Arnhult-imperiet: Ett korthus?
2015-02-25 21:32, Edited at: 2015-02-26 00:51Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Bloggens varningar för fastighetsmagnaten Rutger Arnhults bolag verkar hittills inte ha behövts.
Innebär det att dessa varningar aldrig borde ha utfärdats?
Här är uppfattningen att varningarna har varit viktiga för att peka på den höga risknivån i Arnhults bolag, främst pga hög skuldsättning i dem.
Och i detta blogginlägg kommer ännu en gång samma varning.
//Edit: Tex artikel om Rutger Arnhult i Dagens Industri 26 apr 2014:
Fastighetsklipparens största skräck
http://www.di.se/artiklar/2014/4/23/fastighetsklipparens-storsta-skrack/
Ur artikeln bla:
Vad är du rädd för?
”Att någon i min närhet ska drabbas av någon sjukdom.
Annars ingenting, förutom en långvarig räntechock.
Det slår ju sönder allt, och det vill man inte se.”
Detta blogginlägg (kursiv text) skrevs under helgen lör 21 feb 2015 och sön 22 feb 2015 baserat på börskurserna per slutet av fre 20 feb 2015 som då låg på följande nivåer:
Corem stamaktie 32,50 kr
Corem preferensaktie 200 kr
Klövern stamaktie A: 9,80 kr
Klövern stamaktie B: 9,60 kr
Klövern preferensaktie 348 kr
Tribona stamaktie 40 kr
Och nu i skrivande stund under kvällen ons 25 feb 2015 var aktiernas slutkurser följande denna dag:
Corem stamaktie 32,90 kr (+1% från slutkursen fre 20 feb 2015)
Corem preferensaktie 205 kr (+3%)
Klövern stamaktie A 10,55 kr (+8%)
Klövern stamaktie B 10,15 kr (+6%)
Klövern preferensaktie 351 kr (+1%)
Tribona stamaktie 40 kr (0%)
Dvs bara på dessa tre börsdagar har aktierna i Arnhult-bolagen fortsatt stiga kraftigt efter tidigare stora uppgångar, särskilt Klöverns stamaktier.
Corem
Corem har bara ett stamaktieslag och ca 75,9 miljoner st utestående stamaktier.
Bolagets stamaktie-börsvärde blir därmed ca 2,5 miljarder kr (stamaktie-börskurs 32,90 kr gånger 75,9 miljoner st utestående stamaktier).
Corems huvudägare Rutger Arnhult har en ägarandel på 38% av Corems stamaktier.
Hans stamaktieinnehav i Corem är därmed värt 945 miljoner kr (38% av 2,5 miljarder kr).
Vad har då Corem för tillgångar?
1)
Egna fastigheter med ett bedömt marknadsvärde på 7,3 miljarder kr per slutet av 2014.
Det är ca 130 fastigheter.
Så här beskriver bolaget självt inriktningen på fastigheterna enl Corems q4/2014-resultatrapport:
Detta är Corem
Corem Property Group är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i
mellersta
och södra Sverige
samt i Danmark.
Corem har idag ett fastighetsbestånd som huvudsakligen består av
lager-
logistik-
industri-
och handelsfastigheter.
http://www.corem.se/afw/files/press/corem/201502163332-1.pdf
Per fastighetstyp var fastigheterna fördelade enl följande per slutet av 2014:
lager 48%
industri 22%
kontor 18%
handel 7%
övrigt 5%
Summa 100% (knappt 1 miljon kvadratmeter uthyrningsbar yta)
Geografisk fördelning av fastigheternas marknadsvärde per slutet av 2014:
Stockholm 3,1 miljarder kr
Väst 1,3 miljarder kr
Syd 1,2 miljarder kr
Mälardalen/Norr 1,0 miljarder kr
Småland 0,7 miljarder kr
Summa 7,3 miljarder kr
Fler tillgångar i Corem:
2)
Ett aktieinnehav motsvarande en ägarandel på 19% i fastighetsbolaget Klövern.
Corems aktieinnehav i Klövern:
ca 16 miljoner st A-aktier á rådande börskurs 10,55 kr per st
161 miljoner st B-aktier á 10,15 kr per st
Summa 177 miljoner st Klövern-stamaktier värda ca 1,8 miljarder kr
3)
Corem äger även en del egna Corem-stamaktier:
ca 2,5 miljoner st á rådande Corem-stamaktiebörskurs 32,90 kr = värde drygt 80 miljoner kr
Corems "skulder":
4)
Nettoskuld (räntebärande lån minus kassa): 5,6 miljarder kr
Nettoskulden hade per slutet av 2014 en löpande snittränta på 4,32% vilket ger en räntekostnad på ca 240 miljoner kr per år.
...Som jämförelse genererade Corems fastigheter hyresintäkter på ca 620 miljoner kr under 2014.
(Det var 92% av totala potentiella hyresintäkter om Corems fastigheter vore helt uthyrda.)
...Efter avdrag för direkta fastighetskostnader på ca 140 miljoner kr
...återstod ett driftnetto på 480 miljoner kr
Driftnettot minus
...räntekostnader (ca 250 miljoner kr)
...och centrala kostnader (20-30 miljoner kr)
gav Corem ett förvaltningsresultat på ca 200 miljoner kr under 2014.
Dvs då ser man hur mycket räntekostnaderna skulle kunna stiga innan förvaltningsresultatet blir negativt.
Dock räntebindning enl Corems q4/2014-resultatrapport:
Vid årets utgång var 62% av de räntebärande skulderna räntesäkrade.
Av de räntesäkrade skulderna var 76% säkrade om minst 3 år.
5)
Och Corem har (sett ur stamaktieägarnas perspektiv) även ett räntebärande lån i form av utestående preferensaktier.
Det är ca 6,6 miljoner st prefaktier vilka vid prefaktie-börskursen 205 kr är värda ca 1,4 miljarder kr.
Det är vad det skulle kosta för Corem att "bli av med" prefaktierna genom att återköpa dem till rådande börskurs.
Prefaktierna är nämligen inte gratis för Corem.
Corem har lovat att betala ut en prefaktie-utdelning på 10 kr per prefaktie och år.
Det blir alltså ca 66 miljoner kr per år till alla prefaktieägare.
Och eftersom det är en aktieutdelning är den kostnaden inte avdragsgill mot andra intäkter i Corem, utan ska (förenklat uttryckt) tas från Corems nettoresultat (resultat efter skatt).
Det kan jämföras med att Corem har haft följande nettoresultat de senaste åren:
2013: 372 miljoner kr
2014: 112 miljoner kr
(Det är då inkl alla möjliga ytterligare resultatposter utöver de egna fastigheternas löpande siffror, räntekostnad och skatt.)
Prefaktieägarna å sin sida får en "årsränta" på 4,9% om man köper Corems prefaktie för rådande börskurs 205 kr:
...årlig prefaktieutdelning 10 kr
delat med
prefaktiebörskursen 205 kr.
