Den stora bostadsskandalen (och relaterade aktier)
2015-04-01 22:04, Edited at: 2015-04-05 09:57Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Hur är läget på den svenska bostadsmarknaden, och vilka aktier i bostadsrelaterade bolag finns det?
Problem:
I princip helt omöjligt för vanligt folk att få tag på bostäder i Sverige till rimlig kostnad, särskilt i storstäder.
...Antingen får man köpa lägenhet (bostadsrätt) eller villa, och då är priset skyhögt (även om det är gamla, ofräscha lägenheter eller villor).
...Eller så får man hyra lägenhet, men det är nästan omöjligt att få tag på och det ändå går är hyran skyhög och lägenhetens skick och läge ofta dåligt.
Bla bor många ungdomar kvar hos sina föräldrar långt efter att dessa ungdomar normalt sett skulle ha flyttat till egen bostad.
Vad beror detta på?
Inom andra "produktområden" såsom bilar, tv-apparater och datorer etc har det varit en enorm utveckling de senaste decennierna med kraftiga förbättringar av pris och egenskaper/prestanda för dessa produkter.
Konkurrensen i dessa branscher är stenhård globalt, vilket gör att utvecklingen ständigt går mot allt billigare och bättre produkter.
Men bostäder är fortfarande ofta dyra och dåliga.
Dvs det verkar vara bristande konkurrens mellan de företag som tillhandahåller bostäder.
Och det är även omfattande regleringar kring bostäder; dels hur de ska byggas och dels alla tillstånd som krävs för att få bygga bostäder osv.
Det gör att kommuner/myndigheter (som ger sådana tillstånd etc) har stor påverkan på bostadsmarknaden på olika håll.
För övrigt har räntan sjunkit till rekordlåg nivå.
Under den stora globala finanskrisen 2008/2009 kraschade banker och länder fick spendera jättebelopp på att rädda dem.
Det ledde till stora statsskulder för många länder, och för att ha råd att betala statsskuldräntorna måste räntan ligga så lågt som möjligt.
För att uppnå det har ländernas centralbanker sänkt sina styrräntor (som i sin tur påverkar övriga räntor) maximalt, även som led i att få fart på konjunkturen igen.
Effekten av låg ränta har gjort att räntor på bostadslån också blivit rekordlåga, vilket gjort att folk är villiga att betala allt högre priser för bostäder.
Men:
1)
Vad händer om räntan börjar stiga igen?
Bla tal om att USA (som är ledande i världsekonomin) ska börja höja sin centralbanks-styrränta under 2015.
Risk för att de som köpt bostäder svindyrt med stora bostadslån, då inte kommer att ha råd att bo kvar (pga de stigande bostadslåneräntorna)?
2)
Dessutom behöver regeringen vidta omfattande åtgärder (kraft-tag) för att öka utbudet av bostäder så att vanligt folk kan få tag på bostäder till rimlig kostnad.
Vilken effekt kommer det i så fall få på bostadspriserna i övrigt?
Risk för att det kommer att leda till fallande bostadspriser.
Och det är inte bra för bostadsägarna (som sitter med stora bostadslån).
Och inte heller för bankerna som lånat ut bostadslånen till bostadsköparna.
Bankerna har ju säkerhet i de bostäder som köpts, och om priset på bostäder faller kraftigt blir det ju mindre kvar för bankerna som säkerhet för givna bostadslån.
Risk för att det i ett krisläge kommer att leda till stora kreditförluster för bankerna?
Hur ska bostadskrisen lösas?
Dvs vilka åtgärder behöver politikerna vidta för att öka utbudet av bostäder kraftigt?
1)
Enklare regler för hur bostäder ska byggas.
Dvs det bör leda till väsentligt lägre byggkostnader, och därmed även väsentligt lägre bostadspriser.
2)
Enklare regler för att få tillstånd att bygga bostäder på en viss plats så att det går snabbare och ej är så komplicerat.
Eftersom bostadsbyggande är så reglerat och som nämnt bla styrs av tillstånd från kommuner osv, ger det utrymme för korruption (dvs mutor till tillståndsgivande personer).
Det bör också utredas om sådant förekommer och i så fall att åtgärder vidtas för att stoppa det osv.
3)
Se till att det finns god konkurrens mellan
...bolag som bygger bostäder
...fastighetsbolag som äger bostäder
Tanken är att det ska bidra till att gemene man (eller kvinna) på sikt enkelt och snabbt och lättillgängligt kan få tag på bostäder var som helst i Sverige som är "bra och billiga" (dvs ej som idag; dyra och dåliga om de överhuvudtaget går att få tag på).
Utred om det finns olagligt "kartellsamarbete" mellan aktörer på den svenska marknaden, dvs att de tillsammans bestämmer hur många bostäder som ska byggas var, och nivån på bostadspriserna.
4)
För att lösa problemet med bostadsbrist på kort sikt, kan åtgärder vidtas direkt för att tex uppföra stora "barack-städer" ute på åkrar i utkanten av storstäderna etc.
Det kan bli tusentals sådana bostadsbaracker på samma ställe, gärna staplade på varandra.
Givetvis ska det vara säkert byggt och med bra värmeisolering etc.
Men det går säkert att göra väldigt billigt.
Per barack på säg 15-20 kvadratmeter (med dusch, spis, säng och soffa) bör månadshyran ligga på max 1 000-2 000 kronor i månaden.
Det går säkert att uppföra sådana barackstäder med uppåt 1 miljon sådana bostäder (baracker) på olika håll i landet inom 1-2 år.
Barackstäderna kan finansieras och uppföras av staten, kommuner eller en kombination, eller av privata företag enl fastställda riktlinjer.
5)
En mer permanent och långsiktig lösning är att initiera ett "miljonprogram" såsom gjordes i Sverige under 1960- och 1970-talet så att bostäder skulle finnas tillgängligt för alla.
Då kunde man tom få bostadsrätter kostnadsfritt, och det fanns bostäder lediga.
Mer om det tidigare miljonprogrammet i Sverige:
Miljonprogrammet
Miljonprogrammet är den vardagliga benämningen på bostadsbyggandet i Sverige 1965–1974.
Bostadspolitiken debatterades i riksdagen den 7 april 1965 och regeringens förslag om nybyggnad av 100 000 lägenheter per år under tio år bifölls.
Målet var att under ett decennium bygga en miljon bostäder för att avhjälpa den sedan 1950-talet rådande bostadsbristen, avskaffa trångboddheten och höja bostadsstandarden.
En förutsättning för miljonprogrammet var pensionsreformen 1959, vilken lett till att ett betydande kapital byggts upp i AP-fonderna, som kunde användas för dess finansiering.
