Framgångssagan Balder
2014-06-05 00:23, Edited at: 2014-06-05 20:25Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Vilken otrolig utveckling fastighetsbolaget Balder har haft. Är aktien fortfarande köpvärd?
Vilket idealiskt drivhusklimat det varit för fastighetsbolag de senaste åren:
...stark efterfrågan på fastigheter
...räntor som fallit till rekordlåga nivåer
Och just nu ser himlen fortsatt molnfri ut.
Bla väntas svenska centralbanken Riksbanken sänka sin styrränta ytterligare nu i juli 2014 (från nuvarande nivå 0,75%).
Det är positivt på kort sikt för de ofta högt skuldsatta fastighetsbolagen.
Tex Balder per slutet av q1/2014:
...äger ca 500 fastigheter värda ca 29 miljarder kr.
...Balders andel av delägda fastighetsbolags fastigheter: 2-3 miljarder kr
...räntebärande lån knappt 18 miljarder kr
...Balders andel av delägda fastighetsbolags räntebärande lån: drygt 1 miljard kr
...även räntebärande lån i form av en utestående preferens-aktiestock värd 3-4 miljarder kr på börsen
//Edit: Här i bloggen betraktas börsbolags preferensaktier som räntebärande lån (ur stamaktieägarnas perspektiv) eftersom:
...preferensaktierna ger en fast aktieutdelning
...preferensaktieägarna har förtur till preferensaktie-utdelningen innan stamaktieägarna har rätt till aktieutdelning på stamaktierna.
Balders preferensaktier ger en fast preferensaktieutdelning på 20 kr per år (som utbetalas med 5 kr per kvartal).
Börskursen för Balders preferensaktie ligger i skrivande stund i 356 kr (slutkursen ons 4 jun 2014).
Det innebär att om man köper Balders preferensaktie för nuvarande börskurs 356 kr får man (förenklat) en "ränta" på 5-6% per år (20 kr delat med 356 kr).
- Preferensaktieutdelning är ej avdragsgill för det bolag som gett ut preferensaktierna, vilket gör att kapitaltillskott genom att sälja ut preferensaktier till investerare är en dyr finansieringsform.
Det är dyrare än ett vanligt banklån eftersom räntan på ett vanligt banklån är avdragsgill mot bolagets intäkter.
Antag ett bolag som under ett år hade:
100 kr i rörelseintäkterintäkter
60 kr i rörelsekostnader
Det ger då ett rörelseresultat för året på 100 kr - 60 kr = 40 kr
Säg sedan att bolaget har ett räntebärande lån på 300 kr med en årsränta på 7%.
Då blir räntekostnade på lånet för året: 0,07 gånger 300 kr = 21 kr.
Bolagets resultat före skatt blir då:
rörelseresultat 40 kr
minus
räntekostnad 21 kr
=
resultat före skatt 19 kr
Och med vanlig svensk bolagsskatt 22% blir då resultatet efter skatt (dvs "nettoresultatet":
19 kr
minus
22% i skatt (dvs 0,22 gånger 19 kr = ca 4 kr i skatt)
=
ett nettoresultat på ca 15 kr.
Antag istället att bolaget ej har några räntebärande lån.
Då blir rörelseresultatet detsamma som resultatet före skatt, dvs 40 kr.
Efter 22% skatt (ca 9 kr) ger det ett nettoresultat på:
resultat före skatt 40 kr
minus
22% skatt (ca 9 kr)
=
nettoresultat ca 31 kr.
Skillnaden mellan
...nettoresultatet om bolaget har noll kr i räntebärande lån
respektive
...nettoresultatet om bolaget har 300 kr i räntebärande lån
blir alltså:
31 kr minus 15 kr = 16 kr
Effekten på nettoresultatet av 21 kr per år i räntekostnad blir alltså bara 16 kr.
Det visar sig vara det samma som (1 minus skattesatsen 22%) gånger 21 kr.
Dvs 1 - 0,22 = 0,78.
0,78 gånger 21 kr = 16 kr.
För varje krona i räntekostnad behöver bolaget alltså bara betala 78 öre.
Det blir en "skatterabatt" på räntan som uppgår till skattesatsen 22% (så länge det finns ett positivt rörelseresultat i övrigt att kvitta räntekostnaden mot).
Problemet med preferensaktie-utdelning är att den inte är avdragsgill i bolagens deklarationer.
Det gör att om ett bolag tex har
...en räntekostnad på 5 kr på räntebärande lån
...och en räntekostnad på 5 kr i form av preferensaktie-utdelning, får bolaget i slutändan betala:
...0,78 gånger 5 kr = 3,90 kr av räntekostnaden (dvs 78% av räntekostnaden på lån)
...5 kr av preferensaktie-utdelningen (dvs 100% av "räntekostnaden" i form av preferensaktie-utdelningen på preferensaktierna)
Varför lånar i så fall bolag pengar genom att
...sälja ut preferensaktier till investerare
...istället för att ta vanliga räntebärande lån från banken (eller genom att sälja ut obligationer till investerare)?