Och prefaktieägarna har ju förtur till denna prefaktieutdelning innan stamaktieutdelning kan bli aktuell för stamaktieägarna.
Dvs om Corem bara har råd att betala aktieutdelning till prefaktieägarna, blir det ingen utdelning till stamaktieägarna.
Å andra sidan är stamaktieutdelningen inte fast (som för prefaktieägarna), utan teoretiskt sett kan stamaktieutdelningen på sikt blir hur stor som helst om Corem lyckas bra.
Just för 2014 föreslår dock Corem att stamaktieägarna ska få en aktieutdelning på 0,80 kr per stamaktie att betalas ut efter bolagsstämman i slutet av apr 2015.
Vid börskurs 32,90 kr per Corem-stamaktie innebär det en "årsränta" på 2-3% för Corem-stamaktieägarna.
Och med ca 76 miljoner st utestående Corem-stamaktier innebär det att Corem ska betala ut drygt 60 miljoner kr i stamaktieutdelningar under våren 2015.
Dvs:
...Corems prefaktieutdelning 10 kr per år = ca 60-70 miljoner kr per år med ca 6,6 miljoner st utestående prefaktier
...Corems stamaktieutdelning 0,80 kr avseende 2014 (att utbetalas våren 2015) = drygt 60 miljoner kr med ca 76 miljoner st utestående stamaktier.
Dock äger Corem som nämnt 2-3 miljoner st egna stamaktier, varför det är knappt 60 miljoner kr som Corem ska betala ut i stamaktieutdelningar under våren 2015.
Men frågetecken:
Kan Corem uthålligt betala ut aktieutdelningar på totalt 120-130 miljoner kr per år (för stamaktier och prefaktier enl ovannämnda nivåer) om tex den generella räntenivån skulle stiga en del?
Och hur blir det om det blir sämre konjunktur och Corem tappar hyresgäster (alternativt tvingas sänka sina hyror)?
Som nämnt hade Corem ett förvaltningsresultat på inte mer än ca 200 miljoner kr under 2014, dvs
hyresintäkter
minus
fastighetskostnader
minus
räntekostnader
minus
centrala kostnader
Och det är då före skatt.
Dvs hur tajta är marginalerna egentligen för Corem?
Dock kommer Corem att få aktieutdelningar på 0,30 kr per Klövern-stamaktie i samband med Klöverns bolagsstämma i apr 2015.
Med Corems ca 177 miljoner st Klövern-stamaktier blir det erhållna aktieutdelningar på drygt 50 miljoner kr för Corem.
Det lättar givetvis bördan för Corem.
Men hur blir det vid sämre tider om räntan stiger och/eller det blir sämre konjunktur?
Då ev risk att Klövern inte kan upprätthålla den stamaktieutdelningsnivån.
Dessutom stor hävstång (dvs det kan bli stora svängningar i Corems stamaktiebörskurs) givet generella förändringar i värderingsnivån för fastigheter (enl själva blogginlägget nedan).
Enl ovan:
Corems tillgångar:
fastigheter 7,3 miljarder kr
Klövern-aktieinnehavet 1,8 miljarder kr
egna Corem-aktier drygt 80 miljoner kr
Summa 9,1 miljarder kr
Corems skulder:
nettoskuld 5,6 miljarder kr
värde på utestående prefaktiestock 1,4 miljarder kr
Summa 6,9 miljarder kr
Ovannämnda tillgångar minus skulder ger då Corems motiverade stamaktiebörsvärde 2,2 miljarder kr.
Med Corems ca 76 miljoner st utestående Corem-stamaktier ger det ett motiverat värde på ca 29,08 kr per Corem-stamaktie.
Som jämförelse Corems stamaktiebörskurs nu i 32,90 kr.
Men ev har tex marknadsvärdet på Corems egna fastigheter ökat under 2015, tex tack vare fortsatt fallande räntenivå tex tack vare att Riksbanken i feb 2015 sänkte sin styrränta från rekordlåga 0% till ännu lägre -0,10% osv.
Ovannämnda siffror innebär ändå att Corem har en skuldsättning på hela 76% (dvs att skulderna på nästan 7 miljarder kr utgör 76% av tillgångsvärdet på ca 9 miljarder kr).
Det innebär hög risk i form av stor hävstång, dvs stamaktiekursen kan förändras kraftigt beroende på förändringar av tillgångsvärdet.
Och obs då att Klövern i sin tur har en hög skuldsättning.
Enl beräkningarna nedan (vid de börskurser som gällde per fre 20 feb 2015):
...Om marknadsvärdet på Corems och Klöverns fastigheter förändras med +10%, förändras Corem-stamaktiens motiverade värde med +73%.
...Om marknadsvärdet på Corems och Klöverns fastigheter förändras med -10%, förändras Corem-stamaktiens motiverade värde med -73%.
...Om marknadsvärdet på Corems och Klöverns fastigheter faller med 13-14%, förändras Corem-stamaktiens motiverade värde med -100% (dvs aktien blir då värdelös).
Denna känslighetsanalys är förenklad och antar tex att marknadsvärdet på Corems utestående prefaktier skulle ligga oförändrat givet ovannämnda förändringar av fastighetsvärdena.
Känslighetsanalysen kan även betraktas utifrån att värderingsnivån av Corems egna fastigheter till drygt 7 miljarder kr enl ovan, innebär enl ovan att man som fastighetsägare får en årlig ränta eller "direktavkastning" (driftnetto delat med marknadsvärde) på 7-8% före skatt.
Det kan ju tyckas vara en bra ränta jämfört med att räntan på Corems räntebärande lån ligger på drygt 4% per år och på prefaktierna knappt 5% per år.
Och dessutom är denna direktavkastning när Corem bara får in 92% av bolagets potentiella hyresintäkter om alla fastigheter vore helt uthyrda osv.
Dock nedsida om tex konjunkturen försämras och hyresintäkterna faller, och/eller räntekostnaderna ökar.
Tex enl nedan har Corem följande största hyresgäster (andel av Corems årliga hyresintäkter):
Bilia 10%
Ericsson 7%
Elfa 5%
Posten 3%
NKT Cables 3%
http://www.corem.se/afw/files/press/corem/201502163332-1.pdf
Dvs de fem hyresgästerna svarar tillsammans för nästan 30% av Corems totala hyresintäkter.
Hur blir det tex om konjunkturen försämras så att bilåterförsäljaren Bilia säljer färre bilar och därför börjar gå dåligt?
Bilmarknaden är ju konjunkturkänslig.
Dock har Corem enl nedan lyckats få ovannämnda stora hyresgäster att binda upp sig i långa hyreskontrakt med Corem med följande återstående kontraktstid:
Posten 14 år
NKT Cables 10 år
Bilia 9 år
Ericsson 4 år
Elfa 4 år
Klövern
Som nämnt ovan äger Rutger Arnhult 38% av Corem-stamaktierna.
Bara det aktieinnehavet är värt 945 miljoner kr för honom.