Det statliga bolånesystemet förändrades också så att storskaligt och industriellt byggande gynnades.
http://sv.wikipedia.org/wiki/Miljonprogrammet
Ett problem är att "etablissemanget" (de styrande i samhället, dvs politiker och folk i näringslivet) ofta själva äger egna bostäder värda jättebelopp tack vare
...den stora bostadsbristen
...den rekordlåga räntan
Och om utbudet av bostäder skulle öka kraftigt, finns risk för att värdet på befintliga bostäder kommer att falla.
...Det kan då även (som nämnt) leda till kris för folk som tagit stora bostadslån om bostadens värde sjunker under lånat belopp för att köpa bostaden.
Om bostaden säljs kvarstår alltså en stor restpost av bostadslånet, och förmodligen lär många inte kunna betala det vilket kan leda till ekonomisk kris.
...Dessutom som nämnt problem för bankerna om värdet på de bostäder bankerna har som säkerhet för sina givna bostadslån, sjunker under utlånade bostadslån.
Det finns alltså starka incitament hos makthavarna att bevara den stora bostadsbristen, trots att det bästa för de flesta vore att snarast vidta åtgärder för att åtgärda den.
Dvs är ovannämnda förutsättningar på dagens bostadsmarknad i Sverige sådant som gör att bostadsbristen bevaras, istället för att kraftåtgärder vidtas för att lösa den?
//Edit:
...Man kan med fog hävda att politikernas agerande på senare år har varit helt rätt om målet varit att maximera värdet på befintliga bostäder.
...Men rimligen borde målet vara att se till att vanligt folk har tillgång till bostäder där man vill bo och till rimlig kostnad och standard.
Eftersom uppfyllelsen av det målet i dagsläget känns så fjärran, är det motiverat att tala om att politikerna har skapat ett rent bostadsfiasko.
//
Bostadsrelaterade bolag på börsen
Den överhettade bostadsmarknaden i Sverige har gjort att nya bolag vuxit fram på senare år med inriktning att bygga lyxbostäder med attraktiva lägen, och sälja dem dyrt.
Bla tidigare blogginlägg (från 6 mars 2015) om några nya sådana bolag som även börsintroducerats:
Alm Equity
Besqab
Oscar Properties
http://www.redeye.se/aktiebloggen/alm-equity/bostadsprojekt-bolag-alm-besqab-oscar
De bolagens stamaktier fick i det blogginlägget alla rekommendationen "sälj" vid följande kursnivåer:
Alm Equity 134,75 kt
Besqab 110,50 kr
Oscar Properties 33,90 kr
Per slutet av 1 apr 2015 (dvs en knapp månad senare), ligger samma aktiekurser på följande nivåer:
Alm Equity 133,50 kr
Besqab 109,50 kr
Oscar Properties 39,90 kr
Dvs aktiernas kursförändring sedan blogginlägget:
Oscar Properties +18%
Besqab -1%
Alm Equity -1%
Bla kom besked 18 mars 2015 om att Sveriges centralbank (Riksbanken) sänker sin styrränta ytterligare från -0,10% till otroliga -0,25%: http://www.riksbank.se/sv/Press-och-publicerat/Pressmeddelanden/2015/Riksbanken-sanker-reporantan-till--025-procent-och-koper-statsobligationer-for-30-miljarder-kronor/
Dvs en negativ ränta innebär ju att man får betalt för att låna pengar.
Sänkt styrränta leder i förlängningen till ytterligare sänkta bolåneräntor och därmed att bostadspriserna stiger ytterligare osv.
Även besked 23 mars 2015 om att Oscar Properties börsnotering flyttar från Stockholmsbörsens småbolagslista First North till "riktiga" Stocholmsbörsen: http://mb.cision.com/Main/7077/9743826/358283.pdf
Det kan tolkas som en kvalitetsstämpel på Oscar Properties att börsen godkänt bolaget för notering på "riktiga" börsen.
Stora börsnoterade byggbolag som bla är verksamma med att bygga bostäder, tex:
JM
NCC
Skanska
Börsnoterade fastighetsbolag som bla äger bostäder (bostadsfastigheter, dvs fastigheter med bostadslägenheter):
Balder
Wallenstam
Victoria Park
Banker som har lånat ut jättebelopp i bostadslån till bostadsköpare i Sverige:
Nordea
SEB
Handelsbanken
Swedbank
Av de fyra storbankerna är väl Handelsbanken och Swedbank relativt sett mest exponerade mot bostadslån.
Dvs alla dessa kategorier av bolag
bostadsprojekt-bolag
byggbolag
fastighetsbolag
banker
riskerar att få kraftigt fallande börskurser vid en försämring av bostadsmarknaden i Sverige.
En sådan försämring av bostadsmarknaden kan alltså komma pga tex
...kraftigt ökat utbud av nya bostäder (om politikerna vidtar nya åtgärder för det)
...kraftigt stigande räntenivå
Dock i dagsläget inga särskilt tydliga tecken på
...varken kraftigt ökat bostadsutbud
...eller kraftigt stigande ränta.
Men man kan alltså med fog argumentera för att bostadsbristen i Sverige är akut för närvarande, och att politikerna omgående måste vidta kraftiga åtgärder för att lösa det (genom bla kraftigt ökat bostadsutbud).
Bankernas exponering mot bostadslån
Handelsbanken hade en total utlåning till allmänheten på drygt 1 800 miljarder kr per slutet av 2014 (+1% från slutet av 2013).
Av det beloppet utgjordes drygt 1 000 miljarder kr (56% av totalen) av "hypotekslån" vilket kan tolkas som bostadslån (och övriga fastighetslån?).
Tar man
...bostadsrelaterade lån till privatpersoner (nästan 800 miljarder kr)
...lån till bostadsrättsföreningar (drygt 100 miljarder kr)
...fastighetsrelaterade lån till fastighetsägare (nästan 500 miljarder kr)
uppgick de kategorierna till summa över 1 400 miljarder kr (motsvarande nästan 80% av Handelsbankens totala utlåning till allmänheten).
Det som är bostadsrelaterad kan ju då sägas vara de två förstnämnda kategorierna:
bostadsrelaterade lån till privatpersoner (nästan 800 miljarder kr)
lån till bostadsrättsföreningar (drygt 100 miljarder kr)
Summa drygt 900 miljarder kr (51% av Handelsbankens totala utlåning till allmänheten)
Men även kategorin "fastighetsrelaterade lån till fastighetsägare" är till stor del bostadsrelaterad.
Sverige svarade för hälften av den kategorins totala utlåning, och den svenska delen var fördelad enl följande på olika typer av låntagare:
övrig fastighetsförvaltning 54%
bostadsfastighetsbolag 36%
kommunalt ägda fastighetsbolag 7%
statligt ägda fastighetsbolag 2%
Summa 100% (242 miljarder kr)
Dvs knappt hälften av den utlåningen verkar vara bostadsrelaterad.
