Trekamp: Atrium-Ljungberg, Diös, Fastpartner

2013-07-10 03:28, Edited at: 2013-07-10 15:49

Vilken fastighetsaktie är mest köpvärd; Atrium-Ljungberg, Diös eller Fastpartner?

Atrium-Ljungbergs köpcentrum Sickla Galleria söder om Stockholm. (Foto: Atrium-Ljungberg/Erik Lefvander.)

Atrium-Ljungbergs kontorsfastighet "Glashuset" på Södermalm i Stockholm. (Foto: Atrium-Ljungberg/Per-Erik Adamsson.)

Atrium-Ljungbergs köpcentrum Gränby Centrum i Uppsala. (Foto: Atrium-Ljungberg/Erik Lefvander.)

Atrium-Ljungbergs köpcentrum Mobilia i Malmö. (Foto: Atrium-Ljungberg/Pixprovider.)

En av Diös kontorsfastigheter i Östersund. (Foto: Diös.)

En Diös-fastighet i Sundsvall. (Foto: Diös.)

Diös projekt "Barberaren" i Östersund. Den förra byggnaden på platsen brann ner härom året och nu är planen att bygga upp den här fastigheten där istället så att den ska stå klar till julhandeln 2014. (Foto: Diös/Sweco.)

Fastpartners paradfastighet "Krejaren 2" vid Östermalmstorg i Stockholm. Den innehåller både ett Åhléns-varuhus, kontor samt bostäder. (Foto: Fastpartner.)

Fastigheten "Näringen" i Gävle som Fastpartner självt uppfört som ett eget projekt. (Foto: Fastpartner.)

Sammanfattning

Eftersom fastighetsmarknaden i Sverige nu under lång tid haft en så pass gynnsam utveckling (med hygglig konjunktur och fallande räntor) intas här en försiktig inställning till aktier i fastighetsbolag.

Försämrade förutsättningar (i form av sämre konjunktur och/eller högre räntor) lär innebära sänkta värden på fastigheter i Sverige, och eftersom fastighetsbolagen ofta är högt belånade innebär det desto större sänkta värden på fastighetsaktier.

Som nämns i genomgången nedan syntes en del negativa signaler i resultatrapporterna för q2/2013 som kom tidigare i veckan från Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner.

Här är alltså uppfattningen att man helst bör undvika aktier i fastighetsbolag helt, men om man verkligen vill äga fastighetsaktier bör det i så fall vara aktier i de fastighetsbolag som har lägst risknivå.

I detta blogginlägg har risknivån i de tre fastighetsbolagen Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner bedömts utifrån sex faktorer:

1) läge på fastigheterna

2) typ av fastigheter

3) andel uthyrda fastigheter

4) fokus på att bygga nya fastigheter eller bara förvalta befintliga fastigheter

5) skuldsättning

6) värdering av respektive aktie i förhållande till värdet på bolagets egna kapital per aktie (fastighetsvärden minus skulder, och det nettot fördelat på antal aktier i bolaget)

Slutsatsen är att Atrium-Ljungberg är den aktie av ovannämnda tre som har lägst risknivå, och anses här vara mest köpvärd av de tre om man nu verkligen vill köpa en av dessa tre fastighetsaktier. (Men ändå ges här en sammantagen säljrekommendation för alla tre aktier av ovannämnda skäl.)

Orsaken till att A-L-aktien ansågs minst riskfylld av de tre, var framför allt A-L:s fokus på fastigheter i de största storstäderna, hög andel uthyrda fastigheter samt lägst skuldsättning.

Det innebär att A-L-aktien lär sjunka minst om fastighetsmarknaden generellt försämras framöver.

Liten nackdel med A-L att bolaget satsar på en del egna projekt (dvs att bygga egna fastigheter etc) och avser utöka den verksamheten framöver, vilket innebär något förhöjd risknivå.

Om man å andra sidan räknar med en fortsatt stark fastighetsmarknad i Sverige de kommande åren lär aktien i Fastpartner i första hand och Diös i andra hand få en bättre utveckling än Atrium-Ljungberg-aktien.

Fastpartner-aktien får utnämnas till bästa "spekulativa köp" (om man måste välja en av de tre) med Sven-Olof Johansson som skicklig huvudägare och vd som kör bolaget med full gas framåt, fast risknivån samtidigt alltså är hög.

Ur genomgången bla:

Alla tre bolagen är främst inriktade på företagsfastigheter, dvs fastigheter med lokaler som hyrs ut till företag (vilket är mer riskfyllt än bostadsfastigheter).

Fastigheternas geografiska läge:

• Atrium-Ljungberg:

övriga Stockholm 44%
Stockholms innerstad 30%
Uppsala, Mälardalen 12%
övriga Sverige 6%
projektfastigheter 7%
- - -
Summa 100% (summa fastighetsvärde 25 miljarder kr)

• Diös:

Jämtland 23%
Dalarna 20,2%
Västernorrland 19,8%
Gävleborg 14%
Norrboten 12%
Västerbotten 11%
- - -
Summa 100% (11-12 miljarder kr)

• Fastpartner:

Stockholmsområdet 89%
Gävleborg 11%
- - -
Summa 100% (drygt 8 miljarder kr)

Av det ser det ju ut som att Fastpartners fastighetsbestånd i så fall har bättre läge än tex Atrium-Ljungberg, men det är nog en synvilla eftersom Fastpartner väl mest har fastigheter i perifera delar av Stockholmsområdet medan A-L:s fastigheter ligger centralt i sina orter.

Andel uthyrda fastigheter:

Atrium-Ljungberg 95%
Diös 89%
Fastpartner 88%

Som sagt om man räknar med en stark fastighetsmarknad under de kommande åren finns störst förbättringspotential här hos Fastpartner.

Skuldsättningsnivå (skulder delat med fastigheternas marknadsvärde):

Atrium-Ljungberg 48%
Diös 65-66%
Fastpartner 68%

För Diös-aktieägarna innebär det att om bolagets fastigheter sjunker i värde med 10% minskar värdet för aktieägarna med 29%.

För Fastpartner-aktieägarna innebär det att om bolagets fastigheter sjunker i värde med 10% minskar värdet för stamaktieägarna med 32%.

Omvänt ökar värdet för stamaktieägarna lika mycket (29% för Diös-aktieägarna respektive 32% för Fastpartner-aktieägarna) om fastighetsvärdena ökar med 10%.

För Atrium-Ljungberg innebär dess lägre skuldsättning än Fastpartner och Diös, att en värdeminskning med 10% i fastighetsbeståndet "bara" innebär en värdeminskning för aktieägarna med 19%.

Det kan ändå tyckas vara en ganska stor minskning trots att skuldsättningen alltså understiger 50% av fastigheternas marknadsvärde.

