Atrium Ljungberg: trygg placering med speciell hävstång

2009-09-17 11:53, Edited at: 2011-03-11 05:52

Atrium Ljungberg är ett stabilt fastighetsbolag som fortsätter koncentrera verksamheten där man är bäst, företaget har bl.a. mycket lyckade satsningar i tillväxtköpcentrum såsom Sickla, Gränby- och Farsta Centrum. Då drygt 66 % av fastighetsbeståndet är inom handel och man där har till stor del omsättningshyror så finns en trevlig hävstång för den som tror på en forsatt stark detaljhandel när konjunkturen vänder upppåt.

Fastighetsbolag berörs inte så mycket på Redeye och det är kanske inte så konstigt då värderingarna sällan slår om så mycket på kort sikt och därför inte är så intressant för aktiägande på några månader till 1 års investeringar. Förutom då den drastiska räntesänkningen som skedde i november förra året då sektorn tvärvände från sjunkande kurser. Inklippet nedan, som är från di.se (stockwatch) och visar synen på sektorn/bolaget innan;

"Handelsbanken Capital Markets har sänkt riktkursen för Atrium Ljungberg efter förra veckans kvartalsrapport, till 60 kronor från 65 kronor. Rekommendationen minska kvarstår. Det framgår av en analys daterad den 11 juli.

Värdet på kommersiella fastigheter väntas fortsätta falla. Handelsbanken har sänkt sina estimat för justerad vinst per aktie för 2008 och 2009 med 6 och den för 2010 med 8 procent på grund av något svagare underliggande tillväxt samt förväntningar om ytterligare två räntehöjningar. (Källa: Nyhetsbyrån Direkt)"

Då trodde man på räntehöjningar, nu är vi ju som sagt i annat läge med en reporänta på 0,25 %. Atrium har ju dock en relativt sett sina branschkollegor en hög soliditet på 40,6 % och medelräntan på skulderna är nere på 4,00 % vid halvårsskiftet. Så dom påverkas inte i lika hög grad som många av dom hårt skuldsatta bolagen som Din Bostad, Brinova Fastigheter, Kungsleden, Klövern. Dessa bolag hade skuldsättningsgrad ratios på 4,3, 3,0, 2,9 respektive 1,9 vid senaste årsskiftet (ej räknat in likvida medel, NS).

Avkastningskraven har höjts och vissa fortsatta avskrivningar har då skett på fastighetsbeståndet på 100-200 miljoner i år. Med den nuvarande utförsäljningen av sju handelsfastigheter för 1 030 miljoner kronor till Niam Fond IV bekräftar Atriums marknadsvärdering och därmed värderingen av hela fastighetsbeståndet bör vara relativt korrekt. Fastigheterna som såldes var Termiten 1 (Storknallen i Borås), Sunaman 5 (Linnégallerian i Växjö), Åldermannen 25 (Kvasten i Kalmar), Vestalen 10 (Cityhuset i Eskilstuna), Plåtslagaren 7 (Gallerian i Motala), Jupiter 15 (Telgehuset i Södertälje) och Tegelbruket 1 (Botkyrka Handel).

Som ni ser på adresserna ovan så sålde man ut en stor del av dom ”udda” bestånd man hade. Fokuseringen ligger på att öka närvaron eller fördjupa den där man redan har betydande bestånd av handel-, kontors- eller bostadsfastigheter idag. Det innebär en ytterligare förskjutning mot Malmö, Uppsala och Stockholm, där den sistnämnda vad jag förstår växt till ungefär 83 % mätt i hyresintäkter efter ovanstående försäljning.

Atrium Ljungbergs har en viss övervikt av fastighetsbeståndet mot handel och där är fokuseringen en nära kontakt med kunderna och kundernas kunder. Bolaget är mycket noggranna med att få rätt butiksmixar och en hälsosam blandning mellan mer nischade fackhandlar och vanlig dagligvaruverksamhet. Det är här vi finner den speciella hävstången finns som jag talar om ovan då bolaget har 66 % drygt av sitt bestånd inom handel och dessa hyror mer eller mindre är omsättningsbaserade, till skillnad från kontorshyror som nästan alltid är raka. Det får till följd att fortsätter detaljhandel att återhämta sig och börja växa ordentligt igen i en kommande högkonjunktur kommer Atrium Ljungbergs intjäning göra likadant. Mellan 1997 och 2007 ökade detaljhandeln med cirka 5 % per år vilket var en fantastisk tid och något som sällan skådats. (Järnhandeln var den lysande stjärnan i detta och har ökat med över 15 % per år, mycket tack vare hemmafixarprogrammen på tv.) För helåret 2009 räknar HUI med nolltillväxt och 2010 ungefär 2 % detta ska jämföras med ett förväntat BNP-fall på helåret 2009 på 4-6 %. Handeln väntas alltså gå fortsatt starkt och där har Atrium framförallt fyra stycken regionala köpcentrum som väntas växa med denna trend. Dessa har en uthyrningsbar yta i dagsläget på cirka 330.000 m2 varav cirka 182.000 m2 är butiksyta.