Handelsbanken har alltså mycket att förlora på en försämrad bostadsmarknad.
Dock är ej alla ovannämnda lån till låntagare i Sverige.
Drygt 60% av Handelsbankens totala utlåning verkar vara i Sverige.
Och av utlåningen i Sverige är i sin tur nästan 60% utlåning till privatpersoner (vilket säkert till stor del är bostadslån).
35-40% av Handelsbankens totala utlåning är alltså till privatpersoner i Sverige.
Framgår även enl Handelsbanken att banken har följande siffror
...bostadsrelaterade lån till privatpersoner i Sverige: drygt 600 miljarder kr (ca en tredjedel av bankens totala utlåning)
...fastighetsrelaterad utlåning i övrigt i Sverige: 200-300 miljarder kr
Summa nästan 900 miljarder kr (knappt hälften av bankens totala utlåning)
Swedbank hade en total utlåning (till allmänheten) på ca 1 400 miljarder kr per slutet av 2014.
Det var en ganska kraftig ökning på +11% från slutet av 2013 (med en utlåning på 1 200-1 300 miljarder kr).
https://www.swedbank.se/idc/groups/public/@i/@sbg/@gs/@ir/documents/financial/cid_1640919.pdf
Är det hälsosamt för storbanker med en så kraftig utlåningsökning under ett enskilt år?
Risk för att det senare kommer att leda till stora kreditförluster pga vidlyftig (riskabel) utåning?
Oroväckande siffror i Swedbank-dokument (de svenska hushållens skulder som andel av den disponibla årsinkomst hushållen har):
2008: 160%
2009: 164%
2010: 171%
2011: 169%
2012: 172%
https://www.swedbank.se/idc/groups/public/@i/@sbg/@gs/@ir/documents/financial/cid_1640925.pdf
Dvs de svenska hushållen har en skuldsättning som är klart högre än vad hushållen har i årsinkomst under ett år.
Utlåning till allmänheten i Sverige svarar för drygt 70% (ca 1 000 miljarder kr) av Swedbanks totala utlåning till allmänheten (ca 1 400 miljarder kr).
Bostadslån i Sverige uppgick till drygt 600 miljarder kr för Swedbank per slutet av 2014 (dvs 45-50% av Swedbanks totala utlåning till allmänheten).
https://www.swedbank.se/idc/groups/public/@i/@sbg/@gs/@ir/documents/financial/cid_1640925.pdf
Dvs Swedbank är ännu mera beroende av bostadsmarknaden i Sverige än vad Handelsbanken är.
Bostadslån i Sverige som andel av total utlåning till allmänheten:
Swedbank 47% (627 miljarder kr)
Handelsbanken 34% (606 miljarder kr)
Inkl SEB och Nordea:
...Total utlåning till allmänheten (per slutet av 2014):
Nordea över 3 000 miljarder kr
Handelsbanken ca 1 800 miljarder kr
Swedbank ca 1 400 miljarder kr
SEB 1 300-1 400 miljarder kr
Förändring av bankernas utlåning till allmänheten (från slutet av 2013 till slutet av 2014):
Swedbank +11%
Nordea +7% i svenska kronor (dock bara +2% räknat i euro)
SEB +4%
Handelsbanken +1%
...Andel bostadslån i Sverige (av respektive banks totala utlåning till allmänheten):
Swedbank 47% (627 miljarder kr)
Handelsbanken 34% (606 miljarder kr)
SEB 20% (428 miljarder kr)
Nordea 11% (361 miljarder kr)
(Bankernas definitioner av utlåningen kan skilja sig.)
Fast Nordea är minst av de fyra på bolån i Sverige, anser sig Nordea ha en marknadsandel på 16% för bolån i Sverige: http://www.nordea.com/sitemod/upload/root/www.nordea.com%20-%20uk/Investorrelations/reports/ar/AR_2014_SE.pdf
Det indikerar en totalmarknad på 2 200-2 300 miljarder kr för bolån i Sverige.
Swedbank anser sig ha en marknadsandel på 25% för bolån i Sverige: https://www.swedbank.se/idc/groups/public/@i/@sbg/@gs/@ir/documents/financial/cid_1656329.pdf
Det indikerar en totalmarknad på ca 2 500 miljarder kr.
Relativt sett är alltså Swedbank klart mest beroende av bolån (och därmed även av den svenska bostadsmarknaden) av de fyra svenska storbankerna.
Bankernas egna kapital (bokfört värde på tillgångar minus skulder):
Nordea 271 miljarder kr
SEB 135 miljarder kr
Handelsbanken 127 miljarder kr
Swedbank 117 miljarder kr
Bankernas egna kapital som andel av deras bostadslån i Sverige:
Nordea 75%
SEB 31%
Handelsbanken 21%
Swedbank 19%
Dvs i tex Swedbank räcker det med att 19% av givna bolån i Sverige ej kan återbetalas, för att hela Swedbanks egna kapital ska utraderas och banken vara konkursmässig.
//Edit: Aktieinvesterare verkar tycka att det är helt uteslutet att det skulle kunna gå så illa för Swedbank framöver.
Swedbanks ekonomiska utveckling på sistone:
Intäkter:
2013: 37 miljarder kr
2014: 39 miljarder kr (+6%)
Rörelsemarginal (rörelseresultat delat med intäkter):
2013: 52%
2014: 53%
Nettoresultat (resultat efter skatt):
2013: 13 miljarder kr
2014: 16 miljarder kr (+27%)
Nettoresultat per aktie:
2013: 11,66 kr
2014: 14,81 kr (+27%)
Resultatet före skatt har då bla belastats av följande kreditförluster:
Kreditförluster:
2012: -185 miljoner kr
2013: 60 miljoner kr
2014: 419 miljoner kr
Dvs under 2012 hade Swedbank tom negativa kreditförluster, dvs en positiv resultateffekt av kredtiförluster.
Det var väl tack vare att banken tidigare år bokfört för stora befarade kreditförluster, vilket i efterhand visade sig vara för mycket.
Kreditförlusterna motsvarar följande andelar av Swedbanks genomsnittliga utlåning till allmänheten per år:
Kreditförlustnivå:
2013: 0,00005%
2014: 0,0003%
Dvs för närvarande är Swedbanks kreditförluster helt försumbara, vilket är som det sig bör för banker i goda tider.
Men i sämre tider kan det snabbt gå utför.
Tex Swedbanks resultateffekt av kreditförluster de senaste åren:
2006: 205 miljoner kr
2007: -619 miljoner kr
2008: -3 156 miljoner kr
2009: -24 641 miljoner kr
2010: -2 810 miljoner kr
2011: 1 911 miljoner kr
2012: 185 miljoner kr
2013: -60 miljoner kr
2014: -419 miljoner kr
Här ser man tydligt effekten av den grymma globala finanskrisen 2008/2009.