Därtill äger han över 1 miljon st Corem-prefaktier á 205 kr st.
Det ger ett värde på nästan 210 miljoner kr.
Bara i Corem äger alltså Arnhult aktier för nästan 1,2 miljarder kr:
Corem-stamaktier 945 miljoner kr
Corem-prefaktier 209 miljoner kr
Summa 1 154 miljoner kr
Och med en aktieutdelning på 0,80 kr per Corem-stamaktie och 10 kr per Corem-prefaktie kommer han under 2015 att inkassera aktieutdelningar på över 30 miljoner kr:
...Corem-stamaktieutdelning 23 miljoner kr (ca 29 miljoner stamaktier á stamaktieutdelning 0,80 kr per aktie)
...Corem-prefaktieutdelning 10 miljoner kr (ca 1 miljon prefaktier á prefaktieutdelning 10 kr per aktie)
Summa 33 miljoner kr
Stamaktieutdelningen betalas ut i samband med Corems bolagsstämma i slutet av apr 2015.
Prefaktieutdelningen är uppdelad i fyra delar á 2,50 kr som betalas ut per kvartal.
Men därtill kommer hans aktieinnehav i Klövern.
...I Corem är han styrelseledamot och största aktieägare med en stamaktie-ägarandel på 38%.
...I Klövern är han vd med en stamaktie-ägarandel på 10%.
Vad är då det aktieinnehavet värt?
...Klövern-stamaktier A: 99 miljoner kr (ca 9 miljoner st aktier gånger börskurs 10,55 kr)
...Klövern-stamaktier B: 865 miljoner kr (ca 85 miljoner st aktier gånger börskurs 10,15 kr)
Summa 963 miljoner kr.
Därtill äger han knappt 600 000 st Klövern-prefaktier á 351 kr per st, vilket blir ett värde på 205 miljoner kr.
Dvs Arnhults aktieinnehav i Corem och Klövern:
...Corem-stamaktier (ägarandel 38%): 945 miljoner kr
...Corem-prefaktier: 209 miljoner kr
...Klövern-stamaktier (ägarandel 10%): 963 miljoner kr
...Klövern-prefaktier: 205 miljoner kr
Summa värde 2,3 miljarder kr
Arnhults aktieutdelningar från Corem och Klövern under 2015:
...0,80 kr per Corem-stamaktie: 23 miljoner kr
...10 kr per Corem-prefaktie: 10 miljoner kr
...0,30 kr per Klövern-stamaktie: 28 miljoner kr
...20 kr per Klövern-prefaktie: 12 miljoner kr
Summa 73 miljoner kr
Och dessutom äger väl Arnhult sitt privata fastighetsbolag M2: http://www.m2gruppen.se/
...Men nyckelfrågan i detta blogginlägg är om hans imperium enl ovan kommer att finnas kvar på lång sikt och helst fortsätta ha en god utveckling.
...Eller kommer högre ränta och/eller sämre konjunktur, eller sämre förutsättningar i övrigt, att ta knäcken på imperiet och göra det värdelöst?
Jämför fastighetsbubblan under slutet av 1980-talet i Sverige, och den avgrundsdjupa fastighetskris som sedan följde i början av 1990-talet.
I och för sig kan den bubblan sägas ha varit annorlunda och mer av ett "kedjebrev" på fastighetsmarknaden, där folk sålde fastigheter till varandra till allt högre prisnivåer utan hänsyn till vilka kassaflöden fastigheterna egentligen genererade.
Nu dock räntan på aldrig tidigare skådade rekordlåga nivåer, vilket knappast lär vara uthålligt på sikt.
Det påverkar både fastighetsbolagens räntekostnader men även fastighetsinvesterares och aktieinvesterares avkastningskrav.
Dvs ju lägre ränta, desto lägre avkastningskrav, desto högre värderingsnivåer på fastigheter och aktier osv.
Klöverns totala stamaktie-börsvärde:
ca 83 miljoner st A-aktier á 10,55 kr: 879 miljoner kr
ca 833 miljoner st B-aktier á 10,15 kr: 8 452 miljoner kr
Summa ca 9,3 miljarder kr
Det är alltså klart större än Corem med ett stamaktie-börsvärde på 2,5 miljarder kr.
Vad har då Klövern för tillgångar och skulder?
1)
Drygt 400 fastigheter tillsammans värda drygt 30 miljarder kr.
Medan Corem enl ovan är mest inriktat på lagerfastigheter så verkar Klövern mest inriktat på kontorsfastigheter.
Om alla Klöverns fastigheter vore fullt uthyrda skulle hyresintäkterna uppgå till 3 miljarder kr per år fördelat enl följande på fastighetstyp:
kontor 56%
industri, lager 20%
utbildning, vård, övrigt 13%
butik 11%
Summa 100%
//Edit: Negativt för både Corem och Klövern att de båda är fokuserade på företagsfastigheter, vilka är mera konjunkturkänsliga än tex bostadsfastigheter.
Det innebär förhöjd risknivå i både Corems och Klöverns aktier jämfört med om de varit inriktade på bostadsfastigheter.
Dock även ev högre potential om konjunkturen blir stark etc.
//
Men precis som Corem är Klövern mest fokuserat på Stockholm.
Värdet på Klöverns fastigheter per geografisk region:
Stockholm 14 miljarder kr
Öst 6 miljarder kr
Mellan/norr 6 miljarder kr
Syd 4 miljarder kr
fastighetsprojekt 3 miljarder kr
Summa 30 miljarder kr
Värdet innebär en årlig direktavkastning (driftnetto delat med fastighetsvärde) på knappt 7% för Klöverns fastigheter.
Dvs det är alltså något lägre än Corems 7-8% för sina fastigheter.
...Bla så hade Klövern en uthyrningsgrad på "bara" 90% i sina fastigheter under 2014 (oförändrat från 90% 2013).
...medan Corem som nämnt legat på 92% (oförändrat från 92% 2013).
...Under 2014 hade Klövern hyresintäkter på ca 2,5 miljarder kr.
...Efter avdrag för fastighetskostnader blev det kvar ett driftnetto på drygt 1,6 miljarder kr.
...Det innebär en överskottsgrad (driftnetto delat med hyresintäkter) på 65% (upp från 63% under 2013).
...Efter avdrag för räntekostnader (knappt 800 miljoner kr) och centrala kostnader återstod ett förvaltningsresultat (före skatt) på knappt 800 miljoner kr
Som nämnt hade Corem som jämförelse följande siffror under 2014:
...hyresintäkter kring 620 miljoner kr
...ett driftnetto kring 480 miljoner kr
...vilket gav en överskottsgrad på goda 77% (upp från 74% under 2013).
...och efter avdrag för räntekostnader (ca 250 miljoner kr) och centrala kostnader återstod ett förvaltningsresultat (före skatt) kring 200 miljoner kr
Övriga tillgångar i Klövern:
2)
En ägarandel på 30% av separata börsnoterade fastighetsbolaget Tribona.