Värdeminskning av fastigheterna tills respektive bolag blir värdelöst för stamaktieägarna (pga att fastigheternas marknadsvärde då bara uppgår till skulderna):

Fastpartner 32%
Diös 34-35%
Atrium-Ljungberg 52%

Jämför man tex fastighetsvärden under toppår som 1987 eller 1988 med bottenåren 1991 eller 1992 då fastighetskrisen blommade ut rejält i Sverige, rör det sig säkert om värdeminskningar på över 30%. Men det var ju också en extrem försämring av fastighetsmarknaden under den perioden.

Antal ägda fastigheter per bolag:

Diös 369 st
Fastpartner 148 st
Atrium-Ljungberg 51 st

Bolagens bedömda marknadsvärde för sina fastigheter:

Atrium-Ljungberg 25 miljarder kr
Diös 11-12 miljarder kr
Fastpartner drygt 8 miljarder kr

Kvadratmeter uthyrningsbar yta för respektive bolags fastighetsbestånd:

Diös 1,47 miljoner kvadratmeter
Fastpartner drygt 930 000 kvadratmeter
Atrium-Ljungberg drygt 900 000 kvadratmeter

Fastighetsbeståndens bedömda värde per kvadratmeter:

Atrium-Ljungberg drygt 28 000 kr per kvadratmeter
Fastpartner knappt 9 000 kr per kvadratmeter
Diös knappt 8 000 kr per kvadratmeter

Yta per snittfastighet:

Atrium-Ljungberg knappt 18 000 kvadratmeter (ca 130 gånger 130 meter)
Fastpartner drygt 6 000 kvadratmeter (ca 80 gånger 80 meter)
Diös ca 4 000 kvadratmeter (ca 60 gånger 60 meter)

Avkastningskrav (direktavkastning) vid värderingen av fastighetsbeståndet:

Atrium-Ljungberg 5,7%
Diös över 6%
Fastpartner 7,2%

Dvs positivt i och för sig att Fastpartner har använt ett jämförelsevis högt direktavkastningskrav vid värderingen.

Det betyder att om man köper Fastpartners fastigheter för bolagets angivna marknadsvärde på drygt 8 miljarder kr får man en årlig direktavkastning ("ränta") på 7,2% på fastigheterna (dvs fastigheternas årliga driftsöverskott delat med marknadsvärdet, där driftsöverskottet väl är fastigheternas hyresintäkter minus direkta fastighetskostnader per år).

Men direktavkastnings-nivån är ju bestämd av de utomstående värderingsfirmorna DTZ och Newsec som värderat Fastpartners fastigheter, så de anser väl att Fastpartners fastigheter är sådana att de inte kan värderas högre än att de ger en sådan direktavkastning för att någon ska vilja köpa dem.

P/e-tal per aktie i respektive bolag:

Diös 8
Fastpartner 13
Atrium-Ljungberg 18-19

Det är p/e-talet beräknat som börskurs delat med resultat per aktie för senast rapporterade 12 mån (juli 2012-juni 2013) med exkludering av resultateffekter i form av värdeförändringar för fastigheter och derivat.

Börskurs delat med eget kapital per aktie (där eget kapital per aktie är beräknat som fastigheternas marknadsvärde minus skulder, och så det nettot delat med antal aktier per bolag):

Diös 92%
Atrium-Ljungberg 104%
Fastpartner 148%

Diös aktie värderas alltså under värdet per aktie av Diös fastigheter minus skulder, medan övriga två bolags aktier värderas över.

Börskurs delat med justerat eget kapital per aktie (enl respektive bolags definition av justerat eget kapital per aktie):

Atrium-Ljungberg 94%
Fastpartner 125%

Dvs mätt på det sättet ligger även A-L-aktiens börskurs på 84,50 kr under det justerade egna kapitalet per aktie (89,45 kr).

Senaste aktieutdelning per stamaktie delat med stamaktiens nuvarande börskurs:

Diös 6,0%
Fastpartner 3,6%
Atrium-Ljungberg 3,4%

Diös-aktien kan alltså tyckas vara ett jättefynd om den vid nuvarande börskurs 38,10 kr värderas till ett p/e-tal på 8, och att den samtidigt handlas till 92% av sitt egentliga värde per aktie, och att aktien vid nuvarande utdelningsnivå dessutom ger en årlig "ränta" i form av aktieutdelning motsvarande 6% av nuvarande börskurs.

Här är i alla fall uppfattningen att denna till synes låga värdering av Diös-aktien ändå speglar ganska väl den risknivå och det marknadsvärde som råder för fastigheter av den typ som Diös äger.

(Och ev ingår en del reavinster på sålda fastigheter i Diös resultat vilket höjer resultatet och leder till lägre p/e-tal.)

Fastighets-skepsis

Här i bloggen intas en generellt skeptisk inställning till aktier i fastighetsbolag.

Bakgrunden är den stora fastighetskraschen i Sverige i början av 1990-talet då det i princip blev total misär i fastighetsbranschen.

Många säger väl att det inte kan uppstå igen och att det är helt annorlunda förutsättningar nu på fastighetsmarknaden, men det som hände inträffade i alla fall den gången.

Då hade väl konkurrensen släppts fri bland bankerna på 1980-talet, så att bankerna tävlade med varandra om vem som kunde låna ut mest pengar utan hänsyn till riskerna. Och till stor del gick väl bankernas lån då till fastighetsspekulanter som räknade med fortsatt kraftigt stigande fastighetspriser.

Men bankernas frikostiga utlåning tog slut och fastighetsmarknaden kollapsade som ett brev på posten.

Sedan dess har väl fastighetsmarknaden bara förbättrats och har på senare år närmast haft ett "drivhusklimat" med hygglig konjunktur och låga räntor.

Som följd har fastighetsaktier stigit kraftigt på börsen.

Det är alltid att pricka in en toppnivå men normalt brukar en bransch som det går bra för göra att aktieinvesterare driver upp priserna på aktier i bolag i den branschen till överdrivet höga nivåer.

Är det på väg att hända även nu så att aktier i fastighetsbolag håller på att bli en bubbla på börsen?

Som vanligt är det svårt att identifiera en börsbubbla innan den har spruckit, men det faktum att fastighetsaktier stigit kraftigt på senare år under gynnsamma omständigheter såsom hygglig konjunktur och låga räntor, lär innebära att det också kan bli fallande kurser för fastighetsaktier om omständigheterna försämras (tex i form av försämrad konjunktur och/eller höjda räntor).

Tex nu ligger femårsräntan på statsobligationer på 1,32% per år och tioårsräntan för statsobligationer på 2,04% per år.

I och för sig är inflationen i Sverige just nu låg och var -0,2% på årsbasis i maj 2013 (dvs deflation; negativ inflation). Exkl effekten av fallande bolåneräntor var inflationen dock 0,7% på årsbasis i maj 2013.