Jo, helt enkelt för att bolag i vissa lägen ej kan få mera räntebärande lån från banker eller obligationsinvesterare.
För att banker och obligationsinvesterare ska vilja låna ut mer pengar till bolaget kan de tex kräva att bolaget stärker upp sitt egna kapital (som buffert mot framtida förluster så att sannolikheten minskar för att bolaget ska gå i konkurs).
Ok. Och som utgångspunkt är huvudalternativt för att stärka upp det egna kapitalet att sälja ut vanliga aktier (stamaktier) till aktieinvesterare.
Men aktieinvesterarna kanske inte är så pigga på att köpa nya stamaktier från bolaget om aktieinvesterarna tvivlar på bolagets verksamhet och/eller anser att stamaktien är för högt värderad mot bakgrund av bolagets förutsättningar och risker.
Vad gör bolaget då för att ändå få in kapitaltillskott?
Jo, man säljer ut preferensaktier till investerare.
Preferensaktier räknas formellt sett som eget kapital (även om det enl uppfattningen här i bloggen är att anse som räntebärande lån), vilket gör att en utförsäljning av preferensaktier höjer det egna kapitalet.
Och då får bolaget i sin tur låna mer pengar genom vanliga skattegynnsamma lån från banker och obligationsinvesterare.
De investerare som köper preferensaktierna kan då tex vara aktieinvesterare som tycker att preferensaktierna ger en god "årsränta" jämfört med de vanliga stamaktierna.
+ Vinnare på upplägget blir bolaget som för sin expansionsiver får in mera pengar att investera för.
- Förlorare blir stamaktieägarna som får se bolaget expandera för en hög finansieringskostnad (i form av preferensaktie-utdelning) plus att stamaktieägarna tvingas acceptera att preferensaktieägarna får förtur till aktieutdelning.
Dvs om bolaget går bra får preferensaktieägarna först sin aktieutdelning och därefter får stamaktierna kvarvarande rest av det belopp som bolaget kan anses ha råd med att betala i aktieutdenlingar för ett år.
Men om bolaget går dåligt är det inte ens säkert att stamaktieägarna får någon aktietdelning alls.
Och det är inte ens säkert att preferensaktieägarna får hela sin utlovade preferensaktieutdelning under dålig aår.
Vissa bolag har dessutom klausuler som säger att om bolaget under ett år ej kan betala den utlovade fasta preferensaktieutdelningen (helt eller delvis), så samlas den uteblivna utbetalningen upp för att betas av från nästa års utdelningsbara medel.
Dvs nästa år får då preferensaktieägarna rätt till hela sin normala utlovade preferensaktieutdelning plus den preferensaktieutdelning som bolaget ej haft råd att betala under tidigare år.
Det blir alltså stamaktieägarna som får stryka på foten.
- Och egentligen lär även preferensaktieägarna bli förlorare på sikt eftersom preferensaktieutdelningen inte är så säker som man kan tro.
Se tex på flygbolaget SAS som nu verkar ha fått problem att få råd att betala preferensaktieutdelningen på sina utgivna preferensaktier.
Dessutom glömmer investerare ofta bort att det även finns en kursrisk i preferensaktier.
De är som obligationer dvs:
...om det generella ränteläget sjunker stiger börskursen för preferensaktier (vilket varit utvecklingen de senaste åren)
...men om det generella ränteläget stiger innebär det att börskurserna för preferensaktier kommer att falla
Dvs även om man får en fast, utlovad preferensaktieutdelning (som inte ens den är säker), finns risk för nedgång i preferensaktiens börskurs.
Och med nuvarande rekordlåga ränteläge är det ju inte troligt att ränteläget lär sjunka så mycket mer, utan snarare att det på sikt lär stiga (även om det ej ser ut att ligga i korten i dagsläget).
Dvs: Bolag som har gett ut preferensaktier innebär en varningsflagga för det bolagets stamaktier.
Men när ett bolag väl har gett ut preferensaktier får man helt enkelt utgå ifrån de förutsättningarna (dvs att preferensaktierna är att betrakta som räntebärande lån för stamaktieägarna) och vad det innebär för det motiverade värdet för bolagets stamaktie.
//
Enl ovannämnda kalkyl har alltså Balder följande tillgångar och skulder:
...ca 500 fastigheter värda ca 29 miljarder kr.
...Balders andel av delägda fastighetsbolags fastigheter: 2-3 miljarder kr
...räntebärande lån knappt 18 miljarder kr
...Balders andel av delägda fastighetsbolags räntebärande lån: drygt 1 miljard kr
...även räntebärande lån i form av en utestående preferens-aktiestock värd 3-4 miljarder kr på börsen
- - -
Summa ett motiverat värde på knappt 9 miljarder kr för Balders stamaktiestock
Med Balders drygt 160 miljoner utestående stamaktier ger det ett motiverat värde på drygt 50 kr per stamaktie i Balder.
