "Läge sälja fastighetsaktier?" http://www.redeye.se/aktiebloggen/corem/lage-salja-fastighetsaktier

Där fick Corem-aktien säljrekommendation. Resonemanget byggde inte på att Corem är ett illa skött bolag. Tvärtom, Corem är säkert mycket välskött med den kreative och energiske Rutger Arnhult vid rodret (nu som före detta vd men fortfarande huvudägare och styrelseledamot). Men däremot kan Corems skuldsättning anses vara hög vilket innebär en hög risk om fastighetsmarknaden skulle börja försämras - inte för att det finns några direkta tecken på en sådan försämring, utan helt enkelt bara att hög belåning innebär en stor teoretisk risk för ett fastighetsbolag OM fastighetsmarknaden skulle försämras.

När det första blogginlägget skrevs (i okt 2011) låg Corem-aktien kring 20 kr, och i dagsläget ligger börskursen i 22 kr senast betalt. Så hittills har säljrekommendationen inte stämt i så måtto att kursen har stigit.

Men principiellt håller fortfarande resonemanget att en hög skuldsättning innebär hög risk, och att det kan vara skäl att avstå från Corem-aktien.

Sedan dess (i okt 2011) har nya saker hänt. Rutger Arnhult har avgått som vd för Corem för att i stället bli vd för det större fastighetsbolaget Klövern.

Och så sent som idag kom signaler enl Di.se om att Arnhult nu på allvar även har tagit ägarkontrollen över Klövern och motar bort Peab-bröderna Paulsson. "Erik Paulsson tvingas bort från styrelse", skriver Di.se i en artikel idag om Klöverns styrelse: http://di.se/Artiklar/2012/3/16/262008/Erik-Paulsson-tvingas-bort-fran-Kloverns-styrelse/ Dvs på Arnhults initiativ minskas Klöverns styrelse från sju till fem pers, och de två som inte längre får vara med är Erik Paulsson och hans hantlangare Gustaf Hermelin.

Så här kommenterar Paulsson "Arnhult-kuppen" enl Di.se-artikeln:

_"Jag kan inte annat än att önska denne unge pojke lycka till. Så pass ödmjuk är jag vid 70 års ålder.".

"Han (Rutger Arnhult) är en stor ägare (i Klövern) och vill vara herre på täppan. Sådana är spelreglerna. Det är ett publikt bolag där alla får köpa aktier. Vi har mycket andra grejer på gång, så vi får nog inga problem att få tiden att gå."_

Arnhult kommenterar Paulssons och Hermelins avgångar från Klövern-styrelsen med att de båda företräder bolaget Brinova som är en konkurrent till Klövern: http://www.avanza.se/aza/press/news.jsp?newsArticleId=N1892988 (Brinova är dock även storägare i Klövern och har en ägarandel på 6% av Klövern.)

Arnhult äger 38% av Corem som äger 20% av Klövern. Dessutom äger Arnhult direkt 6,5% av Klövern.

Nu då Arnhult alltså har säkrat greppet om Klövern är frågan vad hans nästa manöver kommer att bli. Och då är det ju logiskt att tänka sig att Klövern kommer att sluka Corem. För vad skulle det annars vara för mening för Arnhult med att vara huvudägare i två separata börsnoterade fastighetsbolag med varsina huvudkontor, fastighetsförvaltnings-organisationer, upplåningar etc.

Då är det ju mycket bättre att skapa ett enda större fastighetsbolag bestående av både gamla Klövern och Corem, förslagsvis genom att Klövern köper Corem (eftersom Klövern är det större fastighetsbolaget av de två).

Klövern-aktiens börskurs står i 26 kr och Corem-aktiens börskurs i 22 kr, så ett lämpligt alternativ är tex att Klövern lägger ett bud på Corem där Corems-aktieägare som ersättning får 1 Klövern-aktie per Corem-aktie. Då skulle Corem-ägarna få en viss budpremie (på 18%) samtidigt som både de och Klöverns aktieägare får fördelarna av att ha ett större och mer effektivt fastighetsbolag.

Det brukar ju även heta att börsnoterade fastighetsbolag bör vara stora för att locka stora aktieinvesterare att bli aktieägare.

Sammantagen reflektion

Sammantaget blir därför rekommendationen på kort sikt att köpa Corem-aktien på temat att Klövern kommer att köpa Corem typ under 2012 med en viss premie.