Och som jämförelse var inflationen -0,5% på årsbasis i apr 2013 (0,5% exkl effekt av förändrade bolåneräntor).

I ett långsiktigt historiskt perspektiv är väl detta väldigt låga nivåer för statsobligations-räntor och inflation i Sverige, vilket bara det gör att man kan fråga sig hur länge det varar.

Nuvarande läge beror väl fortfarande till stor del på efterdyningar från den stora globala finanskrisen 2008/2009 och statliga stimulansåtgärder sedan dess genom att tex centralbankerna i USA och Europa håller räntorna på låga nivåer för att stimulera konjunkturen.

En uppfattning är i och för sig att det inte gör något för fastighetsbolag om räntor och inflation tar fart eftersom det i så fall även innebär stigande fastighetspriser (eftersom fastighetspriserna förenklat stiger med inflationen).

Men kan man verkligen vara säker på att det blir så? För nu har fastighetspriserna ett tag stigit kraftigt trots en låg inflation.

Ett skäl till att vara skeptisk till aktier i fastighetsbolag är även att fastighetsbolag i så hög grad påverkas av utomstående faktorer som fastighetsbolaget inte kan göra något åt (tex det allmänna konjunkturläget och räntenivån).

Visst finns det en hel del som fastighetsbolaget självt kan påverka för att få en god utveckling, men ändå är det mycket av utvecklingen som beror på utomstående faktorer som ej kan påverkas av bolaget självt.

Tidigare blogginlägg

I ett tidigare blogginlägg (från 24 mars 2013) rekommenderades "sälj" av aktier i banker, fastighetsbolag, byggbolag och liknande bolag: http://www.redeye.se/aktiebloggen/swedbank/salj-banker-fastighetsbolag-byggbolag

På listan över de fastighetsaktier som fick säljrekommendation där fanns även Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner. Då låg aktiekurserna i de bolagen på följande nivåer:

Atrium-Ljungberg B 89,55 kr
Diös 40,70 kr
Fastpartner 70 kr

Och så här ligger börskurserna i dessa bolag nu (slutkurser tis 9 juli 2013):

Atrium-Ljungberg B 84,50 kr
Diös 38,10 kr
Fastpartner 77 kr

Sedan det förra blogginlägget har följande aktieutdelningar avkiljts per bolag:

Atrium-Ljungberg B 2,85 kr
Diös 2,30 kr
Fastpartner 2,75 kr

Dvs om man återlägger aktieutdelningen till dagens börskurser, har de tre aktierna haft följande förändring sedan det förra blogginlägget:

1) Fastpartner +14%
2) Diös -1%
3) Atrium-Ljungberg B -2%

För Fastpartner-aktien var det alltså hittills varit fel att ge en säljrekommendation i det förra blogginlägget, medan det var hyfsat rätt för aktierna i Diös och Atrium-Ljungberg.

Dock avser rekommendationerna i denna blogg på flera års sikt, så ännu är det för tidigt att ropa hej även vad gäller Fastpartner-aktien om dess säljrekommendation var rätt eller fel.

Positionering

Det positiva i Sverige har ju varit att vi tack vare goda statsfinanser (låg statsskuld jämfört med BNP) kunnat hålla konjunkturen upp på en hygglig nivå, samtidigt som räntorna fallit till rekordlåga nivåer (tack vare centralbankerna i USA och Europa som vill stimulera den svaga konjunkturen i sina länder).

Sverige har alltså haft i princip gynnsammast möjliga läge för fastighetsmarknaden med hygglig konjunktur och låga räntor.

Paradoxalt nog kan Sveriges goda läge även leda till dess försämring, om kronan stärks så pass (mot euron och dollarn) så att de svenska exportföretagen får det svårare att sälja sina varor utomlands. Exportsektorn är ju den viktigaste drivkraften för den svenska ekonomin.

• Vid en god utveckling på fastighetsmarknaden:

Så länge fastighetsmarknaden har en god utveckling (tack vare god konjunktur och/eller låga räntor) bör man ju som aktieinvesterare ta så stor risk som möjligt i aktier i fastighetsbolag, för att gynnas så mycket som möjligt av den goda fastighetsmarknaden.

Då bör man ju äga aktier i fastighetsbolag med följande egenskaper:

1) Fastighetsbestånd med fastigheter i perifera orter.

2) Fastighetsbestånd med fastigheter som hyrs ut till företag (industrifastigheter, lagerfastigheter, butiksfastigheter, kontorsfastigheter).

3) Hög vakansgrad (låg uthyrningsgrad). I goda tider är det positivt med fastighetsbolag som ännu har en stor andel outhyrda fastigheter eftersom det då innebär potential i att hyra ut de tomma fastigheterna vilket ökar fastighetsbolagets resultatnivå. I goda tider anses det alltså finnas efterfrågan på fastigheter så att man kan hitta hyresgäster även till tomma fastigheter.

4) Stora satsningar på att uppföra nya fastigheter (dvs ej att bara förvalta ett befintligt fastighetsbestånd).

5) Hög belåning, dvs fastighetsbolag som har en hög andel skulder i förhållande till fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde.

6) Låg värderad aktie. I goda tider vill man ju som aktieinvesterare hitta aktier i fastighetsbolag som fortfarande är lågt värderade i förhållande till substansvärdet (fastigheternas värde minus skulder) per aktie och i förhållande till bolagets årliga resultatnivå, med förhoppning om att värderingen ska stiga och aktien bli högt värderad.

• Vid en dålig utveckling på fastighetsmarknaden:

Vid en dålig utveckling på fastighetsmarknaden bör man ju helst inte äga några aktier alls i fastighetsbolag. Men om man ändå gör det så bör det ju vara fastighetsbolag med minsta möjliga risknivå, dvs som har lägsta möjliga värdeminskning när fastighetsmarknaden är dålig. Det är alltså fastighetsbolag med följande egenskaper:

1) Fastighetsbeståndet ligger i de största storstäderna.

2) Fastighetsbestånd med bostadsfastigheter. Orsaken till det är väl att privatpersoner alltid måste ha någonstans att bo oavsett hur dåliga tider det är, varför bostadsfastigheter är stabilare och mindre riskabla än fastigheter som hyrs ut till företag.

3) Låg vakansgrad (hög uthyrningsgrad). I dåliga tider är det förstås bäst att ha så många fastigheter som möjligt uthyrda i långvariga hyreskontrakt, så att fastighetsbolaget får hyresintäkter trots de dåliga tiderna. Vill det sig illa kan dock hyresgäster ändå tex gå i konkurs vilket gör att de då inte kan betala hyran.