Enl tidigare blogginlägg från maj 2014:
Bankernas sammanlagda kreditförluster under de sex åren 2008-2013:
Nordea 49 miljarder kr
Swedbank 29 miljarder kr
SEB 17 miljarder kr
Handelsbanken 10 miljarder kr
http://www.redeye.se/aktiebloggen/spekulativt-kop-xact-bear-2
Enl det blogginlägget ledde krisen till att Swedbank blev tvunget att be aktieägarna om stora kapitaltillskott:
2008: 12 miljarder kr
2009: 15 miljarder kr
Summa 27 miljarder kr
http://www.redeye.se/aktiebloggen/spekulativt-kop-xact-bear-2
Krisen har gjort att Swedbank-aktien åkt rejäl berg- och dalbana genom åren:
...I tex början av år 2004 låg aktien kring 110 kr.
...Steg till en topp på 220-230 kr i början av år 2007.
...Ned till avgrundsdjup botten på 15 kr i början av 2009 med oro för bankens överlevnad.
...Återigen kraftig uppgång till över 220 kr nu i mars 2015.
Men ännu så länge har kursen bara på sistone nått upp till 223,90 kr (dvs kursrekordet 226,71 kr från feb 2007 före finanskrisen har ännu ej slagits).
I samband med Swedbanks bolagsstämma i mars 2015 avskiljdes aktieutdelningen för 2014 på 11,35 kr per aktie från börskursen.
Och i skrivande stund handlas Swedbank-aktien i 207-208 kr i den inledande börshandeln fre 2 apr 2015.
Det innebär ett p/e-tal på 14 (börskurs 207,60 kr delat med nettoresultat per aktie 14,81 kr under 2014).
Omvänt innebär det att om Swedbanks nettoresultat per aktie ligger oförändrat framöver i knappt 15 kr per år, får man en "ränta" på drygt 7% per år (nettoresultat per aktie delat med börskursen) om man köper aktien för nuvarande börskurs 207,60 kr.
Dvs är det motiverat att värdera Swedbank-aktien till ett så högt p/e-tal (en så låg "årsränta), mot bakgrund av de stora risker som verkar finnas i bankverksamhet (även om det just nu är goda tider)?
//
Tal om att bolåntagare måste börja amortera av på sina bolån from aug 2015: http://www.svd.se/naringsliv/pengar/bostad/amorteringskravet-ska-galla-fran-augusti_4398447.svd
Bankernas branschorganisation Bankföreningen
...sa tidigare att bolånetagarna var tvungna att amortera av på sina bolån om bolånen innebar en belåningsgrad (skuldnivå delat med bostadens köpeskilling) på 75% eller mer.
...Men det amorteringskravet sänktes under 2014 till att börja gälla vid en belåningsgrad på 70% eller mer.
http://www.dn.se/debatt/nu-sanker-vi-gransen-for-amortering-till-70-procent/
Bostadsrelaterade fastighetsbolag på börsen
Som nämnt tex:
Balder
Wallenstam
Victoria Park
Balder
Per slutet av 2014 hade Balder fastigheter värderade till 37-38 miljarder kr.
Av det totala fastighetsbeståndet hade Balder bostadsfastigheter värderade till 14 miljarder kr (knappt 40% av värdet på Balders totala fastighetsbestånd).
Och liksom många fastighetsbolag har Balder en hög skuldsättning med
...en nettoskuld (räntebärande lån minus kassa) på 22 miljarder kr
...Balder har dessutom 10 miljoner st utestående preferensaktier som ger en "årsränta" (årlig aktieutdelning) 20 kr per preferensaktie och år.
Dvs preferensaktierna kan ur stamaktieägarnas perspektiv betraktas som ett räntebärande lån.
Börskursen för Balders preferensaktie slutade ons 1 apr 2015 i 366,10 kr.
Med en årlig prefaktieutdelning på 20 kr innebär det en årsränta på 5-6%.
Som jämförelse får man i dagsläget en årsränta på bara 0,41% om man köper svenska statsobligationer med en löptid på tio år.
Men ett fastighetsbolags preferensaktie är ju mera riskfylld än en statsobligation.
Om fastighetsbolaget börjar gå dåligt får man i värsta fall ingen preferensaktie-utdelning alls.
Och om fastighetsbolaget går i konkurs och läggs ned kan prefaktierna i värsta fall bli helt värdelösa.
Med 10 miljoner st utestående prefaktier och en prefaktiekurs på 366,10 kr är Balders utestående prefaktiestock värd 3-4 miljarder kr.
Det kan betraktas som ett ytterligare räntebärande lån i Balder (eftersom det är vad det teoretiskt sett skulle kosta för Balder att återköpa alla prefaktier och slippa dem).
Dvs Balder:
...fastigheter värda 37-38 miljarder kr (varav knappt 40% bostadsfastigheter)
...en nettoskuld på 22 miljarder kr
...ytterligare räntebärande lån på 3-4 miljarder kr i form av prefaktier
Det innebär att Balder kan sägas ha en total nettoskuld på 25-26 miljarder kr motsvarande nästan 70% av värdet på fastigheterna.
En så hög skuldsättning ger en stor hävstång:
...Dvs det behövs inte stå stor ökning av fastighetsvärdet för att Balder ska öka i värde kraftigt.
...Men baksidan av myntet med den höga hävstången är att det inte krävs så stor minskning av fastighetsvärdet för att Balders värde ska falla kraftigt.
Tex:
...Ett fastighetsvärde på 37-38 miljarder kr
...och en total nettoskuld (inkl prefaktier) på 25-26 miljarder kr
ger ett motiverat värde på 12 miljarder kr för Balders stamaktieägare.
Vad händer då om fastigheternas värde förändras med +10%?
Då förändras Balders motiverade värde för stamaktieägarna med +32% till 15-16 miljarder kr.
Men vad händer om fastigheternas värde förändras med -10%?
Då förändras Balders motiverade värde för stamaktieägarna med -32% till 8 miljarder kr.
På börsen är Balders stamaktie-börsvärde (antal utestående stamaktier gånger Balders stamaktie-börskurs) i dagsläget hela 23 miljarder kr.
Det är nästan två gånger så mycket som det ovan beräknade motiverade värdet på 12 miljarder kr.
Risk för att det innebär ytterligare fallhöjd i Balders stamaktie-börskurs?
Fastighetsmarknaden har förbättrats så kraftigt i så många år att aktieinvesterare verkar bortse ifrån att det även kan komma en försämring.
Vad händer med Balders motiverade stamaktie-börsvärde om värdet på Balders bostadsfastigheter förändras med -20% (tex pga stigande ränta och/eller ökat bostadsutbud)?
Det innebär att värdet på Balders bostadsfastigheter faller med nästan 3 miljarder kr (från 14 miljarder kr till 11 miljarder kr).