Det är 14-15 miljoner st Tribona-stamaktier vilka vid rådande Tribona-stamaktiebörskurs 40 kr är värda knappt 600 miljoner kr.
Klöverns skulder:
3)
En nettoskuld (räntebärande lån minus kassa) på 18-19 miljarder kr per slutet av 2014:
räntebärande lån 18 870 miljoner kr
kassa 286 miljoner kr
nettoskuld 18 584 miljoner kr
Enl Klöverns q4/2014-resultatrapport hade de räntabärande lånen en snittränta på 3,5% per år vid slutet av 2014.
Det innebär en räntekostnad på 650 miljoner kr per år för nettoskulden.
Det kan jämföras med att Klövern under 2014 hade en räntekostnad på knappt 800 miljoner kr som belastade driftnettot på drygt 1,6 miljarder kr så att det blev kvar ett förvaltningsresultat ("resultat före skatt") på knappt 800 miljoner kr.
...Och Klövern hade per slutet av 2014 en genomsnittlig räntebindningstid på drygt 2 år.
...I så fall verkar Corem mera konservativt med en genomsnittlig räntebindning på 3-4 år.
4)
Klövern har 16-17 miljoner st utestående preferensaktier med en rådande börskurs på 351 kr per aktie (slutkurs ons 25 feb 2015).
Det ger ett rådande värde på nästan 6 miljarder kr för Klöverns utestående prefaktie-stock.
Och prefaktierna ger en fast utdelning på 20 kr per år.
Köper man en Klövern-prefaktie för rådande börkurs 351 kr får man alltså en "årsränta" på 5,7%.
Det är alltså mer än Corem-prefaktiernas "årsränta" på 4,9%.
(Dvs anser aktieinvesterare att Klövern-prefaktierna har högre risk än Corem-prefaktierna?)
Men en årlig prefaktieutdelning på 20 kr per prefaktie och 16-17 miljoner st utestående prefaktier, innebär det att Klövern måste ut med nästan 330 miljoner kr per år i utbetalningar av prefaktieutdelning.
Som jämförelse:
Klöverns hyresintäkter 2014: 2,5 miljarder kr
driftnetto: 1,6 miljarder kr
räntekostnad knappt 800 miljoner kr
förvaltningsresultat knappt 800 miljoner kr
normal skatt 22%: drygt 170 miljoner kr
= förvaltningsresultat efter normal skatt: drygt 600 miljoner kr
Och av det ska då drygt 300 miljoner kr per år betalas i prefaktieutdelningar.
Obs dock som nämnt att räntekostnaden har sänkts och låg på 650 miljoner kr i årstakt vid slutet av 2014.
Och hyresvärdet (dvs hyrestintäkter per år om alla fastigheter vore fullt uthyrda) ligger på 3 miljarder kr per år.
Om man räknar med en uthyrningsgrad på 90% av hyresintäkterna innebär det i alla fall 2,7 miljarder kr per år i hyresintäkter (dvs drygt 160 miljoner kr mer än Klöverns faktiska hyresintäkter på 2,5 miljarder kr 2014).
Dvs högre hyrestintäkter och lägre räntekostnader än 2014:
...ökade hyresintäkter +164 miljoner kr
...sänkt räntekostnad +120 miljoner kr
= summa förbättring av förvaltningsresultatet (före skatt): +283 miljoner kr
Det ger ett årligt förvaltningsresultat på nästan 1,1 miljarder kr.
Efter normal skatt 22% (236 miljoner kr) på det...
...blir det kvar ett förvaltningsresultat efter skatt på drygt 800 miljoner kr (motsvarande drygt 0,90 kr per Klövern-stamaktie.
Då blir Klövern-stamaktiens "p/e-tal" (börsvärde delat med nettoresultat) ca 11.
Det låter väl inte som en så hög värderingsnivå?
Det innebär en "årsränta" på 9% (det omvända eller "inverterade" p/e-talet).
Men så enkelt är det inte.
Klövern ska ju ut med över 300 miljoner kr i årliga prefaktieutdelningar av detta årliga nettoresultat på drygt 800 miljoner kr.
Efter det blir det bara kvar drygt 500 miljoner kr.
Och man lär ju inte kunna räkna med att räntekostnaden ligger kvar på låga 650 miljoner kr per år vid en ränta på 3,5% per år.
Snarare är 6-7% per år en mer långsiktigt normal nivå.
Med samma nettoskuld (19 miljarder kr) ger det en årlig räntekostnad på 1,1-1,3 miljarder kr (dvs ca dubbelt så hög som 650 miljoner kr).
Och lägg till sämre konjunktur och lägre uthyrning och hyror på det?
///Edit: Motsvarande kalkyl för Corem:
Under 2014:
hyresintäkter ca 620 miljoner kr
- direkta fastighetskostnader
= driftnetto 480 miljoner kr (överskottsgrad 77%)
räntekostnader ca 250 miljoner kr
centrala kostnader 20-30 miljoner kr
= förvaltningsresultat ca 200 miljoner kr
- normal skatt 22%: 44 miljoner kr
= förvaltningsresultat efter skatt: ca 160 miljoner kr
Om räntenivån sedan sticker upp till en mer normaliserad nivå på 6-7% per år får Corem årliga räntekostnader på 300-400 miljoner kr.
Det är upp ca 100-150 miljoner kr från 2014.
(Dock som nämnt har Corem en del räntebindningar som på kort sikt lindrar en sådan räntehöjning.)
Per slutet av 2014 skulle Corem få hyresintäkter på drygt 680 miljoner kr per år om Corems fastigheter vore fullt uthyrda.
Uthyrningsgrad 92% ger då hyresintäkter på knappt 630 miljoner kr.
Dvs det är ungefär som under 2014, så ej mycket förbättringspotential där.
Räntenivå ca 4,3% per år på nettoskulden 5,6 miljarder kr = årlig räntekostnad ca 240 miljoner kr.
Det kan jämföras med ca 250 miljoner kr under 2014, så ej särskilt stor förbättringspotential där heller.
Och av Corems årsliga förvaltningsresultat på ca 160 miljoner kr efter skatt, ska Corem betala ut 60-70 miljoner kr per år i prefaktieutdelningar.
Dock erhålls drygt 50 miljoner kr per år i Klövern-stamaktieutdelningar (åtminstone under våren 2015 vid en Klövern-stamaktieutdelning på 0,30 kr per aktie).
Dvs varken i Corem eller Klövern verkar det finnas särskilt stora marginaler för försämrade förutsättningar vad gäller tex hyresintäkter och/eller räntekostnader.
///
Dvs Klöverns tillgångar och skulder:
Tillgångar:
...egna fastigheter 30 miljarder kr
...aktieinnehav Tribona 600 miljoner kr
Summa tillgångar 30-31 miljarder kr
Skulder:
...nettoskuld 18-19 miljarder kr
...prefaktier 6 miljarder kr
Summa skulder drygt 24 miljarder kr
=>netto motiverat stamaktie-börsvärde: 6,4 miljarder kr (7,08 kr per Klövern-stamaktie)
Och som jämförelse står Klöverns B-stamaktie nu i 10,15 kr (slutkurs ons 25 feb 2015).