4) Fokusering på att förvalta ett befintligt fastighetsbestånd och ej stora projekt för att bygga nya fastigheter. Orsaken till det är väl att det kan ge stora negativa effekter om ett fastighetsbolag har stora projekt för att bygga nya fastigheter och sedan inte kan hyra ut fastigheterna när de är färdigbyggda pga dåliga tider.

5) Låg belåning, dvs lägsta möjliga skuldnivå i förhållande till fastighetsbeståndets värde. Om fastigheterna minskar i värde innebär en låg skuldnivå mindre negativ effekt för fastighetsbolagets aktieägare än en hög skuldnivå.

6) Även i dåliga tider vill man köpa fastighetsaktier som är så lågt värderade som möjligt i förhållande till substansvärde och resultatnivå, för att värderingsnivån i minsta möjliga mån ska kunna bli ännu lägre.

Problemet är att man inte vet exakt när goda tider på fastighetsmarknaden slår om till dåliga tider. Men särskilt när fastighetsmarknaden och aktier i fastighetsbolag haft en god utveckling under lång tid, finns det skäl att vara extra vaksam och förberedd på sämre tider.

Här utgångspunkten därför att man i nuvarande läge om man nu måste äga aktier i fastighetsbolag, bör inrikta sig på fastighetsbolag med lägst risknivå enl ovan.

Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner utifrån dessa punkter

Hur ligger fastighetsbolagen Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner till utifrån ovannämnda punkter?

1) Fastighetsbeståndens geografiska läge

Av de tre fastighetsbolagen är det väl helt klart Diös med sitt fokus på norra Sverige som har fastigheter i mest perifert läge.

När det går från dåliga till goda tider går väl värderigen av sådana fastigheter från mycket låga nivåer till hyggligt goda nivåer (även om det ändå är en lägre värderingsnivå än fastigheter i de största storstäderna etc). Det lär alltså ge bäst värdeökning vid en utveckling från en dålig fastighetsmarknad till en god.

Samtidigt lär det av samma skäl vara sådana fastigheter som faller mest i värde när det går från en god fastighetsmarknad till en dålig.

Diös värderar sitt fastighetsbestånd till totalt 11-12 miljarder kr fördelat enl följande på bolagets sex geografiska regioner:

Jämtland 23%
Dalarna 20,2%
Västernorrland 19,8%
Gävleborg 14%
Norrboten 12%
Västerbotten 11%
- - -
Summa 100% (11-12 miljarder kr)

Av det totala fastighetsbeståndets värde ligger det mesta i städerna Gävle, Sundsvall och Östersund enl Diös. Även Umeå, Luleå, Falun och Borlänge är städer där Diös har en hel del fastigheter.

Diös beskriver det som att bolagets fastighetsbestånd finns i Sverige mellan staden Borlänge upp till Luleå.

Atrium-Ljungberg säger sig för sin del fokusera på "starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala och Malmö".

Bolagets fastigheter fördelar sig geografiskt enl följande:

övriga Stockholm 44%
Stockholms innerstad 30%
Uppsala, Mälardalen 12%
övriga Sverige 6%
projektfastigheter 7%
- - -
Summa 100% (25 miljarder kr)

Tex under hösten 2013 ska Atrium-Ljungberg inviga sina nya köpcentra Port73 i Haninge söder om Stockholm och Mobilia i Malmö.

Fastpartner fokuserar mest på Stockholmsområdet och Gävle. Av Fastpartners totala fastighetsbestånd värt över 8 miljarder kr hör 89% till Stockholmsområdet och 11% till Gävleborg.

2) Typ av fastigheter

Gemensamt för Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner är att de i princip alla är fokuserade på företagsfastigheter (dvs fastigheter som hyrs ut till företag) och ej bostadsfastigheter (även om Diös och Fastpartner har en mindre andel bostadsfastigheter).

Atrium-Ljungberg (som säger sig ha som affärsidé att uppföra nya fastigheter) är fokuserat på "handels- och kontorsverksamhet och, där det är möjligt, komplettera med boende, service, kultur och utbildning".

I klartext innebär det att bolaget är fokuserat på fastigheter med butikslokaler och kontorslokaler och att det i anslutning till det även kan finnas tex bostäder.

Atrium-Ljungbergs butiksfastigheter finns på alla bolagets geografiska orter (Stockholm, Uppsala och Malmö) medan kontorsfastigheterna finns "i starka tillväxtområden i Stockholm" och bostadsfastigheterna finns i Kista norr om Stockholm samt intill köpcentrumet Mobilia i Malmö.

Atrium-Ljungbergs årliga hyresintäkter fördelat på fastighetstyp:

handel (dvs butiksfastigheter) 52%
kontor 36%
bostäder 3%
övrigt 9%
- - -
Summa 100%

Diös säger sig ha ett fastighetsbestånd med en uthyrningsbar yta på totalt ca 1,5 miljoner kvadratmeter fördelat enl följande på olika fastighetskategorier:

kontor 39%
industri, lager 22%
butiker 19%
bostäder 12%
övrigt 8%
- - -
Summa 100% (1,5 miljoner kvadratmeter)

Fastpartner uppger att dess fastighetsbestånd fördelar sig enl följande på olika fastighetskategorier:

produktion, logistik/lager 57%
kontor 24%
butiker 9%
bostäder, hotell 3%
övrigt 7%
- - -
Summa 100%

Dvs Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner har alla en mindre andel bostadsfastigheter men är helt klart mest fokuserade på företagsfastigheter.

3) Uthyrningsgrad

Hur stor andel tomma lokaler har Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner i sina fastighetsbestånd?

Atrium-Ljungberg definierar uthyrningsgraden enl följande: "Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal."

Och enl bolagets resultatrapport för q2/2013 uppgavs uthyrningsgraden vara 95%. Dvs det får anses vara en mycket hög uthyrningsgrad med nästan alla lokaler uthyrda.

Bland bolagets fastigheter finns dock tex sex "projektfastigheter" (nyuppförda eller renoverade fastigheter) med delvis lägre uthyrningsgrad. Atrium-Ljungberg har totalt planer på att investera 2-3 miljarder kr i de sex fastigheterna (varav ca 1 miljard kr återstår), och där finns tex bostäder intill köpcentrumet Mobilia i Malmö där uthyrningsgraden ännu så länge bara är 45%. Det finns även kontorsprojektet "Kvarteret Nod" i Kista norr om Stockholm där uthyrningsgraden ännu är bara 47%.

Men de låga uthyrningsgraderna är bara i en liten del av Atrium-Ljungbergs totala fastighetsbestånd, och i takt med att de projektfastigheterna blir klara lär ju den uthyrningsgraden öka till normala nivåer på sikt.

Diös definierar "ekonomisk uthyrningsgrad" som "periodens hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång", där hyresvärdet definieras som "utgående hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor".