Men när budet väl har kommit så blir rekommendationen fortsatt att då sälja av Corem-aktien då med vinst, pga de fortsatt höga riskerna pga hög belåning. Klövern har nämligen precis som Corem också hög skuldsättning, så om fastighetsmarknaden börjar vika kan det få stora effekter (även om det inte finns några direkta signaler på en försämrad fastighetsmarknad just nu).

En aspekt som talar emot att Klövern kommer att sluka Corem, är att då omintetgörs Arnhults välgenomtänkta ask-i-ask-ägande. Det är ju genom att ha en ägarandel i Corem som har en ägarandel i Klövern som Arnhult får ägarmakten i ett så pass stort fastighetsbolag som Klövern fast han ursprungligen inte investerat så mycket själv. Skulle Klövern köpa Corem så innebär ju det att Klövern även köper Corems ägarandel i Klövern och vad ska då hända med den ägarandelen? Den motsvarar ju trots allt 20% av Klövern.

Bakgrund om Corem

Corem har ca 76 miljoner utestående aktier, så vid nuvarande börskurs 22 kr är Corem värt 1,6-1,7 miljarder kr på börsen.

Rutger Arnhult har en ägarandel på 38% av Corem så hans ägarandel är värd drygt 630 miljoner kr.

Bland övriga storägare i Corem finns tex skicklige affärsmannen Karl-Axel Granlund via sitt bolag Volati som har en ägarandel på 10%. Han har berörts i tidigare blogginlägg om fordonsunderleverantören Finnveden: http://www.redeye.se/aktiebloggen/bb-tools/harliga-trista-bolag-bb-tools-finnvedenbulten Om Granlund är storägare i ett bolag verkar man kunna räkna med att det bolagets börskurs kommer att få en god utveckling. Utöver Finnveden är han tex även storägare i flygplansunderleverantören CTT: http://borssnack.di.se/diseconf/Forum/ListMessages.aspx?forumid=1&ThreadID=2060862#msg13760592

Corems fastigheter var värda 5,4 miljarder kr i slutet av 2011 enl bolagets resultatrapport för q4/2011: http://files.shareholder.com/downloads/ABEA-4N3O9X/1735662343x0x543809/9341E85D-F685-454C-8639-69C6E0C15C8D/Corem_Property_Group_AB_publ_bokslutskommunik_20120220.pdf

Corem hade en nettoskuld (räntebärande skulder minus kassa) på 4,2 miljarder kr i slutet av 2011.

Dessutom har Corem gett ut så kallade preferensaktier som också kan betraktas som räntebärande skuld eftersom preferensaktier är som obligationer där innehavaren får en viss ränta.

Corems preferensaktier ger en aktieutdelning på 2,50 kr/kvartal dvs 10 kr/år, och eftersom preferensaktiens börskurs står i 133 kr får man (förenklat uttryckt) en årsränta på 7,5%/år om man köper Corems preferensaktier vid nuvarande preferensaktiekurs.

Corem har gett ut drygt 6 miljoner preferensaktier så preferensaktierna är totalt värda ca 850 miljoner kr. Det kan anses motsvara den räntebärande skuld som Corem har i form av preferensaktier.

Dessutom har Corem en ägarandel på 20% av Klövern. Det är ca 32 miljoner Klövern-aktier som med nuvarande Klövern-börskurs på 26 kr är värda totalt ca 840 miljoner kr.

Corem äger även preferensaktier i Klövern värda ca 110 miljoner kr.

Corem består alltså förenklat av följande:

Tillgångar:

fastigheter 5,4 miljarder kr
Klövern (vanliga aktier) 840 miljoner kr
Klövern (preferensaktier) 110 miljoner kr

minus skulder:

nettoskuld 4,2 miljarder kr
preferensaktier 850 miljoner kr

=nettovärde 1,3 miljarder kr

Utifrån ovanstående siffror uppgår Corems belåningsgrad (skulder delat med tillgångar) till ca 80%, dvs om tillgångarna (fastigheterna och Klövern-aktierna) faller i värde med 20% så blir Corem värdelöst för Corems aktieägare.

Som nämndes i det första blogginlägget om Corem (från okt 2011) så var den karismatiske skåningen Rutger Arnhult först aktieanalytiker på aktiemäklarfirman Öhman där han var inriktad på aktier i fastighetsbolag. Vid sidan om började han under 90-talet att bygga upp sitt egna fastighetsbestånd med hög skuldsättning. Hittills har det gått lysande eftersom fastighetsmarknaden under hela perioden alltid har stärkts. Och Arnhult verkar ha varit skicklig på att få banker att låna ut mycket pengar till hans fastighetsköp.