Dock liksom för Corem har fastighetsvärdet ev ökat under 2015 bla tack vare sänkt Riksbanks-styrränta från 0% till -0,10% nu i feb 2015.
Ovan innebär en skuldsättningsnivå (skulder delat med tillgångar) på 79%.
Dvs det är ännu högre än Corems ovannämnda 76%.
Och som nämnt ovan visar känslighetsanalysen nedan (förenklat) att:
...Corem-stamaktiens motiverade värde förändras med 73% upp och ned
...vid en förändring på 10% av fastighetsmarknadsvärdena i Corem och Klövern.
...Och om fastighetsmarknadsvärdena faller med 13-14% blir Corem-aktien värdelös.
Enl slutsatsen längre ned i blogginlägget:
Dvs hög risknivå i Corem-stamaktien:
...Om marknadsvärdet på Corems och Klöverns fastigheter förändras med +10%, förändras Corem-stamaktiens motiverade värde med +73%.
...Om marknadsvärdet på Corems och Klöverns fastigheter förändras med -10%, förändras Corem-stamaktiens motiverade värde med -73%.
...Om marknadsvärdet på Corems och Klöverns fastigheter faller med 13-14%, förändras Corem-stamaktiens motiverade värde med -100% (dvs aktien blir då värdelös).
Nedan även känslighetsanalys för Klövern med följande slutsats:
Och även hög risk i Klövern-stamaktien:
...Om marknadsvärdet på Klöverns fastigheter förändras med +10%, förändras aktiens motiverade värde med +47%.
...Om marknadsvärdet på Klöverns fastigheter förändras med -10%, förändras aktiens motiverade värde med -47%.
...Och man kan förenklat räkna ut att om marknadsvärdet på Klöverns fastigheter faller med 21-22% så blir Klövern-stamaktien värdelös.
//
Nedan det ursprungliga blogginlägget om Corem/Klövern från helgen lör 21 feb 2015 och sön 22 feb 2015:
Så länge förutsättningarna är fortsatt goda och ev tom förbättras, är den höga skuldsättningen inget problem.
Då är den istället en fördel i och med att den tack vare hävstångseffekten ger en kraftigare värdeökning än som annars hade varit fallet.
Dvs så länge:
+ Arnhult gör fortsatt bra fastighetsaffärer.
+ övriga förutsättningar (konjunktur, ränteläge) är fortsatt hyggliga eller tom förbättras
lär det bli fortsatt goda värdeökningar i aktierna i Arnhults fastighetsbolag.
Men baksidan av myntet är att om tiderna börjar försämras (sämre konjunktur, högre ränta) innebär den höga skuldsättningen att det istället snabbt kan bli stora värdeminskningar.
Visst kan man vidta åtgärder för att begränsa riskerna, tex:
...att ha många olika hyresgäster och därmed ej vara beroende av enskilda, stora hyresgäster
...att se till att ha kreditvärdiga hyresgäster som inte lär gå i konkurs även i sämre tider
...att ha fastigheter i bra lägen/"tillväxtstäder" som det finns efterfrågan på bland hyresgästerna även i sämre tider
...att binda upp hyresgästerna i hyresavtal med lång löptid
...att binda låneräntan på nuvarande låga nivåer
Osv.
//Edit: Mer om tex Arnhult-fastighetsbolaget Corems räntebindningar nedan.
Dock verkar Corem vara beroende av några få stora hyresgäster som svarar för följande andelar av Corems totala hyresintäkter (enl Corems q4/2014-resultatrapport):
Bilia 10%
Ericsson 7%
Elfa 5%
Posten 3%
NKT Cables 3%
http://www.corem.se/afw/files/press/corem/201502163332-1.pdf
Dvs de fem hyresgästerna svarar tillsammans för nästan 30% av Corems totala hyresintäkter.
Det kan väl sägas innebära ett stort beroende av ett fåtal, stora hyresgäster, vilket innebär förhöjd risknivå i Corem-aktien.
Dock har Corem bla lyckats knyta upp dessa fem stora hyresgäster i långa hyreskontrakt med följande återstående löptider:
Posten 14 år
NKT Cables 10 år
Bilia 9 år
Ericsson 4 år
Elfa 4 år
//
Och man kan hävda att det inte går att förlora eftersom
...om det är låga räntor är det bra för då har fastighetsbolagen låga räntekostnader
...om det är höga räntor tyder det på hög inflation, och fastigheters marknadsvärden brukar ju sägas vara inflationssäkrade och stiga när det är hög inflation.
Men här i bloggen är uppfattningen att det under så lång tid varit så goda tider för fastighetsbolag, att folk verkar ha glömt bort hur dåligt det kan bli.
Läget har egentligen i stort sett bara förbättrats ända sedan den svenska finans- och fastighetskrisen i början av 1990-talet.
Den krisen kan i och för sig sägas ha utlösts av en sällan skådad "kedjebrevs-baserad" spekulationsbubbla på den svenska fastighetsmarknaden, som sprack och ledde till enorma kreditförluster för bankerna så att utlåningen frös till is osv.
Nu hävdas det att fastighetsbolagen är mycket smartare och bara gör fastighetsaffärer utifrån förväntade kassaflöden för ett fastighetsköp osv, och inte bara i en kedjebrevs-baserad förhoppning om att någon på kort sikt kommer att vilja köpa fastigheten dyrare.
Men även om man har långa hyresavtal och räntebindningar går det inte att komma ifrån att sämre konjunktur och högre ränta förr eller senare slår igenom.
Och tex även om man har bundit låneräntan i flera år, kan högre räntenivå nu direkt innebära att fastighetsmarknaden försämras och att fastigheters marknadsvärde sjunker.
Med Arnhults bolag menas här främst de börsnoterade fastighetsbolagen Klövern och Corem som han är huvudägare (största aktieägare) i.
De ovannämnda "varningarna" för Arnhultbolagen avser bla tidigare blogginlägg där Klöverns och Corems stamaktier fått rekommendationen "sälj" enl samma resonemang som i detta blogginlägg, dvs den höga risknivån i dessa aktier pga
- bolagens höga skuldsättning
-och att fastighetsmarknaden kan anses vara uppblåst pga rekordlåg räntenivå
Osv.
Bla tal om att amerikanska centralbankern Federal Reserve kommer att börja höja sin styrränta under 2015 (från nuvarande nivå 0,25%).
I Sverige har svenska centralbanken Riksbanken
...i okt 2014 sänkt sin styrränta från 0,25% till 0%
...och nu i feb 2015 sänkt styrräntan ytterligare från 0% till -0,10%.
Men Riksbanken räknar som huvudscenario med att börja höja styrräntan igen under 2016 så att den når ca 1,5% om tre år (i början av 2018): http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Prognoser-och-rantebeslut/Aktuell-prognos-for-reporanta-inflation-och-BNP/
Riksbankschefen Stefan Ingves själv har pratat om att en normal nivå på Riksbankens styrränta ligger på 4%, fast det kan ta flera år innan den når dit.