Dvs hyresvärdet är väl då den totala årshyra Diös skulle erhålla om alla fastigheter vore fullt uthyrda.

Och som läget är nu betecknar Diös sin ekonomiska uthyrningsgrad som "fortsatt god" och att den till och med "ökar något".

Under första halvåret 2013 uppgick bolagets ekonomiska uthyrningsgrad till 88-89% vilket är i nivå med helåret 2012.

Uthyrningsgraden fördelade sig enl följande på Diös sex geografiska regioner:

Västerbotten 91,4%
Dalarna 90,8%
Norrbotten 90,8%
Gävleborg 88%
Västernorrland 87%
Jämtland 86%

Lägst uthyrningsgrad i Jämtland alltså.

Fastpartner hade en ekonomisk uthyrningsgrad på 88% under första halvåret och andra kvartalet 2013. Det var en viss försämring jämfört med 90% under helåret 2012.

Det behöver ju inte innebära sänkt uthyrningsgrad i befintliga fastigheter utan beroende på fastigheter Fastpartner köper in eller bygger om och så vidare.

Enl bolagets definition av ekonomisk uthyrningsgrad: "Redovisade hyresintäkter med justering för rabatter och hyresförluster i procent
av hyresvärde".

4) Projekt

I vilken utsträckning är Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner inriktade på att även vara med och bygga nya fastigheter (till skillnad från att bara förvalta befintliga fastigheter)?

Som nämnt ser Atrium-Ljungberg det som en del av sin affärsidé att bygga nya fastigheter alternativt bygga om gamla fastigheter.

Enl Atrium-Ljungbergs q2/2013-resultatrapport:

"Vår projektutveckling skapar värdetillväxt i bolaget och adderar mervärden för våra kunder."

"Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter - framför allt för handel och kontor. Vi skapar attraktiva mötesplatser genom att addera bostäder och verksamheter inom kultur, service och utbildning till våra områden."

Tex har Atrium-Ljungberg nyligen sålt den fastighet i centrala Stockholm där Pub-varuhuset finns.

Atrium-Ljungbergs vd Ingalill Berglund förklarar det enl följande i q2/2013-resultatrapporten:

"Genom försäljningen kan vi realisera (dvs få ut) ett högt värde, fokusera än mer på våra helhetsmiljöer som är bolagets huvudaffär och fortsätta investera i projektfastigheter med högre avkastning."

Ändå uppgår Atrium-Ljungbergs pågående fastighetsprojekt i dagsläget till "bara" 7% (knappt 2 miljarder kr) av bolagets totala fastighetsbestånd värderat till 25 miljarder kr.

Som nämnt ovan jobbar Atrium-Ljungberg för närvarande med sex projektfastigheter med en investeringsplan på totalt 2-3 miljarder kr, så det är väl av det som det hittills investerats kring 2 miljarder kr.

Och enl vd Ingalill Berglund i resultatrapporten ska Atrium-Ljungberg nu trycka på gasen och öka omfattningen av projektverksamheten:

"(...) för att kunna fortsätta vår utvecklingstakt i ett längre perspektiv är det viktigt att vi fyller på portföljen med nya projektfastigheter.

För att få än större kraft i det arbetet samlar vi därför resurser i ett nytt affärsområde (Transaktion och marknad) vars uppdrag blir att hitta lämpliga förvärv och att arbeta strategiskt och proaktivt mot större presumtiva hyresgäster."

Diös verkar främst vara fokuserat på befintligt fastighetsbestånd även om bolaget förstås kan komma att köpa och sälja fastigheter. Bla har en fastighet i Gällivare sålts vilket inte var en prioriterad ort. Och under 2011 köpte Diös fastighetsbolaget Norrvidden med över 250 fastigheter (jämfört med att hela Diös i dagsläget har 369 st fastigheter).

Därtill investerar Diös i att förädla befintliga fastigheter. Tex för närvarande finns knappt 30 förädlingsprojekt med en budget på nästan 300 miljoner kr (varav knappt hälften är genomfört hittills).

Diös verkar alltså ej vara involverat i att bygga nya fastigheter etc.

Dock genomförda projekt enl bolagets hemsida:

Falangalleria (i Falun)
socialförvaltningen i Östersund (anpassning)
Diös eget huvudkontor i Östersund (flytt till och förädling av det)

Och pågående projekt:

Barberaren (i Östersund)

Fastigheten Barberaren kallas för "centralpalatset" i folkmun i Östersund och brann ner helt härom året. Fastigheten ska byggas upp på nytt med målet att det ska vara klart till julhandeln år 2014. Byggbolaget Skanska har anlitats för projektet.

Även Fastpartner verkar mest vara fokuserat på att förädla befintligt fastighetsbestånd och har nu pågående projektinvesteringar för drygt 180 miljoner kr. Det handlar mest om anpassningar till hyresgästernas önskemål.

Dock gör Fastpartner då och då en del större förvärv av fastighetsbestånd. I början av juli 2013 kom besked om köp av ett bestånd på 14 fastigheter för kontor, industri och lager i Stockholm, Göteborg, Malmö och Växjö. Hyresintäkterna uppgår till över 90 miljoner kr per år.

I maj 2013 kom besked om Fastpartner köper Vallentuna Centrum med hyresintäkter kring 50 miljoner kr per år.

I dec 2012 kom besked om att Fastpartner köper fastighet i Sollentuna norr om Stockholm med hyresintäkter på 4-5 miljoner kr per år.

I okt 2012 kom besked om köp av fastighet i Haninge söder om Stockholm med hyresintäkter på 12 miljoner kr per år.

I maj 2012 köpte Fastpartner sex fastigheter i Märsta norr om Stockholm med hyresintäkter på 15 miljoner kr per år. I samband med det bygger Fastpartner nu ett nytt bibliotek och en konsthall i samarbete med kommunen.

Ovannämnda hyresintäkter per år kan jämföras med att Fastpartner hade totala hyresintäkter kring 360 miljoner kr under första halvåret 2013.

Och för några år sedan genomförde Fastpartner ett stort projekt med att bygga byggnaden för Folkan-teatern mitt i Stockholm vid Östermalmstorg där bolaget istället uppfört en helt ny fastighet med ett Åhléns-varuhus samt en del kontor och bostäder.

Men trots allt verkar inte nya projekt uppgå till någon väsentlig del av Fastpartners totala fastighetsbestånd.

Enl sin hemsida har Fastpartner åtta pågående projekt:

Lidingö
Västberga
Märsta
Lunda
Gävle Gustavsbro
Gävle Avaström
Bromsten
Bromma

Och tre genomförda:

Stockholm (Östermalmstorg)
Gävle (Näringen)
Gävle (Andersberg)

5) Skuldsättning

Hur skiljer sig Atrium-Ljungberg, Diös och Fastpartner åt vad gäller deras respektive skuldsättning?