Driftnettot på de fyra är 315 Mkr 2008 de fyra är enligt nedan:

SICKLA KÖPKVARTER FARSTA CENTRUM GRÄNBY CENTRUM (Uppsala) MOBILIA (Malmö)

En stor del vad jag förstår i bolagets strategi är att utveckla helhetsmiljöer och inte bara ha rena köpcentrum. Det innebär en mix av handels- och arbetsplatser, boende, servicefunktioner men även kulturella inslag som bibliotek och skolor. Det har man verkligen uppnått i Sickla som är ett mycket stort köpcentrum men som även huserar en del kontor samt tre stycken skolor. Visionen för Sickla är att skapa en liten miniatyrstad och är målbilden för Atriums koncept med helhetsmiljö. Sickla var innan Atrium Ljungberg förvärvade det ett industriområde ägt av Atlas Copco. Nu bygger man en nytt kontorshus på 13,800 m2 som ska fungera som Atlas Copcos huvudkontor men dom hyr dock bara 10,800m2 övrigt har bland annat Atrium Ljungberg tänkt använda. Uthyrningsbar yta för Sickla är 150,300m2 i dagsläget och hyresintäkterna ligger på 173 Mkr per år.

När det gäller Farsta Centrum är nu även det helägt av Atrium Ljungberg efter att en sista fastighet förvärvats av Folksam. En kraftig upprustning sker av hela det gamla förortscentrumet som Atrium ägt ända sedan 1997 faktiskt. Uthyrningsbara ytan är 109,900m2 och hyresintäkterna ligger på 171 Mkr per år.

I Uppsala äger Atrium förutom Gränby Centrum, Forumgallerian samt Rådhuset. Forumgallerian är en mycket populär galleria med många modebutiker och Rådhuset planerar man att göra en ny liten galleria av mitt i hjärtat av Uppsala vid Stora Torget. Gränby Centrum är dock den lysande stjärnan här finns i dagsläget en butiksyta på 30 000m2 idag men här finns planer på att bygga upp till 120 000m2 alltså fyra ggr så stort som idag och dubbelt så stort som Sickla mätt i butiksyta. I anslutning till Gränby Centrum planeras också för Uppsala Arena som dock inte Atrium Ljungberg ska bygga utan det ligger delvis på kommunen och andra privata intressen. Mer att läsa om den finns på; http://www.arena2010.com/

I övrigt så äger Atrium Ljungberg bl.a. gamla PUB-huset i Stockholm och Orminge Centrum. Bolaget har dessutom ett eget byggföretag TL-bygg.

När det gäller aktien så har den inte rört sig så mycket utan handlats kring 60 kr utöver en avstickare mot 80 kr. En stor andel av aktierna ligger majoritetsägarna så free-float är låg i aktien. Jag tror att andelen hos majoritetsägarna är uppemot 93,2 % av aktierna ligger hos ”större aktieägare”.

Finansiellt

Bolaget har en uppskjuten skatteskuld på dryg 2 mdr kr, inkl. den (och en kalkylmässig skatt på 10%) så har man eget kapital per aktie på 72 kr per aktie utan den 65 kr per aktie vid årsskiftet. Dagens kurs är 69 kr så man räknar nästan in hela substansvärdet inkl. skatteskulden i kursen idag.

Nettomsättningen ligger på 1,8 mdr 2008 och då inkl. TL-byggs verksamhet som bidrog med drygt 300 Mkr. Exkl. den så var hyresintäkterna 1,5 mdr 2008. Resultatet för helåret 2008 var innan värdeförändringar (-1250 Mkr) 537 mkr men de drog ner resultatet till – 402 mkr. Detta mycket tack vare dom höjda avkastningskraven jag beskrev ovan. Uthyrningsgraden var i snitt 94 % inkl. projektfastigheter där man bara hyr ut en del av beståndet pga. byggnationer och exkl. dessa 97-98%, alltså bra. Målsättningen är att öka driftsnettot med 10% årligen, så det är inga Kungsleden tal direkt utan stabila ökningar över tid som inte är 30-40 % ena året och ensiffrigt nästa.

Så här ser verksamhetsmålen ut:

Atrium Ljungbergs verksamhetsmål:

• Driftöverskottet ska öka med 10 procent per år.
• Investeringar i egna projekt ska ske med 1 Mdkr per år i fem år.
• Soliditeten ska vara lägst 30 procent.
• Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
• Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före realiserade och orealiserade värdeförändringar, efter beräknad skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.