Här i bloggen har flera gånger anförts att en långsiktigt normal svensk statsobligations-ränta borde ligga på 4-6% per år (inflation 2-3% per år plus realränta 2-3% per år).
Tex i dagsläget har svenska statsobligationer med en löptid på tio år, bara en årsränta på 0,62% (per slutet av fre 20 feb 2015): www.avanza.se/index/om-indexet.html/18995/10-ars-ranta
Och tex Konjunkturinstitutet räknade så sent som i dec 2014 med följande utveckling för denna statsobligations-ränta:
2015: 1,40%
2016: 2,10%
2017: 2,70%
2018: 3,30%
2019: 3,90%
2020: 4,20%
2021: 4,40%
2022: 4,50%
2023: 4,60%
2024: 4,60%
Dvs oavsett utvecklingen på kort sikt, så är uppfattningen här i bloggen att det generella ränteläget förr eller senare lär normalisera sig på en klart högre nivå än dagens rekordlåga ränta.
Och det kommer att kännas obehagligt även för fastighetsmarknaden med högre räntenivåer.
Generellt innebär ju en högre räntenivå att investerares avkastningskrav höjs för alla typer av tillgångar (inkl bla aktier och fastigheter etc).
Och det innebär i sin tur sänkta motiverade värden på dessa tillgångar.
I värsta fall kommer processen inte att ske successivt över en längre tidsperiod ev i kombination med stärkt konjunktur, utan istället att det sker abrupt och i kombination med försämrad konjunktur.
Normalt sett brukar ju följande gälla:
...svag konjunktur =>låg inflation =>låga räntor
...stark konjunktur =>hög inflation =>höga räntor
Men tydligen är bla ränteutvecklingen i sig en del av inflationen, vilket gör att stigande räntor i sig innebär högre inflation.
Inflationen i Sverige de senaste åren:
2000: 1,0%
2001: 2,4%
2002: 2,2%
2003: 1,9%
2004: 0,4%
2005: 0,5%
2006: 1,4%
2007: 2,2%
2008: 3,4%
2009: -0,3%
2010: 1,3%
2011: 2,6%
2012: 0,9%
2013: 0,0%
2014: -0,2%
Källa: Statistiska centralbyrån www.scb.se
Och de senaste månaderna (i årstakt):
jan 2014: -0,2%
feb 2014: -0,2%
mar 2014: -0,6%
apr 2014: 0,0%
maj 2014: -0,2%
jun 2014: 0,2%
juli 2014: 0,0%
aug 2014: -0,2%
sep 2014: -0,4%
okt 2014: -0,1%
nov 2014: -0,2%
dec 2014: -0,3%
jan 2014: -0,2%
Källa: Statistiska centralbyrån www.scb.se
Men tar man inflationen exkl ränteförändringar blir den enl följande de senaste månaderna:
jan 2014: 0,4%
feb 2014: 0,4%
mars 2014: 0,0%
apr 2014: 0,5%
maj 2014: 0,4%
juni 2014: 0,8%
juli 2014: 0,6%
aug 2014: 0,5%
sep 2014: 0,3%
okt 2014: 0,6%
nov 2014: 0,6%
dec 2014: 0,5%
jan 2015: 0,6%
Källa: Statistiska centralbyrån www.scb.se
Dvs om det är den underliggande inflationstakten, så lär den faktiska inflationen bli ännu högre om räntorna börjar stiga.
Corem:
Ett fastighetsbolag baserat i Stockholm.
Så här beskriver sig Corem i sin q4/2014-resultatrapport (från 17 feb 2015):
Detta är Corem
Corem Property Group är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i
...mellersta (Sverige)
...och södra Sverige
...samt i Danmark.
Corem har idag ett fastighetsbestånd som huvudsakligen består av
lager-
logistik-
industri-
och handelsfastigheter.
http://www.corem.se/afw/files/press/corem/201502163332-1.pdf
Verksamheten är indelad i följande fem geografiska regioner:
Stockholm
Syd (regionkontor i Malmö)
Väst (Göteborg)
Småland (Jönköping)
Mälardalen/Norr (Örebro)
Enl rapporten äger Corem ca 130 fastigheter tillsammans värda drygt 7 miljarder kr.
Dessutom en aktiepost på 19% av fastighetsbolaget Klövern:
16,1 miljoner st A-aktier i Klövern à börskurs 9,80 kr per Klövern A-aktie: värde ca 158 miljoner kr
161 miljoner st B-aktier i Klövern à 9,60 kr per Klövern B-aktie: värde ca 1,55 miljarder kr
- - -
Summa ca 177 miljoner st Klövern-aktier värda ca 1,7 miljarder kr
Dvs Corems tillgångar och skulder:
Corems egna fastigheter värda 7,3 miljarder kr
+ Klövern-aktieinnehavet 1,7 miljarder kr
+ Corems egna Corem-stamaktier (ca 1,1 miljoner st Corem-aktier gånger börskurs 32,50 kr per stamaktie): 37 miljoner kr
- Corems nettoskuld (räntebärande lån minus kassa): 5,6 miljarder kr
- Corems preferensaktier (ca 6,6 miljoner st utestående preferensaktier à börskurs 200 kr per preferensaktie): 1,3 miljarder kr
- - -
= Corems motiverade värde (ur stamaktieägarnas synpunkt): 2,1 miljarder kr (27,61 kr per Corem-stamaktie)
Med ca 76 miljoner st utestående Corem-stamaktier innebär det ett motiverat värde på 27,61 kr per Corem-stamaktie.
Men istället ligger Corem-stamaktiens börskurs för närvarande i 32,50 kr (slutkursen på börsen fre 20 feb 2015).
Dvs motiverat värde ligger 15% under börskursen.
I och för sig kanske fastigheternas värde har stigit sedan slutet på 2014 för att Riksbanken 12 feb 2015 meddelade att dess styrränta sänks från 0% till -0,10% osv.
Som framgår ovan är uppfattningen här i bloggen att ett bolags preferensaktier är att betrakta som ett räntebärande lån ur stamaktieägarnas synvinkel.
Dvs om man vill beräkna ett bolags motiverade värde för stamaktieägarna, bör man i så fall dra ifrån skulden i form av preferensaktierna.
Och den skulden är ovan beräknad som preferensaktiernas sammanlagda marknadsvärde (utestående preferensaktier gånger senaste börskurs för preferensaktierna), eftersom det är vad det (teoretiskt sett) skulle kosta för Corem att bli av med preferensaktierna genom att återköpa dem.
