Diös: billigt fastighetsbolag

2011-01-09 15:12, Edited at: 2011-03-11 06:04

Diös har under fjärde kvartalet visat att man kan göra bra köp i en fastighetsmarknad som har återhämtat sig. Detta har inte reflekterats fullt ut i bolagets aktiekurs.

Diös är ett fastighetsbolag koncentrerat till Sveriges norra delar. Beståndet finns från Borlänge i söder och uppåt. Bolaget har som mål att ge sina aktieägare en stabil och långsiktig avkastning. Aktien är ingen större klättrare men har efter att bolaget har gjort ett antal köp under tredje kvartalet potential att gå upp samtidigt som en direktavkastning på 4-5% kan hållas under en längre tid.

Bolaget

Diös som bolaget ser ut idag är noterat på small cap och är ett relativt nytt fastighetsbolag som startades 2005 men har en bakgrund i byggföretaget som grundades 1921. Diös har under tredje kvartalet var en aktiv aktör och nettoköpt ca 150 000 kvm uthyrbar yta till god direktavkastning. Den svenska fastighetsmarknaden har under 2010 upplevt en rejäl islossning och affärerna har återgått till en mer normal nivå efter rekordåren som följdes av en ordentlig nedgång efter att Lehman Brothers kollapsade. Det för fastighetsbolagens så viktiga direktavkastningskravet har sjunkit ordentligt i Stockholm och Göteborg. På den norrländska marknaden har vi inte bevittnat samma yield-kompression. En nedgång av direktavkastningskravet med 0,5 procentenheter vilket inte är orimligt på ett års sikt skulle troligtvis innebära en värdestegring med 400 mkr på befintligt bestånd eller 10 kr per aktie. Direktavkastningskravet påverkar substansen i bolaget men inte den intjäningsförmågan från den löpande verksamheten. En ökad substans ger dock möjligheter till vinster från försäljningar.

Fastighetsportföljen består till övervägande del av kommersiella lokaler och bolaget har en vakansgrad som ligger på 9,7% (Q3 2010), något högre än de flesta andra börsbolag och betydligt högre de bolag som har större bestånd av bostadsfastigheter. Den starka svenska ekonomin med ökad sysselsättningsgrad och fler sysselsatta borde ge utslag i uthyrningsgraden framöver. Mitt antagande är att uthyrningsgraden kan komma att stiga med en procentenhet de kommande två åren. Värderingsmässigt skulle detta ge ca 100 mkr men viktigast av allt öka intäkterna med ca 7 mkr löpande. Detta antagande kan vara konservativt efter bolagets jätteuthyrning till Trafikverket på 32 000 kvm under sista kvartalet 2010.

R isker

Fastighetsbolagens kassa påverkas starkt av drifskostnader och räntor. Diös har kort bindningstid på sina lån vilket gör dem känsliga för Riskbankens kommande räntehöjningar, bolaget har säkrat ca 50% av sina lån med derivatinstrument. Lånen behöver inte omförhandlas före 2012 och vi kan bara hoppas att kreditmarknaden har stabiliserats vid den tidpunkten och att det inte ska vara några problem för bolaget att refinansiera sig. En belåninggrad på ca 70% av fastighetsvärdet är normal och ger en bra hävstång i dagsläget.

De taxabundna kostnaderna där el och värme ingår står för nästan 30% av bolagets driftskostnader, en ökad kostnad för för el och värme slår hårt på driftsnettot och om de ökar snabbare än inflationen är det svårt att hämta hem ökningen via ökade hyror.

Att Diös marknad är norra Sverige är en riskfaktor inför framtiden. Även om bolaget har koncentrerat sitt bestånd till större städer med bättre tillväxt än den omgivande landsbygden finns inte samma framtidstro som kring Sveriges tre största städer. Ett svagt näringsliv påverkar efterfrågan på kommersiella lokaler.

Ägare

Största ägare är AB Persson Invest med 19% följt av Brinova på 17% och Humlegården med 16%. Aktierna är huvudsakligen spridda mellan ett fåtal större ägare som inte någon har egen majoritet vilket borgar för en stabilitet utan att ett enskilt bolag kan utöva för stor makt. Att Paulsson-sfären innehar ordförandeposten är en trygghetsfaktor i detta för börsen relativt lilla fastighetsbolag.

Potential

Min bedömning är att Diösaktien är en stabil placering med en viss potential. De senaste köpen kommer inte att ha fullt genomslag i resultatet före Q1 men i årsrapporten borde vi se att substansen har ökat ordentligt i bolaget. Min prognos är att aktien kommer att ha nått ca 50 kr inom ett halvår och potential på 60 kr inom ett år om man kan fortsätta att göra goda affärer. Risken ligger i en avmattning av ekonomin och en rejäl inflation i energipriserna. För den som söker en stabil direktavkastare tycker jag att Diös är en aktie att titta närmare på.