Men börskursen i Balders stamaktie står i nästan 90 kr!
Hur är det möjligt?
Ev alternativ:
...Alternativ 1: Aktieinvesterare anser att Balders (hel- och delägda) fastigheter i själva verket är värda klart mer än det värde på 31-32 miljarder kr bolaget värderar fastigheterna till.
För att komma fram till att Balders stamaktie är värd nästan 90 kr innebär det att fastigheterna måste anses vara värda 37-38 miljarder kr (dvs 5-6 miljarder kr mer än Balders egen värdering till 31-32 miljarder kr).
...Alternativ 2: Aktieinvesterare betraktar Balder ej bara som ett befintligt fastighetsbestånd som kommer att förbli oförändrat i evighet.
Istället bakar aktieinvesterare in värdet av Balders (och vd/huvudägare Erik Selins) stora kreativitet för
...att göra bra fastighetsaffärer (köpa och sälja fastigheter med bra resultat)
...att vidareutveckla befintliga fastigheter
...och att uppföra nya fastigheter
Det kan alltså vara så att aktieinvesterare bakar in denna typ av "dynamiska effekter" vid värderingen av Balders stamaktie.
Dvs Balder har vuxit fram från ingenstans till att bli ett gigantiskt fastighetsbolag under de senaste 10-20 åren, vilket till stor del lär vara tack vare Selins kreativitet och skarpa förmåga, och inte minst att han har fått stort förtroende från finansiärer (banker etc) att få kapital till att utveckla Balders fastighetsverksamhet.
...Alternativ 3: Fastighetsmarknaden är stark vilket gör att fastighetsinvesterare betalar bra för att köpa fastigheter. Men aktiemarknaden har varit ännu starkare vilket gör att aktieinvesterare är beredda att betala mer för fastigheter än vad fastighetsinvesterare är villiga att göra.
Den strida strömmen av fastighetsbolag (med blandad kvalitet) som börsintroduceras på börsen är ett symptom på det; D Carnegie & Co, Besqab, Amasten osv.
Det är en stark varningssignal för aktieinvesterare som indikerar en fastighetsbubbla på börsen.
Och det negativa med bubblor på börsen är att de alltid spricker förr eller senare.
Bla innebär Balders höga skuldsättning att stamaktiens börskurs kan komma att falla kraftigt om finansieringsmöjligheterna försämras under de kommande åren.
Vad menas med finansieringsmöjligheter i detta avseende?
...att kunna låna pengar
...den ränta man kan låna pengar till
- Hög skuldsättning innebär dessutom att om ett bolags tillgångar (tex Balders fastigheter) faller i värde, så faller värdet på bolagets egna kapital (stamaktiestockens värde) desto mer (procentuellt sett).
+ Givetvis är effekten även det omvända, dvs om bolagets tillgångar stiger i värde så gör det att det egna kapitalet ökar i värde desto mer (procentuellt sett).
Det lär vara en stor del av förklaringen till Balder-stamaktiens kraftiga kursuppgångar de senaste åren.
Enl kalkylen ovan:
...Balder har i dagsläget tillgångar värda 31-32 miljarder kr
...Balder har i dagsläget räntebärande skulder (räntebärande lån plus preferensaktier) på 23 miljarder kr (72% av tillgångarnas värde).
...Det ger ett netto eget kapital värt knappt 9 miljarder kr.
Vad händer då om tillgångarnas värde förändras med -10%?
Jo, då minskar tillgångarnas värde med drygt 3 miljarder kr (från 31-32 miljarder kr till 28-29 miljarder kr).
Om man då antar att skulderna ligger kvar på 23 miljarder kr innebär det att värdet på det egna kapitalet förändras med -36% till 5-6 miljarder kr (dvs en minskning med drygt 3 miljarder kr).
Dvs:
...En värdeförändring på -10% för Balders tillgångar
...leder till en motiverad förändring på -36% för Balder-stamaktiens börskurs.
Och den stora hävstången innebär alltså även omvänd effekt:
...En värdeförändring på +10% för Balders tillgångar
...leder till en motiverad förändring på +36% för Balder-stamaktiens börskurs.
Det är ju den positiva effekten som Balder ridit på de senaste åren då fastigheter generellt ökat kraftigt i värde de senaste åren.
Men vänder trenden åt andra hållet blir effekten den omvända, vilket kan komma som en chock för aktieinvesterare som äger Balder-stamaktier.
Den höga skuldsättningen (på 72% av tillgångarna) innebär alltså en hög risknivå i Balder-stamaktien.