Det gör i sin tur att Balders motiverade stamaktie-börsvärde förändras med -24% (från 12 miljarder kr till 9 miljarder kr).
//Edit: Balders stamaktie har haft en makalös kursutveckling de senaste åren (vilket bla lär vara drivet av den heta bostadsmarknaden i Sverige):
...Hösten 2008 kunde Balder-stamaktien köpas för 5-6 kr.
...Har sedan dess skjutit i höjden till toppnivån 150 kr i mars 2015.
...Handlas vid lunchtid tors 2 apr 2015 i 145,10 kr.
Vid den börskursen har Balder ett stamaktie-börsvärde på 23-24 miljarder kr.
Grattis till vd Erik Selin som har en stamaktie-ägarandel på 40% av Balder.
Vid börskurs 145,10 kr är den ägarandelen värd 9-10 miljarder kr.
//Edit:
...Tex per slutet av 2005 utgjorde bostadsfastigheter bara
4% av Balders hyresintäkter
och 5% av fastighetsytan.
http://www.balder.se/media/5914/Årsredovisning%202005.pdf
...Men per slutet av 2014 var bostadsfastigheter Balders enskilt största fastighetskategori med
53% av fastighetsytan,
41% av hyresintäkterna
och 38% av fastighetsvärdet.
http://www.balder.se/media/46579/bokslutskommunik__2014.pdf
//
Balder bildades tydligen så sent som år 2005.
Bolaget börsintroducerades samma år genom att "ta köksvägen" med ett omvänt förvärv via tidigare börsnoterade bolaget Enlight.
(Dvs det innebär väl förenklat att Enlight hade gått dåligt, och valde att köpa Balder mot betalning med nya Enlight-aktier, och sedan döpa om Enlight till Balder. I praktiken blev då Balders huvudägare, huvudägare i det börsnoterade Balder.)
1)
Enl Balders årsredovisning för 2005 hade bolaget per slutet av 2005 fastigheter värda knappt 3 miljarder kr.
Och Erik Selin uppgavs ha en ägarandel på 50% av Balder.
http://www.balder.se/media/5914/Årsredovisning%202005.pdf
2)
Nu per slutet av 2014 hade Balder fastigheter för 37-38 miljarder kr.
Och det utan att Selin spätt ut sin ägarandel särskilt mycket.
Som nämnt ovan ligger den på 40%.
http://www.balder.se/media/46579/bokslutskommunik__2014.pdf
Är inte det helt otroligt?
Hur kunde det gå till?
Bra och skickligt gjort av Selin.
Värdet på Balders fastigheter har alltså mer än tiofaldigats under perioden.
1)
Per slutet av 2005 hade Balder drygt 50 st fastigheter värda 2,7 miljarder kr.
Fastigheterna hade en uthyrningsbar yta på ca 300 000 kvadratmeter.
Det innebar en värderingsnivå på knappt 9 000 kr per kvadratmeter.
Vid värderingsnivån 2,7 miljarder kr gav fastigheterna en "direktavkastning" på drygt 7% per år.
(Direktavkastning i fastighetsbolag = fastigheternas driftnetto delat med fastigheternas värderingsnivå.
Driftnetto = hyresintäkter minus direkta fastighetskostnader.)
2)
Per slutet av 2014 hade Balder nästan 500 st fastigheter värda 37,4 miljarder kr.
Fastigheterna hade en uthyrningsbar yta på över 2 miljoner kvadratmeter.
Det innebar en värderingsnivå på ca 17 000 kr per kvadratmeter.
Fastigheternas värderingsnivå innebar en direktavkastning på 5,5%.
Dvs
...dels har värderingsnivån per kvadratmeter nästan dubblats under perioden på nio år (från slutet av 2005 till slutet av 2014).
...dels har Balders fastighetsbestånd ökat kraftigt i storlek under perioden (antalet fastigheter har nästan tiofaldigats, och uthyrningsbar yta har mer än sjufaldigats).
Det har gjort att värdet på Balders fastigheter ökat (ca 14-faldigats) under perioden
...från under 3 miljarder kr
...till 37-38 miljarder kr
Och att Selin lyckats med detta utan mycket utspädning av Balder-aktien (dvs utan att ha behövt sälja ut särskilt mycket nya Balder-aktier för att få in kapitaltillskott) är en bragd.
Hans ägarandel har som nämnt bara fallit från 50% till 40% under de nio åren (från slutet av 2005 till slutet av 2014).
Sedan kan man invända att Selin bara lyckats med detta tack vare "tur" med lyckosamma omvärldsfaktorer såsom
...bostadsbristen
...att räntan fallit till rekordlåg nivå (vilket gjort fastighetsmarknaden generellt het)
Osv.
(Den låga räntan har ju även gett kraftigt sänkta räntekostnader på Balders stora skulder.)
En förutsättning för att Selin lyckats med den kraftiga expansionen av Balder är att han haft bankerna/andra långivare på sin sida.
Balders räntebärande lån har ökat 11-12 gånger under nioårsperioden (från slutet av 2005 till slutet av 2014)
...från 2 miljarder kr
...till över 22 miljarder kr
Dessutom har Balder gett ut preferensaktier (som också kan betraktas som räntebärande lån och är i dagsläget värda 3-4 miljarder kr på börsen; 10 miljoner st prefaktier gånger rådande prefaktie-börskurs 367,20 kr).
Erik Selins strategi för Balder verkar i själva verket ha varit följande:
1)
Låna så mycket pengar som går för att köpa så mycket fastigheter som möjligt.
2)
Invänta värdeökning på fastigheterna.
3)
När värdeökningen har kommit, kan man låna mera pengar med samma fastigheter som säkerhet.
4)
Köp så mycket ytterligare fastigheter som går för de ytterligare lånade pengarna.
5)
Invänta ytterligare värdeökning på fastigheterna.
6)
När den värdeökningen har kommit, kan man låna ännu mera pengar med befintliga fastigheter so säkerhet.
7)
Köp så mycket ytterligare fastigheter som går för de ytterligare lånade pengarna.
Osv.
Dvs det måste ha varit så Balders väldigt aggressiva expansion gått till.
Annars lär det inte ha varit möjligt.
Ett problem är att Balder/Erik Selin inte säger tydligt att det är bolagets strategi, för en sådan strategi innebär risker om fastighetsmarknaden istället skulle börja försämras.
Då kan det istället snabbt gå utför i värsta fall (på samma sätt som det gått snabbt uppför i de goda tider som varit på fastighetsmarknaden (inkl bostadsmarknaden) i Sverige på senare år.
//
Wallenstam
Wallenstam är något mindre än Balder, och hade fastigheter värda 28-29 miljarder kr per slutet av 2014.