Atrium-Ljungberg värderar sitt fastighetsbestånd till 25 miljarder kr och har en nettoskuld (räntebärande skulder minus kassa) på ca 12 miljarder kr.

Dvs bolagets belåningsgrad (nettoskuld delat med fastighetsbeståndets värde) uppgår till 48%.

Det får anses vara en föredömligt låg skuldsättningsnivå jämfört med andra fastighetsbolag.

Diös värderar sina fastigheter till 11-12 miljarder kr och har en nettoskuld på 7-8 miljarder kr, dvs bolagets belåningsgrad uppgår till 65-66%.

Det kan tyckas vara väldigt högt men det är nog en ganska normal nivå i fastighetsbranschen.

• En belåningsgrad på 65-66% innebär att om fastigheterna faller i värde med 10% så minskar Diös värde för aktieägarna (dvs fastighetsbeståndets värde minus nettoskulden) med 29%.

• Den höga skuldsättning innebär alltså en rejäl hävstång som även verkar i positiv riktning om fastigheterna ökar i värde med 10%. Då ökar Diös värde för aktieägarna med 29%.

Fastpartner värderar som nämnt sitt fastighetsbestånd till drygt 8 miljarder kr.

Och bolaget har en räntebärande nettoskuld på drygt 5 miljarder kr.

Men därtill kommer att Fastpartner även har gett ut preferensaktier för ca 500 miljoner kr. Det betraktas här också som räntebärande lån där räntan betalas ut i form av preferens-aktieutdelningen (som preferens-aktieägarna har företräde till framför de som äger "vanliga" Fastpartner-aktier, dvs stamaktierna).

Preferensaktierna såldes ut i maj 2013 för 293 kr per st och ligger nu i 322 kr på börsen. Dvs bara kursökningen uppgår till 10%.

Och därtill betalar de ut 20 kr per år i fast preferens-aktieutdelning (dvs drygt 6% per år i "ränta") så länge Fastpartner har råd och ej tex går i konkurs.

Här betraktas preferensaktierna (ur stamaktieägarnas synvinkel) som en skuld som uppgår till värdet på preferensaktier (dvs 1,725 miljoner utgivna preferensaktier gånger preferensaktiekursen 322 kr per st = ca 555 miljoner kr).

Mätt på det sättet uppgår Fastpartners totala nettoskuld till nästan 6 miljarder kr, och bolagets belåningsgrad blir då 68% (dvs ännu högre än Diös 65-66%).

• Det innebär att om Fastpartners aktier sjunker i värde med 10% så innebär det en värdeminskning för stamaktieägarna med 32%.

• Men samtidigt innebär en värdeökning på fastigheterna med 10% att aktieägarnas värde ökar med 32% tack vare den höga skuldsättningen.

6) Värderingsnivå

Härmed avses dels hur respektive bolag har värderat sina fastigheter och i steg 2 hur bolagens aktier värderas på börsen i relation till de bedömda fastighetsvärdena.

Atrium-Ljungberg värderar som nämnt sitt fastighetsbestånd till 25 miljarder kr.

Vid beräkningen av fastighetsbeståndets värde har Atrium-Ljungberg låtit de utomstående värderingsföretagen Forum Fastighetsekonomi och Savills värdera 20% av det totala fastighetsbeståndet medan Atrium-Ljungberg värderat resten på egen hand.

Den totala värderingen är gjord utifrån antagandet att Atrium-Ljungbergs fastigheter kan värderas till en "direktavkastning" (fastigheternas årliga driftsöverskott delat med fastigheternas marknadsvärde) på 5,7% i årstakt.

Positivt att A-L uppger sig betala 3,6% per år i ränta på sina skulder och räknar med att kunna erhålla 5,7% per år i direktavkastning på sina fastigheter.

Men stiger räntorna kraftigt och A-L ej hinner kompensera sig med hyreshöjningar och kostnadssänkningar, blir det ju negativt istället.

A-L har dock bundit räntorna så att drygt hälften av lånen är bundna i upp till fem år (jämnt fördelat mellan åren) och knappt hälften i över fem år.

Driftsöverskottet är ju (förenklat) varje års hyresintäkter minus direkta fastighetskostnader.

Den använda direktavkastningen fördelar sig enl följande på olika geografiska områden vid värderingen av Atrium-Ljungbergs fastighetsbestånd:

Stockholms innerstad 4,8-6,7% (snitt 5,3%)
övriga Stockholm 4,0-8,5% (snitt 5,9%)
Uppsala, Mälardalen 5,8-6,4% (snitt 6,0%)
övriga Sverige 5,5-7,3% (snitt 6,0%)
projektfastigheter 5,5-6,8% (snitt 6,2%)
- - -
Totalt 4,0-8,5% (snitt 5,7%)

Direktavkastningsnivån 5,7% är densamma som Atrium-Ljungberg använde i slutet av 2012 och i slutet av q1/2013.

Så här har värderingsnivåerna för Atrium-Ljungbergs fastighetsbestånd sett ut vid olika tidpunkter på sistone:

31 dec 2011: 21 897 miljoner kr
31 dec 2012: 24 576 miljoner kr
31 mars 2013: 24 896 miljoner kr
30 jun 2013: 25 331 miljoner kr

Dvs bara under första halvåret bedöms värdeökningen ha uppgått till 700-800 miljoner kr motsvarande drygt 3%.

Och sedan slutet av 2011 är värdeökningen 15-16% (motsvarande 3-4 miljarder kr).

Nu kanske det inte är helt jämförbara siffror pga köp och försäljningar av fastigheter, samt värdeökningar pga investeringar som görs i fastighetsbeståndet etc. Dvs det lär inte vara samma fastigheter som bara ökat i värde så mycket under perioden, men delvis är det väl det.

Och med fastighetsvärdet på 25 miljarder kr i slutet av juni 2013 samt efter avdrag för skulder, hamnar Atrium-Ljungbergs "eget kapital" per aktie på 81,16 kr.

Det är alltså förenklat uttryckt värdet på bolagets fastighetsbestånd minus skulder, och så det nettot delat med antal utestående aktier i Atrium-Ljungberg.

Bolaget räknar även ut ett annat mått kallat substansvärdet per aktie som verkar bygga på att 10% av skatten kan skjutas upp, och det värdet uppgår till 89,45 kr. Atrium-Ljungberg anser väl att det är mer rättvisande än eget kapital per aktie.

Som jämförelse ligger alltså Atrium-Ljungberg-aktien i 84,50 kr (slutkurs tis 9 juli 2013).

Det motsvarar 104% av eget kapital per aktie men 94% av substansvärdet per aktie.