Hur har då Balder kommit fram till att bolagets tillgångar (fastigheter) är värda 31-32 miljarder kr?
Merparten (över 90%) utgörs ju av de helägda över 500 st fastigheterna värda ca 29 miljarder kr.
Dessa helägda fastigheter genererar i årstakt:
...hyrestintäkter på 2,3 miljarder kr per år
...ett "driftnetto" (hyresintäkter minus fastigheternas driftskostnad) på 1,6 miljarder kr per år
Fastigheterna ger därmed förenklat en årlig "direktavkastning" (driftnetto delat med fastigheternas bedömda marknadsvärde) på knappt 6% per år.
Dvs Balder bedömer att om bolaget skulle sälja alla sina fastigheter skulle det ske till ett pris som ger köparen en årlig direktavkastning på knappt 6% per år.
Man kan omvänt säga att fastighetsköpare skulle ha ett avkastningskrav på nästan 6% per år för att köpa Balders fastigheter för 29 miljarder kr.
Rätt eller fel?
Det är svårt att säga.
Men man kan konstatera att känsligheten i värderingsmodellen är hög.
Tex vad händer om det blir ett högre ränteläget så att fastighetsköparnas avkastningskrav stiger från 6% per år till 7% per år?
Ja, då sjunker fastigheternas motiverade värde med hela 14-15%.
Och pga Balders höga skuldsättning gör det att Balder-stamaktiens motiverade värde då sjunker med 52% (dvs den mer än halveras).
Då avses alltså mer än en halvering från aktiens nuvarande motiverade värde på 52-53 kr till 26 kr.
Betänk då att Balder-stamaktiens börskurs i dagsläget står i 88 kr (dvs långt över det motiverade värdet 52-53 kr).
Och med Balder-stamaktiens kraftiga kursuppgångar de senaste åren behöver man inte gå så långt tillbaka i tiden för att hitta när aktien stod i 26 kr.
Det var så sent som under början av 2012 (dvs för drygt två år sedan).
Sammantagen reflektion
Här i bloggen är slutsatsen att det är nu när himlen är molnfri som man ska sälja Balder-stamaktien.
Risken i aktien är hög med ev kraftiga kursnedgångar vid försämrade förutsättningar för bolaget.
Fantastiskt bra jobbat av vd/huvudägare Erik Selin att ha byggt upp Balder från ingenstans till att nu ha ett värde på över 14 miljarder kr för stamaktiestocken.
Selin själv äger 40% av Balders stamaktiestock, dvs den ägarandelen är värd hela 5-6 miljarder kr.
Bra jobbat, men om jag vore honom skulle jag casha hem och sälja ut aktierna fortare än kvickt innan det är för sent.
Jämför IT-bubblan kring millenniumskiftet (åren 1999 och 2000) då IT-aktierna stod på topp och alla aktieinvesterare räknade med fantastiska kommande år för IT-bolagen.
Men alltihop var en bubbla som sprack vilket ledde till en brutal slakt av IT-aktier på börsen.
Mer om Balder och Balders fastigheter
Balder har knappt 300 pers anställda och är baserat i Göteborg.
Bolagets helägda ca 500 st fastigheter har en total uthyrningsbar yta på ca 2 miljoner kvadratmeter.
Det motsvarar en kvadrat på ca 1,4 kilometer gånger 1,4 kilometer.
Balder hyr ut ytan för en hyra på drygt 1 200 kr per kvadratmeter och år.
Om hela ytan skulle vara uthyrd för den hyresnivån skulle Balders fastigheter generera hyresintäkter på 2,4-2,5 miljarder kr per år.
Men eftersom hela ytan inte är uthyrd får Balder bara in en hyra på ca 2,3 miljarder kr per år för sina helägda fastigheter.
Dvs Balder får in 95% av den hyra bolaget skulle fått in om fastigheterna vore helt uthyrda.
Värderingen av fastigheterna till 29 miljarder kr innebär ett värde på 14 000-15 000 kr per kvadratmeter.
Otroligt alltså att folk vill betala 14 000-15 000 kr per kvadratmeter för fastigheter som bara genererar drygt 1 200 kr per år i hyresintäkter.
Det är alltså om fastigheterna vore helt uthyrda.
Men eftersom de inte ens är det genererar de bara en hyresintäkt på 1 100 -1 200 kr per kvadratmeter och år (dvs 95% av drygt 1 200 kr).
I och för sig är då Balders "rörelsemarginal" (den så kallade överskottsgraden; driftnettot delat med hyresintäkterna) hög och uppgår till 68% för Balder.
Dvs en stor del av hyresintäkterna är ren vinst för Balder (även om det är före avdrag för räntekostnader och skatt).
Dock tex vad gäller skatt: Balder har uppsamlade skattemässiga förlustavdrag på 2 miljarder kr som kan betas av mot bolagets vinster innan Balder kommer att behöva betala normal skatt.