Wallenstams bostadsfastigheter (som främst ligger i Göteborg och Stockholm) svarade för
...45% av Wallenstams totala hyrestintäkter 2014
...och 49% av Wallenstam-fastigheternas totala uthyrningsbara yta per slutet av 2014.
Dvs Wallenstam verkar ha en något högre exponering mot bostadsfastigheter än Balder.
Dock har Wallenstam en relativt sett lägre skuldsättning än Balder.
Per slutet av 2014 hade Wallenstam en nettoskuld på 15 miljarder kr och inga utestående prefaktier.
Men Wallenstam har 3 miljoner st egna, återköpta Wallenstamaktier värda drygt 400 miljoner kr vid börskurs 142,50 kr.
Nettoskulden (med avdrag för värdet på egna, återköpta aktier) utgjorde därmed 14-15 miljarder kr (motsvarande 49% av värdet på Wallenstams fastigheter).
Dvs skuldsättningsnivå (nettoskuld inkl ev prefaktier men med avdrag för ev egna återköpta stamaktier, delat med fastighetsvärde):
Balder: 68%
Wallenstam: 49%
För Balder innebar det en stor hävstång med en förändring på 32% upp eller ned för det motiverade stamaktie-börsvärdet, vid en förändring på 10% upp eller ned för Balders fastighetsvärde.
Den lägre skuldsättningen för Wallenstam gör att hävstången i Wallenstam blir lägre:
Det motiverade stamaktie-börsvärdet för Wallenstam ligger på ca 14 miljarder kr:
...fastigheter värda 28-29 miljarder kr
minus
...en nettoskuld på 14-15 miljarder kr.
= ca 14 miljarder kr.
//Edit: Men som jämförelse är Wallenstams stamaktie-börsvärde över 24 miljarder kr på börsen (170 miljoner st utestående aktier gånger stamaktiebörskursen 142,50 kr).
Dvs bolagens stamaktie-börsvärde i relation till motiverat stamaktie-börsvärde per slutet av 2014:
Balder 198%
Wallenstam 166%
Aktieinvesterare verkar alltså ha tagit ut väldigt mycket i förskott av fortsatt förbättrad fastighetsmarknad (även om fastigheterna lär ha ökat i värde sedan årsskiftet tack vare bla sänkt Riksbanks-styrränta osv).
//
...En förändring av Wallenstams totala fastighetsvärde med +10% leder till en förändring av det motiverade stamaktie-börsvärdet med +21%.
...En förändring av fastighetsvärdet med -10% leder till en förändring av det motiverade stamaktie-börsvärdet med -21%.
Dvs bolagens känslighet i motiverat stamaktie-börsvärde vid förändrade fastighetsvärden med +/- 10%:
Balder +/- 32%
Wallenstam +/- 21%
Andel bostadsfastigheter:
...Wallenstam 45% av hyrestintäkterna, 49% av uthyrningsbar fastighetsyta
...Balder 38% av det totala fastighetsbeståndets värde
Victoria Park
Ägde fastigheter värda nästan 6 miljarder kr per slutet av 2014.
Bostadsfastigheter svarade för 89% av VP:s totala uthyrningsbara fastighetsyta.
Bostadsfastigheterna var per slutet av 2014 geografiskt fördelade med följande antal lägenheter per ort:
Eskilstuna 3 068 st lägenheter
Linköping 1 428 st lägenheter
Göteborg 1 277 st lägenheter
Malmö 1 023 st lägenheter
Markaryd 768 st lägenheter
Kristianstad 582 st lägenheter
Stockholm 532 st lägenheter
Summa 8 000-9 000 st lägenheter
Det innebär följande procentuella fördelning av lägenheterna:
Eskilstuna 35%
Linköping 16%
Göteborg 15%
Malmö 12%
Markaryd 9%
Kristianstad 7%
Stockholm 6%
Summa 100% (8 000-9 000 st lägenheter)
Enl VP:s årsredovisning för 2014:
Stor efterfrågan på hyresbostäder på tillväxtorter
Den svenska bostadsmarknaden uppskattas till 184 miljoner kvm.
Marknaden har en låg ökningstakt på grund av få investeringar i nybyggnation.
Den låga nyproduktionen av bostäder beror bland annat på
...höga byggkostnader
...en reglerad hyresmarknad
...och långa processer för tillståndsgivning.
Samtidigt uppvisar transaktionsmarknaden (dvs köp och försäljningar av befintliga bostadsfastigheter) en hög aktivitet med en stor
efterfrågan på bostadshyreshus, speciellt på tillväxtorter.
Och:
UTBREDD BOSTADSBRIST
Bostadsbristen är utbredd i Sverige, speciellt i tillväxtorter.
Enligt undersökning genomförd av Boverket för svenska kommuner anger
...12 procent ett överskott av bostäder i deras region
...och 54 procent ett underskott.
Bostadsköer för offentligägda bostäder är längre i tillväxtregioner, i genomsnitt omkring 54 månader.
Bostadsbristen påverkas av den låga investeringsnivån i bostäder,
speciellt i närheten av storstäder jämfört med övriga Europa, trots
Sveriges goda ekonomi.
...Sverige hade en befolkningsökning på cirka 385 000 personer under 2009-2013,
...medan enbart cirka 108 000 lägenheter byggdes.
//Edit: Det kan väl med rätta betecknas som en rejäl skandal!
//
Den genomsnittliga storleken för svenska hushåll är 2,22 personer.
Trenden är således
...en accelererande befolkningsökning
...samtidigt som nyproduktionen av bostäder är på en låg nivå.
ÖKADE BYGGKOSTNADER
En viktig orsak till den låga nyproduktionen av bostäder är att byggkostnaderna har ökat väsentligt under det senaste årtiondet.
Den genomsnittliga kostnaden per kvm för nybyggda lägenheter har ökat
med 58 procent under perioden 2004-2012.
Och:
URBANISERING FÖRSTÄRKER BOSTADSBRISTEN
Sverige har upplevt en övergång från industrisamhälle till servicesamhälle,
där regionala grupper i storstäder har varit avgörande för en internationell konkurrens.
Sedan 2005 har Sverige haft den högsta inflyttningen till stadsområden jämfört med övriga EU-länder.
De senaste 40 åren har
...förorter tillhörande storstäder upplevt en befolkningstillväxt med 70 procent,
...medan glesbefolkade kommuner har minskat i storlek med i genomsnitt 20 procent.
Inflyttningen är koncentrerad till mellanstora och större städer i Sverige (72/290 kommuner).
Överskottet av inflyttningen är koncentrerad till mellanstora städer samt storstäder där efterfrågan på bostäder är större än tillgången.
Glesbefolkade kommuner förväntas framöver att minska i folkmängd.