Diös värdering av sina fastigheter till 11-12 miljarder kr per slutet av juni 2013 är gjord genom att 25% av bolagets 100 mest värdefulla fastigheter värderats av utomstående värderingsfirmor.

Bolaget använder samma värderingsprincip varje kvartal och byter hela tiden om vilka 25% som värderas av utomstående firmor.

Så här har värderingen av Diös fastighetsbestånd sett ut:

31 dec 2011: 11 562 miljoner kr
31 dec 2012: 11 878 miljoner kr
31 mars 2013: 11 736 miljoner kr
30 jun 2013: 11 681 miljoner kr

Och så här har direktavkastningen blivit med de använda marknadsvärdena:

2011: 6,0%
2012: 6,5%
q1/2013: 1,4%
q2/2013: 1,7%

Dvs även för 2013 ser det ut att bli över 6% på helårsbasis.

Positivt att Diös betalar drygt 3,7% per år i ränta på sina skulder och alltså når en direktavkastning på över 6% per år på sina fastigheter.

Men stiger räntorna kraftigt och Diös ej hinner kompensera sig med hyreshöjningar och kostnadssänkningar, blir det ju negativt istället.

Diös har en genomsnittlig räntebindningstid på drygt två år (dvs kortare än Atrium-Ljungberg), så för Diös kan stigande räntor slå igenom ganska snabbt.

Lite negativt att det bedömda värdet på fastigheterna nu har minskat två kvartal i rad. Värdet på Diös fastigheter bedöms alltså ha fallit med 1-2% under första halvåret.

Och som nämnt innebär det en nästan tre gånger så stor minskning för aktieägarna pga Diös skuldsättning.

Men återigen lär värdeminskningen inte vara för samma fastigheter. Tex har Diös sålt nio fastigheter under första halvåret 2013.

I den mån det varit värdeminskningar för samma fastigheter beror det enl Diös vd Christer Sundin helt på att den direktavkastning som använts vid värderingen varit 0,02 procentenheter högre (allt annat lika) av någon anledning.

Diös uppger att bolagets egna kapital per aktie uppgick till 41,24 kr per slutet av juni 2013.

Det kan då jämföras med att bolagets börskurs ligger på 38,10 kr (dvs 92% av eget kapital per aktie).

Fastpartners värdering av sina fastigheter till drygt 8 miljarder kr är genomförd helt av de utomstående värderingsfirmorna DTZ och Newsec.

Värderingen är gjord till en direktavkastning på 7,2% på årsbasis.

Den direktavkastnings-nivån kan jämföras med att Fastpartner betalar en årsränta på 2,8% för sina banklån på knappt 5 miljarder kr. Räntan på obligationslånen på 800 miljoner kr är delvis säkrad till 5,42% per år. Och för preferensaktierna på 500 miljoner kr uppgår "räntan" till drygt 6% per år (preferensaktieutdelning 20 kr per år per preferensaktie vars börskurs ligger på 322 kr på börsen).

Utveckling av fastigheternas marknadsvärde:

31 dec 2011: 5 990 miljoner kr
31 dec 2012: 7 834 miljoner kr
31 mars 2013: 7 875 miljoner kr
30 jun 2013: 8 362 miljoner kr

Det innebär en ökning med ca 40% under 2012 och nästan 7% under första halvåret 2013.

Men återigen lär det inte vara för jämförbara fastigheter utan för att Fastpartner köpt ytterligare fastigheter för bla lånade pengar etc.

Fastpartner uppger att eget kapital per stamaktie uppgickt ill 52,20 kr per slutet av juni 2013.

Precis som A-L ger Fastpartner även en alternativ beräkning i form av substansvärdet per aktie som bedöms ha uppgått till 61,70 kr per stamaktie per slutet av juni 2013.

Fastpartner kallar detta substansvärde för "långsiktigt substansvärde per stamaktie" och även "EPRA NAV".

Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) definieras som "eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt" vilket väl Fastpartner tycker är den mest korrekta definitionen.

Med Fastpartners börskurs i 77 kr ligger aktien på hela 148% av eget kapital per aktie alternativt 125% av det långsiktiga substansvärdet per aktie.

Negativa signaler i resultatrapporterna

Diös kom med sin resultatrapport för q2/2013 i måndags (8 juli 2013) medan Atrium-Ljungberg och Fastpartner kom med sina idag tisdag (9 juli 2013).

I rapporterna kom väl både en del positiva och negativa signaler, men delvis gemensamma negativa signaler:

Atrium-Ljungbergs vd Ingalill Berglund i bolagets resultatrapport för q2/2013:

"ett marknadsläge som närmast kan beskrivas som avvaktande"

"Den senaste tiden har beslutsprocesserna (hos hyresgästerna för att bestämma sig för nya hyreskontrakt) varit längre och vi har också sett några enstaka konkurser och rekonstruktioner bland våra hyresgäster."

http://feed.ne.cision.com/wpyfs/00/00/00/00/00/20/3A/96/wkr0006.pdf

Diös vd Christer Sundin i bolagets resultatrapport för q2/2013:

"I det allmänna konjunkturläget märks det att det tar lite längre tid att teckna nya avtal och därmed göra affärsavslut med våra hyresgäster."

http://www.dios.se/download.asp?id=2013-07-0807:38:428693C3D504C7AB&NAME=Dios%5FQ2%5F2013.pdf

Fastpartner skriver följande i avsnittet "Riskbedömning" i bolagets resultatrapport för q2/2013:

"Genom omfattande garantier och kraftfulla obligationsåterköp från ECB har situationen inom EMU-området gått in i ett lugnare skede. Ett sammanbrott för euron ses inte längre som en optionalitet.

Konsumtions- och investeringsefterfrågan är dock fortfarande svag vilket även påverkar svensk industris tillväxtmöjligheter för en relativt lång period framåt.

Den stora mängd likviditet som ECB och andra stora centralbanker har bidragit med har fått till följd att en enorm mängd kapital letar förräntning, vilket kommer att medföra överefterfrågan på finansiella tillgångar som obligationer och i viss mån aktier, med fortsatt låga räntor som
följd.

Detta i synnerhet, i kombination med en svag efterfrågan i hela västvärlden, ger en fortsatt låg inflation med fortsatt låga räntor som följd.

Ränteuppgången på den långa sidan av räntemarknaden kommer förmodligen att vara relativt kortvarig då slutefterfrågan i västvärldens ekonomier är mycket låne- och ränteberoende och fortsatt svag."

http://feed.ne.cision.com/wpyfs/00/00/00/00/00/20/3D/10/wkr0006.pdf

Dvs:

• Negativt med svag konsumtions- och investeringsefterfrågan, svag efterfrågan i hela västvärlden, samt låne- och ränteberoende och fortsatt svag slutefterfrågan i västvärldens ekonomier.