//Edit: Balders stora uppsamlade skattemässiga förlustavdrag gör det för övrigt inte lika förmånligt för Balder att låna pengar i form av vanliga räntebärande lån från banker etc jämfört med att låna pengar genom att sälja ut preferensaktier med en icke avdragsgill preferensaktie-utdelning som "ränta" till preferensaktie-ägarna.
//
Balders (helägda) fastigheter på ca 2 miljoner kvadratmeter fördelar sig enl följande på fem geografiska regioner i Sverige:
Göteborg/Väst 38%
Stockholm 22%
Öst 19%
Öresund 14%
Norr 8%
Summa 100% (ca 2 miljoner kvadratmeter)
Dvs med sin bas och bakgrund i Göteborg är det den klart största regionen för Balders fastighetsbestånd.
Annars brukar det ju heta att Stockholms är den region med starkast fastighetsmarknad.
Fördelning av Balders fastighetsbestånd efter fastighetstyp:
bostäder 61%
kontor 23%
handel 9%
övrigt 7%
Summa 100% (2 miljoner kvadratmeter)
Dvs bostäder är Balders klart största fastighetstyp.
Det är ju positivt eftersom bostadsfastigheter generellt är de minst riskabla.
Dvs medan företag kan gå i konkurs och flytta ut från kontorsfastigheter eller industrifastigheter eller lagerfastigheter om konjunkturen försämras, så brukar folk bo kvar och betala sin hyra i bostadsfastigheter även om konjunkturen försämras.
Å andra sidan leder det till att direktavkastningen för bostadsfastigheter generellt är klart lägre än för företagsfastigheter (kontors- och industrifastigheter etc).
Ovan var fördelning av Balders fastigheter geografiskt och per fastighetstyp utifrån fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta.
Gör man fördelningen utifrån värdet på Balders fastigheter blir fördelningen följande:
Geografiskt:
Göteborg/Väst 33%
Stockholm 31%
Öresund 19%
Öst 11%
Norr 5%
Summa 100% (29 miljarder kr)
Per fastighetstyp:
bostäder 43%
kontor 33%
handel 14%
övrigt 10%
Summa 100% (29 miljarder kr)
Dvs fördelat efter värdet är inte bostadsfastigheter i Göteborg längre ett lika stort segment för Balder.
Fastigheter i Stockholm och kontorsfastigheter blir då också stora kategorier i Balders fastighetsbestånd.
Orsaken är ju då att värdet per kvadratmeter är högt i Stockholm och för kontorsfastigheter.
Och eftersom det enda relevanta för stamaktieägarna är värdet på fastigheterna gör det att risknivån i Balder-aktien ökar eftersom kontorsfastigheter är konjunkturkänsliga.
Man kan räkna ut att Balder värderar fastigheterna per kategori till följande nivå per kvadratmeter:
Fördelat geografiskt:
Stockholm 21 330 kr per kvadratmeter
Öresund 19 624 kr per kvadratmeter
Göteborg 12 744 kr per kvadratmeter
Norr 10 257 kr per kvadratmeter
Öst 8 664 kr per kvadratmeter
Summa Balder-snitt 14 577 kr per kvadratmeter
Dvs tänk att Stockholms-fastigheter (och även Öresunds-fastigheter) värderas så mycket högre per kvadratmeter än Göteborgs-fastigheter.
Det beror väl helt enkelt på möjligheter att ta ut högre hyra i Stockholm än i Göteborg.
Men varför vill någon hyra fastigheter i Stockholm om hyran är så mycket lägre i Göteborg?
Siffrorna ovan är alltså enl Balders q1/2014-resultatrapport.
Och där uppges bolaget ta ut följande genomsnittliga hyresnivåer per geografisk region:
Stockholm 1 612 kr per kvadratmeter och år
Öresund 1 463 kr
Göteborg/Väst 1 160 kr
Norr 953 kr
Öst 898 kr
Summa Balder-snitt 1 233 kr
Dvs fastigheternas bedömda värde verkar till stor del spegla vilken hyresnivå man kan ta ut per region.
Men relationen är inte helt proportionell enl nedan.
Fastigheternas bedömda marknadsvärde per kvadratmeter delat med den årshyra Balder tar ut per kvadratmeter, per region:
Öresund 13,4
Stockholm 13,2
Göteborg 11,0
Norr 10,8
Öst 9,6
Balder-snitt 11,8
Dvs totalt värderas Balders fastigheter per kvadratmeter till knappt 12 gånger årshyran per kvadratmeter.
Men i både Öresund och Stockholm ligger värderingsnivån på över 13 gånger årshyran.