Corems ekonomiska utveckling:
Intäkter:
2013: 556 miljoner kr
2014: 621 miljoner kr (+12%)
Resultat före skatt:
2013: 444 miljoner kr
2014: 162 miljoner kr
Bokförd skattesats (bokförd skatt delat med resultat före skatt):
2013: 16%
2014: 31%
Nettoresultat (resultat efter skatt):
2013: 372 miljoner kr
2014: 112 miljoner kr
Resultatet före skatt har då belastats med följande "finansnetto" (ränteintäkter minus räntskostnader etc):
2013: -229 miljoner kr
2014: -252 miljoner kr
Corem har haft följande nettoskuld per slutet av respektive år de senaste två åren:
2013: 4,8 miljarder kr
2014: 5,6 miljarder kr
Dvs förenklat innebär ovannämnda finansnetto för 2014 att Corem haft en genomsnittlig räntekostnad på 4,9% under 2014.
Antag förenklat att
...nettoskulden ligger oförändrad på 5,6 miljarder kr
...räntekostnaden stiger med en procentenhet till 5,9%
Då blir Corems årliga finansnetto -327 miljoner kr (istället för -252 miljoner kr under 2014).
Dvs finansnettot försämras med 75 miljoner kr.
Det är mycket i relation till att Corems resultat före skatt uppgick till 162 miljoner kr under 2014.
Dvs i så fall skulle resultatet före skatt istället bli 87 miljoner kr.
Och med samma skattesats som 2014 (31%) skulle det ge ett kvarvarande nettoresultat på 60 miljoner kr.
Dvs om räntan på Corems nettoskuld ökar med en procentenhet, leder det till att Corems nettoresultat förändras med -46% (dvs nästan en halvering!)
...från 112 miljoner kr
...till 60 miljoner kr
(med ovannämnda antaganden).
Och obs då att de preferensaktie-utdelningar som Corem måste betala varje år (på sina utestående preferensaktier)
...inte är avdragsgilla
...och ej finns med i resultaträkningen.
Som nämnt ligger Corem-preferensaktiernas börskurs i 200 kr per st (slutkursen fre 20 feb 2015).
Och Corem har lovat att betala en fast preferensaktie-utdelning på 10 kr per år per Corem-preferensaktie.
Med totalt ca 6,6 miljoner st utestående preferensaktier innebär det att Corem varje år måste betala ut ca 66 miljoner kr i preferensaktie-utdelningar.
Med nettoresultatet 112 miljoner kr för 2014 innebär det alltså att det i praktiken bara blir kvar
nettoresultat 112 miljoner kr
- preferensaktie-utdelningar 66 miljoner kr
- - -
= 46 miljoner kr i verkligt nettoresultat som blir kvar åt stamaktieägarna.
Tar man sedan hänsyn till ovannämnda räntehöjning med en procentenhet, så att nettoresultatet faller till 60 miljoner kr:
nettoresultat 60 miljoner kr
- preferensaktie-utdelningar 66 miljoner kr
- - -
= -6 miljoner kr i verkligt nettoresultat som blir kvar åt stamaktieägarna.
Dvs då kommer Corem i praktiken att gå med förlust!
Det är alltså förenklat och allt annat lika.
Bla har ej hänsyn tagits till om Corem har bundit upp räntan för hela eller delar av sin nettoskuld under en viss period framöver.
Enl tex Corems q4/2014-resultatrapport:
...Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick (per slutet av 2014) till 4,8 år
...och den genomsnittliga räntan uppgick till 4,32%
att jämföra med 4,9 år respektive 4,90 procent per den 31 december 2013.
http://www.corem.se/afw/files/press/corem/201502163332-1.pdf
Mer i detalj framkommer i rapporten att Corem har följande räntebindnings-struktur på sin nettoskuld:
2015: 50%
2016: 4%
2017: -
2018: 5%
2019: 2%
2020: 4%
2021: 5%
2022: -
2023: -
2024: 9%
2025 och därefter: 21%
- - -
Summa 100% (5,6 miljarder kr)
Dvs så mycket som hälften av nettoskulden har knappt någon räntebindning alls, vilket i så fall innebär negativ effekt (i form av stigande ränta för den delen av nettoskulden) om räntan stiger kraftigt på kort sikt.
Dock löper den hälften tills vidare med en låg räntenivå (3,1%).
Även skrämmande om man analyserar hur Corem-stamaktiens motiverade värde enl ovan påverkas av förändringar av Corem-fastigheternas marknadsvärde.
Som nämnt ovan:
...Corems egna fastigheter värda 7,3 miljarder kr per slutet av 2014
...Corems motiverade börsvärde 2,1 miljarder kr (27,61 kr per Corem-stamaktie) med ovannämnda tillgångar och skulder
Vad händer då (förenklat och allt annat lika) vid förändringar i Corem-fastigheternas marknadsvärde?
...Antag att de får en värdeförändring på +10%.
Det innebär att deras marknadsvärde stiger från 7,3 miljarder kr till 8,0 miljarder kr.
Dvs det blir en värdeförändring på drygt 700 miljoner kr.
...Det kommer i så fall att höja Corems börsvärde från 2,1 miljarder kr till 2,8 miljarder kr.
Dvs det är en förändring med +35%.
Per stamaktie innebär det att det motiverade värdet stiger från 27-28 kr till ca 37 kr.
Men myntets baksida:
...Antag att Corem-fastigheternas marknadsvärde förändras med -10%.
Det innebär en minskning med drygt 700 miljoner kr (från 7,3 miljarder kr till 6,5 miljarder kr).
...Det kommer i så fall att förändra Corems börsvärde med -35% (från 2,1 miljarder kr till 1,4 miljarder kr).
Per Corem-stamaktie innebär det en förändring från 27-28 kr till 18 kr.
Dvs:
...Om Corems fastigheter får en värdeförändring på +10%
...så kommer Corem-stamaktiens motiverade värde att förändras med +35% (från 27-28 kr till 37 kr).
Och:
...Om Corems fastigheter får en värdeförändring på -10%
...så kommer Corem-stamaktiens motiverade värde att förändras med -35% (från 27-28 kr till 18 kr).
Men i själva verket är Corems känslighet större än så (för förändringar av marknadsvärden på fastigheter).
För förändringar i marknadsvärdena på Corems fastigheter lär ha att göra med generella förändringar på fastighetsmarknaden.
Och det lär i så fall även påverka marknadsvärdena på Klöverns fastigheter och därmed även Klövern-stamaktiens värde.
Och det påverkar ju i sin tur Corem som även har ett stort Klövern-aktieinnehav.
För att beräkna effekterna av det på Corem, måste man alltså titta på hur det ser ut för Klövern.
Klövern är (precis som Corem) baserat i Stockholm.
Så här beskrivs Klövern i sin q4/2014-resultatrapport:
Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang erbjuder kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner.
Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning.
Dvs precis som Corem är Klövern inriktat på företagsfastigheter (dvs ej bostadsfastigheter som brukar anses vara mera stabila, och inte lika konjunkturkänsliga som företagsfastigheter).
Och Klövern är ett par storlekar större än Corem:
...Som nämnt äger Corem ca 130 egna fastigheter värda drygt 7 miljarder kr.
...Klövern äger över 400 egna fastigheter värda ca 30 miljarder kr.
