OK här kommer mitt utlovade KÖPTIPS

2010-03-31 18:25, Edited at: 2010-06-11 12:52

Jag har fått mycket påhopp för mina bloggar med säljtips på sunkaktierna Epicept och Karo Bio men även en del som tackat mig. Verkligenheten visar att jag i alla fall hittills haft grovt rätt....

Flera har efterlyst köptips men då flera göder mig med provision för rådgivning måste jag vara sparsam med detta. Ett undantag gör jag nu som utlovat. Jag vill dock först säga att jag endast köper i stabila vinstgivande bolag och jag gör det långsiktigt. Ett bolag där jag och mina kunder tankat ordentligt och haft en fin resa sedan i somras är i Fastighets Balder B. Aktien fick mycket stryk under finanskrisen då man som de flesta fastighetsbolag har hög belåning. Efter att man tagit in bolaget Din Bostad ser vi ett mycket stabilare bolag. VD:n och huvudägaren Erik Selin är mycket framåt och duktig och det är obegripligt att bolaget värderas så mycket lägre än andra fastighetsbolag och jag ser fortsatt mycket fin potential.

I Affärsvärlden spekuleras nu idag att man ska ge ut preferensaktier precis som det gjorts lyckosamt i Sagax och Corem. VD Selin sitter även i Corems styrelse så det är nog inte en så vild gissning utan snarare vore det tjänstefel om man inte gjorde det då det skulle vara mycket bra för värderingen och bolagets fortsatta tillväxt. Balderresan fortsätter och jag såg ett intressant inlägg på VCW nyligen av signaturen "Marcalen" och han misstycker säkert inte om jag lägger in det här:

"Fastighetsbolaget Balder
Varför göra det svårt för sig, när man kan göra det enkelt?
Tror det är få som inser den stora potential som finns om man gör en
långsiktigt investering i ett fastighetsbolag som Balder över säg 10
år. Lägger man en del av portföljen här så har man ett tryggt
basinnehav som det kommande årtiondet kommer att avkasta bra utan att
man behöver göra särskilt mycket själv.

Vad jag gillar är de säkra prognoser man kan göra av
förvaltningsresultatet på både kort och lång sikt.

Förvaltningsresultatet i år kommer att uppgå till 503 miljoner kronor
( 20.16 kr per aktie) enligt bolagets egna prognoser.

Vad är på dagens fastighetsbestånd ett uthålligt förvaltningsresultat?
Om reporäntan nästa år skulle stiga med netto 2 % för helåret 2011
blir Balders förvaltningsresultat påverkat med netto 2.5 kr enligt
mina beräkningar (4031*0,02-692*0,025). Man kan alltså räkna med ett
förvaltningsresultat kring 17.7 kronor för 2011 även med stigande
ränta.

Om Balders långsiktiga räntekostnader på alla lån (9528 mkr) skulle
stiga från idag 3.7 % till säg 6 % så skulle det påverka
förvaltningsresultatet med 8.6 kronor (9528*0.023). Det vill säga det
långsiktiga förvaltningsresultatet med nuvarande fastighetetsbestånd
även i en högräntemarknaden om flera år skulle vara 11.6 kronor per
aktie. Med nuvarande fastighetsbestånd. Och då har jag inte räknat med
några ränteavdrag. Eller värdestegringar på derivat i en uppåtgående
räntemarknad. Eller återinvesteringar.

Ponera att Balder skulle återinvestera sitt förvaltningsresultat med i
genomsnitt säg 65 % belåning över det kommande decenniet, på
innevarande års intjäning skulle det möjliggöra förvärv av fastigheter
till ett värde motsvarande 58 kronor per aktie. Nästa år skulle det
möjliggöra investeringar motsvarande 50 kronor per aktie.

Och det är nu det fina börjar. En investering om säg 58 kr i nya
fastigheter med 35 % egen kapitalbas och genomsnittlig ränta på lånen
om säg 5 % med ett avkastningskrav om 7 % på fastighetera skulle höja
Balders förvaltningsresultat med 2.16 kronor utan beaktande av ev
ränteavdrag. Och så skulle det kunna fortsätta år efter år.

Lägg på detta ett antagande om stigande fastighetspriser de kommande
10 åren om 2% årligen. Det är inte omöjligt. Det är lägre än Sveriges
förväntade BNP tillväxt de kommande 10 åren. På nuvarande
fastighetsbestånd skulle det innebära en värdestegring om 10 kronor
per aktie som årligen läggs direkt på det egna kapitalet. 3%
värdetillväxt skulle innebära 15 kronor per aktie, årligen. Redan idag
finns indikationer på att Balders Fastighetsbestånd, i alla fall när
det gäller bostäder, kan vara undervärderat med så mycket som 10% (så
som indikerat av försäljningar under Q4).

Ponera att man även här skulle använda eventuella stegrande
fastighetspriser som bas för ytterligare investeringar med säg 60 %
belåning. Det skulle i det senare scenariot frigöra ytterligare
mostvarande nästan 40 kronor per aktie i inköp av fastigheter varje
år.

Dvs det är inte helt omöjligt att Balder om några år har ett
finansiellt utrymme för inköp av fastigheter motsvarande 100 kronor
per aktie. Årligen. Och detta samtidigt som soliditeten långsiktigt
kommer att öka från dagens 24.1 % upp mot 30 % även om den stegringen kommer att gå långsamt beroende på hur aggressiva man vill vara i tillväxt.

Ponera följande: Att Balders fastigheter värdeökas med 3% årligen, att
förvaltningsresultat återinvesteras med 65 % belåning samt att
värdestegringen på fastigheterna återinvesteras med 60 % belåning så
skulle Balders egna kapital 2020 ligga kring 500 kronor per aktie. I
en lågräntemarknad som dagens skulle förvaltningsresultatet då uppgå
till 70 kronor per aktie och i en högräntemarknd med räntor kring 6 %
för Balder skulle förvaltningsresultatet uppgå till 40 kronor per
aktie.

Och det fina är att det är enkelt att räkna och med trygghet. Även om
priset på fastigheter står stilla de kommande 10 åren, även om Balder
inte köper en enda bostad, så kommer jag fortfarande att kunna räkna
med ett förvaltningsresultat mellan 11.6 - 20 kronor per aktie årligen
beroende på ränteläge. Och i så fall kommer soliditeten att stiga
mycket snabbt.

Även om Balder väljer lågtillväxt (snabbt ökad soliditet framför
förvärv) kommer jag att få en mycket god avkastning på mina
investerade pengar, och väljer man en mellanväg med expansion och
långsamt stigande soliditet så kommer jag att kunna räkna med en rejäl
avkastning. Och skulle fastighetspriserna på detta stiga med så lite
som 2-3 % årligen de kommande 10 åren så blir avkastningen explosiv.

Utan att jag behöver göra någonting. Det gillar jag.

I viss mån gäller detta resonemang även för Kungsleden, Wallenstam,
Klövern, Castellum, Wihlborgs, Fabege och alla de andra
fastighetsbolagen på börsen men Balder har ett försprång i det att man
handlas under eget kapital, har ett utmärkt förvaltningsresultat samt
en skicklig ledning."