Balders fastighetsvärde per kvadratmeter fördelat per fastighetstyp:
handel 22 578 kr per kvadratmeter
kontor 20 535 kr
bostäder 10 416 kr
övrigt 20 464 kr
Summa Balder-snitt 14 577 kr
Dvs nu när konjunkturen är stark har de konjunkturkänsliga fastighetskategorierna handel (dvs butiker etc) och kontor klart högre värden per kvadratmeter än de stabila bostäderna.
Fastighetskategorierna kontor och handel utgör trots allt tillsammans 47% av Balders fastighetsvärde jämfört med 43% för bostäder.
Det är egentligen lite lömskt av Balder att fördela kategorin företagsfastigheter på de två underkategorierna kontor och handel, vilket tonar ned Balders stora beroende av de riskabla företagsfastigheterna.
Hyresnivå per kvadratmeter och år per fastighetstyp:
kontor 1 732 kr
handel 1 547 kr
bostäder 973 kr
övrigt 1 427 kr
Summa Balder-snitt 1 233 kr
Dvs Balder tar i dagsläget ut mycket högre hyresnivåer per kvadratmeter för kontors- och handelslokaler jämfört med bostäder.
Siffrorna ovan innebär att Balder värderar sina fastigheter till följande gånger den årshyra bolaget tar ut per fastighetstyp och kvadratmeter och år:
handel 14,6
kontor 11,9
bostäder 10,7
övrigt 14,3
Summa Balder-snitt 11,8
Dvs särskilt butikslokaler värderas väldigt högt i relation till den årshyra Balder tar ut för sådana lokaler.
Är det pga potential till fortsatt kraftiga hyreshöjningar för den typen av lokaler om konjunkturen förblir stark?
Andel uteblivna hyresintäkter pga outhyrda lokalytor:
Fördelat per geografisk region:
Stockholm 7%
Öresund 6%
Öst 5%
Göteborg/Väst 4%
Norr 3%
Summa Balder-snitt 5%
Fördelat per fastighetstyp:
kontor 8%
handel 5%
bostäder 3%
övrigt 9%
Summa Balder-snitt 5%
Dvs överraskande att kontorslokaler i Stockholm verkar vara det som Balder har svårast att hyra ut nu när Stockholms-konjunkturen är så stark och efterfrågan så hög på fastigheter där.
Omvänt kan man se det som potential om Balder ökar uthyrningsgraden för kontorsfastigheter och i Stockholm osv.
//Edit: Som nämnt ovan har Balder totala räntebärande skulder på 23 miljarder kr:
räntebärande lån nästan 18 miljarder kr
preferensaktier 3-4 miljarder kr
Balders andel av räntebärande lån i delägda fastigheter drygt 1 miljard kr
Summa 23 miljarder kr
Vilken årsränta betalar då Balder per finansieringskategori?
räntebärande lån drygt 3% per år
preferensaktier 5-6% per år
Dvs även före avdrag för skatterabatten är räntekostnaden mycket högre för preferensaktierna än för de vanliga räntebärande lånen.
Å andra sidan kan man se det som att bankerna mfl kräver denna mängd preferensaktier (som räknar som eget kapital) för att bankerna mfl ska låna ut de nästan 18 miljarder kronorna i vanliga lån till Balder.
Som jämförelse genererar Balders fastigheter en årlig direktavkastning på nästan 6% per år.
Bolaget är alltså (med dessa förutsättningar) en "money machine".
Dvs teoretiskt sett kan man tjäna obegränsat med pengar genom att köpa fastigheter som ger en årsavkastning på 6% om man bara behöver betala en finansieringskostnad på
...3% per år för vanliga lån (merparten av B:s finansiering)
...och 5-6% per år för en liten andel preferensaktier
Men i själva verket kan man se det som ett korthus som snabbt kan falla ihop om förutsättningarna försämras.
Tex riskabelt att av Balders räntebärande lån på nästan 18 miljarder kr har över hälften (9-10 miljarder kr) en ränta med en bindningstid på upp till ett år.
Dvs stigande räntenivåer får därmed snabbt stor negativ effekt på Balder.
Omvänt blir det även snabbt positiv effekt av fallande räntenivåer.
Det kan vara positivt på kort sikt om tex Riksbanken sänker sin styrränta nästa gång i juli 2014.
Men hur blir det på lång sikt?
Det är ju med nuvarande förutsättningar (rekordlåga räntor) som B omedelbart borde binda upp sina räntor så långt det går på nuvarande låga nivåer.
Nackdelen är att räntan med kort löptid är klart lägre.
B betalar bara en ränta på ca 2% per år på den delen av de räntebärande lånen med en bindningstid på upp till ett år.
Men bolagets låneräntor med längre löptider ligger på 4-5% per år.
Vd/huvudägare Erik Selin spelar alltså ett vågspel där han satsar stort på fortsatt låga (eller ännu lägre) korträntor på kort sikt.
Får han fel kan det slå tillbaka hårt.
Även detta innebär alltså förhöjd risknivå i Balder-stamaktien.