Och precis som Corem har en ägarandel i Klövern, så är även Klövern delägare i ett annat fastighetsbolag.
Klövern äger 30% av fastighetsbolaget Tribona.
Det är 14-15 miljoner st Tribona-aktier à börskurs 40 kr per Tribona-aktie, vilket gör aktieinnehavet värt knappt 600 miljoner kr.
På skuldsidan har Klövern en nettoskuld på 18-19 miljarder kr.
Och dessutom utestående preferensaktier värda nästan 6 miljarder kr (16-17 miljoner st gånger börskurs 348 kr per Klövern-preferensaktie).
Förenklat utan hänsyn till tillgångar och skulder i övrigt blir alltså Klöverns motiverade börsvärde följande:
egna fastigheter värda 30 miljarder kr
+ Tribona-aktieinnehav värt knappt 600 miljoner kr
- nettoskuld 18-19 miljarder kr
- utestående preferensaktier värda nästan 6 miljarder kr
- - -
motiverat börsvärde 6-7 miljarder kr
Med drygt 900 miljoner st utestående Klövern-stamaktier innebär det ett motiverat värde på ca 7 kr per Klövern-stamaktie.
Som jämförelse ligger
...börskursen för Klöverns A-aktie i 9,80 kr
...börskursen för Klöverns B-aktie i 9,60 kr
Det var aktiernas slutkurser på börsen fre 20 feb 2015.
Om man förenklat bortser från Tribona-aktieinnehavet, kan man då räkna ut
...hur Klövern-stamaktiens motiverade värde förändras
...vid förändringar i marknadsvärdet på Klöverns egna fastigheter.
Fastighetsvärdet +10%:
Antag tex att marknadsvärdet på Klöverns egna fastigheter förändras med +10%.
Fastigheterna kommer då att öka i värde med 3,0 miljarder kr (från 30,2 miljarder kr till 33,2 miljarder kr).
Det kommer då att förändra Klöverns motiverade börsvärde med +47% (från 6,5 miljarder kr till 9,5 miljarder kr).
Och Klövern stamaktiens motiverade värde kommer att förändras med +47% (från 7,08 kr till 10,37 kr).
Fastighetsvärdet -10%:
Men antag istället att marknadsvärdet på Klöverns fastigheter förändras med -10%.
Det kommer då att minska med 3,0 miljarder kr (från 30,2 miljarder kr till 27,2 miljarder kr).
Det motiverade börsvärdet kommer då att förändras med -47% (från 6,5 miljarder kr till 3,5 miljarder kr).
Och det motiverade värdet med stamaktie kommer också att förändras med -47% (från 7,08 kr till 3,78 kr).
Om man då går tillbaka till Corem så gällde ju enl ovan följande för Corems tillgångar och skulder:
egna fastigheter 7,3 miljarder kr
+ Klövern-aktier 1,7 miljarder kr
+ egna Corem-stamaktier 37 miljoner kr
- nettoskuld 5,6 miljarder kr
- preferensaktie-stocken 1,3 miljarder kr
- - -
motiverat börsvärde 2,1 miljarder kr (27,61 kr per Corem-stamaktie)
Vad händer då om fastigheter (generellt på fastighetsmarknaden) får en värdeförändring, om man då även inkluderar en förändring av Klövern-fastigheternas marknadsvärde?
1)
Antag att fastigheter generellt får en värdeförändring på +10%.
a.
Corems egna fastigheter kommer då att stiga i värde med drygt 700 miljoner kr (från 7,3 miljarder kr till 8,0 miljarder kr).
b.
Som nämnt ovan innebär höjda fastighetsvärden med 10% för Klövern att Klöverns motiverade börsvärde förändras med +47%.
Och per Klövern-stamaktie innebar det också en motiverad förändring med +47% (från 7,08 kr till 10,37 kr).
Men som nämnt ligger tex Klöverns B-aktie nu i 9,60 kr.
Antag dock förenklat att förändringen blir densamma, dvs att
...om Klöverns fastigheter får en värdeförändring med +10%
...så skulle börskursen för Klövern-stamaktiernas börskurser också förändras med 47%:
...dvs A-aktien från 9,80 kr till 14,37 kr
...och B-aktien från 9,60 kr till 14,07 kr
Då skulle värdet på Corems Klövern-aktier stiga med ca 800 miljoner kr (från 1,7 miljarder kr till 2,5 miljarder kr).
Dvs om fastigheter generellt får en värdeförändring på +10%:
värdeförändring i Corems egna fastigheter +726 miljoner kr
värdeförändring i Corems Klövern-aktieinnehav +794 miljoner kr
- - -
Summa förändring av Corems motiverade börsvärde +1 520 miljoner kr
Det innebär då att Corems motiverade börsvärde skulle förändras med +73%
...från 2 095 miljoner kr
...till 3 615 miljoner kr
Och det motiverade värdet per Corem-stamaktie skulle också förändras med +73%
...från 27,61 kr
...till 47,63 kr
Dvs
...Corems egna höga skuldsättning
...och att Corem för de pengarna dessutom köpt aktier i Klövern
...som i sin tur har hög skuldsättning
gör att hävstången blir rejäl i förändringen av Corems motiverade börskurs, vid förändringar i fastighetsvärdena.
Men baksidan av myntet är att det även innebär en kraftig nedgång, vid fallande fastighetsvärden.
2)
Antag tex att fastigheters marknadsvärde generellt förändras med -10%.
a.
Corems egna fastigheter skulle då minska i värde med ca 700 miljoner kr (från 7,3 miljarder kr till 6,5 miljarder kr).
b.
Och Klövern-stamaktiernas börskurser kan då antas förändras med -47%:
A-aktien från 9,80 kr till 5,23 kr
B-aktien från 9,60 kr till 5,13 kr
Corems Klövern-aktieinnehav minskar då i värde med ca 800 miljoner kr (från 1,7 miljarder kr till ca 900 miljoner kr).
Vad innebär då det för Corems motiverade börsvärde?
värdeförändring i egna fastigheter -726 miljoner kr
värdeförändring i Klövern-aktieinnehav -794 miljoner kr
- - -
Summa förändring av Corems motiverade börsvärde: -1520 miljoner kr
Dvs Corems motiverade börsvärde skulle då förändras med -73%
...från 2 095 miljoner kr
...till 576 miljoner kr
Per Corem-stamaktie innebär det en förändring med -73%
...från 27,61 kr per aktie
...till 7,59 kr per aktie
Man kan tom (förenklat och med ovannämnda antaganden) räkna ut att
...det räcker med en värdenedgång på 13-14% för fastigheter generellt (dvs för både Corems och Klöverns fastigheter)
...för att Corem-stamaktien ska bli värdelös
Dvs hög risknivå i Corem-stamaktien:
...Om marknadsvärdet på Corems och Klöverns fastigheter förändras med +10%, förändras Corem-stamaktiens motiverade värde med +73%.
_...Om … [content has been truncated]