Inte nog med att Arnhult sett till att Corem i sig är högbelånat, utan sedan låter han det högbelånade Corem för sina pengar köpa aktier i det belånade fastighetsbolaget Klövern. Där blir det alltså dubbelbelåning för Corems indirekta fastighetsinvestering via Klövern.

En fråga är varför Corems nuvarande börskurs 22 kr innebär att bolaget är värt 1,6-1,7 miljarder kr på börsen (när värdet av Corem bara kan beräknas till 1,3 miljarder kr enl ovan). Flera alternativa förklaringar kan tänkas:

• Det finns flera tillgångar i Corem än de som listats ovan.
• Aktieinvesterare anser att Corems fastigheter är värda mer än Corems bedömning 5,4 miljarder kr.
• Aktieinvesterare har överskattat värdet på Corem, dvs Corems börskurs ligger för högt.
• Preferensaktier har blivit populära bland aktieinvesterare tack vare att preferensaktier verkar ge en hög och säker "ränta". Därför har preferensaktiernas börskurs stigit en hel del vilket därmed även ökar Corems räntebärande skuld i form av preferensaktier. (När det första blogginlägget om Corem skrevs i okt 2011 stod börskursen för Corems preferensaktie i 120 kr. Nu står den i 133 kr.)
• Undertecknad har gjort en felräkning i något avseende.

Vad har Corem egentligen för inriktning som fastighetsbolag? Så här beskriver sig Corem i q4-rapporten:

"Corem Property Group AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar lager-, logistik, industri- och handelsfastigheter i Sverige samt i Danmark.

Corems övergripande mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital.

Corem är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap."

I slutet på 2011 hade Corem drygt 130 fastigheter med en uthyrningsbar yta på över 800 000 kvadratmeter. Över 50 st av fastigheterna ligger i Stockholmsområdet medan resten är fördelade på regionerna Öresund, Väst, Småland, Mälardalen/Norr. Lagerlokaler utgör ca 330 000 kvadratmeter och industrilokaler ca 260 000 kvadratmeter.

Corem är baserat i Stockholm och hade bara 36 pers anställda i slutet av 2011.

Bakgrund om Klövern

Klövern har knappt 170 miljoner utestående aktier så Klövern är värt ca 4,3 miljarder kr på börsen vid nuvarande börskurs 26 kr (dvs Klövern är värt nästan tre gånger så mycket som Corem som är värt 1,6-1,7 miljarder kr).

Klövern för sin del äger fastigheter som enl bolaget är värda 14,9 miljarder kr (enl Klöverns resultatrapport för q4/2011).

Nettoskulden uppgår till 9,3 miljarder kr.

Även Klövern har gett ut preferensaktier som kan betraktas som räntebärande skuld. Precis som för Corem ger Klöverns preferensaktier en aktieutdelning på 2,50 kr/kvartal dvs 10 kr/år. Och börskursen för Klöverns preferensaktie står i 136,25 kr så där blir "räntan" (förenklat) 7,3%/år (jämfört med Corem vars preferensaktier förenklat ger 7,5% ränta/år.

Klövern har gett ut knappt 12 miljoner preferensaktier som vid börskurs 136,25 kr är värda ca 1,6 miljarder kr. Det kan alltså betraktas som vad Klöverns räntebärande skuld i form av preferensaktier uppgår till.

Klövern kan därför anses bestå av följande:

Tillgångar:

Fastigheter 14,9 miljarder kr

minus skulder:

Nettoskuld (räntebärande skulder minus kassa) 9,8 miljarder kr
preferensaktier 1,6 miljarder kr

=nettovärde 3,5 miljarder kr

(Siffrorna inkluderar Klöverns köp av börsnoterade fastighetsbolaget Dagon för 1,5 miljarder kr, finansierat med utgivning av nya preferensaktier för ca 1 miljard kr och nya lån på ca 0,5 miljarder kr. Formellt tillträdde Arnhult som Klöverns nya vd from 1 jan 2012, men redan i samband med att han i dec 2011 utnämndes till det vd-jobbet kom samtidigt besked om hans fortsatta expansionsiver genom att Klövern då även aviserade sitt bud på Dagon.)

Även Klöverns nettovärde är alltså klart lägre än Klöverns börsvärde på 4,3 miljarder kr, och man kan fråga sig vad det beror på. (Samma tänkbara förklaringar som för Corem?)