Även i VP:s årsredovisning för 2014 Sveriges största bostadsfastighets-ägare enl siffror från konsultfirman Newsec:
Akelius 1,7 miljoner kvadratmeter
Stena 1,6 miljoner kvadratmeter
Balder 1,1 miljoner kvadratmeter
Wilhelm 1,1 miljoner kvadratmeter
Rikshem 1,1 miljoner kvadratmeter
VP:s fastigheter värda knappt 6 miljarder kr per slutet av 2014 var på drygt 700 000 kvadratmeter varav bostadsfastigheter på drygt 600 000 kvadratmeter.
...VP hade en nettoskuld på nästan 4 miljarder kr per slutet av 2014.
...Därtill en utestående prefaktiestock på ca 300 miljoner kr (900 000-1 miljon st utestående prefaktier gånger prefaktiekursen 327 kr.
Därmed en total skuldsättningsnivå (nettoskuld inkl prefaktier, delat med fastighetsvärde) på 71%.
Dvs fastighetsbolagens skuldsättningsnivå:
Victoria Park 71%
Balder 68%
Wallenstam 49%
Andel bostadsfastigheter:
Victoria Park 89% av fastighetsytan
Wallenstam 45% av hyresintäkter, 49% av ytan
Balder 38% av fastighetsvärdet, 53% av ytan
Dvs andel av fastighetsytan:
Victoria Park 89%
Balder 53%
Wallenstam 49%
Utifrån siffrorna ovan har VP ett motiverat stamaktiebörsvärde på 1,6-1,7 miljarder kr:
...fastigheter värda knappt 6 miljarder kr
minus
...en nettoskuld på knappt 4 miljarder kr
...en utestående prefaktiestock värd ca 300 miljoner kr
= 1,6-1,7 miljarder kr
Men på börsen ligger VP:s stamaktie-börsvärde på 1,8-1,9 miljarder kr (113% av motiverat värde per slutet av 2014).
Dvs bolagens värderingsnivåer på börsen (rådande stamaktie-börsvärden delat med motiverade stamaktie-börsvärden per slutet av 2014):
Balder 198%
Wallenstam 166%
Victoria Park 113%
Det förstärker väl fallhöjden i Balder och Wallenstam jämfört med VP?
Känslighetsanalysen för VP innebär att bolagets höga skuldsättning ger en stor hävstång:
...en värdeförändring på +10% i bolagets fastigheter gör att det motiverade stamaktie-börsvärdet förändras med +35%.
...En värdeförändring med -10% för bolagets fastigheter gör att det motiverade stamaktie-börsvärdet förändras med -35%.
Dvs förändring av bolagens motiverade stamaktie-börsvärde vid en förändring av bolagens fastighetsvärden med +/-10%:
Victoria Park +/-35%
Balder +/-32%
Wallenstam +/-21%
Störst hävstång (och därmed även risknivå) i VP alltså.
//Edit: Både VP:s och Balders prefaktier ger en årsränta (årlig aktieutdelning) på 20 kr.
Men börskurserna för bolagens prefaktier:
Balders prefaktie 366,10 kr
VP:s prefaktie 327 kr
Det gör att årsräntan för bolagens respetive prefaktier (dvs den årliga aktieutdelningen på 20 kr delat med rådande prefaktiekurs) blir följande:
VP:s prefaktie 6,1% per år
Balders prefaktie 5,5% per år
Dvs båda prefaktierna ger klart högre årsränta än de tioåriga svenska statsobligationernas 0,41%.
Men aktieinvesterare verkar tycka att VP är förknippad med högre risknivå än Balder (varför VP:s prefaktie har lägre börskurs och därmed ger högre årsränta än Balders prefaktie).
I sämre tider finns alltså risk för att bolagens prefaktieutdelningar uteblir, och om bolagen går omkull kan prefaktierna bli helt värdelösa för all framtid.
//
Byggbolag
JM
JM är väl nästan helt fokuserat på att bygga bostäder i Sverige, och har därmed mycket att förlora om den svenska bostadsmarknaden skulle försämras.
JM:s intäkter:
2013: 12,7 miljarder kr
2014: 13,9 miljarder kr (+10%)
Rörelsemarginal (rörelseresultat delat med intäkter):
2013: 12,5%
2014: 12,4%
Nettoresultat (resultat efter skatt):
2013: 1,1 miljard kr
2014: 1,3 miljarder kr (+18%)
Nettoresultat per aktie:
2013: 14,10 kr
2014: 17,00 kr (+21%)
//Edit: Av JM:s rörelseresultat 2014 svarade
...Sverige för över 80%
...och Stockholm för ca 70%.
//
Dvs det verkar ha varit bra drag för JM år 2014 med goda ökningar av intäkter och resultat.
JM-aktien slutade ons 1 apr 2015 i 288,80 kr.
Med ett nettoresultat per aktie på 17 kr 2014 innebär det att aktien värderas till ett p/e-tal (börskurs delat med nettoresultat per aktie) på 17.
Omvänt innebär det att
...om nettoresultatet per aktie ligger oförändrat på 17 kr per år framöver
...ger det en "årsränta" på nästan 6%
...om man köper JM-aktien för nuvarande börskurs 288,80 kr.
Är inte det alltså en hög värderingsnivå för ett konjunkturkänsligt bolag som JM där intäkter och resultat kan försämras kraftigt i dåliga tider?
Den höga risknivån visar sig i att JM-aktien historiskt haft stora kurssvängningar:
...Våren 2003 kunde aktien köpas för ca 20 kr.
...Steg sedan kraftigt till en topp på över 240 kr under våren 2007 (dvs innan den stora globala finanskrisen bröt ut med klimax under 2008/2009).
...Föll till en botten kring 30 kr under hösten 2008.
...Därifrån kraftig uppgång till ny toppnivå på över 300 kr nu i feb 2015.
www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5501/jm
Positivt att JM är finansiellt starkt utan skuldsättning.
...Per slutet av 2014 hade bolaget en nettokassa (kassa minus räntebärande lån) på över 300 miljoner kr.
...Dessutom ägde JM ca 1,6 miljoner st egna, återköpta aktier värda 400-500 miljoner kr vid börskurs 288,80 kr.
Total nettokassa ca 800 miljoner kr
Tom slutet av feb 2015 hade JM köpt ännu flera egna aktier så att det totala innehavet uppgick till 1,7-1,8 miljoner st värda över 500 miljoner kr vid börskurs 288,80 kr.
Utifrån det blir den totala nettokassan 800-900 miljoner kr.
Det motsvarar nästan 4% av JM:s börsvärde på över 22 miljarder kr vid börskurs 288,80 kr.
Dvs JM:s starka finansiella ställning med en ganska stor nettokassa, innebär sänkt risknivå (och därmed högre motiverat värde) för JM-aktien (förenklat och allt annat lika.
Men om bostadsmarknaden i Sverige kollapsar framöver kommer det ändå att drabba JM negativt.
Se som nämnt på JM-aktiens historiskt höga berg och djupa dalar.