(Dock dämpas det delvis av Balders relativt höga andel stabila bostadsfastigheter i fastighetsbeståndet.)
Edit 2: Balders "räntekostnad" för preferensaktierna har alltså här förenklat beräknats som den fasta preferensaktie-utdelning som Balder betalar ut per år i relation till den utestående preferensaktie-stockens börsvärde.
Dvs för att bli av med detta "lån" (preferensaktierna) skulle Balder behöva lassa upp betala 3-4 miljarder kr vilket är vad alla de utestående preferensaktierna är värda vid nuvarande börskurs (10 miljoner st gånger börskurs 356 kr per st).
//
Bloggens track record för fastighetsaktier på sistone:
Tidigare blogginlägg (från 22 maj 2014) om fastighetsbolaget Wallenstam: http://www.redeye.se/aktiebloggen/wallenstam/wallenstam-vivoline
...Då fick Wallenstam-aktien rekommendationen "sälj" vid dåvarande börskurs 111,90 kr (slutkursen 22 maj 2014).
...Och nu ca två veckor senare ligger aktien i 115,50 kr (rådande kursnivån under eftermiddagen tors 5 jun 2014).
Aktien är alltså upp över 3% på ca två veckor.
Tidigare blogginlägg (från 16 apr 2014) om fastighetsbolaget Sagax: http://www.redeye.se/aktiebloggen/fortnox/fortnox-fullvarderat-salj-sagax
...Då fick Sagax-aktien rek "sälj" vid börskurs 32,20 kr (aktiens slutkurs 16 apr 2014).
...Ligger nu i 39 kr! (Rådande kursnivå under eftermiddagen tors 5 jun 2014).
Dvs aktien är +21% på knappt två månader.
Det går fort i slutet av en kraftig uppgångsperiod när allt mer spekulativa investerare går in i hopp om att göra snabba klipp.
Det bygger å andra sidan upp "överhänget" som i nästa steg kan föranleda en kraftig kursnedgång.
(Sagax-stamaktien har under perioden även gett en aktieutdelning på 0,55 kr som utbetalades i samband med årsstämman i maj 2014.)
Tidigare blogginlägg (från 6 apr 2014) om fastighetsbolaget Hemfosa: http://www.redeye.se/aktiebloggen/hemfosa-fastigheter/salj-hemfosa-aktien
...Där fick Hemfosa-aktien rek "sälj" vid börskurs 106,50 kr (aktiens slutkurs på börsen 4 apr 2014).
...Aktien nu i 109,25 kr (under eftermiddagen tors 5 jun 2014).
Dvs aktien är upp 2-3% på två månader.
Hemfosa-aktien såldes ut till aktieinvesterare för 93 kr per st inför Hemfosas börsintroduktion i mars 2014.
Tidigare blogginlägg (från 10 mars 2014) om fastighetsmagnaten Rutger Arnhults börsnoterade fastighetsbolag Corem och Klövern: http://www.redeye.se/aktiebloggen/corem/salj-corem-klovern
...De fick där rek "sälj" vid börkurser 25,30 kr för Corem-aktien och 35,70 kr för Klövern-aktien (aktiernas slutkurser på börsen 10 mars 2014).
...Aktierna nu (under eftermiddagen tors 5 jun 2014) i 25,80 kr för Corem-aktien och 36 kr för Klövern-aktien.
Dvs de har av någon anledning inte hängt med i de senaste månadernas uppgångar i andra fastighetsbolagsaktier.
...Corem-stamaktien har dock under perioden även gett en aktieutdelning på 0,70 kr per aktie som utbetalades i samband med årsstämman i apr 2014.
...Klövern-stamaktien har under perioden gett en aktieutdelning på 1,50 kr som utbetalades i samband med Klöverns årsstämma i apr 2014.
Tidigare blogginlägg (från 11 feb 2014) där aktien i fastighetsbolaget Fabege fick rek "sälj": http://www.redeye.se/aktiebloggen/fabege/salj-fabege-seamless
...Då låg Fabege-aktien i 85 kr (slutkursen 11 feb 2014).
...Och nu ligger den i 93,90 kr (slutkursen tors 5 jun 2014).
Dvs en kursuppgång på 10-11% på knappt fyra månader.
Dessutom har Fabege-aktien gett en aktieutdelning på 3 kr som utbetalades i samband med årsstämman i mars 2014.
85 kr investerat i Fabege-aktien i feb 2014 har alltsom tom dags dato gett 96,90 kr, dvs en totalavkastning (kursförändring plus aktieutdelning) på 14% av investerat belopp under en period på knappt fyra månader.
Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:
• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning som väntas leda till kursuppgång inom en ganska snar framtid (typ inom 0,5-1 år).
• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt (typ inom de närmaste månaderna), även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.
• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt (dvs på typ 3-5 års sikt).
• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång. Man bör alltså ej ha en stor del av hela aktieportföljen i en sådan aktie.
• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.
• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.
Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp").
Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.
Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra:http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella
Det är ej säkert att blogginlägget har tagit upp alla aspekter som är relevanta för bedömningen av den aktie som blogginlägget handlar om. Och de aspekter som tas upp i blogginlägget kan ha feltolkats.
"Käpphästar" i denna blogg bla:
1) Fundamental aktieanalys vs teknisk aktieanalys
På lång sikt är fundamental aktieanalys det enda relevanta för att bedöma om en aktie är köpvärd eller ej, dvs förenklat; den ekonomiska utvecklingen för ett börsbolags verksamhet och hur bolagets aktie värderas i förhållande till den ekonomiska utvecklingen mm.
Enl den finansiella vetenskapen går det inte att i längden bli rik på så kallad teknisk aktieanalys, dvs att spå framtida börskurser utifrån diagram för historiska börskurser etc.
Det har även visat sig i vetenskapliga studier.
Man kan tjäna pengar på teknisk aktieanalys några enstaka gånger, men därefter kommer man förr eller senare att göra förlustaffärer vilket gör den analysmetoden meningslös.
Inte heller fundamentalanalys ger vinst varje gång, men här är i varje fall uppfattningen att den i längden ger klart bättre resultat för aktieinvesteringar än teknisk analys.
Och rent logiskt borde även fundamentalanalys vara det enda som fungerar långsiktigt eftersom det bara är den som är underbyggd av rimliga resonemang jämfört med teknisk analys.
2) Aktieutdelningar
Aktieutdelningar och nivån på dem anses här vara irrelevanta i sig för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej.
Aktieutdelningar är ju bara som att man har 1 000 kr på banken och gör ett uttag på 100 kr. Man blir inte rikare för det utan har ändå bara 1 000 kr (fast 100 kr kontant och 900 kr kvar på banken).
Allt annat lika bör en aktiekurs falla med lika mycket som aktieutdelningen när aktieutdelningen avskiljs från börskursen.
Däremot kan aktieutdelningen indikera att bolaget är lönsamt och genererar bra resultat per aktie och räknar med en fortsatt god utveckling för resultatet per aktie, men då är aktieutdelningen bara en sekundäreffekt av det.
Det enda relevanta för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej anses här vara hur mycket pengar ett bolag genererar (och väntas generera de kommande åren) i sin löpande verksamhet (mätt förenklat som tex resultat per aktie), och hur börskursen ligger i förhållande till det.
Sätter man in pengar på bankkonto vet man alltid säkert (förhoppningsvis) att man får tillbaka insatta pengar plus ränta (även om räntan är låg) när man vill ta ut pengarna.
Köper man en aktie för att få aktieutdelning tar man alltid en risk för att börskursen står lägre när man senare vill sälja aktien.
Dvs det är inte säkert att man får tillbaka insatta pengar när man köper en aktie.
Dessutom får man ju (normalt) betala 30% skatt på erhållna aktieutdelningar, vilket snarare i sig gör det till en nackdel med aktier som ger hög aktieutdelning.
3) Immateriella tillgångar
Många börsbolag har mycket "luft" i sina balansräkningar i form av abstrakta så kallade immateriella tillgångar (immateriella anläggningstillgångar) bokförda till stora belopp bland tillgångarna i balansräkningen.
Ofta kan de immateriella tillgångarna ha uppstått tex om ett bolag köpt ett annat bolag dyrt (dvs för ett pris som överstiger det köpta bolagets bokförda tillgångsvärden), eller om ett bolag bokför utvecklingskostnader som en tillgång som belastar resultatet utspritt över flera år i form av årliga avskrivningar.
Om ett bolag börjar gå dåligt finns risk för att det bokförda värdet på de immateriella tillgångarna måste skrivas ned. Och det kan då bli stora nedskrivningar eftersom många bolag har stora immateriella tillgångar.
Nedskrivningarna ger en negativ resultateffekt med samma belopp som även minskar bolagets egna kapital med lika mycket (allt annat lika).
Med de stora nedskrivningar det därmed lätt kan bli, kan det mesta eller hela ett bolags egna kapital därigenom raderas ut (och ev till och med bli negativt) vilket gör att bolaget omgående måste få kapitaltillskott från aktieägarna för att överleva.
Sådana kapitaltillskott erhålls då oftast genom att bolaget säljer ut nya aktier till aktieägarna via nyemission, vilket då brukar försämra börskursens dåliga utveckling ytterligare.
Dvs stora immateriella tillgångar i ett bolags balansräkning innebär en förhöjd risknivå i bolagets aktie.
I detta blogginlägg blev alltså rekommendationen "sälj" för Balders stamaktie vid börskurs 88 kr.
Det var aktiens slutkurs på börsen ons 4 jun 2014.