• Men positivt med stabiliserat läge i EU, stor kapitaltillgång och överefterfrågan på obligationer och aktier, vilket ger fortsatt låga räntor.

Största aktieägare

Ett bolags största aktieägare kan ju ha stor betydelse för hur pass driven utvecklingen i bolaget är osv.

I Atrium-Ljungberg är det Konsumentföreningen Stockholm som är största aktieägare med en ägarandel på 38% (per slutet av mars 2013): http://www.introduce.se/foretag/atrium-ljungberg/kalender-och-agare

Här i bloggen skrevs nyligen om klädföretaget RNB som haft en dålig utveckling och där aktien fick säljrekommendation, och där är också Konsumentföreningen Stockholm största aktieägare: http://www.redeye.se/aktiebloggen/rnb/salj-rnb-aktien

Det blir alltså lite negativt för Atrium-Ljungberg då. Men A-L har även andra skickliga ägare som Åke Ljungberg (29%) och Birgitta Holmström (13%).

Atrium-Ljungberg hette ju från början Ljungberggruppen (med Åke Ljungberg som grundare och huvudägare?) som var mycket mindre men köpte senare Konsumentföreningen Stockholms fastighetsbestånd mot betalning med nya aktier varvid namnet byttes till Atrium-Ljungberg.

Nu sitter bla Johan Ljungberg (fyller 41 år under 2013, dvs son till Åke Ljungberg?) i A-L:s styrelse.

Ingalill Berglund tillträdde som A-L:s vd 8 apr 2011 efter att hon tidigare varit A-L:s finanschef åren dessförinnan.

Så här sa hon då:

"Jag brinner för Atrium Ljungberg och har alltid varit genuint intresserad av vår affär.

Atrium Ljungberg har under de tio år jag har arbetat i företaget utvecklats starkt och har ett högt anseende hos våra kunder.

Vi har en stor potential i vår projektportfölj och har startat projekt för närmare 3 miljarder kr.

Jag ser mycket fram emot att leda bolaget i den spännande framtid vi har framför oss."

http://www.atriumljungberg.se/Press/Pressmeddelande-listning/Pressmeddelandesida/?ReleaseId=554242

I Diös är Bob Persson styrelseordförande och största aktieägare med en ägarandel på 15% via bolaget AB Persson Invest.

Näst störst är byggbolaget Peabs grundare Mats och Erik Paulsson med en ägarandel på 11% via bolaget Brinova.

Lite vakuum kan det dock bli i Diös ledning sedan det i juni 2013 kom besked om att Diös vd Christer Sundin ska avgå i apr 2014 eftersom han då blir 65 år och går i pension. Arbete med att hitta hans efterträdare har inletts.

Mest alert huvudägare och vd kan man säga att Fastpartner har med Sven-Olof Johansson som är vd och har en ägarandel på 71% av Fastpartner.

Hans ägarandel är alltså värd nästan 3 miljarder kr av Fastpartners totala börsvärde på drygt 4 miljarder kr.

I och för sig fyller Johansson 68 år under 2013 men han är gammal boxare och i mycket god fysisk kondition.

Han har nog energi att leda bolaget i flera år till.

Bla har Johansson lagt fast offensiva mål för Fastpartner som bla innebär att bolagets fastigheter ska vara värda över 10 miljarder kr i slutet av 2013 (som jämförelse med att fastigheterna nu är värda drygt 8 miljarder kr).

Andra mål är att hyresintäkterna då ska uppgå till över 1 miljard kr per år med ett driftnetto på över 650 miljoner kr per år och ett förvaltningsresultat på 400 miljoner kr per år.

Som jämförelse uppgick Fastpartners hyresintäkter till 639 miljoner kr under 2012 medan driftnettot uppgick till 393 miljoner kr och förvaltningsresultatet till 222 miljoner kr.

Under första halvåret 2013 uppgick hyresintäkterna till 358 miljoner kr (+16% från första halvåret 2012), medan driftnettot uppgick till 228 miljoner kr (+38%) och förvaltningsresultatet till 132 miljoner kr (+26%).

Det rullande årliga förvaltningsresultatet uppgick till 315 miljoner kr i slutet av juni 2013.

Dvs det är full gas som gäller med Johansson som huvudägare och vd i Fastpartner.

Så länge fastighetsmarknaden håller sig i form lär alltså Fastpartner klara sig mycket bra, men som sagt verkar risknivån vara hög om marknaden skulle börja försämras.

Och historiskt har Johansson inte helt infriat sina prognoser. I resultatrapporten för q4/2011 uppgav han målet att i slutet av 2012 nå ett förvaltningsresultat i en takt på 300 miljoner kr per år (dvs förväntad nivå under kommande 12 mån), men när slutet av 2012 kom hade Fastpartner bara uppnått en takt för det årliga förvaltningsresultatet på 281 miljoner kr.

Men siktat man mot stjärnorna så når man kanske i alla fall till trädtopparna. Och den prognosavvikelsen var ju inte enorm utan bara drygt 6%.

Videoklipp

Videoklipp (från aktiemäklarfirman Remiums hemsida Introduce.se) med Atrium-Ljungbergs vd Ingalill Berglund (från 27 feb 2013): http://www.introduce.se/foretag/atrium-ljungberg/intervjuer/2013/2/atrium-ljungberg-intervju-med-vd-ingalill-berglund

Videoklipp (också från Introduce.se) med Fastpartners vd Sven-Olof Johansson (från 4 mars 2013): http://www.introduce.se/foretag/fastpartner/intervjuer/2013/3/fastpartner-intervju-med-vd-sven-olof-johansson

Diös vd Christer Sundin i ett videoklipp (från 9 juli 2013) där han pratar om bolaget: http://financialhearings.nu/130709/dios/

Resultatnivå jämfört med börsvärde

Atrium-Ljungbergs resultat före värdeförändringar på fastigheterna samt före skatt:

2011: 694 miljoner kr
2012: 739 miljoner kr (+6%)
2013 (första halvåret): 395 miljoner kr (+11%)

Atrium-Ljungbergs prognos är att detta resultat ska uppgå till 790 miljoner kr för helåret 2013 (vilket blir +7% från helåret 2012).

Totalt resultat efter skatt:

2011: 905 miljoner kr (-1%)
2012: 1 031 miljoner kr (+14%)
2013 (första halvåret): 665 miljoner kr (+82%)

Det motsvarar följande resultat per aktie:

2011: 6,95 kr (-1%)
2012: 7,92 kr (+14%)
2013 (första halvåret): 5,11 kr (+82%)

I ovannämnda totala resultat efter skatt ingick följande resultateffekt pga värdeförändringar i fastighetsbeståndet:

2011: 528 miljoner kr
2012: 368 miljoner kr
2013 (första halvåret): 142 miljoner kr

Under… [content has been truncated]