Som nämndes ovan var belåningsgraden i Corem 80%, och utifrån ovannämnda siffror blir belåningsgraden i Klövern 76,5%. Det är alltså något lägre än i Corem i alla fall, men ändå så innebär den höga skuldsättningen i Klövern även en till synes hög risk eftersom det räcker med att fastigheterna sjunker i värde med 23,5% så är Klövern-aktien värdelös.

Så här beskriver sig Klövern i sina senaste pressmeddelanden:

"Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner.

Klövern har affärsenheter i tio städer: Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro.

Fastigheternas värde uppgick till ca 14,9 miljarder kronor och hyresvärdet på årsbasis var ca 1,6 miljarder kronor per den 31 december 2011.

Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap."

Så här beskriver sig Klövern på sin hemsida:

_"Om Klövern

Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning.

Bolaget är organiserad i ett servicekontor, tillika huvudkontor beläget i Nyköping, samt affärsenheter i samtliga tio prioriterade städer. De tio affärsenheterna är organiserade i tre olika marknadsområden, där varje område delar på vissa specialistfunktioner.

Servicekontoret ansvarar för ledning, ekonomi, finansiering, transaktioner, hyresadministration, information och investerarrelationer samt affärsmässigt stöd till affärsenheterna. Vid utgången av 2011 hade Klövern totalt 132 medarbetare, varav 28 på servicekontoret."_

http://www.klovern.se/sv/Om-klovern/

Enl beskrivningen är alltså Klövern (precis som Corem) inriktat på "kommersiella lokaler" dvs fastigheter som hyrs ut till företag (alltså ej bostadsfastigheter). (Som fotnot så kan man tycka att det är ytterligare ett skäl till att både Corem och Klövern borde ha lägre belåning, eftersom företagslokaler är mer konjunkturkänsliga än bostadsfastigheter.)

Enl beskrivningen är Klöverns fastighetsbestånd indelat i tre "marknadsområden". Enl en karta på hemsidan är Klöverns fastighetsbestånd indelat i de tre marknadsområdena Öst, Väst och Syd:

Öst: Uppsala, Täby, Kista
Väst: Karlstad, Västerås, Örebro
Syd: Nyköping, Norrköping, Linköping, Borås

Det verkar komplettera Corem (med sin inriktning på bla Stockholm och Öresundsregionen). Obs att Dagon som Klövern nu köper, är inriktat på fastigheter i Skåne: http://www.dagon.se/

Klövern är baserat i Nyköping och hade bara drygt 130 pers anställda i slutet av 2011.

- - -

Tillägg 19 mars 2012

Aktiemäklarfirman Pareto-Öhman har gjort en stor genomgång av aktier i svenska fastighetsbolag skriver nyhetsbyrån Direkt: http://www.avanza.se/aza/press/news.jsp?newsArticleId=N1893199&source=

Enl analysen (som är daterad 16 mars 2012) har Pareto-Öhman köprekommendation för både Corem-aktien och Klövern-aktien. Dessutom är Klövern-aktien utsedd till en av Pareto-Öhmans favoritaktier i svenska fastighetsbolag.

• Pareto-Öhman anser att Corem-aktien är värd 30 kr. Det kan jämföras med Corem-aktiens köp- och säljkurser 21,40-22 kr i skrivande stund. (Corem-aktiens senaste betalkurs är 22 kr men det var någon tidigare dag för idag mån 19 mars 2012 har tydligen inte en enda Corem-aktie handlats på börsen ännu.) Med utgångspunkt från en börskurs på 22 kr ser alltså Pareto-Öhman en uppgångspotential på 36% för Corem-aktiens börskurs.

• Pareto-Öhman anser att Klövern-aktien är värd 33 kr att jämföra med en börskurs på 25,70 kr i skrivande stund. Det innebär alltså en uppgångspotential på över 28% enl aktiemäklarfirman.

För Corem är riktkursen 30 kr densamma som Pareto-Öhman hade för Corem-aktien i närmast föregående analys av aktier i svenska fastighetsbolag. För Klövern är riktkursen 33 kr något lägre än Pareto-Öhmans tidigare riktkurs på 34 kr för Klövern-aktien.

- - -

Tillägg 28 mars 2012

Rykte nu enl Affärsvärlden om att Klövern och Corem ska gå samman: http://borssnack.di.se/diseconf/Forum/ListMessages.aspx?forumid=1&ThreadID=2070590#msg13850789

Så här skriver tidningen:

"Rutger Arnhult har slängt ut Paulssons ur styrelsen (i Klövern) och nu är det en tidsfråga innan Klövern slås ihop med Corem, säger en minglare på varuhuset Moods premiär."