Andra stora byggbolag som Skanska och NCC satsar väl också på ökad bostadsproduktion i Sverige tack vare de rådande goda tiderna på bostadsmarknaden, även om bostadsbyggande är en relativt sett mindre del av deras totala verksamheter.
Skanska
Skanskas ekonomiska utveckling:
Intäkter:
2013: 136 miljarder kr
2014: 145 miljarder kr (+6%)
Intäktsförändring exkl valutaeffekter:
2014: +3%
Rörelsemarginal:
2013: 4%
2014: 4%
Nettoresultat:
2013: 3,5 miljarder kr
2014: 4,1 miljarder kr (+18%)
Nettoresultat per aktie:
2013: 8,43 kr
2014: 9,98 kr (+18%)
Dvs Skanska är klart större än JM, men hade under 2014 lägre intäktstillväxt och sämre lönsamhet (rörelsemarginal).
Ändå ökade Skanskas nettoresultat per aktie nästan lika mycket som JM.
Hur gick det till?
Skanska-aktiens värderingsnivå innebär ett p/e-tal på 19-20 beräknat som
...börskurs 194,60 kr per slutet av ons 1 apr 2015
delat med
...nettoresultat per aktie 9,98 kr under 2014.
Dvs en högre värderingsnivå än JM.
Är det motiverat?
Bla har ju Skanska stor verksamhet i USA och har därför stora positiva valutaeffekter att vänta de närmaste kvartalen (tack vare den stigande dollarkursen mot kronan).
P/e-tal för bolagens aktier (beräknat enl ovan):
Skanska p/e 19,5
JM p/e 17,0
Enl Skanskas q4/2014-resultatrapport hade bolagets totala bostadsbyggande (i egen regi) följande intäkter och lönsamhet under 2014:
Intäkter:
2013: 9,2 miljarder kr
2014: 9,6 miljarder kr (+4%)
Andel av Skanskas totala intäkter:
2013: 8%
2014: 7%
Rörelsemarginal:
2013: 6%
2014: 7%
Dvs bostadsbyggande svarar för en ganska liten del av det totala Skanska (och bostadsbyggande i Sverige för en ännu mindre del).
//Edit: Ovan verkar dock endast vara när Skanska bygger bostadsfastigheter för egen räkning och säljer dem.
Därtill har Skanska intäkter från att bygga bostadsfastigheter i Sverige åt andra vilket ej ingår i de ovannämnda intäkterna.
//
Positivt att Skanska (liksom JM) är finansiellt starkt med en nettokassa.
För Skanska var nettokassan ca 700 miljoner kr per slutet av 2014.
Därtill ägde Skanska över 9 miljoner st egna, återköpta aktier värda knappt 2 miljarder kr vid börskurs 194,60 kr.
Skanskas "totala nettokassa" därmed ca 2,5 miljarder kr.
Och det motsvarar i sin tur 3% av Skanskas totala börsvärde på drygt 80 miljarder kr.
Den klart största delen av Skanska är byggverksamheten där bolaget bygger fastigheter etc på uppdrag av andra.
(Övriga delar av Skanska är
egna bostadsprojekt
egna övriga fastighetsprojekt
och egna infrastrukturprojekt.)
Byggverksamheten har haft följande ekonomiska utveckling:
Intäkter:
2013: 119 miljarder kr
2014: 129 miljarder kr (+8%)
Andel av Skanskas totala intäkter:
2013: 87%
2014: 89%
Rörelsemarginal:
2013: 3,3%
2014: 3,5%
Och kraftig orderingångs-ökning för Skanskas byggverksamhet under 2014:
Orderingång:
2013: 114 miljarder kr
2014: 147 miljarder kr (+29%)
Book to bill ratio (orderingång delat med intäkter):
2013: 96%
2014: 114%
En book to bill-kvot på över 100% indikerar ju stigande intäkter framöver (och vice versa).
USA:s andel av Skanskas byggverksamhet 2014:
...38% av intäkterna
...35% av rörelseresultatet
Och dollarkursen har haft följande utveckling mot kronan på sistone (snittkurser för respektive år etc):
2013: 6,51 kr
2014: 6,86 kr (+5%)
2015 (3 mån): 8,34 kr (+22% från helåret 2014)
1 apr 2015: 8,65 kr (+26% från helåret 2014)
NCC
NCC:s ekonomiska utveckling på sistone:
Orderingång:
2013: 57 miljarder kr
2014: 61 miljarder kr (+8%)
Intäkter:
2013: 58 miljarder kr
2014: 57 miljarder kr (-2%)
Book to bill-ratio:
2013: 99%
2014: 108%
Nettoresultat:
2013: 2,0 miljarder kr
2014: 1,8 miljarder kr (-8%)
Nettoresultat per aktie:
2013: 18,40 kr
2014: 17,01 kr (-8%)
Dvs hur kunde NCC lyckas med att minska intäkter och resultat under 2014 nu när det är goda tider?
NCC lyckades i alla fall generera ett nettoresultat per aktie på ca 17 kr under 2014 (dvs i princip samma som JM).
Och NCC:s och JM:s börskurser ligger på ungefär samma kursnivå (280-290 kr) med följande p/e-talsnivåer:
Värderingsnivå för byggbolags-aktierna:
Skanska p/e 19,5 (vid börskurs 194,60 kr)
JM p/e 17,0 (vid börskurs 288,80 kr)
NCC p/e 16,8 (vid börskurs 285,90 kr)
Medan både JM och Skanska har nettokassor, så har dock NCC en ganska stor nettoskuld på 6-7 miljarder kr per slutet av 2014 (efter avdrag för egna, återköpta NCC-aktier värda ca 170 miljoner kr).
NCC:s nettoskuld utgjorde därmed 22% av bolagets börsvärde på över 30 miljarder kr.
Dvs byggbolagens skuldsättningsnivåer:
JM nettokassa på 4% av börsvärdet
Skanska nettokassa på 3% av börsvärdet
NCC nettoskuld på 22% av börsvärdet
Det innebär alltså förhöjd risknivå i NCC-aktien jämfört med JM och Skanska.
NCC:s egna bostadsprojekt svarade 2014 för 18% av NCC:s totala intäkter (dvs en högre andel än Skanskas egna bostadsprojekt).
Och det var då byggprojekt även i andra länder utöver Sverige.
Ekonomisk utveckling för NCC:s egna bostadsprojekt:
Orderingång:
2013: 11 miljarder kr
2014: 12 miljarder kr (+14%)
Intäkter:
2013: 9 miljarder kr
2014: 10 miljarder kr (+12%)
Book to bill ratio:
2013: 121%
2014: 123%
Andel av NCC:s totala intäkter:
2013: 16%
2014: 18%
Rörelsemarginal:
2013: 7%
2014: 9%
Rörelseresultatets… [content has been truncated]