Balder: Dags att flytta in...

2010-05-11 02:03, Edited at: 2011-03-11 05:58

Balder är mycket lägre värderat än sina fastighetskamrater hur man än räknar. Utgivande av preferensaktier som varit så lyckosamt för Sagax och Corem property plus kommande flytt till midcap gör att aktien står inför en ordentlig uppvärdering.

Fastighets AB Balder bildades så sent som juni 2005 när man kom in bakvägen till börsen genom Enlight AB. Ett stort steg togs under 2009 när man förvärvade Din Bostad och blev ett stabilare bolag med hälften av intäkterna från bostäder.

Balder består av drygt 400 fastigheter till ett värde av 12,9 miljarder och ett hyresvärde på 1,3 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet är väl diverserat med omfattande inslag av såväl kontors, handels och bostadsfastigheter. Bostadsfastigheterna är spridda på ett stort antal tillväxtorter medan den kommersiella delen är i Stockholm, Göteborg och Öresundsområdet.

Bolagets 10 största kunder står för ca 5,5 % av intäkterna och ingen enskild kund står för mer än 1,3 %. Den genomsnittliga kontraktstiden för de 10 största kunderna är 3,5 år.

I den senaste delårsrapporten anges soliditeten till 26 % varför man nu är över bolagets mål på minst 25%. Räntorna är viktiga för fastighetsbolag och man använder derivat som gör att varje procent som räntan höjs bara kostar 0,5 % för bolaget. I en riskanalys sägs att varje procent som räntan höjs sänker förvaltningsresultatet med 50 miljoner eller 2 kr per aktie. Det innebär att en räntehöjning på t.ex 5 % skulle halvera intjäningsförmågan. Den genomsnittliga kreditbindningen är 4,9 år med en genomsnittlig räntebindningstid på 2,2 år.

VD Erik Selin är huvudägare med 43 % av kapitalet och 55 % av rösterna och resterande är spritt på ca 3000 aktieägare. Noterbart är att det varit ett flertal insiderköp nu under våren.

Värdering

Som det framgår av ovanstående så är bolaget stabilt med god riskspridning och ränterisken hanterbar. Försäljningar av fastigheter ligger över de värderingar som gjorts med 14 % för 2009. Trots detta så är aktien uppseendeväckande lågt värderat jämfört med andra fastighetsbolag.

Balder värderas nu till ca

65 % av eget kapital och ett

p/e på aktuell intjäningsförmåga efter schablonskatt på 6,6. Jag räknar med schablonskatt för jämförelsens skull trots att man likt de flesta fastighetsbolag betalar väldigt lite skatt. Före skatt blir p/e ca 5...

Om vi jämför med t.ex Sagax så handlas de till 253 % av uppgivet eget kapital och p/e 10,5 på intjäningsförmågan med full utspädning. Corem property får jag till 80 % av uppgivet eget kapital och p/e på 10,5 på intjäningsförmågan. Fastighetsföretagen redovisar lite olika men andra fastighetsbolag på börsen får jag till värderas ungefär som Corem eller högre.

Triggers

Värderingen har vi alltså kommit fram till är mycket lägre än andra fastighetsbolag på börsen. Varför och vad kan trigga en ändring av detta kan man undra.

* För det första nu på årstämman tog man beslut om ha möjlighet att ge ut preferensaktier. Detta har varit mycket lyckosamt i Sagax och drivit på tillväxten när man fått in kapital via preferensaktier. Sagax har valt att sälja dessa rabatterat till sina aktieägare. Just utgivandet av massor av preferensaktier är förklaringen till den höga värderingen av eget kapital i Sagax.

Corem property har också nu givet ut preferensaktier och de valde att ge dessa gratis till sina aktieägare. Då Corem var lågt värderat innan uppstod effekten att kursen som var drygt 30 kr när besked om preferensaktieutdelning kom idag står högre (36 kr) trots att man fått 1/10 dels preferensaktie (står i ca 240 kr) = värde 24 kr per aktie!

* Från årskiftet flyttas Balder till midcaplistan vilket är intressant. Som det är nu finns inte Balder med när analysfirmor gör jämförelser mellan bolagen. De tittar inte lägre än midcap och de

flesta fonder gör ju likadant och en del får inte köpa lägre än

midcap. De som då kommer att titta på aktien kommer ju att upptäcka att Balder är väldigt lågt värderat...

VD:s redogörelse på årsstämman 100510

Jag har precis varit på årsstämman för Balder och kan lugna er som är eller funderar på att bli aktieägare att bolaget håller i kostnaderna och bjöd bara på ostsmörgås...:)

Selin var på gott humör och lät optimistisk. När det gäller vakanser

och hyresutveckling så är Sthlmsområdet starkt, Öresund mittemellan medan Göteborg lite segt med problem inom fordon. På en fråga så trodde Selin inte det fanns så stort behov att höja räntorna i Sverige som läget är nu men man följer givetvis läget och man tror på svagt stigande räntor de närmaste åren. Derivaten gör att en ökning av räntorna med 1 % blir 0,5 % för Balder.

Selin sa vidare att aktiviteten på fastighetsmarknaden har ökat, finansieringsläget är bättre och fastighetsvärdena har stabiliserats. Det hände inte så mycket under finanskrisen som de flesta tror utan bara en mindre ökning av vakanser och hyrespress kanske bara kring någon procent i snitt med Stockholm som starkast och Göteborg som svagast. Hälften av intäkterna kommer från bostäder vilket ger stabilitet åt bolaget. Selin gör bedömningen att det nu snart börjar ticka uppåt med hyresnivåer och fastighetsvärdena. Angående hyrehöjningar så var Selin inne på att

det inte byggs så mycket så han trodde på lite stigande hyresnivåer om/när nu ekonomin börjar komma igång efter finanskrisen.

Vakanserna som nu ligger på ca 94 % och kan kanske minska med någon procent. När det gäller fastighetsvärderingen så ligger alla avyttringar man gjort över bokfört värde. Den stränga vintern har ökat kostnaderna med 20 miljoner. Aktuell intjäningsförmåga har sjunkit något till ca 19 kr per aktie och det för att man minskat i tidigare intressebolaget Corem (till 14%) så att det nu istället räknas som en finansiell placering. Soliditeten är har ökat till 26 % dels för Coremförsäljningen men även för kassaflödet och att man inte har köpt så mycket.

Vindkraftsatningen man gjort gör att man är "halvförsörjande" på el nu och siktar på att bli helförsörjande. Motiveringen var miljöskäl och att man har kontroll på elkostnaderna som nu kan variera väldigt mycket.

Förutom en fondemission där varje aktie ger 3 nya så fick man på årsstämman bemyndigande för att ge ut preferensaktier. Selin sa på en fråga att man inte låst sig hur man ska göra med dessa när de ges ut. Med preferensaktier når man en ny placerargrupp som vill ha en jämn hög utdelning och då man hittills bara gett utdelning ett år så finns det möjlighet för aktieägare att få utdelning via preferensaktier.

Sammanfattning

Fastighetsbranchen är sencykliskt och det är mycket troligt att hyresnivåer och fastighetsvärden börjar dra sig uppåt nu precis som VD Selin tror. Balder är numera efter samgåendet med Din bostad ett stabilt växande fastighetsbolag som har en orättvist låg värdering. En fastighetsaktie är en bra grund i en portfölj och min åsikt är att Balder är ett självklart första val med ovanstående motiveringar. Visserligen har man hitills legat lågt med utdelningar men de pengarna föräntas ju i bolaget och nu kommer dessutom möjlighet med preferensaktier.